深圳市详细蓝图编制指引

1、深圳市规划局详细蓝图编制指引（试行稿）深圳市规划局2007年8月目 录前 言11 一般规定21.1 详细蓝图的定义21.2 详细蓝图的分类22 委托要求32.1 任务书或委托书32.2技术要点32.3 基础资料43 成果构成63.1行政摘要63.2技术文件63.3电子汇报文件73.4电子归档文件74内容、深度和表达规定84.1设计前提84.2基础研究94.3功能控制104.4空间控制134.5其他设计内容17附件1 详细蓝图编制技术要点标准格式附件2 控制总图电子数据标准格式附件3-1 详细蓝图审查表（A类）附件3-2 详细蓝图审查表（B类）前 言（1）本指引的目的是规范详细蓝图的委托、编制、

2、成果表达形式以及审批工作。（2）本指引包含四个方面的主要内容：1) 一般规定是对详细蓝图定义和分类的说明；2) 委托要求是对详细蓝图委托过程的规定，包括编制范围划定原则和控制要素的确定依据；3) 成果构成是对呈报规划管理部门审批的详细蓝图成果形式的规定；4) 内容、深度和表达规定是对详细蓝图编制内容和深度以及表达方式的说明，并对需要特别关注的内容提出技术提示。（3）本指引同时包含三个相关附件：1) 附件1 详细蓝图编制技术要点标准格式；2) 附件2 控制总图电子数据标准格式；3) 附件3 详细蓝图审查表（4）本指引未包括的内容，除应遵守深圳市城市规划标准与准则外，还应符合现行有关法律、法规和其

3、它规范性文件的规定。（5）本指引的解释权属深圳市规划局。1 一般规定1.1 详细蓝图的定义详细蓝图是法定图则或分区规划的深化，是在建设用地地块细分的基础上，反映设计范围内的用地权属关系、各用地之间以及与周边城市用地之间的相邻空间关系，对建筑群体的布局、高度、公共开放空间设置、建筑形态及建筑界面等提出控制要求。详细蓝图不但对下一步方案设计提出具体要求和设计指引，也对建设项目选址意见书和建设用地规划许可证的核发提供指导性意见及审批依据。1.2 详细蓝图的分类按照委托主体和编制对象的特点，详细蓝图可划分为A、B两类，两类详细蓝图在编制的重点内容有所区别。如在和1.2.2中未尽述的情形，可根据实际情况

4、纳入A类或B类。1.2.1 A类详细蓝图A类详细蓝图为市规划局或辖区分局委托编制的详细蓝图，其重点内容侧重于对地区空间形态、空间关系和空间特色的控制。(政府)规划对象一般为城市重点地区、重点地段、政府投资的重大建设项目所在地区、近期建设地区（新建/改造），以及在法定图则中划定的特别管制地区。1.2.2 B类详细蓝图B类详细蓝图为申请人按规划局要求委托编制的详细蓝图，其重点内容侧重于街区的空间协调关系、街块内部的空间控制和地块内的规划设计要点。（甲方）属于市政府重大建设项目、公共财政投资项目或具备有效用地方案图的项目，如符合规划局专门颁发的文件规定，应由申请人委托编制B类详细蓝图。2 委托要求在

5、详细蓝图的委托阶段，委托方应向设计方发出任务书或委托书，以及技术要点，并提供相应的基础资料。2.1 任务书或委托书2.1.1 A类详细蓝图（1）市政府指定市规划局委托的详细蓝图，应先制订详细蓝图年度编制计划，由市规划局城市与建筑设计处向设计单位核发详细蓝图编制任务书。（2）区政府指定属地分局委托的详细蓝图，应由属地分局向设计单位核发详细蓝图编制任务书。 B类详细蓝图宗地申请人（即委托方）应在征得属地分局的同意、并取得属地分局提供的有关设计技术要点后，向设计方发出详细蓝图编制委托书。2.2技术要点委托方通过详细蓝图编制技术要点向设计方提出具体的设计要求。详细蓝图编制技术要点包含两部分内容范围划定

