江陵县2012年土地级别与基准地价技术报告

1、前言江陵县城区上一轮土地级别与基准地价更新是在 2006 年，近年来，江陵县建设不断发展，城市基础设施不断完善，状况和房地产市场发生了较大变化，原基准地价关于基准地价每隔 23 年要进行一次更新的相关规与市场价格产生了较大偏差；基于定，在省国土资源厅的总体部署下（省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作的通知（发2011139 号），江陵县国土资源局会同评估咨询（以下“”）于 2012 年对江陵县城区土地级别与基准地价进行了新一轮更新。为了确保本次土地级别与基准地价更新工作的顺利开展，江陵县人民成立了江陵县土地级别与基准地价更新工作领导小组，召开了动员会，县国土资源局还成立了领导小组办公室，

2、组建了工作，设立了由江陵县国土资源局领导以及评估行业相关组成的咨询组，对本次更新工作提供技术支持。本次更新工作还得到了江陵县、江陵县规划局等相关部门的大力支持。这里，对领导、的支持和帮助表示由衷感谢！由于种种，本次江陵县城区土地级别与基准地价更新工作中难免需要补充和改进的地方，敬请领导和给予批评指正。目录第一章 概 述1第一节 江陵县概况1一、地理位置1二、历史沿革1三、自然条件与城市资源2四、与发展4第二节 江陵县城区概况7第二章江陵县城区土地级别与基准地价更新概况9第一节 更新工作说明9一、更新. 9二、更新依据10三、更新范围及内容12四、更新程序13五、更新成果16六、更新相关问题说明

3、17第二节 江陵县城区土地级别与基准地价更新技术说明18一、土地级别与基准地价更新更新理论基础18二、土地级别与基准地价更新基本原则21三、土地级别与基准地价更新技术路线23第三章江陵县城区土地级别更新27第一节 江陵县城区土地级别更新因素因子及权重确定27一、土地级别更新因素因子的确定27二、土地级别更新因素因子影响分析31三、土地级别更新资料调查35四、各类用地级别更新因素因子权重确定36第二节 江陵县城区土地级别更新因子整理与指标分析46一、土地级别更新因子整理46二、土地级别更新因子指标分析47第三节 江陵县城区土地级别单元分值计算67一、评价单元的划分67二、评价单元因子作用分计算6

4、7三、评价单元因素总分值计算68第四节 江陵县城区各类用地土地级别划分69一、土地级别确定原则69二、土地级别初步确定70三、土地级别检验与调整74四、各类用地级别的确定76五、重点变化区域分析78第五节 江陵县城区各类用地级别统计分析78一、综合定级面积统计78I二、商业用地面积统计79三、住宅用地面积统计80四、工业用地面积统计80第四章江陵县城区基准地价更新82第一节 基准地价内涵确定82一、基准地价定义82二、原基准地价内涵82三、确定本次更新基准地价内涵82第二节 估价资料的收集整理83一、资料收集标准83二、估价资料的收集83三、估价资料整理84第三节 样点地价测算99一、样点地价

5、计算99二、样点地价的. 102三、样点地价检验与有效样点的确定104第四节 基准地价结果分析与确定105一、基准地价更新初步结果105二、基准地价更新初步成果合理性分析108三、基准地价结果确定111第五节 商业路线价的计算与确定112一、商业路线价测算112二、商业路线价确定及范围描述113三、商业用地路线价结果分析113四、路线价体系113第五章江陵县城区基准地价体系编制115第一节 基准地价一、基准地价二、基准地价三、基准地价四、基准地价体系及编制原理115体系115因素及其权重确定116体系的编制原理116体系的检验119第二节 商业用地基准地价体系120一、商业用地基准地价区域因素

6、二、商业用地基准地价个别因素体系120体系127第三节 住宅用地基准地价体系131一、住宅用地基准地价区域因素二、住宅用地基准地价个别因素体系131体系139第四节 工业用地基准地价体系142体系142体系146一、工业用地基准地价区域因素二、工业用地基准地价个别因素第六章江陵县城区土地级别与基准地价更新成果应用148第一节 土地级别与基准地价更新成果148II一、文字成果148二、图件成果148第二节 土地级别与基准地价更新成果应用148一、地价管理方面的应用149二、宗地地价评估方面的应用150三、更新成果应用的建议155附件一157各类用地级别边界描述157附件二158一、江陵县城区土地

