农村土地流转法律法规

1、中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知 中发200118号  各省、自治区、直辖市党委，各大军区党委，中央各部委，国家机关各部委党组（党委），军委各总部、各军兵种党委，各人民团体党组： 稳定和完善土地承包关系，是党的农村政策的基石，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的制度基础。在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。当前农村出现的土地使用权流转，多数反映了生产要素的合理流动和优化配置，总体上是健康的。但是，一些乡村推行的土地流转，存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题，需要引起足够重视。有的随意改变

2、土地承包关系，强迫流转，侵犯了农民的承包经营权；有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，与民争利，损害了农民的利益；有的强行将农户的承包地长时间、大面积转租给企业经营，影响了农民正常的生产生活；有的借土地流转之名，随意改变土地农业用途。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。为了引导农村土地使用权流转健康发展，现就农户承包地（指耕地、果园和鱼塘，下同）使用权流转的有关问题通知如下： 一、 农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营制度的前提下进行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度。家庭承包经营不仅适应传统农业，也适应现代农业

3、，必须长期坚持。要认真落实中央关于土地承包期再延长年不变的政策，确保家庭承包经营制度长期稳定，这是土地使用权流转的基本前提。要把土地承包期再延长年不变落实到具体农户和具体地块，并按规定与农户签订承包经营合同，发放承包经营权证书。各地要加强检查监督，发现问题，及时解决，确保党的农村土地政策落到实处。 二、农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则      土地流转是农村经济发展、农村劳动力转移的必然结果。只有第二、三次产业发达、大多数农民实现非农就业并有稳定的工作岗位和收入来源的地方，才有可能出现较大范围的土地流转，发展适度规

4、模经营。总体上看，我国绝大多数农村目前尚不具备这个条件。因此，土地使用权流转一定要坚持条件，不能刮风，不能下指标，不能强制推行，也不能用收走农民承包地的办法搞劳动力转移。      土地流转要按照有关法律法规和中央的政策进行。在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，也不能用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。不准收回农户的承包地搞招标承包，不准将农户的承包地收回抵顶欠款，不准借土地流转改变土地所有权和农业用途。流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期。      土

5、地流转的主体是农户，土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。在承包期内，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的形式。这是农民拥有长期而有保障的土地使用权的具体体现。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应予制止。      农户的土地收益包括承包土地直接经营的收益，也包括流转土地的收益。土地使用权的流转应当是有偿的。土地流转的转包费、转让费和租金等，应由农户与受让方或承租方协

6、商确定，流转的收益应归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。      土地流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，按规范程序进行，避免随意性。确定流转关系后，应当签订合同。      三、规范企事业单位和城镇居民租赁农户承包地      农村土地流转应当主要在农户间进行。随着农村第二、三次产业发展和城镇化步伐加快，离开土地的农民会越来越多，他们腾出来的土地应当主要由其他从事农业生产的农户来经营，以扩大农户的经营规模，增加务农收入，缓解人地

7、矛盾，这也有利于保护耕地。      工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发，采取公司加农户和订单农业的方式，带动农户发展产业化经营。农业产业化经营应当是公司带动农户，而不是公司替代农户。企业和城镇居民随意到农村租赁和经营农户承包地，隐患很多，甚至可能造成土地兼并，使农民成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。为稳定农业，稳定农村，中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地，地方也不要动员和组织城镇居民到农村租赁农户承包地。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果需要建立种苗繁育、示范推广基地，发展设施

8、农业，应当尽量与乡镇农业示范场或国有农场结合，利用其设施和土地，也可以小范围向农户租赁承包地。      外商在我国租赁农户承包地，必须是农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其他企业或单位不准租赁经营农户承包地。已经租赁承包地的，要进行清理，加以规范。   四、加强对农户承包地使用权流转工作的领导      土地问题是农业和农村工作的核心，是农村稳定的基础。落实党的农村政策，最根本的是落实土地政策。地方各级党委和政府要按照江泽民同志“三个代表”的要求，加强党的农村政策的学习

9、和宣传教育，正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。乡镇党委和政府要切实贯彻执行党的土地承包政策，监督农村土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务。村集体经济组织要维护好农民的土地承包权益，为土地流转提供信息，做好协调服务工作。      地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作。要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导农村土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解和处理土地流转纠纷。土地管理部门要加强对农村土地征占

