2017年上半年安徽省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试题

1、2017年上半年安徽省房地产估价师案例与分析：居住房地产估价的常用方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 2、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 A：谨慎原则 B：最高最佳使用原则 C：合法原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估

2、价格3、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与_。 A意愿 B途径 C能力 D动机 4、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。 A：替代性 B：异质性 C：用途多样性 D：相互影响性 E：工业用地的监测点评估价格5、下列_不是影响房地产价格的经济因素。 A经济发展 B金融政策 C利率 D汇率 6、不属于影响房地产价格的经济因素是。 A：经济发展状况 B：居民收入水平 C：物价 D：长期趋势 E：工业用地的监测点评估价格 7、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为12

3、00万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 8、下列关于预备费的说法不正确的是_。 A基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用 B基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和 C涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用 D若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元 9、下列关于会计要素的表述，错误的是。 A：会计要素是会计核算对象的基本分类 B：

4、会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类 C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据 D：会计要素是进行确认和计量的依据 E：执行层的组织协调 10、房地产拍卖业务主要来自_。 A企业委托 B个人委托 C法院委托 D政府委托11、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。 A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润 D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格 12、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类

5、房地产的价格增长潜力相比。 A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格 13、某宗面积为3000的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D127214、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D：为房地产开发

6、企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格 15、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 A：区域规划 B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：国土规划 E：执行层的组织协调 16、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 17、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由_名的单数业主担任。 A27 B311 C511 D613 18、某居住区住宅用地面积178h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层

7、的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题) A：79 B：119 C：121 D：190 E：执行层的组织协调 19、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 20、当开发项目用地面积一定时，

8、决定项目可建筑面积数量的是_。 A容积率 B建筑高度 C建筑规模 D建设工程 21、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 22、房地产开发项目所需的大部分资金是以的方式筹集的。 A：债务融资 B：在建房地产抵押贷款 C：权益融资 D：建设贷款 E：借款合同23、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/

9、m2。 A3275 B3287 C3402 D4375 24、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的(2005年试题) A：损益表 B：资金来源与运用表 C：资本金现金流量表 D：全部投入现金流量表 E：借款合同25、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。 A：出租的房地产 B：自用的房地产 C：餐饮的房地产 D：营业的房地产 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的价格并不是由其

10、开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。 A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本 C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 2、房地产市场结构包括_。 A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构3、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是_。 A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖” B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交 C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种 D遵

11、循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立 E减价拍卖皆为买方报价拍卖 4、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日5、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。 A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆 B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式 C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果 D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产

12、出的不同性质的玻璃 E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置 6、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表 7、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 A：按投资主体 B：按投资期限或投资回收期长短 C：按经济活动类型 D：按投资对象存在形式的不同 E：借款合同 8、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为_万元。 A4580 B5580

13、 C6580 D7580 9、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。 A：地籍测量 B：房产测量 C：地质测量 D：城市工程测量 E：码头测量 10、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。 A：租赁 B：析产 C：保险 D：作价入股 E：借款合同11、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过_来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 12、编制城市规划一般分为两个阶段。 A：总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：分区规划 E：详细规划 13、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：债券 B：股票 C：货币和货币

14、资金 D：黄金 E：执行层的组织协调14、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当、 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 15、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有_。 A资产类账户 B负债类账户 C期间成本费用账户 D期间收入账户 E所有者权益账户 16、假设开发法是以_为理论依据的。 A收益递增原理 B均衡原理 C预期原理 D未来趋势原理 17、下列费用中，不属于企业财务费用的是_。 A审计费 B利息 C外汇汇兑净损失 D融资代理费 18、根据城市用地分类与规划建设用地标准(G

15、B 501372011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。 A：广场用地 B：公用设施用地 C：道路与交通设施用地 D：商业服务业设施用地 E：公共管理与公共服务设施用地 19、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的_。 A24倍 B46倍 C68倍 D810倍 20、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。 A小于利率 B大于利率 C降低 D提高 21、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段 22、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。 A：收益递减规律 B：规模报酬规律 C：利润最大化规律 D：均衡规律 E：适合规律23、关于年度运营预算，下列说法错误的是。 A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目 B：该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间 C：该预算不需为不