7、级别与基准地价更新工作领导小组成员. 158二、江陵县城区土地级别与基准地价更新组. 159. 159三、江陵县城区土地级别与基准地价更新项目组附件三160一、江陵县城区商业用地级别与基准地价图160二、江陵县城区住宅用地级别与基准地价图160三、江陵县城区工业用地级别与基准地价图160四、江陵县城区综合定级土地级别图160五、江陵县城区商业用地路线价图160III2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告第一章 概述第一节江陵县概况一、地理位置江陵县位于省中南部，江汉平原腹地、荆江河段北岸。全县版图呈马鞍形，东西距53.5 千米，南北距 36.2 千米。版图面积 1048 平方公里

8、，辖 9 个乡（镇），2 个管理区，人口41 万。地形西高东低，较为平坦，海拔高程在 40 米以上（马家寨乡文新村五家河）25.3米（沙岗镇九甲湖电排）之间。境内大小湖泊星罗棋布，河流沟渠交错，主要湖泊有三湖、。图 11 江陵县在省的位置示意图二、历史沿革江陵，因"地临江"、"近州无高山，所有皆"而得名，自楚元年（公元前 689 年）至二十九年（公元前 278 年，拨郢，在郢始置江陵县），20 代楚王在江陵建都，延续 411 年，成就了作为春秋五霸战国七雄的宏图大业。其后至乾德元年（公元 963 年）荆南（南平）国亡，先后又有 14 代帝王在此建都。江陵

9、作为我国的历史名城之一，除建都外，还一直是郡、府、州、路治所，成立后一直为荆州地区行政公署所在地。1994 年，经批准撤销荆州地区、沙市市及江陵县，设立荆沙市（1996 年 12 月更12012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告名为荆州市）及荆州、沙市、江陵三区，原江陵县一分为三，江陵区人民驻郝穴镇。1998年 7 月，江陵撤区置县，恢复县治，是最古老而又最年轻的县之一。图 12江陵县行政区划图三、自然条件与城市资源（一）地质地貌江陵县内地形西高东低，较为平坦，海拔高程在 40 米以上25.3间。全县土壤包含水稻土和潮土两个土类，7 个亚类， 7 个土属，75 个土种，土壤有机质含量

10、较高，适于种植多种作物。全县土壤包含水稻土和潮土两个土类，7 个亚类， 7 个土属，75 个土种，土壤有机质含量较高，适于种植多种作物。（二）气候江陵县属北亚热带季风湿润气候区，具有四季分明，热量丰富，光照适宜，雨水充沛，雨热同季，无霜期长等特点。全年日照时数 18271897 小时，全年太阳总辐射量为 103110 千卡/平方厘米。全年平均气温 1616.4，值最热 39.2，最冷-19；无霜期246262 天。全年平均降雨量 9001100 毫米。（三）土地资源江陵县国土面积 104873.52 公顷，占全省国土总面积的 0.56%。其中耕地面积 68740.72公顷，园地面积 286.1

11、3 公顷，林地面积 1609.21 公顷，城镇村庄及工矿用地 10012.02公顷，交通用地 2566.46 公顷，水域及水利设施用地 21605.69 公顷，其他土地 48.38 公22012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告顷。土地利用类型多样，适宜性广，耕地资源和水资源相对优势突出。但土地类型占土地总面积的比例不尽合理，居民点及工矿用地面积大，园地、林地所占比例偏低，缺乏牧草地。同时，各地类内部利用结构也不尽合理，耕地中，粮食作物种植面积大，其他作物种植面积少；用材林比，林比重小。（四）物产资源江陵生物资源丰富，有动植物 1200 多种，其中动物 200，植物 1000。农作物

12、及栽培物 20，蔬菜 80，水果 13 种，花类近 80，林木 88 种，竹类 13 种，药材 222 种，其它 500，主要农作物有水稻、大麦、小麦、蚕豆、大豆、绿豆、棉花、油菜、花生、芝麻；主要动物有、黄鼠狼、猪獾、鹌鹑、七彩山鸡、红颈雉鸡及鸟类、蛇类、蛙类等；主要优势树种有意杨、水杉、；主要乡土树种有枫杨、苦楝、桑树、竹类；主要林果类树种有柑橘、葡萄、桃、梨；其中珍稀植物有资市镇百年银杏；主要水有鳝鱼、大口鲶、泥鳅、鲫鱼、鲤鱼、草鱼、花白鲢、乌鳢、小龙虾、中华鳖、螃蟹、中华草龟、黄颡鱼。（五）水资源长江流经江陵，寺闸、闸为重要的引长江水灌溉工程，由于长江水量充足，为全县生产生活提供了取之