10、用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。                                              

11、60;        中共中央                                         

12、0;  年月日（完） 中共四川省委 四川省人民政府关于做好农村土地使用权合理流转工作促进农村经济发展的意见最近，中央发行了关于做好农户承包地使用权流转工作的通知（中发200118号），对农村承包地使用权流转的有关问题作出了明确规定。这对稳定和完善农村土地承包关系，促进承包地合理流转，加快农业现代化进程具有重要意义。各地、各有关部门要认真学习、宣传和贯彻中央通知精神。近年来，我省一些地方积极探索放活农村土地使用权的各种途径，通过转包、租赁、股份合作等多种形式促进农村土地使用权流转，吸引了一批愿意扩大经营规模的农民和城镇单位、企业、个人开发、经营农村土地，较好地发挥了

13、农村土地资源的效益，有力地促进了农业结构调整，丰富了农村土地经营形式，合理地配置了社会资源，增加了农民收入，取得了较好的效果。但也存在流转不规范基本损害农民利益的情况。为在稳定农村土地承包关系和充分维护农民利益的前提下，大胆探索、逐步建立有利于农业结构调整和产业化经营的土地经营机制，推动农村土地使用权有序、规范流转，现根据中央通知精神，结合我省实际，提出以下意见。一、建立农村土地使用权合理流转机制的基本原则建立农村土地使用权合理流转机制是一项政策性强、影响面宽的工作，既要积极推动，又要稳妥进行。总的要求是“依法、自愿、有偿”。在具体工作中要坚持以下基本原则：（一）稳定家庭承包经营体制，稳定土地

14、承包关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是党在农村的一项基本政策，也是农村经济的一项基本制度，必须坚持长期稳定不变。建立农村土地使用权合理流转机制的基本前提是坚持土地所有权，稳定土地承包权，在此基础上充分放活农村土地的使用权，切实维护农民利益。（二）因地制宜，分类指导。各地要根据不同的情况，采取不同的办法和措施引导土地使用权流转。二、三产业发达的地方、劳动力外出较多的地方、人均耕地较多的地方，可以积极引导流转。不具备这些条件的，要慎重。对非耕地，要大胆推进，既允许在社区内农户间流转，又鼓励国家、集体单位及各种所有制企业、城镇个人等到农村通过多种形式获得土地使用权，经营农村非耕地

15、。对耕地，要稳妥，流转应当主要在农户间进行。允许龙头企业、农产品加工和流通企业、农业科技单位租赁耕地建立种苗繁育、示范推广基地，发展优、新、特、绿农产品和设施农业。（三）要坚持自愿互利的原则，充分尊重流转双方当事人的意愿，特别要尊重农民的自主权，严禁任何形式的强迫命令。农村土地使用权流转要有利于农村土地资源的充分利用、有利于农村生产力水平的提高、有利于农民增收。要充分尊重农民意愿，保障农民的利益。土地使用权流转的转包、租赁费，应由农户与受让方或承租方协商确定，并全部归具有土地承包权的农民所有，乡（镇）政府及村、社集体经济组织和任何个人不得侵占、截留。（四）要依法、规范进行。农村土地使用权流转要

16、符合土地管理法和农业承包政策的规定，不能“流”而不用，不能改变土地的农业用途。土地流转时要有规范的合同，明确流转双方的权利、义务和各项保障条款，确保流转双方的利益不受损害，特别要注意保护农民的利益。（五）土地使用权流转要与农业产业结构战略性调整相结合，尽量符合农业结构调整区域布局的要求。流转后，不能破坏林草植被和原有农业基础设施，不能损害生态和生产环境。（六）土地使用权流转的期限可长可短，最长不能超过承包期的剩余年限。对土地使用权流转的经营规模和参与农户的多少，由业主根据所开发项目的实际情况自定，不能下指标作硬性规定。二、放活农村土地使用权的形式（一）放活农村土地使用权要从实际出发，因地制宜，

17、多种形式并举。政府鼓励采取以下形式放活农村土地使用权：一是农户间的转包、转让；二是为了耕种、管理的方便，农户与农户、农户与集体之间的土地置换；三是社区外的单位、企业和个人到农村租赁经营非耕地或少量租用耕地，农户以现金或实物的形式获取租金；四是在农民自愿的前提下，由集体经济组织作为中介协助农民流转土地使用权；五是农户以土地使用权入股的形式，与个人或企业合作经营土地；六是对成片的“四荒”进行拍卖。（二）要通过非耕地和小规模耕地使用权流转，推进、培育、扶持一批以基地为依托、公司加农户的龙头企业，通过龙头企业带动千家万户发展商品生产，形成适当集中与分散生产相结合的规模生产优势。（三）有条件的地方，可以