6、和控制要素选择。详细蓝图编制技术要点可作为任务书或委托书的附件一并发出，其标准格式见附件1。 范围划定（1）A类详细蓝图由市规划局城市与建筑设计处直接确定规划范围。（2）B类详细蓝图详细蓝图的编制中涉及三个范围：宗地范围、规划范围和研究范围（见图1）。注2-1（1）街块由一个或若干建筑地块构成，内部不含城市支路的城市用地。（2）街坊由若干街块和道路构成，具有统一主导功能，一般情况下由次干路及以下等级城市道路围合的城区。街坊按主导功能分为居住、商业、商务办公等街坊。注2-2规划范围即设计单位的收费范围，但应扣除保留现状的用地面积1）宗地范围指拟申报的权属用地的范围。2）规划范围通常应包括宗地范围

7、所属的整个街块注2-1，当宗地范围达到一个街块大小时，规划范围即等同于宗地范围。规划范围，是开展规划设计的范围。规划范围内用地的规划设计应达到详细蓝图要求的同等深度。规划范围内已建成且无须改造的用地和已批准规划方案、已批准规划设计要点，应作为现状条件如实表达。注2-23）研究范围研究范围，应划至规划范围外完整的一圈街块，通常为一个完整街坊注2-1，必要时可跨越主次干路。图1：B类详细蓝图涉及的三个范围研究范围内的用地，无须做规划设计的工作，但应详实表达其现状条件、已批准的规划方案和已批准的规划设计要点，作为规划范围的研究分析和规划设计的基础条件和依据。控制要素选择委托编制详细蓝图时，委托方应综

8、合考虑规划用地条件选择相应的控制要素（B类详细蓝图由属地分局协助委托方选择），并填写在详细蓝图编制技术要点中。控制要素的选择决定详细蓝图编制的深度。在一般地区，可仅控制必选控制要素和部分宜选要素；在需要重点控制地区，宜增加可选控制要素来加强控制。同时，控制要素也分为强制性要素和建议性要素。2.3 基础资料信息中心应向委托方提供相应的基础资料，包括研究范围内的用地权属资料、地形信息、已批准的设计要点、已批准或在编的各类规划资料等。对于B类详细蓝图，属地分局应在委托方和信息中心之间起协助和沟通作用。3 成果构成详细蓝图的成果应包括两个部分：行政摘要和技术文件。详细蓝图呈报规划管理部门审批时，应提供

9、行政摘要和电子汇报文件，并将技术文件作为附件。在通过审批后应提供全部成果的电子归档文件。3.1行政摘要（1）内容要求呈报规划管理部门审批的详细蓝图，应提供一份精简的行政摘要。行政摘要内应对规划委托技术要求有实质性回应，并应采用图文并茂的方式，提供结论性的内容和设计导则，不宜包含过多的技术论证和论述。行政摘要应从技术文件中摘取以下内容：1）设计前提包括前言、设计方资质、技术要点；2）基础研究包括区位分析、现状分析和已有规划要求；3）功能控制图表包括地块细分和开发强度控制、道路交通及竖向规划、市政工程规划；4）空间控制图表包括地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间、公共通道和地块出入口等。除非在

10、任务书或委托书中特别注明，否则其他设计内容不应纳入行政摘要中。（2） 制作要求行政摘要尽量以A3薄纸、双面打印、软皮简易装订，厚度不宜超过10张纸（如需要制作分图图则可按量增加）。3.2技术文件（1）内容要求编制过程中针对不同技术难题的分析、不同技术方法的应用和创新、或者不同表达方式的应用，可在技术文件中完整表达。（2）制作要求技术文件尽量以A3薄纸、双面打印、软皮简易装订，厚度不宜超过20张纸。3.3电子汇报文件提交ppt格式文件，幻灯片数不超过10页, 文件名称*HB.PPT。3.4电子归档文件 图形文件详细蓝图的图形文件成果为控制总图，控制总图包括功能控制内容和空间控制内容。控制总图的电

