商业银行楼宇按揭贷款管理程序

1、市商业银行楼宇按揭贷款管理程序1 目的 为防范信贷风险，规范贷款工作，加强贷款管理，切实提 高信贷资产质量。2 范围 适用于一手房楼宇按揭贷款。3 权责 贷款调查人员：各支行社营业部信贷营销人员 贷款初审人员：各支行社营业部信贷主管及行长（主任） 贷款审查人员：总行个人金融部贷款审查员和部主任 贷款审批人员：总行主管行长或行长4 定义 楼宇按揭贷款是商业银行用于解决消费者个人因购房资金 不足需要而发放的一种人民币担保按揭贷款。 它采取分期偿还贷款本 息的还款方式。按照中国人民银行关于个人住房贷款管理办法的 规定，银行在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到 期不能偿还贷款本息的， 银

2、行有权依法处理其抵押物或质物， 或由保 证人承担偿还贷款本息的连带责任。5 作业内容5.1 信贷相关人员应严格执行贷款通则 、商业银行法、个 人住房贷款管理办法的有关规定。5.2 签订协议5.2.1 房地产开发商向各支行、信用社、营业部信贷部门提出 楼宇按揭合作申请， 信贷营销人员马上对提出申请的房地产开发商进行资格认定和项目审查5.2.1.1 如房地产开发商不符合我行的相关规定， 则在第一时 间内通知其并告之理由；5.2.1.2 如房地产开发商与其所开发的项目被信贷营销人员 认可，信贷营销人员应将该房地产开发商情况及资料报送总行个人金 融部。5.2.2 总行个人金融部审查批准后，由经办支行、

3、信用社、营 业部与房地产开发商签订楼宇按揭业务合作协议书 ，最终明确双 方的按揭业务合作关系。5.2.3 信贷营销人员协助房地产开发商在经办行开立结算账 户。5.2.4 同时我经办行应与 市房地产置业担保有限责任公 司签订担保协议书 ，寻求其对我行贷款的担保，提高住房按揭贷 款的安全性。 市房地产置业担保有限责任公司在与我行签订协 议后，向其在我行设立的担保专户内存入一定比例的保证金， 金额为 我行住房按揭贷款总额的 5%，随着我行业务的增加，存款额须做到 填平补齐。5.2.5 开发商需提供的资料：5.2.5.1 营业执照、法人代码证、企业法人代表证明书5.2.5.2 计委下发的开发项目立项批

4、文5.2.5.3 开发商资质证明5.2.5.4 土地权属证明5.2.5.5 建设规划施工许可证5.2.5.6 税务登记证5.2.5.7 商品房预销售许可证、售房价格表5.2.5.8 项目概况、施工进度安排5.2.5.9 最近三年和近期财务报表5.2.5.10 公司章程、批准成立的有关文件5.2.5.11 商品房竣工验收报告5.2.5.12 由开发商盖章确认的施工图纸5.2.6 项目审查要点：5.2.6.1 开发商资信状况、法人代表个人素质5.2.6.2 审查公司产权的合法性、完整性及有效性5.2.6.3 审查土地出让合同及土地房屋权证是否真实有效5.2.6.4 掌握地价款的缴交及土地抵押情况5

5、.2.6.5 担保公司的账面存款是否达到贷款总额 5% 的比例5.3 客户申请，银行受理5.3.1 有做按揭购房意向的客户首先需选择购买与我行建立楼 宇按揭合作关系的开发商所开发的住宅或商用房， 同开发商谈好双方 能够接受的价格并签订购房协议或商品房买卖合同 ，客户至 少应向开发商交纳全部房款的 30% ，该款项作为客户购房首期付款 存入开发商在我经办行开立的结算账户。5.3.2 开发商将欲申请按揭贷款购房的客户介绍到我经办行， 由信贷营销人员负责接待并解释业务相关事宜， 同时在告之基本内容 的前提下要求客户规范地填写 个人住房贷款申请审批表 和提供有 效身份证明原件、复印件及其他必备资料。5

6、.3.3 客户必备要素：5.3.3.1 与开发商签订的购房协议或商品房买卖合同5.3.3.2 用钢笔或碳素笔填写的个人住房贷款申请审批表5.3.3.3 借款申请人必须是年满 18 周岁，有 地区常住 户口，有固定住所，具备完全民事行为能力的自然人。5.3.3.3.1 已婚客户需提供夫妻双方的有效身份证明原件及复印件，户口簿原件及复印件，结婚证书原件及复印件。如结婚证 书遗失，则需提供当地公安机关出具的能够证实双方合法有效夫妻关 系的证明材料；5.3.3.3.2 如借款申请人因未婚、离异、丧偶等原因独身， 则需提供借款申请人本人的有效身份证明原件及复印件， 户口簿原件 及复印件，未婚证明、离婚证