13、不尽的水源。但冬春长江水位降至 26 米左右，不能通过大闸自灌引水。全县年降水总量 12.2 亿立方米。地下水资源丰富，静止水位距地面 0.6 米，高位地下水距地面 0.3 米，年可供开采量 4.2 亿立方米。（六）矿藏资源江陵县境内有石油蕴藏，拥有油气资源 1 亿立方米以上，现提交探明资源量 1500 万立方米，江陵凹陷已具备成为中南地区油气资源战略接替区的条件。江陵东部地下凹陷地区发现储量巨大，品位高、质量优的巨大型盐矿，且盐层厚度大，埋深浅，利于开采。现已查明的有江陵县秦市乡矿泉水品味较高，有一定的储量，有待开发利用。沿长江沙洲及河滩有可供采挖的粗沙卵石，并含微量砂金。现已开发利用的矿产

14、资源有砖瓦粘土，砖瓦粘土资源除农田外有沿长江的三大滩地，储量为 850 万立方米，年开采量为 55 万立方米。（七）风景名胜江陵历史悠久，是楚的发源地，县治郝穴镇得名至今已一千七百多年，明朝以来一直为江陵东南部中心。据宋代方舆揽胜及乾隆版江陵县志记载，自东晋以32012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告来，这里的禅林殿宇如妙济寺、即享誉远近。而东晋至这设置的侨郡侨县和新置州县亦有大量遗存。但由于历史上的、洪水及后来的，历史遗迹大多不复。如今发现的只有荆江大堤上的江陵县郝穴建闸记碑和镇安寺铁牛，硕果仅存。图 13 江陵县景点镇安寺铁牛四、与发展据江陵县 2011 年国民和发展统计公报显

15、示，江陵县与发展情况如下：（一）综合状况2011 年全县实现生产总值 41.8 亿元，按可比口径增长 13%；其中第一产业实现增加值16.4 亿元，增长 4.1%；第二产业实现增加值 12.1 亿元，增长 29.8%；第三产业实现增加值13.3 亿元，增长 13.3%，三次产业结构由 2010 年的 44:23:33 调整为 39:29:32.全县人均地区生产总值 12641.6 元，较上年提高 2279 元。居民消费价格总指数（CPI）14.6，价格水平较上年提高 2.6%，年末全县从业23.5，较上年增加 1.5，其中城镇从业12.6，比上年增加 0.9。（二）农业全县农林牧副渔业总产值达

16、到 28.73 亿元，按可比口径计算比上年增长 4.1%，农作物总播种面积 120.1 万亩，比上年减少 0.48 万亩，粮食播种面积 67.2 万亩，比上年减少 0.6万亩；棉花种植面积 12.9 万亩，比上年增加 0.99 万亩；油料种植面积 32.9 万亩，比上年减少 0.7 万亩，蔬菜面积 5.1 万亩，比上年增加 0.18 万亩。粮食总产量 25.2 万吨，比上年减 10.2 万吨，减幅 28.8%；棉花总产量 11494 吨，比上年增产 1480 吨，增长 14.8%；油料总产量 6.6 万吨，比上年减 93 吨，减幅 0.14%。42012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术

17、报告生猪出栏 32.4，比上年增加 0.4，增长 25%；家禽出笼 600.88，比上年增加 20.8。水产量达到 28597 吨，比上年增加 947 吨，增长 3.4%。农村用电量 9972 万千瓦时，同比增长 19.7%，其中农村居民生活用电 5928 万千瓦时，同比增长 18.9%。农业化肥施用量 14.7 万吨，与上年基本持平。（三）工业与业工业继续保持快速增长。2011 年全县新增规模企业 4 家，因统计制度（规模企业统计标准从年销售收入 500提高到 2000）原有规模企业销售产值消减至 2000以下 3 家，实际增加 1 家达到 28 家；实现总产值（现价）28.82 亿，同比增

