02基础班全40讲讲义

1、第三节减免税一、契税减免的基本规定1.机关、事业、团体、军事承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3. 因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。（例如建房）新4.房屋被县级以上人民府确定是否减免。征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政5. 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6. 依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、驻华机构及其外交代表、领事和其他外交承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征契税。二

2、、财政部规定的其他减免契税项目1.售后回租及相关事项的契税（1） 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。（2） 以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。（3）市、县级人民根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对

3、新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（4）企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代税价格为取得全部土地使用权的成交价格。建设保障性住房的，计（5）、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地使用权转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。2.

4、对石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。3.自 2010 年 10 月 1 日起，个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半征收的。4.对已缴纳契税的购房和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还契税。5.对公租房经营管理购买住房作为公租房，免征契税。6.在婚姻存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。（所谓的“加名税”）税务师后续更新进群查看，各类考试课件购

5、买谨防倒卖！7.对经营管理回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。个人首次购买 90 平方米以下改造安置住房，按 1%的税率计征契税；购买超过 90 平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。8.对经营性事业转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税，自 2014年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，符合现行规定的享受相应税收。9.对饮水工程运营管理为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。10.对个人购买家

6、庭唯一住房（家庭成员范围购房人、配偶以及未），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。11.对个人购买家庭第二套性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。家庭第二套性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。最新购房契税12.新增：对于中民继承法规定的法定继承人（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。按照中民继承法规定，定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。第四节计

7、税依据和应纳税额的计算一、计税依据1.土地使用权出售、房屋，其计税依据为成交价格。2. 土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋的市场价格核定。3. 土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。房屋互换：谁掏钱，谁交契税各地市购房情况面积调整前税率调整后税率首套住房90（含）平方米以下普通 1%，非普通 3%1%90-144 平方米普通 1.5%，非普通 3%1.50%144 平方米以上3%1.50%第二套性住房90（含）平方米以下3%1%90 平方米以上3%2%广深暂不实行契税新第一条第二项住房，其余地区均适用本。（无此句）税务师后

8、续更新进群查看，各类考试课件购买谨防倒卖！4.国有土地使用权出让，其计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部益。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。利（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应在内。（3） 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（4） 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。5.房屋括在内。的契税计税价格为房屋合同的总价款，装修的房屋，装修费用应包二、契税应纳税

9、额的计算应纳税额=计税依据×税率【例题·单选题】居民甲某共有三套，2015 年将第一套市价为 80 万元的与乙某交换，并支付给15 万元；将第二套市价为 60 万元的折价给丙某抵偿了 50 万元的债务；将第三套市价为 30 万元的作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为 3%，甲某应缴纳契税（A.0.45 万元B.1.95 万元C.2.25 万元D.2.85 万元）。【】A】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳契税。以自有作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。甲某应纳契税=15×3%=0.45（万元）

10、。第五节征收管理一、纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、纳税期限纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。三、纳税地点契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。税务师后续更新进群查看，各类考试课件购买谨防倒卖！四、其他管理1. 纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向房地产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。房地产管理部门应向契税征收机关提供有关材料，并协助契税征收机关

11、依法征收契税。2. 根据人民 、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产关应予受理。的，可持人民执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机3.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等，致使纳税人不能取得销售不动产的，税务机关在核实有关情况后应予受理。【经典母题】居民甲某有五套住房，将其中一套价值 100 万元的别墅抵偿了100 万元的债务；用价值 80 万元的一套住房，换取价值 70 万元的房屋，同时免除了甲某所欠的债务 10 万元；用市场价值共 70 万元的两套两室住房与

12、丙某一套价值 58 万元的四室住房互换，另取得丙某赠送的价值 12 万元的小轿车一辆；将市场价值 50 万元的公寓房折成投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为 3%，下列关于甲、乙、丙、丁缴纳契税的情况，说法正确的是（）。（上述金额均不含增值税）A.甲 3000 元，乙 30000 元，丙 3600 元，丁不纳税B.甲 3600 元，乙 30000 元，丙不缴纳，丁 3000 元C.甲不纳税，乙 30000 元，丙 3600 元，丁 3000 元D.甲 15000 元，乙 36000 元，丙不缴纳，丁 3600 元【（元）；】C缴纳契税=100×3%×10000=30000（元）；丙应缴纳契税=12×3%×10000=3600缴纳契税=10×3%×10000=3000（元）。【考点小结】以房屋抵偿