商圈分析与开店环境策划

1、学习情境二: 商圈分析与开店环境策划实训任务：商圈分析、店铺选址、制作开业环境策划书 实训目的：1. 掌握商圈调研技巧，能够完成商圈调研和分析工作2. 能够运用商圈、店铺选址相关知识的运用，制定开店选址策划方案。任务内容及要求：任务一：商圈分析任务说明：创业团队，根据调研区域内的实际情况，分工调查，形成商圈分析报告及开店环境策划方案。步骤1：区域商圈分析1.1调查说明本次商圈调查的辐射范围：步行 15 分钟距离，约 公里半径的区域。1.2调查区域综述： 便利店的家数不少.消费人口多 人的消费能力相对较强 （ 例：龙泉师大花园青台山路 ）商业状况商业规划50 万平方米经营业态便利店 专卖店商业特

2、色中小型店 店铺面积不大业态分布零售 为主.(业态分布比例较大)租金水平30005000 元/m2消费群特征所有人主要消费年龄10-60 岁主要消费群体月平均收入3500 元总体平均提袋率平日40 % 周末60 %交通便利性交通便利 靠近地铁站人流状况接近5000 /平日， 接近8200 /节假日市政规划可发展因素消费能力强 周围学校原因 人流量很固定开发潜力消费人群广物业吸引力较强综合评析很有开发的市场技能资讯2-1商圈范围划分技巧 商圈也称作交易区域，是指以店铺所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈分析重在选取一个具有现实意义和发展前景的市场，它是一个“面”的选择

3、过程。 商圈范围划分要求：1.商圈范围 （1）集中型商圈 主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。 （2）分散型商圈 主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。 2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道 3.铁路、平交道之阻隔 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 4.高架桥、地下道阻隔 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6.大水沟 因大水沟阻隔，使

4、人潮流动不易而划分成不同商圈。 7.单行道 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8.人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。步骤2：商圈内代表性商业项目（完成人：谢佳 王芯 ）2.1概况1.商圈内代表性商业项目有哪些？ 调查商圈主要是学校和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家居。 2.代表性商业整体分布情况及各自运营概况？整体分布情况： 集中型商圈，以零售店为主 小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近 项目1概况： 便利店：在街道两侧 很分散 项目2概况： 专业店： 在街道两侧 很分散 项目3概况： 超市：就一家 在师大

5、花园 项目4概况： 饭店：很分散 很多 2.2商圈内代表性商业项目分布网点图(请标注辐射范围内相关街道、商铺名及位置)*要求自行绘制一份网点分布图 技能资讯2-2绘制简图应注意事项绘制简图要求标明的内容如下：1.标出重要建筑物及楼别（金融大楼、办公大楼等）； 2.著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司等）； 3.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场、娱乐区等）；4.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置 ；5.可与本企业连锁店有互补作用之门店； 6.政府重要之行政中心； 7.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所； 8.标出街道之行进方向（单行道

6、方）。2.3.特色商业项目吉家百货规模： 面积：1500（平方米）业态比例（请用饼状图标示）：档次比例：（请用饼状图标示）：楼层业态分布：一楼 专卖店二楼 生活必须品租金或扣点：45006000一个月经营档次： 中装修档次：中代表品牌： 目前客户群： 周边人群停车位： 1电梯数： 2经营状况： 一般 通道宽度： 6 m人流量：1000动线合理性：一般 主要优势：就一家较大的商超 竞争者少 分流量大 目前不足：商品不是很齐全品种单一化 综合分析：人流量大 消费群体多 有自己的位置优势 人们的需求量大 .注：如商业区域内有多家特色商业项目，请分别填写上表2.4项目周边交通规划2.4.1项目所在地公