7、书、配偶死亡证明等有效法律证明。5.3.3.4 借款人家庭成员职业及收入证明。5.3.3.5 借款人首期付款的发票或收据原件及复印件。5.4 贷前调查5.4.1 基层信贷营销人员在确认受理客户的借款申请后，首先 要审查借款申请人提供的相关身份证明的真伪， 并对借款申请人本人 与身份证件进行核对，确认其一致性。5.4.2 针对借款人提供的职业和收入证明进行必要的调查，根 据实际调查结果确定借款人职业及收入状况的稳定性和按期偿还贷款的能力5.4.3 同时要核查客户提供的购房协议或商品房买卖合 同是否属于有效购房协议或商品房买卖合同 。5.4.3.1 对于其中有虚假欺瞒成分的协议或合同， 要立即向客

8、 户说明原因并停止办理住房按揭贷款业务；5.4.3.2 对于信贷营销人员认定情况真实的协议或合同， 信贷 营销人员要对客户购房价格比照开发商提供的售房价格表进行真伪 鉴别，并到实地对房屋户型、结构、楼层、面积进行勘察和估测，确 定客户购房行为真实性和所购房屋价值的准确性。5.4.4 调查过程中对借款申请人交纳的首期付款金额是否超过 我行规定的房款价值 30% 的比例进行了解。如首期付款金额不足 30% 的比例，则信贷营销人员须告之借款申请人， 借款申请人不愿补 足首期付款金额的，要立即停止继续办理住房按揭贷款。5.4.5 同时在贷前调查过程中信贷营销人员要重点认定在购房 行为中有无房地产开发商

9、以虚假发票假购房真套现或以虚假发票骗 取银行超规定比例贷款的情况。 上述情况一经发现， 必须立即停止办 理按揭贷款，中止与开发商的合作关系，同时追究开发商的责任，并 对由此而带来的损失向开发商依法索赔。5.4.6 调查过程中如有发现不符合我行要求之处应立即停止办 理住房按揭贷款并将理由告之客户5.5 贷时审查5.5.1 由各支行、信用社、营业部信贷部门负责人对上述调查 所得内容进行必要的认证、 鉴定，如发现有不足之处需对贷款审查人 员指出，同时有权要求贷款审查人员进行相应的贷款补充调查， 并对 重新调查后的结果进行重新审查， 确认无误后上报总行个人金融部进 行复查。5.5.2 总行个人金融部如

10、发现有不足之处有权要求贷款调查人 员进行相应的贷款补充调查或决定停止办理该笔住房按揭贷款， 如确 认无误后反馈给经办行，进入办理贷款手续和贷款审批阶段。5.5.3 操作要点：5.5.3.1 审查借款申请人（夫妻双方）的身份证件复印件和结 婚证明（已婚者）复印件5.5.3.2 审查信贷调查人员对借款人家庭成员职业及收入水平 认定的真实可靠性5.5.3.3 审查信贷调查人员对借款申请人购房行为及有关手续 的合法有效性的认定结果是否真实5.5.3.4 审查房地产开发商是否存在以虚假发票假购房真套现 或以虚假发票骗取银行超规定比例贷款的认定情况5.5.3.5 审查借款申请金额是否超过 70% 的规定比

11、例5.5.3.6 其他需要审查补充的内容5.5.3.7 审查过程中如有发现不符合我行要求之处且调查人员 无法通过重新调查实现该项内容的合规合法性时， 应立即停止办理住 房按揭贷款并将理由告之客户5.6 办理贷款手续5.6.1 在通过贷时审查后，支行、信用社、营业部信贷营销人 员需用钢笔或碳素笔向开发商开出印章签字齐全的准予贷款通知书， 并陪同客户一起到开发商处办理房照， 开发商在为客户办理房照的同 时须向客户开出商品房专用发票。5.6.2 客户在取得住宅房照后，须立即到 市房地产交易管 理中心办理房地产抵押登记手续，取得房地产抵押登记凭证 。5.6.3 信贷营销人员与借款申请人签订楼宇按揭贷款

