南京万科工程质量监控管理作业指引

1、工程质量监控管理作业指引编制 周有桃 日期 2012/9 审核 周有桃 日期 2012/9 审核 许焰林 日期 2012/9 批准 付凯 日期 2012/9 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程概述流程目的建立工程质量管理体系，对项目的工程质量实施有效的监控，使其符合规范、公司技术标准及合同相关规定的要求，并实现公司整体工程品质的持续提升。 适用范围公司所有开发项目施工过程中的工程质量监控与管理。术语与定义1. 项目管理策划：预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工

2、程实体质量和项目管理水平。2. 完工品质验收：当项目现场某一分项的施工完成后，由公司职能部门组织，从客户的角度对该项工程进行验收。验收内容包含设计功能、观感、材料质量、施工质量等所有客户关注点。流程要素描述关键点（CP点） 1. 工程质量目标确定与考核 2. 设计质量控制（图纸质量、工程技术统一标准） 3. 工程管理策划 4. 工艺工法及工序样板5. 过程质量监控（实测实量）6. 分项工程品质验收7. 模拟验收（含淋水试验）配合部门及活动1. 项目管理部：配合接受检查，并进行整改 2. 设计管理部：图纸阶段配合 3. 采购管理部：供方沟通 4. 成本管理部：技术成本支持5. 监理公司：参与工程

3、质量检查 6. 第三方评估：独立进行检查评估输入条件 1. 项目运营目标书2. 工程质量目标3. 工程管理策划书 4. 评估检查报告5. 工程品质控制矩阵表 6. 客户满意度提升措施 输出结果1. 工程评估报告（实测实量）2. 工程管理策划答辩报告 3. 样板验收报告 4. 问题整改率统计表 5. 分项工程品质验收报告 6. 模拟验收报告（复查报告） 7. 入伙快报 工程质量监控管理作业指引支持流程（指引） 1. 国家及行业规范2. 集团及公司标准3. 项目档案管理作业指引 4. A5版实测实量评估指引5. 第三方实测检查评估作业指引 6. 材料设备选型定版管理作业指引 7. 工程采购管理程序

4、 8. 工程指令管理作业指引9. 精装修施工管理作业指引 10. 现场安全文明作业指引 流程KPI1. 工程质量目标达成率2. 图纸缺陷量（分级评价）3. 工程样板验收合格率、及时率4. 工程评估成绩（实测观感规定动作得分、排名） 5. 问题整改关闭率 6. 完工质量：分项验收一次合格率、户均渗漏率 7. 交付质量：集中交付一次成功率、户均问题数、无缺陷交付率、入住后4个月户均问题数量 8. 房屋质量客户满意度 CP点对流程的影响控制要点（CP点）工程质量目标确定与考核指导并激励工程管理人员推进工作1. 目标确定设计质量控制确保工程图纸的准确性1. 提供工程技术统一标准2. 参与各阶段设计评审

5、工程管理策划确保工程管理有序、高效地推进1. 组织工程管理策划答辩工艺工法及工序样板确保工程品质1. 集中展示样板验收2. 工艺工法及工序样板验收3. 交付样板验收过程质量监控确保工程品质1. 模板支撑系统验收2. 实测实量3. 质量关键点检查验收分项工程品质验收 确保工程品质1. 重点分项完工品质验收模拟验收确保工程品质，满足房屋交付要求1. 第一阶段：设计与功能符合性验收2. 第二阶段：施工质量缺陷验收3. 第三阶段：质量控制流程符合性验收二、流程图三、关键活动描述序号关键活动组织/经办流程说明相关文件/记录时间要求1质量管理行为验证工程管理部1、 详见本指引第二部分流程图的“质量管理总控

6、制流程”。2、 其中，质量管理验证表是针对每一个项目标段，由工程管理部负责制定一张质量管理验证表（详见附件）。3、 行为验证：由工程管理部负责，依据本指引的质量监控管理要求，配合现场进度，及时对被查标段的质量管理行为进行验证评定，并及时对风险进行提醒或警示。质量管理验证表“项目运营计划”确定后开始实施，项目交付后验证完成2工程质量目标确定与考核工程管理部1、 详见本指引第二部分流程图的“质量目标考核机制”。2、 每个标段开工前，由项目经理部与总经理办公室、工程管理部一起拟定本项目的质量KPI目标；质量目标确定作为开工审批的一部分。3、 各项目质量目标应在公司年度目标的基础上制定，尽量与其指标保

7、持一致；且一般情况下项目质量目标值应高于公司年度目标。4、 项目质量目标确定后，由项目负责人向公司签订项目质量责任状。5、 工程管理部负责每季度对项目的质量目标实现情况进行验证，将结果报总经理办公室按有关制度进行相应的奖惩。开工审批前确定3设计质量控制工程管理部1、 参见本指引第二部分流程图的“设计质量控制流程”。2、 施工图联合审查由项目经理部负责组织，公司技术委员会对审图工作承担主要责任。3、 具体的施工图质量控制流程参见设计管理部制定的设计图纸评审管理作业指引。设计图纸评审管理作业指引4项目管理策划项目经理部1、 参见本指引第二部分流程图的“项目管理策划流程”。2、 策划重点内容：1)