7、交交通现状² 项目周边1000米范围内的公交线路情况( 3 条路线)序号公交站公交线路发/收车时间1例：19 路例:锦兴路东-土桥例：6:30-21:302218路大面镇汽车总站7：3023:353854A路龙泉汽车总站十陵公交站7：3019:004874路星光西路大连路口站|大面铺站6:3019:002.4.2项目所在区域机动车流量表（*测量时间为单向15分钟） 观测时间：例:上午10:00观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道例：自北向南例：自南向北水泥路面,道路中间设有隔离栏例；72例：56条机动车道 观测时间：观测地点双向机动车道方向方向道路状况条机动车道自西向南自西

8、向北水泥路面,道路中间设有隔离栏 两侧设有人行道4632条机动车道自南向西24步骤3商圈评估3.1商圈整体汇总，填写商圈信息表商圈名称:商圈结构 “井”字形结构 三角形结构 十字形结构 平行线结构 直线结构 商圈性质城市中商圈地位一级商圈 二级商圈 三级商圈 四级商圈商圈级别核心商圈 次级商圈 边缘商圈商圈属性商业区 娱乐期 金融区 综合区 住宅区 商圈生命周期成长期 形成期 成熟期 衰退期 商圈基础设施建设绿化环境好 一般 差物业环境好 一般 差道路基础建设好 一般 差休息区建设好 一般 差商圈购买力评估商圈购买力评估(饰品消费客单价)50元-100元 100元 50元商圈目标客流量300人

9、/天以上(日常) 600人/天以上 (周末)常住住户数的消费能力高 中 低商圈易达性公交站: 8个 公交线路：854路停车场：2个 地铁： 有 无所在主干道路长：600米左右主干道是否通畅交通良好一般差店前人行道宽：7米人行道是否通畅交通良好一般差商圈主力店:1家，分别是：吉家超市商圈品牌店：5家，分别是：良品铺子 爱儿乐爱你宝贝华为良品铺子商圈大型休闲/娱乐场所：5家，分别是：明星KTV 占狼 众圣网咖 纯K 太古女装品牌店：1家 主要有：多又多内衣连锁店竞品店：4家 主要有： 吉家 红旗 零点 天易3.2商圈综合评价，填写商圈评分表考核中项 考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项

10、3分2分1分得分 综合 得分商圈业态13% 商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈11商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区28商圈生命周期成长期成熟期形成期衰退期3商圈基础设施建设好一般差2商圈购买力评估52% 商圈潜在客群的消费能力高中低22目标客流量/天（非周末）大于5000人30005000人小于3000人35预估饰品消费客单价100元以上50100元50元以下2商圈易达性6% 公交线路或停车站多于3个2个1个33主干道是否通畅良好一般2 8商圈人行道是否通畅通畅一般2商圈主干道长400600米接近400米或600800米其它范围2商圈主干道宽812米左右接近8米其他范围2商业氛围28%

11、 商圈主力店2家以上1家无22商圈品牌店2家以上1家无310休闲娱乐场所2家以上1家无3竞争对手定位相同定位品牌不同定位品牌一般店2商圈内同业竞争状况35个2或68个<2家或>8家2注：l 商圈得分=综合得分, l 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 l 基础分=66分 任务二：项目选址任务说明：明确项目选址的难点与解决方案。并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识。步骤1.商业项目目标： 商业业态定位于是做便利店。集购物与餐饮于一身的商业项目。 技能资讯2-3项目经营目标确定应注意的问题 进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目标决定不同

12、的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净利三者之间的关系。具体内容如下：1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询 (2)与其他店铺承租人洽询 2.预估每次消费金额 (1)评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位 3.每日来客人数预估 (1)门店之人潮数 (2)门店入店率 门店入店率门店之来客÷各店之人潮数×(3)预估客户数 预估客户数=再以求出之入店率×该商圈抽样点之人潮数(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正 4.预计业绩 (1)预计每

