深圳房地产月度统计分析报告1月

1、深圳房地产月度统计分析报告（2012年1月）深圳房地产月度统计分析报告（2012年1月） 来源：深圳房地产信息网新闻与研究部 作者：吴上锦  张粉层 目录 第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据 第二部分：土地市场 第三部分：新房市场 一、一手住宅 1、供应分析 附：1月份预售项目 2、成交分析 2.1、1月份新房成交均价分析 2.2、1月份新房成交量分析 附：1月份深圳市各行政区成交结构 附：深圳市各行政区11年1月12年1月新房成交走势图 3、1月份楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3、大户型

2、物业成交龙虎榜TOP10 二、二手住宅 1、出售部分 1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价 附：深圳市各行政区11年1月12年1月二手住宅挂牌均价走势图 2、出租部分 2.1、1月份各区二手住宅租金均价 附：深圳市各行政区11年1月12年1月二手住宅租赁均价走势图 3、各区热点楼盘行情 4、成交分析 4.1、1月份全市二手商品房成交概况 附：深圳市11年1月12年1月二手商品房成交走势图 4.2、1月份二手房、新房成交比较 第四部分：商业 一、一手商业 1、商业新增批售分析 附：1月份预售的商业项目 2、一手商业成交分析 附：1月份一手商业成交TOP10 二、二手商业 1、出售部分 2、出租部分

3、 3、二手商业成交分析 第五部分：写字楼 一、一手写字楼 1、写字楼新增批售分析 2、一手写字楼成交分析 二、二手写字楼 1、 出售部分 2、出租部分 3、二手写字楼成交分析 第六部分：小结 第一部分：2011年深圳主要宏观经济数据2011年，深圳以加快转变经济发展方式为主线，努力促转型、稳增长、提质量，完成了全年经济发展主要目标，实现了“十二五”良好开局。2011年全市生产总值为11502.06亿元，同比增长10.0%，经济总量迈上万亿新台阶，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四位。主要经济指标方面，工业生产增长平稳，深圳全年规模以上工业增加值5228.78亿元，同比增长12.6%。固定

4、资产投资增长良好，全市固定资产投资2136.39亿元，同比增长10.1%。内外市场需求旺盛，全年社会消费品零售总额3520.87亿元，同比增长17.8%。进出口总额保持较高增速，全市进出口总额4141.00亿美元，同比增长19.4%，其中，出口总额2455.25亿美元，增长20.2%，进口总额1685.74亿美元，增长18.2%。第二部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳全市成交2块商业服务业设施用地，用地面积11632.89平方米，建筑面积71030平方米，成交金额6.94亿元，折合楼面地价9771元/平方米。这两块捆绑出让的宗地为宝安区扶持市、区中小总部企业、在创业板

5、或中小板上市的公司、上市培育公司、战略性新兴产业企业及创新型企业等办公配套用地，对竞买者有较高的准入门槛，竞买者需为在深圳注册的国有独资企业，注册资本不低于人民币2亿元，项目建成之后，办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。第三部分：新房市场一、一手住宅1、供应分析2012年传统农历春节是在1月份，新春长假的到来，合家团聚的喜悦冲淡了市场对楼市的关注，新房市场无论是预售量、还是成交量均跌至冰点。根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅海境界、东晟时代、瑞泽佳园三个楼盘取得预售许可证，住宅总预售面积179354.41平方米，环比减少70.9%，同比减少37.4%，住宅总预售套数19

6、61套，环比减少73.9%，同比减少38.7%，其中东晟时代住宅预售面积86808.19平方米，住宅预售套数1030套，是1月份预售量最大的楼盘。1月份预售量的萎缩，源于两方面的因素，其一是1月份本是楼市的传统淡季，其二是春节假期效应造成楼市关注度的大大降低，这种萎缩随着假期效应的逐渐褪去将快速回升。附：1月份预售项目2、成交分析2.1、1月份新房成交均价分析新年伊始，深圳的新房成交均价结束去年下半年以来连续下跌5个月的颓势，环比出现较明显的反弹，不过，1月份的成交结构仍然以中低端项目为主，因此成交价格仍然处于低位。根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳的新房成交均价为17094元/平

7、方米，环比上涨6.7%，同比大跌15.2%。各行政区方面，1月份全市六区中除龙岗区外，其余五区的新房成交均价环比都有不同幅度的下跌。其中，南山区1月份由于高端项目的成交量剧减，导致全区的新房成交均价环比暴跌近25%，略高于23000元/平方米，同比也暴跌2成多；罗湖区1月份只有新盘港澳8号有成交，成交均价略高于20000/平方米，环比大跌20.2%，同比也大跌14.4%；福田区1月份由于价格相对较低的深物业彩天怡色入市，拉低了全区的成交均价，为26456元/平方米，环比下跌17.2%，同比下跌近20%；宝安区环比下跌3.3%失守14000元/平方米，为13795元/平方米，同比暴跌近33%；盐