18、长 68.33%，其中轻工业 19.64 亿元，同比增长 137.73%，重工业 9.18 亿元，减幅达 3.87%；实现规模工业增加值 8.18 亿元，按可比口径增长 31.5%。工业产销衔接良好，效益明显提高。2011 年销售率达到 99.68%，较上年提高 1 个百分点；效益综合指数达到 198.4，较上年提高 71 个点；规模以上工业从业年平均人数 5608 人，较上年增加 283 人。规模工业全员劳动生产率为 160770 元/人，较上年增加86900 元/人，增长 117.6%。现有资质内企业 9 个，降级 1 个，企业从业2874 人，较上年减少 846 人，业总产值 8.08

19、亿，同比增长 32.8%，实现业增加值 1.77 亿元，增长 28.2%，房屋施工面积 46.2 万，比上年增加 0.6 万；房屋竣工面积 41.7 万，比上年增加 7.4万。（四）固定资产投资全完成固定资产投资 205025，比上年增长 40%，其中城镇固定资产投资183502，增长 63.1%；房地产开发投资 17510，增长 203.1%；工业投资 142521，增长 83.3%；工业园区投资 138806，增长 85.64%。（五）国内及市场物价全年实现消费品零售总额 202142，增长 17.7%；其中限额以上实现 13909 万元，同比增长 34.6%。按行业划分，批发业实现零售额

20、 84145，同比增长 13.6%；零售业零售额 186526，同比增长 21.6%；住宿业 2933，同比增长 23.6%；餐饮业 25321，同比增长 18.5%。（六）交通、邮电和旅游全县公路里程 1558 公里，其中：、二、三等级公路 1362 公里，较上年增加 106.252012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告公里，农村公路基本达到“村村通”；拥有民用汽车 9372 辆，其中载客汽车 5229 辆，载货汽车 3295 辆。全年能源消费总量 23.89 万吨标煤，较上年增加 8.7%，GDP 能耗为 0.615，较上年下降 3.85%。全年总用电量 28055 万千瓦时，

21、同比增长 10.2%，其中工业用电量 12365 万千瓦时，较上年增加 1019 万千瓦时，增长 8.9%；居民生活用量 9568 万千瓦时，较上年增加 1199 万千瓦时，增长 14.3%。（七）财政、金融和保险全口径财政总收入 35710，同比增长 66.6%，全地域各项税收 13607，增长52.9%。地方财政预算收入 11007，增长 41%，其中各项税收 7167，增长 51.8%；地方基金收入 18359，增长 94.4%。地方财政总支出 80377，同比增长 8.5%，其中农林水事务支出 21367，增长6.3%；教育支出 12028，增长 11.2%；保障和就业支出 5836，

22、减幅达 16.3%；医疗卫生支出 7022，减幅达 10.9%。年末金融机构各项存款余额 52.77 亿元，同比增长 29.9%，其中企业存款 12.17 亿元，增长 21.2%；居民储蓄存款 33.9 亿元，增长 12.9%；定期存款 29.74 亿元。年末金融机构各项贷款余额 18.48 亿元，减 1.9%，其中：短期贷款 13.56 亿元，同比增长 1.5%，中长期贷款 9.97 亿元，增 138.7%。按贷款结构划分，工业贷款 9.97 亿元 ，增 94.6%，商业贷款 3.09亿元，减 50.2%。农业贷款 14.27 亿元，增 108.3%。（八）教育、科技、卫生全县现有学校 31

23、 所，其中，普通中学 16 所，职业高中 1 所，小学 14 所。在校学生总数 49410 人，其中普通中学 23827 人，职业高中 1841 人，小学 23742 人。共有专任教师 1907人，其中，普通中学 1300 人，职业高中 34 人，小学 573 人。全县现有18 个，在园幼儿 7802 人。学龄儿童入学率 100%，初中毕业生升学率 56.8%，九年义务教育完成率 99.6%。5869 人，其中中级技术3494 人；农业技术全县各类专业技术以上178 人。全县广播覆盖率 100%，电视覆盖率 91.2%，较上年提高 11.7 个百分点，公共室）1 个，藏书 18 千册。6201

24、2 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告卫生机构 19 个，其中医院 4 所，卫生院 11 所，共有床位 919 张，卫生1266人。（九）人口、人民生活和保障全县年末总户数 12.03，总人口 41.52，其中常住人口 33.09，乡村人口31.4，城镇人口 10.11，新出生人口 3672 人，人口 1593 人。城镇居民人均可支配收入 12275 元，较上年增加 1325 元，增长 12.1%，城镇居民人均消费性支出 7883 元，增长 16.2%，其中食品消费支出 3555 元，同比增长 9.6%。教育娱乐服务消费 339.5 元，减 21.1%。农民年人均纯收入 6613 元，

