乙出资300万元人民币

1、同济大学 2004-2005 学年第二学期房地产估价期终考试试卷(A)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2 分，共 30 分）1、 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A 、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低2、 建筑物每层的设计建筑面积最有可能（）每层的销售建筑面积。A 、大于B、小于C、等于D、大于等于3、 房地产报酬率=（） +风险调整值A 、平均利润率B 、安全利率C、经济增长率D 、银行贷款利率4、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。A 、均衡原理B、适合原理

2、C、收益递增D 、收益递减5、 运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（）。A 、最佳的用途B、最适当的规模C、最合适的档次D、最适宜的时间6、 成本法的理论依据是（）。A 、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、供求原理7、 影响房地产价格水平的最终因素是（）。A 、行政因素B、自身条件C、供求状况D 、环境因素8 、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A 、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D 、会计折旧9、 一般来说决定房地产价格的最主要因素是（）。A 、市场因素B、环境因素C、地段因素D、实物因素

3、10、生地价是指（）。A 、城市中待拆迁土地之地价B 、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D 、没有建筑物的土地之地价11、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。A 、成本法B、假设开发法C、收益法D、市场比较法12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。A 、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性13、某宗房地产应采用市场比较法、成本法、 收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。A 、取三者的平均值B 、取三者的中间值C、任选其中之一D 、在三者的基础上综合分析决定14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。A 、上升B、下降C、不变D、升降

4、难定15、估价中搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。A 、估价目的B、拟采用的估价方法C、估价时点D、估价对象的用途1二、多项选择题（每题答对一个选项得0.5 分，全对得2 分，错答不得分，共30 分）1、 建筑容积率与房地产价格通常存在如下关系（）。A 、容积率越低，房地产价格越高B、容积率越低，房地产价格越低C、容积率越低，土地单价越高D、容积率越高，土地单价越高2、 一名合格的房地产专业估价人员，应具有（）是对估价能力的要求。A 、扎实的理论知识B 、广泛的社会关系C、良好的职业道德D 、丰富的实务经验3、 房地产需要专业估价的理由有（）。A 、房地产具有独一无二性B 、政府部门要求估

5、价C、房地产的价值量较大D 、估价人员要求估价4、由（）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。A 、需求增加B 、装修改造C、交通改善D、通货膨胀5、 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。A 、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行6、 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A 、土地取得成本B 、开发成本C、管理费用D、销售费用7、 建筑物的物质折旧包括（）。A 、房型落后B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁8、 某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的经济寿命为N 年，现已使用了t 年，经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且 N n

6、+t，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（）。CnB、CtCtCN nA 、nC、D 、NtNNtaiVt9、公式V的假设前提是（）。i 1 1r i1rtA 、已知未来某年的房地产价格为V tB、在已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化C、r 每年不变且大于或等于零D、年期无限10、收益性房地产价值的高低，取决于（）等因素。A 、可获净收益的的大小B 、建筑物的质量好坏C、获得净收益的可靠性D 、可获净收益期限的长短11、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。A 、拆迁补偿估价B 、在建工程估价C、出让地块估价D 、房改售房估价12、基准地价表达的是（）。A 、城市土地价格水平B、某一时点的土地

7、价格C、不同区域的土地价格D、不同用途的土地价格13、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A 、农用地改为非农建设用地B、在写字楼旁新建大型游乐场C、在住宅区道路禁止货车通行D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路214、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。A 、交通建设B、市场供求变化C、人口素质变化D、所在地区衰落15、在评估期房价格时， （）。A 、估价对象状况为估价时点的B 、估价对象状况为未来的C、房地产市场情况为估价时点的D、房地产市场情况为未来的三、计算题（每题10 分，共 40 分）1、为评估一房地产于2005 年 1 月 1 日的市场价格，现选用三个

8、比较案例A 、 B 、 C，其交易日期分别为 2004 年 4 月 30 日、6 月 30 日和 8 月 30 日。交易单价分别为 8600 元 /、 8250 元 /、和 8888 元 /。已知：（1）案例 A 、 C 为正常交易，B 低于正常价格4%；（2）该类房地产价格在2004 年 3 月底至 7 月底间平均每月上涨1%，2004 年 7 月底至当前平均每月上升1.5% ；（3）比较案例和估价对象处于同一地区，其他方面状况也基本相同；（4）估价对象的土地使用权年限为 50 年，比较案例 A 、 B 、C 土地使用权年限分别为 45 年、 50 年和 55 年；（5）土地还原利率为7%。

9、2、某建筑物于1999 年 12 月 30 日开工建设，于2002 年 12 月 30日竣工。 其土地使用年限50 年（从开工之日起计） ；建筑物耐用年限60年，残值率为0，建筑物重置价为1600 元/ 平方米。试评估该建筑物于2004 年 12 月 30 日的单价。33、 6 年前，甲提供一宗 1000 m2、土地使用年限为50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000 m 2 建筑面积的房屋。房屋建设期为2 年，建成后，其中1000 m 2 建筑面积归甲所有， 2000 m 2 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。 现今， 乙有意拥有该房屋的产权。试估算乙方应出资

10、多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80 元，出租率为85，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35，报酬率为10。4、需要评估某成片生地的现时价格。已知该成片生地的面积为2 平方公里，适宜开发成熟地后分块转让，可转让面积比率为60% ；市场调查分析获知，该类土地的小块熟地转让价为 1000 元 /平方米； 将生地开发成熟地的周期为2 年，开发成本和管理费等为2.5 亿元 /平方公里， 其中的 60%在第 1 年均匀投入， 40%在第 2 年均匀投入，贷款利率为10%，投资利润率为15%；当地土地转让中买卖双方要缴纳的税费分别为转让价格的2.0%和 3.5