8、田区1月份的新房成交均价环比基本持平，仅微跌0.2%，为21652元/平方米，同比上涨近10%；龙岗区1月份的新房成交均价环比和同比均价呈涨势，新房成交均价为15880元/平方米，环比上涨5.9%，同比上涨10.9%。2.2、1月份新房成交量分析 定义：小户型物业（90以下），改善型物业（90-144），大户型物业（144以上）楼市本来处于弱势，再加上农历新年的影响，使得成交惨淡，成交量遭遇腰斩。根据深圳房地产信息网的监测，1月份深圳共成交新房12.2万平方米/1383套，环比暴跌约57%，同比也暴跌6成多。成交物业构成方面，1月份成交的新房中，90以下的小户型是成交主力，成交面积8

9、.7万平方米，占全市总成交量的7成多，90-144的改善型成交约2万平方米，占约16%，144以上的大户型成交1.5万平方米，占约12%。罗湖区1月份的新房成交全部来自新项目港澳8号，共成交59套，环比增加28.5倍，成交面积2748平方米，环比增加8.3倍，虽然成交量环比暴增，但仍不到去年同期的一半。物业型态方面，1月份罗湖区成交的新房全部为90以下的小户型，改善型和大户型均没有成交。福田区1月份增加一个新项目深物业彩天怡色，市场的扩容带来了成交量的增加，全区共成交新房123套，环比增加43%，不过，同比仍减少32%，成交面积超过1万平方米，环比增加近7成，同比同样下滑，减少16.5%。全区

10、共有九个项目有成交，其中，新盘深物业彩天怡色是成交主力，贡献全区约70%的成交量。物业型态方面，1月份福田区成交的新房中，有近85%为90以下的小户型，大户型占近13成，改善型成交很少，仅2套，占全区的2.6。南山区1月份也增加一个项目汉京确悦，弥补了其他在售项目的成交下滑，使得全区的新房成交量环比有小幅增加，增幅不到2%，共成交新房226套/1.8万平方米，不过，成交体量同比仍暴减近7成；全区共有六个项目有成交，其中，成交主要集中在汉京确悦和中泰南山一品，两盘的成交量之和占全区总成交量的近90%。物业型态方面，南山区1月份成交的新房基本都为小户型，占95.5，大户型有微量成交，占4.5%，南

11、山区1月份没有改善型产品成交。盐田区、宝安区、龙岗区1月份的新房成交量都呈暴减之势，其中，盐田区1月份共成交新房24套/1919平方米，环比暴减近60%，同比也暴减约90%。全区共有海山道一号、上东湾、山海阳光园、春天海四个楼盘有成交，其中，海山道一号是成交主力，贡献全区一半以上的成交量。物业型态方面，盐田区1月份成交的新房中有超过一半为90以下的小户型，改善型和大户型的成交面积相差不大，各占2成多。宝安区1月份由于新近入市的项目成交高峰逐渐告退，同时没有新项目入市补充，导致新房成交量环比暴减近70%，为584套/5.3万平方米，同比也暴减约60%。绿景香颂、宏发上域、万科翡丽郡、万科金色领域

12、是全区的成交主力，四盘累计贡献全区约3/4的成交量。物业型态方面，宝安区1月份成交的新房中，绝大部分为小户型产品，成交面积占近70%，改善型占约28%，大户型的成交量相对较少，只占3.3。龙岗区1月份虽然增加一个新项目万科天誉，但在售项目表现萎靡，导致全区的新房成交量环比暴减约6成，共成交367套/3.6万平方米，同比也暴减7成多。万科系表现持续抢眼，龙岗区1月份成交量的TOP10中万科系占据了5名，物业型态方面，龙岗区1月份成交的新房中，小户型占近60%，大户型占近29%，改善型占约12。附：1月份深圳市各行政区成交结构附：深圳市各行政区11年1月12年1月新房成交走势图3、1月份楼盘成交龙

13、虎榜TOP103.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，绿景香颂1月份共销售90以下的小户型物业9365.77平方米/117套，取得小户型成交龙虎榜冠军；宏发上域以8754.26平方米/101套位居亚军，汉京确悦以8596.19平方米/110套位居季军。3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，万科翡丽郡1月份共销售90-144的改善型物业7485平方米/59套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，绿景香颂以3343.02平方米/27套位居亚军，宏发上域以2466.58平方米/19套位居季军。3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网