25、较上年增加 941 元，增长 16.6%。农民人均消费性支出 4743元，增长 24.1%，其中食品消费支出 1721 元，增长 22.9%，教育娱乐服务消费 339.5 元，减 21.1%。全县从业21.1，其中：城镇从业12.58，城镇职工平均工资 18400元，较上年增加 994 元，增长 5.7%。年末离退休、退职14758 人，城镇职工基本养老保险人数 37689 人，较上年增加 3611 人，增长 10.6%，基本医疗保险参保人数 15328 人，失业保险参保人数 2108 人。农村居民参加合作医疗人数 27.89，参加农村养老保险人数 1.29。全县共有福利收养性12 个，共有床

26、位数 928 个，居民最低生活保障已保人数16130 人，其中城镇低保 5339 人。（十）资源环境与城市建设全县国土版图面积 1047.81 平方公里，常用耕地面积 57 万亩，有效灌溉面积 49.7 万亩，总播种面积 120 万亩，森林覆盖率 14.8%。城市全年供水总量 390 万吨，全年煤气供应总量 3.9 万立方米，公共汽车 47 辆，出租汽车 80 辆，污水处理厂 1 个，处理站 3 个。第二节江陵县城区概况江陵县城于郝穴镇，郝穴古名鹤穴，相传得名于西晋大将军羊祜镇，江陵泽中多鹤，教舞，以娱宾客，后遂名其地曰鹤穴，故今鹤穴有”。其位于长江与内的结点处，江汉平原西部。镇北、东、南三面

27、均与本县熊河镇接壤，西北至东南隔长江与公安县相望。全镇国土面积 38 平方公里，其中城区面积 12.5 平方公里，耕地面积 534.372012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告公顷，水域面积 817.9 公顷，林地面积 113.3 公顷。郝穴地势平坦，海拔高程在 30-31间，镇西南荆江大堤高出地面 10-12 米。辖区土质为砂土，地耐力每平方厘米 0.8-1.2 公斤。郝穴属大陆性季风气候，四季分明，光照充足，温和湿润，无霜期长。全镇辖 6 个村民委员会，7 个社区居民委员会，44 个村民小组，118 个居民小组。2011 年末全镇总户数 13880户，总人口 41986 人，其

28、中男 21800 人，女 20186 人。乡村户 2796 户、11057 人。绝大多数为，有少数民族 9 个，共计 142 人。随着县委、县“实施沿江大开发，建设滨江工业城”的战略部署逐渐展开，江陵县县城城市总体规划和性详规编制完成，城市建设步伐不断加快，城区面积不断扩展，城市功能不断完善，行政区、商业区、居民区、工业园区等新城市功能分区进一步规划完善，郝穴正向着现代化滨江新城的目标稳步迈进。82012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告第二章江陵县城区土地级别与基准地价更新概况第一节 更新工作说明一、更新江陵县城区上一轮土地级别与基准地价更新基准日为 2006 年 6 月 30 日

29、，更新成果公布实施后执行至今已有六年之久。近年来，江陵县城区不断发展，基础设施不断完善，经济和土地市场价格水平发生较大变化。一方面，土地资本的投入显著增加，土地开发的强度明显加大，现行的土地级别和基准地价与城市发展速度不匹配，不能准确反映出城镇地价的现实状况；另一方面，土地管理相关新政的出台以及对地价方面的调控都使得江陵县城区地价有了很大程度的变化。具体主要体现在以下几个方面：（一）与地方相关规定的要求土地管理法第二十八条规定：“县级以上人民中民土地行政主管部门会同同级有关部门，根据土地调查成果、规划土地用途和制定的统一标准，评定土地等级。”城市房地产管理法第三十三条规定：“基准地价、标定地价

30、和各类中民房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由规定。”（国发200115 号）规定：“市、关于关于加强国有土地资产管理县人民要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据基准地价和标定地价，制定协议出让标准。基准地价、协议出让土地标准一经确定，必须严格执行并向公开。各级人民均不得低于协议出让出让土地。要抓紧建立全国地价动态监测系统，对全国重要城市地价水平动态变化情监测。”2011 年 11 月省国土资源厅下发了省国土资源厅关于开展第三

