物权法论文—宅基地使用权的流转

1、 论宅基地使用权的自由流转宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民)在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权作为一种物权，是我国物权法中一个特有概念，是农民基于集体经济组织成员身份而无偿取得的一种物权，不得自由流转。一、宅基地使用权与建设用地使用权的区别宅基地的原始取得基于法律的规定，这与建设用地使用权因法律规定而取得具有相似性。建设用地使用权是改革开放探索的结果。根据物权法第一百三十五条:建设用地使用权是依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。其与宅基地使用权

2、存在如下区别: （1），建设用地使用权是建立在国有土地上的一项重要的土地产权，在市场中可自由流转，是一项完整的物权，更多地体现了其财产性的一面;而宅基地使用权是建立在集体所有的土地上，是为了保障集体成员的居住而由集体经济组织统一进行分配，更多地体现宅基地资源性的特征而限制流转，还不是一项完整的物权。（2），建设用地使用权有明确的目的性和期限性，而宅基地使用权是无期限的。（3），宅基地使用权地取得须基于集体成员的身份，而建设用地使用权则无此限制。二、宅基地使用权管理的现状当前的宅基地使用权管理制度可以概括如下：（1）宅基地所有权归集体所有，农户长期拥有使用权；（2）宅基地使用权无偿使用，实行一户

3、一宅，宅基地面积要基本相当，按各地相关规定分配宅基地面积；（3）宅基地使用权的获得途径是申请乡镇政府批准，县政府备案；（4）宅基地使用权不能流转；（5）宅基地在农村户籍人口内部可以有条件的出售，但城市户口的人购买农村宅基地不受法律保护。三、宅基地使用权管理存在的问题现行的宅基地制度具有较为浓厚的计划经济体制的色彩，但是在市场经济主导的现代农村，计划经济的制度必然受到冲击，表现为广泛存在的宅基地使用方面的问题，大致如下：（1）产权不清，一户多宅，引发社会不公；（2）户均宅基地面积过大，农村宅基地和住房都空置严重；（3）暗地里交易，形成宅基地交易的隐形市场；（4）形成空心村，不利于村庄规划；（5）

4、不能合法抵押和流转，不能置换为进城的资本；（6）导致农村过度建房，侵占耕地，旧宅基地无人使用；（7）城市人不能在农村社区合法置业等。四、宅基地使用权法律制度的弊端（1）法律制度价值理念无法适应现实社会发展通过分析物权法相关条款可以看出，立法者在设计宅基地使用权时将秩序价值放在首位，物权法之所以限制宅基地使用权自由流转，其出发点是要保护土地资源、保障农民的生活、维护社会秩序，立法者担心农民成为城市的流民。但是，法律作为社会调整工具，应当顺应社会发展的要求。我国宅基地使用权制度的设计如果只注重计划经济时代的秩序价值，就意味着对市场经济时代市场主体行为的限制，是不符合市场经济要求的。在市场经济背景下

5、，物权法应当更加注重正义与效率价值的实现。秩序所侧重的是社会制度和法律制度的形式结构。而正义所关注的却是法律规范和制度性安排的内容。(二)立法基础和标准不统一导致现行立法规定相互矛盾我国关于农村宅基地使用权的立法，一直处于残缺不全的状况之中，对农村宅基地使用权规制存在法律空白，法律规范数量少，而且大部分是规范性文件，效力层级低，更无专门和系统的制度性规范体系。 建立在保障性质基础上的现行农村宅基地使用权法律制度，决定了它的非物权性和非流转特征。而且现行大多数相关法律规定基本上都按照这一立法理念来制定与此相适应的规范。但是在另外一些规定中又间接地认可了允许流转。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若

6、干问题的意见(修改稿)第13l条第2款规定：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿，立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理”；最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第56条也规定：“买卖双方自愿，并立有契约。买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为。只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这些都说明最高人民法院在指导下级法院的相关司法实践中，也是主张非集体组织成员能作为农村私有房屋买卖合同的主体的。五、主张支持宅基地使用权自由

7、流转的理由（1）:宅基地使用权是一项物权，所以应该进行自由流转。（2）:平等权是民法的基本原则，宅基地使用权作为一项财产，在法律地位上应该与城市土地使用权平等，因而应该恢复其用益物权的私权本质。（3）:房屋和宅基地的自由转让有利于促进农村富余劳动力向城市转移，有利于缓和经济发达地区土地供给不足和农村土地资源浪费之间的矛盾，加速城市化进程，打破城乡分割的二元结构模式。 六、构建农村宅基地使用权法律制度的设想（一）加强立法以规范宅基地使用权的流转现行法律制度的设计缺陷是农村宅基地问题产生的根本性原因，对现行的农村宅基地法律制度进行完善和创新才是解决现存问题的根本性出路。(1)兼顾农村宅基地的财产性

8、与福利性，尊重农民集体土地所有者的地位，有限度地引进市场机制，对现行农村宅基地法律制度进行完善。(2)立法核心是完善农民的宅基地使用权。渐进式地允许宅基地使用权流转。首先，我国农村开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外成员皆可承租，弥补不能自由流转的弊端。其次，在保留集体土地所有权的前提下，适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。最后，必须在农村社会保障体系构建成熟时，再完全放开宅基地使用权的商业化流通市场。(3)先规章，再法规，最后是法律。先由国土资源部出台宅基地管理办法，再由国务院出台宅基地管理条例，待条件成熟时由全国人大出台宅基地管理法，对宅基地使用权的取得、行使、转让、转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整和法律责任等方面作出明确的规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。(二)确立完善的农村宅基地使用权登记制度我国目前尚未建立农村不动产登记制度，村民大多通过占有的方式体现其房屋所有权和宅基地使用权不利于对农村居民合法权利的保护。要建立地役权自由流转制度，就有必要对农村现有宅基地使用情况进行全面清查，对于手续齐备、符合法律规定的则给予登记造册，对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地则不予登记，为统一、规范的宅基地使用权登记奠定基础。(三)借鉴国外或地区成熟的立法经验原则 虽然农村宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形