14、的监测，万科天誉1月份共销售144以上的大户型物业4032.85平方米/25套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；万科璞悦山以2714.32平方米/13套位居亚军；十二橡树庄园以1353.45平方米/7套位居季军。二、二手住宅1、出售部分1.1、1月份各区二手住宅挂牌均价根据szhome二手房栏目的监测，深圳二手住宅挂牌均价1月份小幅上涨2.5至19830元/平方米，同比上涨8.1。各行政区方面，1月份全市六区的二手住宅挂牌均价全线上扬，宝安区环比上涨3.2%逼近17000元/平方米，同比上涨9.2%；罗湖区环比上涨2.9%再次回到18000元/平方米之上，为18519元/平方米，同比上涨6.6%；

15、福田区环比上涨1.7%再次突破25000元/平方米，为25384元/平方米，同比上涨11.3%；南山区、盐田区、龙岗区1月份的二手住宅挂牌均价环比都有微小上涨，涨幅不超过0.3%，其中，南山区为24552元/平方米，同比上涨15.4%；盐田区为21490元/平方米，同比上涨9.1%；龙岗区为12506元/平方米，同比上涨3.5%。附：深圳市各行政区11年1月12年1月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、1月份各区二手住宅租金均价根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的住宅租金为45元/平方米/月，环比和同比均价上涨1元/平方米/月，涨幅为2.3。各行政区方面，罗湖区环比上涨3元/平

16、方米/月至50元/平方米/月，同比上涨6.4；福田区和南山区环比和同比均上涨1元/平方米/月，涨幅约为2%，其中，福田区的住宅租金为55元/平方米/月，南山区为50元/平方米/月；盐田区和宝安区1月份的住宅租金环比都持平，其中，盐田区为38元/平方米/月，同比下跌2.6%，宝安区为33元/平方米/月，同比上涨3.1%；龙岗区环比下跌1元/平方米/月，为28元/平方米/月，同比上涨7.7%。附：深圳市各行政区11年1月12年1月二手住宅租赁均价走势图3、各区热点楼盘行情根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在1月份监测的50个热点楼盘中，绝大多数楼盘挂牌均价下跌,跌幅多在1%-3

17、%之间，极少数个盘挂牌均价抗跌性较强，逆市上涨，雅颂居挂牌均价51858元/平方米，环比上涨4.2%，是涨幅最大的楼盘，富通城挂牌均价16807元/平方米，环比下跌6.4%，锦绣江南挂牌均价14682元/平方米，环比下跌4.7%，是跌幅较大的两个楼盘。租赁均价方面，大多数楼盘租金水平与上个月持平，部分楼盘租赁均价涨跌各半，东海花园租赁均价65元/平方米/月，环比上涨8.3%，是涨幅最大的楼盘，富通城租赁均价35元/平方米/月，环比下跌7.9%，第五大道租赁均价34元/平方米/月，环比下跌5.6%，是跌幅最大的两个楼盘。租售比方面，1月份多数热点个盘挂牌均价下跌，租赁均价持平，故1月份多数楼盘租

18、售比呈回落之势，第五大道租售比1：675，是租售比最大的楼盘，风格名苑租售比1：282，是租售比最小的楼盘。4、成交分析4.1、1月份全市二手商品房成交概况 环比同比均大跌，春节长假冲淡二手楼市2012年的农历春节是在1月份，法定假日1.22-1.28期间，二手房不能办理过户交易，与此同时，亲人团聚的假期效应冲淡了置业者对楼市的关注度，使得1月份成交量大幅萎缩。根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市仅成交1402套二手房，环比减少46.7%，同比更是暴减87.1%，1月份全市二手房成交面积138639平方米，环比减少56.5%，同比大减86.0%，1月份二手房成交量的环比下

19、跌，主要是由假期效应所造成的，随着春节脚步的远离，二手房成交量将逐渐回升。 龙岗区成交量居于全市首位各行政区方面，龙岗区成交308套二手房，环比减少45.3%，同比减少86.8%，是全市二手房成交量最大的区域，龙岗区二手房成交面积32888.53平方米，环比减少57.4%，同比减少85.1%。福田区以296套的成交量居于第二位，环比减少33.5%，同比减少87.3%，福田区二手房成交面积30643.28平方米，环比减少38.2%，同比减少86.1%。罗湖区以274套的成交量居于第三位，环比减少47.9%，同比减少85.5%，罗湖区二手房成交面积24414.26平方米，环比减少41.3

20、%，同比减少83.9%。宝安区排名第四，成交247套二手房，环比减少54.5%，同比减少88.3%，宝安区二手房成交面积24008.97平方米，环比减少75.6%，同比减少87.4%。南山区以212套的成交量居于第五位，环比减少55.7%，同比减少88.3%，南山区二手房成交面积17690.5平方米，环比减少61.5%，同比减少九成。盐田区仍是二手房成交量最少的区域，成交65套二手房，环比减少11.0%，同比减少81.0%，盐田区二手房成交面积8993.41平方米，环比增加约五成，是成交面积环比唯一上涨的区域，同比减少74.8%。附：深圳市11年1月12年1月二手商品房成交走势图4.2、1月份

