购物中心管理事项与重点

1、购物中心管理事项与重点购物中心的营运规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多，且招商的业种、业态差异 极大，因此其管理模式与管理要点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低 未来的营运成本，才能在场购物中心的大战中争取主动。一、管理工作的分类管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各 领域的专业工作， 非一般开发商所能独立承担， 其中部分工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：（一）、建物硬件与设备管理：1、建物管理： 装修工程管理（公共空间改装） 建材定期维护、保养和更新 建物防水设施定期检验 外墙、主要间隔

2、墙的使用管理 紧急逃生通道与逃生梯维持畅通。2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练 空调设备（冷却水塔、管线系统等项目） 运输设备（电梯、货梯、扶梯、电动步道等） 消防设备（紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具） 机械停车设备与管理监控设备照明设备（一般照明与特殊照明）安全监控 广播系统（含紧急播音系统）电讯系统电气系统紧急发电机、紧急排烟机等给排水管线系统污废水处理设备 电子显示板、电视墙、招牌 其他特殊用途的设备（二）、厂商管理1、合同管理（分类保存、到期更换、合同内容变动或纠纷处理等）2、物品管理（进出货管理制度、退换货处理等）3、营业人员管理（服装、仪容、上下

3、班时间等）4、配合营运管理（促销活动的配合）5、进撤柜管理（进撤柜柜台与设施装备清点、场地移交等）6、装修监督与施工管理。（三）营运管理1、收支管理（营业费、租金、管理费的分担计算等）2、POS系统管理（含人员操作培训）3、进出货管理4、仓库使用管理5、营业范围管理6、营业人员检查7、营业时间管理（四）行销活动配合管理1、开幕活动管理（仅一次）2、经常性与季节性活动管理3、临时性或特别活动管理4、单店促销活动管理（五）服务性作业管理1、清洁管理2、安全管理3、服务管理4、停车管理5、年度安检准备与改进6、紧急事故应变与平时演练二、管理费计算需考虑的计价项目 管理费的项目相对繁多，虽然向租赁厂商

4、收取是可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费 用却需要罗列清楚，以免运营 后入不敷出，届时若要再向商家补收，可能造成纠纷甚至诉 讼，负责者不得不慎！（一） 公共用电1、基本用电（合约容量）2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔3、运输设备用电：扶梯、客用电梯、货用电梯4、公共照明用电楼梯间、电梯间照明 公共厕所、走道、服务区 美食区公共座位区 公共停车场照明 室外广场照明 外墙照明 公共招牌照明 室外景观照明5、其他杂项电费 停车管理监控系统及通风用电 安保监控系统用电 公共广播系统用电 电气系统用电 美食区共用厨房排烟用电 给水、抽水马达用电 污水处理设备用电外广场喷泉用电每日清洁器具用电举

5、办活动的临时用电（可能有大量的照明、音响用电）二） 公共水费1、清洁维护用水（日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水）2、 厕所用水3、景观维护用水（植物浇灌）4、水池喷泉用水5、冷却水塔用水（三）、清洁费1、清洁设备及用品购置费2、公共区域清洁费3、美食区清洁费4、停车场清洁费5、废弃物处理清运费6、污废水处理费7、特殊清洁费水塔、蓄水池清洗（每年 2 次） 外墙清洗（每年 1-2 次） 场内消毒费（每年 3-4 次） 高空灯具、金属建材清洁（每年 1-2 次） 中空采光罩、外立面幕墙等清洁（每年 1-2 次）四） 设备器材维护费及更新a）空调主机、风车、冷却水塔b）电梯、扶梯、跨层飞梯、

6、货梯c）消防设备（年检更新）d）机械停车及管理监控设备e）公共照明器具f）安全监视设施g）广播系统（喇叭及电路维护）h） 电讯系统i） 电气系统j）紧急发电机、紧急排烟系统k）污废水处理设备l）公共招牌、 LED屏幕m）中央监控室设施维护n） 清洁器具（五） 建筑物维修费 地面维护更新 厕所设施 墙面（内、外墙） 楼梯及扶手 楼顶防水 各类门窗保养维修（六） 景观设施维护水池及设施 树木、植栽、草坪 指引标识设施 公共座椅 艺术陈列品 共用垃圾桶（七） 人事费用行政管理人事费 安保人事费 设备设施保养人事费 会计人事费 楼管人事费 营运推广人事费（八） 停车场管理费三、管理费的项目一般在计算管

7、理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护 与更新费及厂商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以工参考：（一）需定期专人维护保养的设备项目 空调设备（主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加能源） 电梯、扶梯、除保养维护外定期接受主管单位检查 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查 POS系统的维修频率较高（主要因人为操作不当）照明设备的灯具更新会高 高空灯具的清洁维修费用较高 机械停车设备 停车监控管理设备 美食区的排烟设备油污清除 广播系统与电讯系统 景观设施、维护（二）需大型修缮或更新的项目与年限空调设备 15-20 年升降

8、机设备约 15 年电器设备 10-15 年消防、给排水等管道 10-15 年电动卷门类约 10 年停车设备 8-10 年屋顶防水更新 5-10 年外墙重新修饰 5-10 年消防系统 3 年店铺分隔阀门 3 年铁件油漆 2-3 年（三）因各店特殊需求可另行收费的项目1、 停车场使用费的分担（部分主力店停车需求，需另行收取费用）2、广告招牌使用费（需独立招牌、悬挂旗、空飘气球等）3、LED使用费4、需特殊用电的厂商： 高科技电子游乐设施（电压稳定性、震动、噪音） 大量冷冻食品业（便利商店、餐厅等） 大量使用电器烹调的餐饮业（麦当劳等速食业） 电脑电器贩卖业 糕点、面包烘培店5、需特殊照明、音响的表

9、演活动6、专用电梯、电扶梯使用费7、独立仓库租赁8、公共空间临时租借费四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项 招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响建筑 成本。1 是否需要特殊用电？2 是否需要专用空调？（空调主机、冷却水塔设置位置？楼板荷重、通风散热、设备吊装空 间、回风机排水等问题均需考虑）3 是否需要专用厕所？（设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够用？）4 是否需要专用停车位？（停车位数量与管理问题）5 是否需要专用播音系统？6 是否需要专用货梯、电梯、电扶梯？（设置费用高、空间及动线均需检讨）7 是否需要专用广告招牌？（若为落地式，需预埋安装基座螺栓、城建市容协调及整体景观 问题）8 是否需要特殊防震、隔音设施？（如影城的防震和隔音设施成本非常高）9 是否会制造噪音与振动？（如游乐场、 CD店） 10是否需专用仓库进现货空间？ （如 IKEA 等）11 是否会制造大量废弃物？ 12是否需要特殊安保系统与金库？（银行、珠宝金饰品店） 13是否需要特殊高度及柱跨距？（影城、量贩店）14 餐饮业是否需要排、 滤抽烟？污废排水是否需要截油？是否需要专用厨房？是否需要公共 需要公共座位？是否需要天然气？15、是否需要滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理？ 1