11、子数据必须保证其准确性和规范性，制作时应严格根据“附件2 控制总图电子数据标准格式”绘制，并提交采用ACAD（Ver.12以上版本）生成的dxf格式文件，文件名称*KZZT.DWG。 文本文件文本文件包括行政摘要和技术文件，应提交doc或pdf格式文件，文件名称*XZZY.DOC/PDF，*JSWJ.DOC/PDF。注：以上文件名称中“*”为项目名称。4内容、深度和表达规定注4-1 由于深圳市城市规划标准与准则正在修编过程中，为便于编制方更好理解核心要素的技术要求，特将涉及详细蓝图设计的技术要点标示于旁注中。如旁注内容与国家、深圳市标准规范有不一致或末尽述的地方应以相关标准、规范为准。一般，详

12、细蓝图应对用地在功能控制要素（包括地块细分和开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程等）和空间控制要素（包括地区空间组织、建筑形态控制和公共开放空间等）做出详细的控制规定，并应重点强化地块细分、道路交通、公共配套设施、公共开放空间等四个核心要素的内容。本节重点说明规划成果中各个控制要素的内容、深度及表达方式，并用旁注形式提示需要特别关注的技术要点 注4-1 。4.1设计前提4.1.1前言和资质简单介绍本详细蓝图编制的背景情况和主要过程，并附设计单位有效设计资质的复印件。4.1.2技术要点（1）内容用图纸和简单文字表述规划范围情况、引用规划委托的控制要素选择表。（2）图纸1）规划范围示意图表达

13、内容：包括宗地范围、规划范围、研究范围、能够表示规划情况的底图。表达方式：比例不限，以表达清楚图面内容为准。以彩色的法定图则正式成果或草案（若片区未有法定图则，则以彩色的分区规划/组团规划）为底图。用不同颜色的线勾绘三种范围的轮廓，不得用颜色填充，应呈现底图的真实色彩。 4.2基础研究4.2.1区位分析（1）内容用图纸和简单文字表述规划范围周边规划条件。（2）图纸1）区位分析图：表达内容：包括宗地范围、规划范围、研究范围，研究范围内的主要土地利用情况、道路交通情况、空间环境特征区域等，分析其对本片区的影响和制约。表达方式：比例不限，以表达清楚图面内容为准。以彩色的卫星影像、分区规划/组团规划或

14、法定图则为底图。用不同颜色的线勾绘三种范围的轮廓，不得用颜色填充，应呈现底图的真实色彩。分区规划/组团规划和法定图则的局部作为底图即可，其范围可划至周边干路围合的区域。4.2.2现状分析（1）内容用图纸和简单文字表述规划范围内现状情况。至少应包括以下分项：土地利用现状、现状用地权属、现状道路系统、现状建设情况。如需要，还可增加：地形地质、公共开放空间系统、步行系统等。（2）图纸1）土地利用现状图表达内容：包括土地利用现状、现状用地汇总表。表达方式：比例1：1000-1：2000，表达范围为研究范围。2）现状用地权属分布图表达内容：包括按照红线、合同和产权三类表达现状用地权属分布、现状用地权属一

15、览表。表达方式：比例1：1000-1：2000，表达范围为研究范围。3）现状道路系统分析图表达内容：包括现状道路系统构成、分级、现状道路网线密度。表达方式：比例不限，表达范围为研究范围。4）现状建筑高度图、现状建筑质量图，表达内容：包括现状建筑的高度、质量等。表达方式：比例不限，表达范围为规划范围。4.2.3已有规划要求（1）内容用图纸和简单文字表述已有上层次规划或周边规划对本规划范围的要求。上层次规划包括：分区规划或组团规划、法定图则、红线、绿线（包括生态控制线）、蓝线、黄线、橙线、紫线及其他专项规划等。应说明规划名称、来源，提供主要结论，阐述本规划申请是否符合上层次规划或矛盾所在。周边规划