12、合同 关于格式条款声明 、同意抵押声明、委托转账付款授权书 ；5.6.4 经办行、借款申请人、 市房地产置业担保有限责任 公司三方订立担保协议书并履行公证。所有文书内容须用钢笔或 碳素笔填写齐全准确， 借款人签字处务须由借款申请人夫妻双方本人 现场用钢笔或碳素笔签字。 如借款申请人独身， 则由借款申请人本人 现场用钢笔或碳素笔签字。 同时与借款申请人约定贷款利率、 还款方 式与还款期数及日期并计入合同有关条款中。5.6.5 合同签订后办理公证手续。5.6.6 借款申请人在经办行以活期储蓄存折方式开立住房贷款 专户。5.6.7 办理贷款手续过程中，双方若就某一事项或合同条款发 生异议，则须停止办

13、理住房按揭贷款， 待双方意见在严格遵守我行规 定的基础上达成一致时，方可继续办理5.7 贷款审批与发放5.7.1 贷款合同签订完毕后，信贷营销人员须填写个人住房贷款贷款申请审批表 、贷款借据、贷款入账通知单 ，在“调查人 员意见栏”注明自己对该笔贷款发放的意见，同时签名；5.7.2 由贷款审查人审理所有合同要素，如无误在个人住房 贷款申请审批表中的相应栏里注明意见并签名；5.7.3 交由支行、信用社、营业部的主管副行长（副主任）和 行长（主任）审批并签名；5.7.4 上报总行个人金融部由专管员和部主任签批意见；5.7.5 最后呈报总行最高有权签批人签批盖章后准予发放该笔 住房按揭贷款。5.7.

14、6 信贷营销人员将贷款借据 、贷款入账通知单交给 本行会计前台人员， 通过转账方式将贷款款项直接划入开发商在经办 行开立的结算账户中，完成贷款的发放。5.7.7 所有签名必须使用签名者最常用的笔体，不得随意更改 笔体。同时必须使用钢笔或碳素笔5.8 贷后管理5.8.1 贷款发放后，支行、信用社、营业部信贷营销人员应立 即建立该借款人的贷款合同档案， 并将相关合同和资料统一编号， 按 要求归档管理；5.8.2 对房地产抵押登记凭证登记后，归入出纳库统一管 理。5.8.3 定期不定期地对借款人家庭收入状况进行了解，随时掌 握可能发生的变化；5.8.4 及时了解借款人重大家庭变故及是否由此而引起家庭

15、财 产纠纷；5.8.5 监控按揭房屋的使用及折旧情况，密切注意按揭房屋价 值的市场变化，同时严禁借款人在贷款期限内对按揭房屋做整体结构 上的擅自改动等。5.8.6 按季度对贷款进行五级分类。5.9 贷款分期收回5.9.1 贷款按月分期偿还，每月的还款日前，借款人将本月应 偿还的贷款本金与利息存入用于结算贷款的活期储蓄存折住房贷款 专户中，由银行前台人员通过综合处理系统扣收。5.9.2 贷款到期，本息结清后，借款人持贷款偿还凭证到信 贷部门，信贷营销人员确认贷款清偿完毕， 与借款人之间信贷关系解 除后，从出纳库中提取房地产抵押登记凭证返还借款人，同时要 求借款人在抵押品返还登记簿上签字，以证明抵

16、押凭证被领取。 在抵押品返还登记簿上签字的领取人必须是借款人本人，任何人 不允许代签代领。5.9.3 再向 市房地产交易管理中心开出贷款偿还证明 说明借款人已清偿贷款本息。5.9.4 贷款结束后，该笔贷款所有档案资料作为已执行完毕的 合同转入专区保管， 保管期限为 5 年，保管期满后如无异议由双人销 毁。5.10 逾期贷款的处理5.10.1 贷款月应还款到期后，如前台人员发现借款人活期储蓄 存折住房贷款专户内没有存款或存款余额不足以偿还当月应还贷款 本息时，应立即告之信贷营销人员。5.10.2 信贷营销人员向借款人发出贷款催收通知，限定借款人 在贷款逾期一个月内偿还所欠当月贷款本息与逾期罚息。5.10.3 当借款人连续三个月没能偿还贷款本息和逾期罚息时， 信贷营销人员则在取得行内有权批准人的同意下，经 市房地产 评估事物所评估作价后， 处置所抵押按揭房屋， 用变现所得收回剩余 所有贷款本息及罚息。若尚有余款，需返还给借款人本人。6 相关文件6.1 市商业银行信贷管理基本规定6.2 市商业银行贷前调查及贷前审查办法6.3 贷款通则6.4 商业银行法6.5 个人住房