31、轮基准地价更发2011139新工作（，在全省范围内开展第三轮城镇基准地价更新工作，规定更新已满三年的城市进行更新。92012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告（二）城市基础建设与城市化进程快速发展的要求江陵县近年来高速发展的城市基础设施建设，极大地了江陵县基础设施条件，改变了江陵县内部土地条件，打破了原有土地级别界限，改变了城市内部布局。同时，随着江陵县热点区域的开发，城乡统筹发展和建设模式要求江陵县区域内基准地价的平衡和协调。（三）适应实际地价管理的要求现行江陵县城区土地级别和基准地价成果已经难以适应江陵县实际需求很多需要完善的地方，：土地级别因素因子体系不够全面；基准地价体系不够

32、完善等。（四）高速发展的要求主要体现在三个方面：一是土地收购储备需要客观的基准地价体系；二是土地需要与市场相适应的地价标准；三是核定划拨土地使用权权益、合理界定土地税收需的地价体系。综上所述，为贯彻落实省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作发2011139的精神，2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新工作势（在必行。二、更新依据（一）法规依据1.中民土地管理法（2004 年 8 月 28 日修订）；2.中城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日修订）；民3.关于加强土地调控有关问题(国发200631 号)；4.(国发200115 号)；关于加强国有土地资产管理5.关于促进房地

33、产市场平稳健康发展(国办发20104 号)；6.城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001)(中民质量监督检验检疫2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施)；7.城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)(中民质量监督检验检疫总局 2001 年 11 月 12 日发布，2002 年 7 月 1 日实施)；8.土地利用现状标准(GB/T21010-2007)(中民质量监督检验检疫总局和化管理委员会 2007 年 8 月 10 日发布)；9.城市用地与规划建设用地标准(GBJl3790)；102012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告10.(发

34、2005税务财政部 国土资源部关于加强土地税收管理111 号)；11.税务关于加强土地增值税征管工作(发201053 号)；12.国土资源部关于部署开展 2010 年城市土地价格调查与监测工作(国土资电发201068 号)；13.国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让标准>(国土资发2006307 号)；14.国土资源部关于调整部分地区土地等别（国土资发2008308 号）文15.国土资源部关于调整工业用地出让(国土资发2009 56标准实施号)；16.国土资源部关于严格落实房地产用地调控促进土地市场健康发展的(国土资发2010204 号)；17.省人民关于公布省征地统一年产值标

35、准和区片综合地价(鄂政发200946 号)；18.省人民关于加强国有土地资产管理并规范土地市场(200180 号)；19.省人民省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（省人民政府令第 45 号）；20.省国土资源厅省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作（发2011139 号）；（二）技术规范依据1.省城镇土地级别更新技术规范(试行)；2.省城镇基准地价更新技术规范(试行)；（三）相关规划及相关资料1.江陵县城市总体规划(2010-2030 年)；2.江陵县土地利用总体规划（2006-2020）；3.江陵县工业园区性详细规划；4. 2006 年江陵县城区土地定级与基准地价更新成果；5.江陵县

36、统计年鉴(2010 年)；112012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告6.其他相关资料等。三、更新范围及内容（一）更新工作范围依据城镇土地分等定级规程，城镇土地定级对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。发2011139根据省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作（号），本次基准地价更新应做好与江陵县土地利用总体规划（2006-2020 年）的衔接工作，所以本次更新工作范围初步采用江陵县土地利用总体规划（2006-2020 年）的中心城区用地规划范围。为适应中心城区建设发展的不确定性，在中心城区建设用地规模边

37、界之外，增加划定中心城区建设规划期内可选择布局的扩展边界。因此，本次更新工作范围采用扩展边界的范围，总面积 22.10 平方公里。本次更新范围西至长江沿线，东至东环路，往北建国村，双桥村的一部分，往南新园村，具体更新范围见下图。2012 年更新范围线沿江产业园2006 年更新范围线城东工业园图 2-1 2012 年与 2006 年江陵县城区土地级别与基准地价更新范围对比示意图2006 年基准地价更新范围为 12.91 平方公里，此次更新的规模为 22.10 平方公里。在上轮更新范围的基础上，此次更新主要新增了城东工业园和沿江产业园的面积。122012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告