16、包括：周边完成和在编的详细蓝图或城市设计及其他专项规划等。应概括本规划与其他规划的衔接要点。（2）图纸相关规划图纸若干，比例不限。4.3功能控制功能控制应说明规划土地细分情况、用地性质、开发强度、公共配套设施、道路交通系统和主要市政公共设施等内容。如有基于充分理由的对上层次规划（尤其是法定图则）的修正措施，必须专项说明。4.3.1地块细分和开发强度控制注4-2 通常，市中心区的支路间距不宜大于150-200米，因此街块面积通常为2-4公顷。将街块细分为地块时，针对不用用地性质的地块，应重视不同方面的内容：（1）居住功能主导的用地在一般地区，居住街块宜控制在4公顷以内。在高强度开发的地区，应加密

17、支路网以满足支路网密度要求，宜将居住街块划至2公顷以内。对于大于4公顷的居住街块，应设置城市支路将一个街块分割为多个街块，避免大规模的封闭型楼盘破坏城市道路网络的完整。街块内部，应依据用地权属划分地块。（2）商业、办公功能主导的用地商业和办公功能的街块宜控制在5500-11000平方米，边长宜控制在75-100米。（3）工业、仓储用地通常工业用地可附属设置不超过7%的配套宿舍用地，相邻地块的配套用地应集中，应对配套宿舍的布局提出指导意见，并综合考虑相应的配套设施和道路分工。地块细分和开发强度控制内容包括地块细分原则、细分后地块的用地控制指标，以及主要公共配套设施和占地型市政设施布局。规划应以深

18、圳市城市规划标准与准则中的用地分类标准（小类或中类）和现状用地权属为依据划分建设用地至开发地块的大小注4-2，确定每一地块的土地利用性质和开发控制指标（具体参见附件1），同时应作必要的日照分析，并严格按照深圳市城市规划标准与准则和上层次规划落实公共配套设施及市政配套设施。注4-3 道路系统规划应明确道路的职能分工。对支路系统，应划分为服务性道路和生活性道路。注4-4 道路网密度与地块细分存在着一定的相关性。在不同开发强度的区域，细分后的地块应满足适宜的规模，而道路网密度也应满足相应的要求。根据深圳市城市规划标准与准则，支路（道路宽度12-30m）网密度宜为5.5-7.0km/km2，建筑毛容积

19、率大于4的片区及商业集中的地区，支路网密度可提高到10-12 km/km2，市中心区等地的建筑毛容积率大于8时，支路网密度可提高到12-16 km/km2。注4-5 商业区的场地竖向设计宜以周边城市道路为基准,确保行人无障碍地进入建筑场地，开发地块的标高变化应在建筑内部消化。4.3.2道路交通及竖向规划（1）道路交通1）规划片区道路网络（A类应到小区/组团路，B类应到宅前路），明确道路的功能注4-3、等级、密度注4-4、红线位置、断面控制、重要交叉口形式以及相关交通设施（包括监控设施）的位置与用地规模；2）规划片区内外部交通组织，明确公交和地铁的路线及站点布置、处理轨道交通和其他交通方式的衔接

20、、说明地上、地下人行系统的规划组织情况；3）规划片区静态交通，明确停车场位置及配建车位数量；4）落实其他交通设施的用地；5）涉及重大交通改变的，应增加交通专项研究内容。2）竖向控制确定道路交叉点标高及建筑场地的基准标高注4-5。4.3.3市政工程规划内容包括给水、排水、电力、电讯、燃气各项市政工程的负荷、占地型设施布局和管网布置情况。市政工程规划（原则上A类详细蓝图应做到小区路/组团路级别，B类详细蓝图应做到地块）（1）给水工程分析现状水量、水源和管网及存在主要问题；列明主要专业依据及规划原则，明确用水量标准取定，进行区内水量预测；确定规划道路上输配水管网布置方案；落实上层次规划定在本区内的给