13、日营业金额 预计每日营业金额=预估消费金额×可能客户数(2)预计每月营业金额 预计每月营业金额=可能每日营业金额×5.固定费用 预估固定费用 ，固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目6.预估变动成本 预估变动成本= % ×月营业额 变动费用：包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。7.预估净利 预估净利（本预估净利为税前净利）=预估月营业业绩租金固定费用变动总费用8.损益平衡点 损益平衡点=（固定费用租金）÷（变动成本） 9.商店组合 商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客。例如： (

14、1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。步骤2.项目难点及解决办法难点一：插入图片 对于开店没有经验，对于家居建材类没有深入研究，不了解行情 解决办法： 上百度，找度娘，到实体店进行学习和研究，实地考察 难点二：插入图片 解决办法： 步骤33.1店铺便利性评分表考评项目中项权重项目B3分2分1分等级得分综合得分 店面可视性24% 店招可视距离 25M之外可看到1525M内看到15M内看到2店面面积（） 2535 1525或3640 <15或>40 2店面开间宽度(30)3.5M以上 33.5M以上3M以下2店内空间高度2.83.

15、5M 2.52.8M或3.53.8M <2.5M或>3.8M 2应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足2店面进深度 5-6米 3-5米或6-8米 其他范围2橱窗（展示与通透性）2个 1个 无3空间效果 7% 店面柱墙（影响布局） 无 有 1功能性 便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能2形状利用效果 无死角 1个死角 多个死角 2店面可接近性15% 交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线3道路结构宽8米-10米宽68米或1012米 其它范围 2障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，

16、有台阶3店铺立地效果54% 店铺位于街道位置 1/32/3处接近1/3或接近2/3处其他位置235街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点3街道客流主体靠近店面一侧是不是2店铺分流状况没有分流分流很少分流较多2注：l 商圈得分=综合得分, l 综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和 l 基础分=60分3.2店铺便利性加分项目项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距店面近距离（店面直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置注：符合加分标准的每个项目加1分店铺便利性得分=综合得分, 综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项

17、满分之和3.3店址调查表预期店所属分公司：预期店位置：性质：直营 加盟 其他店租6000元 转让费0元 其他费1000元店使用情况：空屋 使用 可迁入时间：2017年6月6日店铺营业时间：从 9时0分- 9时0分周围店铺的租金情况：1、9000元/年(共120 平方米); 2、4500元/年(共70 平方米)店面物业条件店面面积：90平方米店面尺寸：面宽9米 纵深10米 店高4米店招尺寸：寛9米 高4米店面形状：窄形 宽形 方形 圆弧形 其他形状橱窗：有1个 尺寸：寛4米 高3米店门朝向：北（方向）；外开 内开店面功能性：储藏 展示 试镜店面利用率：80%（百分比）；有无死角：有1个 无防火措

18、施：好 一般 差店面柱墙：有2个 无店周围物业条件店招可视距离：5米店前分布：护栏 斑马线 公交站线路车店前台阶：有5阶 无店前障碍物：无 有 主要是：门口休闲凳：无 有 距店2米门口路灯：无 有 距店5米广告灯箱位：有1个 无门口公交站：无 有 距店10米临店聚人气的大店：有1个 无店面所处位置：进口 中心 交叉口 拐角店面所处:阳街 阴街; 店面人行道宽米店前目标人流量:人/天,人流高峰从时分-时分临近经营方向：同定位的品牌 高档定位的品牌 低档定位的品牌 一般步骤4龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响4.1.龙泉驿区商业整体规划 “龙泉驿区引进多个城市综合体项目”，项目涉及投资总额达100

19、多亿元，项目包含了五星级酒店、大型购物中心、会议会务中心等多种公共功能。龙泉驿区作为2013年最受购房者关注的区域之一，区域内的大面板块、成都经开区、天鹅湖板块等板块的住宅项目开发进入白热化趋势，与此同时，龙泉驿区的商业商务配套建设也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。 结论： 综上所述， 龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西，而商业配套又滞后于住宅发展，但是随着目前的政府规划方案和房地产发展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。随着城东住宅市场和汽车产业的走强，老城区商业补仓，新兴区域商业商务环境跟进，未来3年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发生翻天覆地的变化，成为现代化城区居住发展新