8、三阶段平面布置图（地下、主体、装修）；2) 模板支撑体系；3) 砌筑质量控制；4) 工艺工法样板实施；5) 工序穿插施工组织；6) 安全文明措施；7) 常态化质量管理机制；8) 质量管理验证计划。3、 总包、装修、景观工程施工前，必须根据工程特性，有针对性地编制项目工程管理策划书；其它专业工程按项目经理部要求或合作方自愿进行项目管理策划。4、 项目管理策划应由项目经理部联合施工方共同编制，要求在施工合同签订前完成。5、 项目经理部负责组织管理策划答辩，工程管理部负责答辩评审；项目管理策划答辩获得通过后方可办理开工审批。6、 获得通过的项目管理策划答辩文件，由采购管理部负责整理，将其列为合同附件

9、的一部分。7、 项目开工后，项目经理部负责推动项目管理策划书各项措施落实，工程管理部负责对项目管理策划的执行情况进行监控检查，并随月度评估报告一起汇报。工程管理策划书现场开工前5工艺工法及工序样板项目经理部1、 参见本指引第二部分流程图的“样板实施流程”。2、 样板分类：集中展示样板、交付样板（含销售样板、招标样板、交付标准样板）、工艺工法及工序样板。3、 样板清单详见附件“样板清单”。4、 样板实施标准（“6有”）：1) 有图纸：深化设计图纸；2) 有节点：关键控制节点，需工艺清晰；3) 有工序：样板中反映施工组织的顺序要求；4) 有尺寸：有反映样板尺寸大小及定位要求（含附属构件的尺寸与定位

10、）；5) 有成品：体现最终的质量要求，实施标准应严格；6) 有解说：样板区有配合的文字解说，实现引导交底作用。样板清单详见流程图6过程质量监控工程管理部1、 详见本指引第二部分流程图的“过程质量监控实施流程”。2、 过程质量监控的主要监控动作详见附件“过程质量主要监控动作”。3、 材料进场验收与检测的具体管理要求详见建筑材料检验、验收管理指引。4、 工艺工法样板：1) 施工现场必须设置工序样板集中展示区，且应在总包进场后2个月内完成样板施工与验收；2) 交付样板开放前必须通过公司相关部门联合验收，并书面确认；3) 应尽在楼层内做实体的工艺工法及工序样板，样板未验收通过，现场该工序不得进行大面积

11、施工。5、 质量关键点检查、验收：1) 质量关键点的具体内容由工程管理部根据公司工程质量整体状况适时拟定；2) 项目经理部根据进度计划，提前拟定质量关键点验收计划，报工程管理部备案；实际内容发生时，应提前一天通知工程管理部验收；3) 工程管理部对质量关键点的检查验收应及时发布验收报告，并跟进后续问题整改。6、 实测实量普查：1) 关于实测实量普查工作的管理要求，参考集团A5版产品质量实测操作指引和南京万科第三方实测评估工作指引执行；2) 现场实测实量检查发现问题，项目经理部及时整改或制定措施予以改进，当现场问题程度达到一定标准时，需立及时采购相应管理措施（如拉闸，具体标准另定）；3) 后一次实

12、测检查时，应对前一次的问题整改情况进行复查。7、 日常巡查1) 工程管理部日常巡查结果，应及时向项目反馈，项目经理部应及时响应；2) 对各级领导在现场巡查的问题，项目经理部应记录整理，及时制定整改方案，并知会工程管理部。过程质量主要监控动作、建筑材料检验、验收管理指引、产品质量实测操作指引、南京万科第三方实测评估工作指引随进度计划安排，在下道工序开始前完成7分项工程品质验收工程管理部1、 详见本指引第二部分流程图的“分项工程完工品质验收流程”。2、 分项工程完工重点控制的内容详见附件“分项工程完工品质验收重点控制内容”。3、 本指引所述的分项工程完工品质验收，主要指对：公共部位装修、外立面饰面

13、、屋面工程、铝合金门窗、景观工程、消防与智能化系统、地下室设备等在内的几项工程验收；其中，不包括户内质量验收（户内重点进行模拟验收）。4、 上述工程现场施工完成后，由项目经理部先组织初验，合格后报工程管理部进行品质验收。5、 本验收强调一次验收合格率，并将此指标列为考评供应商的重要指标。分项工程完工品质验收重点控制内容分项工程完工后一个月内8模拟验收工程管理部1、 详见本指引第二部分流程图的“模拟验收流程”。2、 模拟验收由工程管理部统筹组织，在项目交付之前，对项目设计与功能符合性（含销售承诺）、施工质量缺陷、质量控制流程符合性等三类问题进行三阶段模拟验收工作，其中各阶段验收根据情况亦可划分为多个批次进行。3、 模拟验收质量标准：1) 施工进度要求所有施工工作必须提前2个月全部完工；2) 缺陷率控制装修房户均小于10条、毛坯房户均小于3条；3) 重点问题的控制渗漏率（小于5%）；4) 整改率控制问题整改率大于90%；5) 资料完备率大于95%。4、 模拟验收作为评价项目交付风险的工具，要求所有项目每户全数检查。5、 模拟验收中涉及质量类的评价或风险识别由工程管理部负责确定，并报分管领导审阅。6、 关于模拟验收工作的具体要求，依照房屋模拟验收工作指引执行。房屋模拟验收工作指引按“模拟验收指引”所述四、 附件1、支持性文件1)设计图纸评审管理作业指引公司指引2