21、水设施位置；规定市政消火栓及预留接口的布置原则；（2）排水工程分析现状及主要存在问题；列明主要专业依据、划分排水区域的原则、暴雨强度公式、雨污水预测标准，预测排水总量；安排雨污水出路和排水泵站；提出规划道路上管网布置方案及低洼地区排涝泽方案；落实上层次规划定在本区内的排水设施位置；（3）电力工程分析现状负荷、电源、供电设施和线路及存在主要问题；预测负荷指标，最大负荷和负荷密度；确定10KV变电所规模、数量、位置及10KV以上电网线路布置原则和方案；确定规划道路上电缆沟布置原则和方案；落实上层次规划定在本区内的变电站位置、高压走廊和电缆信道位置、控制宽度；（4）电信工程分析现状和主要存在问题；预

22、测电信规模；取定指标和计算电信规模；落实市话线来源和路由；确定规划道路上电信管孔布置原则和方案；落实上层次规划定在本区内的电信设施位置；（5）燃气工程分析现状气源来源和管道及存在的主要问题；预测燃气量（指标总燃气量）；确定规划道路上燃气管线布置原则和方案；落实上层次规划定在本区内的燃气设施位置；（6）工程管线综合明确各项市政工程的负荷、设施、管网规划，确定工程管线在地下敷设时的排列顺序和管线间的最小水平净距、最小垂直净距；确定管线地下敷设的最小覆土深度；确定管线架空敷设时管线及杆线的平面位置及周围建（构）筑物、道路、相临管线间的最小水平净距和最小垂直距离。 图纸要求（1）功能控制图表表达内容：

23、包括地块边界及坐标、用地性质、开发强度、地块基准标高、规划用地汇总表、道路网络、道路交叉点坐标及标高、道路纵坡坡长坡度、公共配套和市政设施图例，功能控制一览表。表达方式：比例1：1000-1：2000，B类详细蓝图表达范围为研究范围（其中规划范围是表达重点），A类详细蓝图表达范围为规划范围。图纸表达深度及电子数据格式要求参见附件2和深圳市法定图则编制技术规定，对保留和规划的内容应加以区分。当规划范围大于一个街坊时，应制作分图图则。（2）道路交通分析图纸技术文件中应包括道路交通分析图纸。表达内容：包括道路功能、等级、交通组织、交通设施等。表达方式：不限。（3）市政工程图纸对于需要编制市政工程规划

24、的A类详细蓝图，可单独绘制市政规划图纸。图纸表达及电子数据格式要求参见深圳市法定图则编制技术规定。图24.4空间控制在详细蓝图阶段，空间控制是与功能控制并重的内容。空间控制的重点是规划范围内三维空间中面向城市的公共部分（即私用部分以外的空间），见图2。控制要素包括地区空间组织、建筑形体控制、公共开放空间、公共通道和地块出入口。4.4.1地区空间组织（1）空间组织关系说明规划方案对地段空间组织的主要构思和控制要点，明确规划地段的内部及与周边地区的空间布局和结构关系（包括不同功能空间区域的结合，城市空间结构和层次的形成和延续，即平面上的路径、区域、边缘、节点和地标的关系控制、空间序列的组织和地上、

25、地面和地下空间的组织关系等）；（2）街道空间控制说明规划方案对城市街道空间的设计构思和控制要点，阐明街道空间模式：即街道的平面几何形态，剖面空间关系（比例、尺度等），街道界面控制；（3）公共开放空间布局 注4-6 在居住、商业、办公为主导功能的街坊内，应有80%-100%的地块步行5分钟可到达公共开放空间（即位于公共开放空间入口300米辐射半径范围内）；在工业、仓储为主高功能的街坊内，应有60%的地块步行5分钟可到达公共开放空间，并应与步行系统规划结合，着重考虑生活配套区的步行可达性。 注4-7 建筑退线建筑物正投影外缘不得逾越建筑退线。建筑贴线建筑物正投影外缘的60%应在建筑贴线上。为了营造