38、（二）更新工作内容此次土地级别与基准地价更新是以城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程和省国土资源厅相关技术规范为依据，对江陵县城区分商业用地、住宅用地和工业用地三种用地类型，进行江陵县城区土地级别与基准地价更新工作。在更新工作的基础上，完成相应的更告和图等。本次江陵县城区土地级别与基准地价更新工作的主要内容有：1.对江陵县土地市场进行相关专题调研；2.根据相关规程及技术规范，制定土地级别与基准地价更新工作程序；3.根据江陵县地价体系实际情况，确定城镇土地级别与基准地价更新技术路线；4.根据制定的更新技术路线，进行相关资料调查；5.利用收集到的相关资料进行土地级别与基准地价更新；6.编制商业、

39、住宅、工业宗地基准地价地价体系；7.申请上级国土部门对土地级别与基准地价成果进行预检、验收，组织成果听证和上报县公布实施。四、更新程序（一）工作组织为了顺利地开展和完成本次江陵县城镇土地级别与基准地价更新工作，江陵县成立了 2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新工作领导小组，具体负责领导本次更新工作；由局相关责任科室业务骨干会同评估咨询组成工作，具体负责实施本次更新工作；由县国土资源局与相关部门的 11 位领导、组成组，对本次更新工作技术路线和确定、因素因子及权重确定、土地级别划分和基准地价确定等环节进行把关。评估咨询作为外协，主要负责更新工作方案与技术方案编制、外业调查、土地定级与基准

40、地价测算、技术报告编制等更新技术工作，工作组织运行见下图所示。132012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告项目组组后勤组调查组技术组确定技术路线和收集资料处理结果，实地验证与调整图 2-2 土地级别与基准地价评估工作组织框架图（二）工作程序本次更新工作在对江陵县土地市场和分析的基础上，根据江陵县的具体情况制定土地级别与基准地价更新工作方案和技术方案，整个更新工作大体上可划分为以下 5 个阶段，预计在 2012 年 12 月底以前完成全部工作。1.方案制定与前期准备阶段(2012 年 4 月上中旬)前期准备工作的主要任务是成立领导小组，组建工作、落实工作经费、技术培训、召开有关会议、

41、组织宣传发动、印刷有关资料、购置有关、拟定技术路线等。具体工作内容如下：（1）报请县批准开展土地级别与基准地价更新工作，成立领导小组；（2）召开领导小组、工作及相关协作会议，制定此次更新工作的制度和方案；（3）土地定级因素和估价样点调查表格设计及印刷；（4）组织相关进行培训；（5）购置有关、辅助和落实办公场地；（6）相关的走访及咨询。2.重点区域分析与资料调查阶段(2012 年 4 月下旬至 5 月下旬)（1）基础资料可以分为总体状况和评估基本资料。评估基本资料工作底图、工作范围、基准地价内涵界定以及相关；14定级估价结果分析与评价数据处理处理结果，实地验证与调整调查方案设计后勤保障工作领导小

42、组2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告（2）土地定级因子资料的收集，原则上以预算上轮定级资料为主，更新调查为辅。原始资料备的则以更新现状为主，原始资料为辅，先到相关行政收集，如资料不进行实地调查；（3）估价资料的收集，土地市场资料（上轮调查的样点资料）、地价监测样点资料、土地市场招拍挂资料以及估价相应参数资料（还原利率、房屋重置价、税费等），一是到、土地中心和管理局等部门进行资料调查，如土地出让、土地转让、征地、房屋等，二是实地收集，如商铺、柜台出租、二手房等。3.土地级别更新与基准地价修订阶段（2012 年 6 月至 9 月中旬)本阶段主要是对相关数据进行分析处理。土地级别更

43、新方面主要是将原定级资料与更新收集资料进行对接，测算土地级别变化情况，在此基础上与地价重点变化区域相比较，并作相应的调整和完善，进行土地级别确定。在土地级别确定的基础上，利用样点地价资料对各种类型用地不同级别基准地价水平进行更新。完善基准地价体系，形成初步技术成果并进行实地校验。4.意见征询与成果完善阶段（2012 年 9 月中旬至 9 月下旬）本阶段由基准地价更新领导小组组织召开咨询会及评审会，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善。项目组在成果调整的基础上编制工作报告、技术报告，形成完整的基准地价成果体系。5.成果预检、验收、听证与上报审批阶段（待完成）首先广泛听取各方面意