18、在县（市、区）或乡（镇）探索建立农村土地资源流转服务中心，收集发布土地流转信息，帮助农户寻找流转对象，协助办理土地流转手续，协调土地资源配置关系。三、放活农村土地使用权的政策措施为了鼓励和规范农村土地使用权的有序流转，促进农业和农村经济发展，各地要结合本地实际，制定切实可行的措施，保障农民的利益和土地使用权流转健康发展。（一）农户以转包、租赁、入股等形式流转土地使用权后，在签订的合同或协议期内，全家户口外迁的，土地使用权流转合同或协议应继续执行。原土地承包合同和土地使用权流转的收益权是否变更，由各地从实际出发，自行决定。（二）流转使用权的土地若属退耕还林还草试点范围内的，原承包户继续享受国家政

19、策性补助不变，获得使用权的经营者须按退耕还林还草政策经营林草业。经营者成片开发坡耕地还林还草效果好的，允许纳入退耕还林还草政策扶持范围。纳入政策扶持范围后，国家政策性补助按规定兑现到原承包农户，并由流转双方自行协商解决利益分配问题。（三）科研院所、各种所有制企业、城乡个人等，不受地域限制，在平等、自愿、有偿的前提下，都可以到农村通过不同形式获得非耕地土地使用权，开发农业项目。建立种苗繁育、示范推广基地和发展优、新、特、绿农产品及设施农业等需要租赁耕地的，要注意控制规模和租赁时间。项目属于高新技术范围的，可以享受相关优惠政策。（四）获得土地使用权的经营者的合法权益受法律保护，在合同或协议规定的时

20、间内，土地的使用权可以继承、参股和经发包方同意后再转让。合同或协议到期后，原经营者在同等条件下有优先获得土地使用权的权利。（五）对获得土地使用权开发、经营耕地和“四荒”地的，5年内原税赋不变；对开发经国家和省部级评定确认的优、新品种的，还应按农业产业化基地建设的相关政策给予适当优惠。（六）坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，鼓励获得土地使用权的单位和个人投资兴建农田水利基础设施，其投资及利益受法律保护。（七）经营者在获得使用权的土地上修建直接用于农业生产和管理、服务的非永久性固定建筑物，其占地不视为建设用地，免去相关手续和收费。（八）对获得成片“四荒”地使用权时间在10年以上的，可以由土地管

21、理部门发放使用时间相同的农村土地使用权证，以此作为经营者经济交往的土地使用权凭证。在发证中，土地管理部门应以服务为主，只收取工本费。（九）银行、农村信用社等金融部门对到农村开发、经营土地的企业，要在资金和金融服务上给予支持。金融部门要积极探索并试行农村土地使用权抵押贷款和担保贷款的具体办法，允许业主用已经进行了大量投入的土地的使用权抵押或担保获得贷款。保险部门要积极探索和开拓支持农村土地规模经营的有关保险业务。（十）对投资多、面积大、开发时间长的“四荒”开发项目，在“四荒”所有者和使用方自愿并符合总体规划的前提下，允许由政府出面先征用，后出让，以利于吸引大企业和国外资金投资“四荒”开发。（十一

22、）各级政府和有关部门及村社集体经济组织要为到农村开发、经营土地的单位、企业和个人搞好服务，提供方便。要教育群众依法办事，维护土地经营者的合法权益。四、加强对农村土地使用权合理流转的组织管理各级党委、政府要加强对农村土地使用权流转工作的宣传、指导和管理，坚持自愿互利原则，正确引导和规范土地使用权流转依法有序地进行。各级农业行政主管部门要依法承担农村土地使用权流转的监督和管理职能，认真指导土地流转合同的订立，完善规范合同内容，妥善调解和处理土地使用权流转纠纷，并搞好服务。土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地使用权流转为名，擅自改变土地农业用途。水利、林业等相关部门要在具体的开发、使

23、用上搞好服务、指导和监督，及时帮助土地的开发、经营者解决遇到的困难。在承包期内，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的形式，无须政府部门审批；土地使用权流转要重视签订合同、完备手续并报集体经济组织和乡（镇）农业承包合同管理部门备案。在土地流转中，严禁任何部门或单位借机乱收费、乱摊派。农村土地使用权流转关系到农民的切身利益，关系到农村的稳定和发展，要特别注意在流转中切实保护农民的利益。尤其是耕地使用权流转，其租金（或转包费）要充分考虑到今后市场和物价可能发生的变化，宜以实物或分段动态计价，并高于当年农民自己种植一般农作物的收入，以避免物价大幅变化时