11、%。试评估该成片生地的现时总价。4同济大学 2004-2005 学年第二学期房地产估价期终考试试卷(B)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2 分，共 30 分）1、 某开发项目的规划建设用地面积为5000 ，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高 17 层（其中 1 4 层为建筑面积相等的裙房，5 17 层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）。A、 882B、 1765C、1667D、 15382、 收益法中的运营费用率是指（）。A 、运营费用与潜在毛收入之比B 、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比D 、运营费用与有效毛收入之比3、 在一定时期内， 开发周期较短的房

12、地产与开发周期较长的房地产比较，前者的（）。A 、供给的价格弹性比较大B、供给的价格弹性比较小C、需求的价格弹性比较大D、需求的价格弹性比较小4、 某宗土地 50 年使用权的价格为1000 万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为 500 万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30 年使用权的价格为 （）。A 、 899 万元B、 1000 万元C、1349 万元D 、1500 万元5、 某商业房地产需要估价，其建筑面积1000 ，下列交易实例中（）肯定不适宜作为可比实例。A 、建筑面积800 ，成交价格 1840 万元B 、建筑面积1500 ，成交价格3450 万元C、建筑面积2500

13、 ，成交价格5500 万元D、建筑面积500 ，成交价格600 万元6、 同一宗房地产，在同一估价时点得出不同且都合理的估价结果，这是因为（）A 、估价机构不同B 、估价目的不同C、估价日期不同D 、估价人员不同7、 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297 万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A 、 323B 、 275C、273D、 2588、 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。A 、市场比较法B、收益法C、成本法D 、长期趋势法9、 当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆

14、除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A 、保持现状前提B 、装修改造前提C、转换用途前提D、重新利用前提10、估价时点是指（）。A 、估价实务操作的日期B 、评估房地产价格发生的日期C、开始估价的日期D 、提交估价报告的日期11、（），是按经营使用方式划分的房地产类型。A 、居住、商业、办公等房地产B、生地、毛地、熟地等房地产C、收益性、非收益性房地产D、出售、出租、营业等房地产512、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（）。A 、甲土地的价格高于乙土地B、乙项目的造价高于甲项目C、乙项目的价格高于甲项目D、甲项目的造价高于乙项目13、其他

15、条件相同，期房价格一般（）现房价格。A 、高于B、低于C、等于D、不可比14、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（）。A 、两者总价相同B 、甲的总价低于乙的总价C、甲的总价高于乙的总价D 、无法判断两者价格的高低15、楼面地价 =（）A 、土地单价÷建筑面积B 、土地价格÷建筑容积率C、土地单价÷容积率D 、容积率÷土地单价二、多项选择题（每题答对一个选项得0.5 分，全对得2 分，错答不得分，共30 分）1 、建筑物是指由（）等组成的人工建筑而成的整体物。A 、建筑设计B、建筑设备C、建筑材料D、建筑构配件2、 （）

16、不是事实价值。A 、比准价格B、成交价格C、原始价值D、理论价格3、 房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。A 、房地产出租B、房地产保险C、房屋继承、分割D 、房地产拍卖抵债4、 房地产价格的形成条件是（）。A 、房地产的有用性B 、房地产的稀缺性C、房地产的有效需求D 、人们对房地产的需要5、 不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状况，可以是（）。A 、过去回顾性估价B 、未来预测性估价C、期房估价D 、现房估价6、 建筑物的重新购建价格是（）的价格。A 、扣除折旧后B、估价时点时C、客观D、建筑物全新状态下7、 搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。A

17、 、成交价格B、议价时间C、成交日期D 、付款方式8、 运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有（）A 、总收益的准确性B 、费用及扣除项目的准确性C、基准地价的准确性D 、还原利率的准确性9、 假设开发法中的开发期包括（）。A 、前期B、建造期C、保修期D、租售期10、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（）。A 、计息方法B、报酬率C、计息基础D 、计息期11、基准地价评估时的地价区段是根据（）的原则来划分的。A 、形状相似B、用途相似C、地价相近D、地段相连12、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（）。A 、房地产价格上涨B 、房地产价格下跌C、房地产需求增加D 、房地

18、产价格平抑13、由（）等原因导致房地产的价值增加，不是房地产的自然增值。A 、需求增加B、装修改造C、交通改善D、通货膨胀614、一宗房地产的土地价值为40 万元，建筑物价值为60 万元，已抵押贷款45 万元，作为某种目的的估价结果为55 万元，则该估价目的可能是（）。A 、买卖B 、抵押贷款C、拆迁补偿D 、保险15、下列各种价格种肯定是事实的有（）。A 、评估价格B、可比实例价格C、非公平市价D 、交易实例价格三、计算题（每题10 分，共 40 分）1、为评估某宗房地产的价格，调查选取了A 、B 、 C 三宗可比实例，有关资料如下：实例ABC成交价格5000 元 /5600 元 /5300

19、 元 /成交日期2004年 12月1日2004年 5月1日2004年9月1日交易情况 1%0%2%房地产状况2%1%2%上表交易情况中， 负值表示低于正常价格的幅度， 正值表示高于正常价格的幅度。 房地产状况因素中， 以估价对象的房地产状况为基准， 负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。该类房地产的价格指数2004年 5月1 日为 998、9 月 1 日为 1018、12 月 1 日为 1028、 12 月 31 日为 1032（以 1999 年 1 月 1 日为基准 1000）。试利用上述资料评估该宗房地产于2004 年 12 月 31 日的市场价格。2、有一办公用房，2002 年 1 月底出租，年净租金收益为6 万元，契约租期为5年，5年租赁期满后的年净收益每年递增2%，假定还原利率为 12%，试评估该办公用房2005 年 1