44、见，内开展论证；邀请土地、物价管理和房地产评估等领域的对成果进行讨论；由荆州市国土资源局组织对成果进行预检。预检后对成果进行进一步的修改与完善。其次上报荆州市国土资源局，申请省国土资源厅对成果进行验收，根据验收意见，对成果修改完善，同时组织对成果进行听证。最后根据验收和听证意见，基准地价更新成果最终修改定稿后，上报省国土资源厅、省物价局，经批准后由江陵县人民向发布。152012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告制定定级估价方案工作方案技术方案任务目的工作范围组织时间安排总思路技术路线工作程序预期结果资料收集与实地调查基础资料定级资料估价资料定级因素资料及图件城市规划资料及图件出让转让

45、资料房屋买卖租赁征地资料其他资料工作底图工作底图地价内涵数据分析处理定级过程估价过程因素因子及权重确定网格单元划分因子作用分计算单元总分值计算估价样点地价计算与土地级别划分还原法剩余法成本法基准地价初步确定基准地价工作报告、技术报告各种类型级别及基准地价图件附件及其他资料图件图 2-3 土地级别与基准地价更新工作流程图五、更新成果（一）文字报告1.2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告；2.2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新工作报告；3.2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术方案。4.2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新工作方案。5.附件及其他资料说明

46、。16成果验收与审批成果编制意见征询土地级别、基准地价、体系初步成果成果检验成果编制体系初步确定土地级别初步确定前期准备土地市场调研分析接受基准地价更新委托召开领导小组会议江陵县批准开展基准地价更新工作2012 年江陵县城区土地级别与基准地价更新技术报告（二）图件部分1.2012 年江陵县城区综合定级土地级别图；2.2012 年江陵县城区商业用地级别与基准地价图；3.2012 年江陵县城区住宅用地级别与基准地价图；4.2012 年江陵县城区工业用地级别与基准地价图；5.2012 年江陵县城区商业用地路线价图。（三）数据库成果江陵县城区土地级别与基准地价更新数据库六、更新相关问题说明（一）基本概

47、念以下概念严格依据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程来界定：城镇土地定级：有综合定级和定级两种，综合定级指影响城镇土地质量的各种、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级；定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种、自然因素进行分析，按评价值的差异划分土地级；定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级。城镇土地定级对象：是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。基准地价：指规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一评估基准日上法定最年期土地使用权区

48、域平均价格。基准地价更新：是在土地定级或者划分均质地域的基础上，用土地、市场的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状条件下一评估基准日的土地使用权平均价格。（二）特殊说明事项1.本次江陵县城区土地级别与基准地价更新工作使用的是“城镇土地定级及基准地价动态更新（V5.0）”，本次更新工作大量数据都是在该的基础上计算而来的；2.本次江陵县城区土地级别更新成果中，了综合定级、商业用地、住宅用地和工业用地级别更新成果。综合用地只定级不定价，综合用地级别和各级别总范围是一致的；3.本次土地级别与基准地价更新的基准日为 2012 年 06 月 30 日，其中，相关资料的收172012 年江陵县城

49、区土地级别与基准地价更新技术报告集（相关文件、相关数据、相关规费）因考虑到基准地价成果的实用性，采用了基准日之前最新颁布的相关文件为依据；4.本次江陵县城区土地级别与基准地价更新技术成果的归江陵县国土资源局所有，评估咨询对该成果拥有解释权。第二节江陵县城区土地级别与基准地价更新技术说明一、土地级别与基准地价更新更新理论基础（一）地租地价理论地租地价理论是城镇土地估价的基本理论。的地租理论认为，地租反映的是一种，其实质是土地所有者向土地使用者让渡土地使用权时每年应该获得的或者，是土地使用权在上得以实现的形式，地租的实体是劳动创造的剩余价值，即超额利润。实行土地公有制，城市土地属所有，以土地所有者

50、的身份将一定年期的土地使用权交付于土地使用者，由土地使用者向支付土地使用权出让金。其实质是土地所有者将土地使用权出租给土地使用者，由土地使用者支付地租租赁行为。关于土地价值的有关论述表明：土地价格的本质是地租的资本化，即土地的资本化，位置对于土地价格有决定性的作用，“这种地租的特征，首先是位置在这里对于级差地租有决定作用影响”；土地价格中包含了土地资本的因素，土地资本使土地变成了一个比以前有更高生产率的投资场所，土地资本的利息和利润，和真正的地租一样，对于土地价格也有决定作用；土地价格必然趋向上涨，在发展过程中，利润有下降的趋势，即使和地租的变动以及土地的价格无关，土地价格也有上涨的趋势。（二）理论理论是研究人类行为的空间选择及空间区内活动优化