26、公共开放空间和街道空间的围合感等，可使用建筑贴线。说明规划方案对地区公共开放空间系统的布局构思和控制指标（人均公共开放空间面积和步行可达范围覆盖率）注4-6。4.4.2建筑形体控制建筑形体控制是控制地块内允许建设建筑的空间。建筑形体的控制主要通过对建筑外界面的限定来实现，控制要素包括建筑退线与贴线控制、建筑高度控制以及建筑前遮蔽空间。建筑退线和贴线，在平面上控制可建设的范围；建筑高度，在高度上控制可建设的范围。规划应标明地块内建筑退线、建筑贴线（按委托要求）、建筑高度和建筑前遮蔽空间的控制要求 注4-7 。（1）建筑退线根据建筑的形体关系通常分为一级和二级（见图3）。对于一般地区、无裙房塔楼形

27、体关系的建筑（如多层住宅）可仅使用一级退线。对于重点控制地区、由裙房和塔楼组成的建筑，用一级退线控制裙房的范围，用二级退线控制塔楼的范围。对于一些重要的高层建筑，还可控制三级退线，来加强对建筑体型的控制。图3：建筑退线示意图（2）建筑贴线设计中，有时需要建筑配合来营造公共开放空间或街道的围合感等。此时可通过控制建筑贴线来（见图4）实现。一般通过一级贴线要求裙房贴线即可，必要时可通过二级贴线要求塔楼贴线。图4：建筑贴线示意图（3）建筑前遮蔽空间通常分为骑楼和挑檐两种形式。注4-8 绿色空间落实在G1、Rn6类用地，广场空间落实在S22类用地，运动空间落实在GIC3、Rn3类用地。一般与住宅相邻处

28、以绿色空间、广场空间和运动空间都较为适宜，与商业设施相邻处以广场空间较为适宜。注4-9 非独立占地公共开放空间的面积应不小于所在地块面积的5%-10%，面积不应小于400平方米，边长不应小于20米。可由多个开发地块合并提供。公共开放空间应与城市道路相邻，并应有不小于50%的建筑界面。对于室外步行街道（仅有局部遮蔽），可等同于广场空间控制。对于穿越建筑内部的步行通道（通道上盖有建筑），应作为公共步行通道控制。注4-101）空中通道即二层或三层步行系统；2）地面通道与公共开放空间的区别在于地面通道是穿越建筑的，上空可以有建筑覆盖；而公共开放空间是室外的，上空仅可局部遮蔽。4）地下通道即在地下连接两

29、地块，或连接地铁站等公共地下空间的步行通道。图：公共开放空间控制下可能的建筑方案图：公共地面步行通道控制下可能的建筑方案公共开放空间公共开放空间的控制主要包括四个要素：面积、位置、尺度和形式。公共开放空间从权属上可分为独立占地公共开放空间和非独立占地公共开放空间，从表现形式上可分为绿色空间、广场空间和运动空间。详细蓝图应尽量落实独立占地公共开放空间注4-8。若较难设置独立占地公共开放空间，可通过控制用地内的建筑退线以形成非独立占地公共开放空间注4-9。公共通道（1）公共步行通道公共步行通道是用地单位提供的供公众全天无偿步行的通道，用地单位内部使用的步行通道不属此列。公共步行通道分为两大类：一是靠近建筑外墙的为行人遮荫挡雨的建筑前遮蔽空间，根据形式分为骑楼和挑檐；二是穿越建筑的通道，根据位置可细分为空中、地面和地下注4-10。公共步行通道的控