24、的利益纠纷。同时，不管以哪种形式流转耕地使用权，都要特别注意维护或标明承包地原来的边界，不能破坏耕地的种植能力，以保证在受让方经营不善无法兑现合同时，农民可以自己耕种。对集体未承包土地的流转，要充分征求群众意见，做到公开、公平、公正。集体经济组织协助农户开展土地使用权流转工作，必须以服务为目的，防止使用经济组织或其他个人利用土地使用权流转赚取差价，损害农民利益。中共四川省委 四川省人民政中共四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅关于做好农村土地使用权合理流转工作的补充意见中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知(中发200118号和中共四川省委、四川省人民政府关于做好农村土地使用权合理流转

25、工作促进农村经济发展的意见(川委发20026号下发后，各地认真贯彻中央和省委文件精神，规范和推动了农村土地使用权流转，推进了农业结构调整，促进了农业产业化经营和现代农业发展，总体情况是好的。但在土地使用权流转中也存在一些问题：个别地方随意改变土地承包关系、违背农民意愿、改变土地农业用途；个别到农村租赁土地的公司或业主没有认真经营农业，或没有如数兑现农民应得的收益；一些地方撂荒耕地的现象呈增长趋势，等等。为切实解决这些问题，在规范的基础上加快农村土地流转步伐，经省委、省政府领导同意，现就进一步做好农村土地使用权合理流转工作提出如下补充意见：一、认真贯彻落实中发200118号和川委发20026号文

26、件精神，确保农村土地流转的各项政策和措施落到实处农村土地使用权流转，是农村社会经济发展的客观要求，对推动农业结构调整、提高农产品品质、发展适度规模经营、增强市场竞争力、促进城乡生产要素合理流动、充分发挥农村土地资源效益，具有积极意义。我省农村土地使用权流转，特别是公司和业主经营农村土地，总体处在起步阶段，各级党委、政府一定要高度重视，加强领导，并确定具体的部门负责此项工作，推动其发展。各地要根据农村土地使用权流转必须坚持“依法、自愿、有偿”的总原则，按照中发200118号和川委发20026号文件精神，在近期对本地农村土地使用权流转的情况进行一次专题调研或检查，对发现的问题，要采取可行的措施，切

27、实解决，并将有关情况报告省委、省政府。各级主管土地流转的农业行政部门和乡镇政府，要负起具体的责任，对农村土地流转情况进行经常性的督查，坚决纠正违背农村土地流转政策的行为。二、采取切实措施，确保转出土地的农民获取应得利益和收入不断增加当前，农村土地使用权流转多数以转包或租赁的形式进行，其转包或租赁费有的以现金计价，有的以实物(粮食计价；有的一次性收取，有的分年收取。不论采取哪种形式，转包或租赁费都要由流转双方自行协商确定，承包费或租金全部归转出土地的农产所有，任何组织和个人不得截留。有条件的地方，要探索建立农村土地流转价格测评体系，向农户定期公布土地流转参考价格。各级党委、政府要积极帮助转出土地

28、的农户多渠道增加收入。一是积极帮助转出土地的农民发展养殖业和从事二、三产业，开辟新的增收门路。二是对较大规模租赁土地从事农业开发的企业或业主，土地流转的主管部门要督促其在土地流转的合同中写明对转出土地农户在用工方面给予优先考虑的内容。一般的用工要先从转出土地的农户中选择，也可轮流使用转出土地户的劳动力，尽量使转出土地的农户都能获得一定的务工收入。三是积极探索和引导有实力的龙头企业采取租金递增、利润返还等办法，或采取农民以土地使用权入股、保底分红的形式与企业结成利益共同体，使农民既能稳定地获得与一般土地流转相当的保底收入，又能随着企业的发展分享农业结构调整和农业现代化过程中新增的利益。各地还可以结合本地的实际，探索研究其他办法，帮助转出土地的农民持续增加收入。三、加强引导管理，确保通过土地流转推动农业发展各地要创造良好的外部环境，引导和鼓励够条件、有实力的公司或个人到农村承包、租赁土地，从事农业开发，但必须加强管理。今后，对城镇单位、企业、个