房地产估价师开发经营公式 (1)

1、第一章资产预期收益率无风险资产收益率风险系数×（平均收益率无风险资产收益率）当资产的预期收益率市场的整体平均收益率时，市场风险系数1。折现率资金的机会成本适当的风险调整值无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率第二章1报告期存量上期存量+报告期竣工量报告期灭失量2空置率空置房屋面积/同期房屋存量面积3可供租售量上期可供租售数量上期吸纳量+报告期新竣工量4房屋施工面积报告期新开工面积上期开工跨入报告期继续施工的面积上期已停建在报告期恢复施工的面积报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中5平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积6销售量现房销售面积

2、+期房销售面积7吸纳量销售量+出租8吸纳率吸纳量/可供租售量10吸纳周期1/吸纳率11土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积12土地转化率当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积13开发投资杠杆率房地产开发投资/自有资金或权益资本14住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格15住房可支付性指数家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格16量价弹性过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率17抵押贷款还款收入比抵押贷款月还款额/家庭收入第四章本期预测值平滑指数×前期实际销售量（1平滑指数）×前期预测值第五章3

3、.1 开发销售型3.2 开发持有出租出售型3.3 购买持有出租出售型3.4 购买更新改造出售型3.4 购买更新改造出售型本利和=本金+利息 利息=本利和-本金单利In=P×i×nFn=P（1+i×m）=P+P×i×n复利Fn=P（1+i）nIn=P（1+i）n-P=P（1+i）n-1实际利率=e名义利率-1（当计息周期数趋于无穷大时）名义利率=周期利率×每年的计算周期数1现值换算为终值 PF（一次支付终值）2终值换算为现值 FP （一次支付现值）3年值换算为终值 AF（等额序列）公式4年值换算为终值 AF（等额序列）公式5年值换算为现

4、值 AP 公式6等差年值换算为现值7等差序列现值系数8等差年值换算为等额年值等差序列年费用系数9等比年值换算为现值等比序列现值系数10等比年值换算为等额年值等差序列年费用系数第六章1销售成本（完全成本）生产成本销售费用2营业收入=销售收入+出租收入+自营收入营销收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报3毛利润毛利润营业收入营业成本营业利润（销售型）营业收入营业成本期间费用营业税金及附加土地增值税（出租型）营业收入营业成本运营费用税前利润（利润总额）营业利润+营业外收支净额税后利润（净利润）利

5、润总额所得税可供分配利润税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）运营费用期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用销售费用+管理费用+财务费用4土地增值税的税率增值率增值额/扣除项目金额四级超额累进税率<50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%5企业所得税应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损所得税应纳税额应纳税所得额×适用税率减免税额抵免税额房地产开发企业所得税税率为25%当期应纳税所得额×25%当期应纳所得税房地产开发企业所得税预计计税

6、毛利率的规定项目所在位置预计计税毛利率位于省政府所在地的城区和郊区的不低于20%位于地级市城区和郊区的不低于15%位于其他地区的不低于10%6净现值的计算公式各年净现金流量相等时（A-P）各年净现金流量不相等时（F-P）7判定标准FNPV0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；FNPV0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。【注意】FNPV0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。8判定标准FNPV0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受；FNPV0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受。【

7、注意】FNPV0时，说明方案的获利能力正好达到了基准收益率的要求，项目是可行的。9判定标准10态投资回收期的计算公式动态投资回收期Pb=累计净现金流量开始出现判定标准【注意】如果PbPc，说明正好在基准回收期这个时间回收了所有投资，项目在财务上可行1112公式13置业投资的投资利润率14建筑覆盖率建筑物基底面积/土地面积 容积率建筑面积/土地面积15公式16【重点难点】土地增值税为四级超额累进税率土地增值率R土地增值税率土地增值税额的速算扣除不超过50%30%土地增值额×30%50%-100%40%土地增值额×40%扣除项目金额×5%100%-200%50%土地增

8、值额×50%扣除项目金额×15%200%以上60%土地增值额×60%扣除项目金额×35%17资本金净利润率公式18【解析】19公式20【重要公式】【两个重要公式】税前现金流营业收入运营费用还本付息税后现金流税前现金流企业所得税21【重要公式】不考虑物业增值收益时考虑物业增值收益时【重点难点】投资者权益增加年还本付息年利息22【重点难点】解题思路【税前净现金流】税前净现金流营业收入运营费用还本付息【税后净现金流】税后净现金流税前净现金流企业所得税【企业所得税】企业所得税（税前净现金流+投资者权益增加值折旧）x25%【投资者权益增加】投资者权益增加年还本付息

9、按单利计算的年利息23利息计息规定·当年发生的借款，利息按半年计息·以前年度的借款，按全年计息公式【重点难点】还本付息的方式（五种）一次还本利息照付每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息等额还本利息照付每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少等额还本付息每期还款相等，月供即此类一次性偿付到期一次性还本付息气球法借款期内任意偿还本息，到期末全部还清24借款偿还期（续）公式25 26公式27公式梳理】正式计算简化计算正式计算简化计算28公式29公式判定标准·一般企业为200%以上·房地产企业的流动比率相对较低30公式判定标准·一般企业

10、为100%·房地产开发企业速动比率较低31第七章1利润=总销售收入-总成本总销售收入=销售单价×数量总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×数量2销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量3建筑面颊=土地面积×容积率4五个重要指标第九章1【重点难点】如何考核借款人的还款能力（两指标）月还款额与收入比控制在50%以下月所有债务支出与收入比控制在55%以下第十章1可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数2【重点难点】三个重要公式和三个重要系数公式一：可出租面积=建筑面积×可出租面积系数公式二：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积公式三：可出租面积=出租单元内建筑面积