21、二手房、新房成交比较受农历春节长假的影响，1月份二手房、新房成交量环比均大幅下挫，本月新房与二手房的成交量基本持平，全市二手房成交套数是新房的1.0倍，。各行政区方面，罗湖、盐田、福田三区二手房成交量占据优势地位，罗湖区二手房成交套数是新房的4.6倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.7倍，福田区二手房成交套数是新房的2.4倍，南山、龙岗、宝安三区成交以新房为主，南山区二手房成交套数是新房的0.9倍，龙岗区二手房成交套数是新房的0.8倍，宝安区二手房成交套数是新房的0.4倍。第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析1月份是楼市的传统淡季，商业批售量较小。根据深圳房地产信息网的监测，2012

22、年1月份全市仅东晟时代、瑞泽佳园两个项目有商业批售，全市商业预售面积33061.47平方米，环比减少2.3%，同比增加14.8%，全市商业预售套数364套，环比减少4.7%，同比增加超过五成。附：1月份预售的商业项目2、一手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月份全市商业成交面积11429.58平方米，环比增加3.6%，同比增加超过五成，1月份全市商业成交套数203套，环比增加近一成，同比大增2.4倍，嘉葆润金座是1月份商业成交量最大的楼盘，成交3409.66平方米/87套，万科翡丽郡以2898.98平方米/43套居于第二位。附：1月份一手商业成交TOP10二、二手商业【注】：

23、由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的二手商业挂牌环比上涨4%，为55621元/平方米，同比下跌7.2%。所监测的五个区的二手商业挂牌均价涨跌互现，龙岗区环比劲涨6.8%，二手商业挂牌均价超过33000元/平方米，不过，同比仍下跌5%；南山区环比上涨1.6%至78788元/平方米，同比微涨0.4%；宝安区环比微涨0.3%突破51000元/平方米，同比大涨11.5%；福田区环比下跌5.5%至71429元/平方米，同比大幅下滑近18%；罗湖区环比下跌3.7%，二手商业挂牌均价略高于

24、82000元/平方米，同比下跌约15%。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的商业租金有较明显回落，环比下跌6.6%，为185元/平方米/月，同比也大幅下跌近27%。所监测的五个行政区环比全线下跌，龙岗区环比急挫8%至92元/平方米，不过，同比仍有2.2%的上涨；宝安区和罗湖区环比都下跌7.8%，其中，宝安区的商业租金为118元/平方米，同比上涨近17%，罗湖区为440元/平方米，同比下跌近13%；福田区环比下跌4.8%，商业租金为238元/平方米，同比下跌18.5%；南山区环比下跌1.4%至212元/平方米，同比下跌13.5%。3、二手商业成交分析根据深圳房地产信息网的监

25、测，2012年1月份全市二手商业成交面积14004.67平方米，环比减少三成，同比减少八成，二手商业成交套数164套，环比减少56.5%，同比减少76.8%，龙岗、福田、宝安是二手商业的主力成交区域，龙岗区成交4877.4平方米/45套，福田区成交3966.27平方米/33套，宝安区成交3283.02平方米/37套，三区成交量之和占全市总量的86.6%。第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月全市无办公楼项目预售。2、一手写字楼成交分析根据深圳房地产信息网的监测，2012年1月深圳市写字楼物业零成交。二、二手写字楼【注】：由于罗湖、福田、南

26、山三个区的写字楼市场约占全市的98，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。1、出售部分根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的写字楼挂牌均价环比小幅回落1.8%，为32420元/平方米，同比仍有近10%的上涨。所监测的三个区的写字楼挂牌均价全面下跌，罗湖区环比下跌2.4%，二手写字楼挂牌均价略高于22000元/平方米，同比上涨约12%；福田区和南山区均有微幅下跌，福田区环比微跌0.2%至36895元/平方米，同比上涨15.5%；南山区环比微跌0.3%至31246元/平方米，同比上涨近15%。2、出租部分根据szhome二手房栏目的监测，1月份深圳的写字楼租金环比持平，为114元/平方米/月，同比上涨近33。所监测的三个区的写字楼租金各有涨跌，南山区环比上涨4.1%突破百元大关，写字楼租金为101元/平方米/月，同比大涨约46%；福田区环比下跌3.9%至123元/平方米/月，同比大涨约32%；罗湖区1月份的写字楼租金环比持平，为95元/平方米/月，同