常平振兴三街地块经济测算土地成本万

1、常平镇中心区地块经济测算（大型综合商业体）一、 项目概况1. 地块位置项目位于中心区，坐拥城市资源项目位于振兴三街，周边商业繁华、生活配套完善、交通便利，属镇中心物业，发展成熟。2. 地块评估n 规模评估从地块规模来看，占地仅1万平米，容积率为3.0，总建面为3.2万平米，物业发展类型受一定限制；n 物业价值评估住宅：由于常平多年来，中心区土地供应较少，项目住宅拥有一定优势；商业：项目商业虽位于中心区，但非一线临街商铺，商业价值受一定影响；二、 20%利润地块经济测算1. 预测用地指标用地规划指标序号 项 目规划指标1用地面积()10962.79 3容积率3.00 4容积率建筑面积()3288

2、8.37 5住宅()23888.37 7商业()90009地下室()99232. 开发成本预测(土地成本4500万)项目开发成本估算表 序号项目名称计算程式总建筑面积()32,888.37 单价(元/) 金额(万元）1土地成本 1,411.10 4,640.88 1.1地价款 1,370.00 4,505.71 1.3土地契税 4,505.71 3% 135.17 2旧楼购置费 960.00 2.1购置费用 800.00 2.2旧楼清拆改造费 160.00 3前期工程费以下4项和 80.00 263.11 3.1勘察测量费 25.00 82.22 3.2规划设计费等 35.00 115.11

3、3.3临时供水供电 10.00 32.89 3.4场地平整、临时道路 10.00 32.89 4建筑工程费以下6项和 2,604.86 8,566.96 4.1高层 6,623.35 4.1.1地下室 1,860.00 1,845.68 住宅 2,000.00 4,777.67 商业 1,800.00 1,620.00 4.2安装工程费以下8项和 450.00 1,479.98 水电安装 150.00 493.33 电梯工程 150.00 493.33 消防工程 80.00 263.11 通讯工程、智能化工程 20.00 65.78 煤气管道 20.00 65.78 对讲系统 25.00 82

4、.22 电视天线 5.00 16.44 4.3配套工程费 422.92 463.63 道路建安成本*2% 120.83 132.47 园林绿化工程建安成本*5% 302.08 331.17 5管理费用前4项2% 81.92 269.42 6不可预见费后2项2% 53.70 176.60 7其他费用 45.00 148.00 7.1工程监理费 20.00 65.78 7.2其他（报建费等） 25.00 82.22 8合计（不含地价）2至6项 9,424.09 9公用设施专用基金前3项2% 107.91 188.48 10总开发成本1至8项 4,625.78 15,213.45 注：地价款视为测算

5、期的第一期一次性投入。3. 项目总投资估算(土地成本4500万)项目总投资估算表序号项目名称单价(元/)总额（万元）占总投资比例备注1土地成本1,411.104,640.8831%1.1地价款1,370.004,505.7130%1.2土地契税135.171%地价*3%2旧楼购置费960.006%3前期工程费80.00263.112%4建筑工程费2,604.868,566.9656%4.1地下室1,860.001,845.6812%4.2住宅2,000.004,777.6731%4.3商业1,800.001,620.0011%5管理费用81.92269.422%1-3项的2%6不可预见费120

6、.15176.601%7其他费用45.00148.001%8公共设施专用基金107.91188.481%9总开发成本4,798.1315,213.45100%注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价4. 项目利润估算(土地成本4500万)预售项目利润估算表序号项 目 金额（万元） 计算方式1销售收入27,677.44住宅均价按6500元/，商业均价按13500元/（一楼2万/平米，二楼7000元/平米），车位价格不计容积率，无产权，只租不售。3开发成本15,213.454销售费用553.55销售费用的2%5城建基金1,190.13销售费用的4.3%6销售税金及附加1,411.55包含营业税、城市建设维护税和印花税7财务利息288.628总成本18,657.30(2)+(3)+(4)+(5)+(6)9利润总额9,020.15(1)-(7)10所得税2,255.04(8)25%11净利润6,765.11(8)-(9)12成本利润率59.29%利润