20、样板。 步骤5 项目选址的初步选择方案 根据以上选址调研内容，结合经营目标和区域商业发展方向确定，项目选址初步方案：方案一： 龙城一号小区附近 方案2： 川师现代花园青台山路 任务三：制作开店环境策划书任务说明：根据任务一、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划书的格式要求，完成一份完整的开店环境策划书。 Hour便利店 项目开店环境策划书一、客流规律分析（一）店前客流分析营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积，交易笔数的形成又可以进一步分解为店铺外通行人流量、进店率和购买率之积，而店前通行人流量与商业区域的客流又有极为密切的对应关系。选址人员在客流调查测评过程中主要应关注以下几个方面。1

21、 客流流量测评（1）界定商业区域客流行进切分点 青台山路分为上中下 （2）在每个切分点上安排工作人员 上区：廖强、龚厚贤 中区：王芯、谢佳 下区：江梅、周燕伲 （3）工作人员携带的工具有 笔、纸、手机拍照 （4）根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。 商业区域客流流量实测统计表 实测日期2017.04.03日期说明商业区域名称川师现代花园区域实测路段青台山路实测地点龙城一号天气情况阴实测人员江梅，王芯，谢佳，周燕伲，廖强，龚厚贤记录人员江梅，周燕伲时间统计人数（人）备注上午8：009：00457/9：0010：00364/10：0011：00234/11：0012：00459/中

22、午12：0013：00397/13：0014：00458/下午14：0015：00365/15：0016：00453/16：0017：00672/17：0018：00643/晚间18：0019：00554/19：0020：00320/20：0021：00423/21：0022：00239/22：0023：00132/2.客流构成分析（1） 客流的性别比例 7:3 （2） 客流的年龄层次 家庭主妇 ，上班族，学生族 3.消费者的出行方式与行进状态 步行（散步） 4.客流的聚集点 小区门口，小吃一条街 （二）周边居民数量测评 约10256 人 二、顾客购买能力分析1.年固定收入10万以上 2. 可

23、承受每次消费在150元以上 注：通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。选址人员可以将两种方法结合起来使用，以便相互印证。三、顾客消费习惯分析1顾客对设定商品、服务的看法和评价 1.购买便利 2.交货迅速 3.服务咨询到位 4.营业时间长 2顾客购买设定商品、服务的频率 购买频率较大 3顾客购买设定商品、服务的动机 有需求，求廉，求便 4顾客在店铺中购买商品、服务的行为 习惯性购买 ，储备购买，馈赠购买 四、周边店聚集情况分析（一）异业聚集情况异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化，其辐射能力和辐射范围就越大，吸引来的客流

24、也就越多。 1 商业区中娱乐休闲场所或设施情况 健身会所，台球室 ，网吧等 2商业区业态分布情况 服务业，餐饮业较多 3商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响 吉家布点位置在川师现代花园，对附近中小型店的影响是造成了一部分顾客流失。 （二）同业聚集情况 便利店散乱，分布不集中，便利店较少 。 五、竞争对手分析1.竞争店的基本信息 吉壳壳红旗连锁天易 2.竞争店的地理信息 青台山路 3.竞争店的商品信息 生活用品、奶制品、饮料、小吃等 4.竞争店的业绩状况 良好 5.顾客在竞争店内的消费行为及评价 一般 竞争对手调查记录表调查项目竞争店A竞争店B竞争店C店铺区位吉壳壳 红旗连锁天易

25、店铺面积前台面积（ 平方米）1X12X21X1内仓面积（ 平方米）/3X3/店铺组织形态便利店超市便利店店铺销售人员数量252商品调查商品品种大类生活用品、饮料、小吃等生活用品、饮料、奶制品、小吃等生活用品、饮料、小吃等商品整体风格商品分类较乱简洁、明了干净商品档次低较高中主力商品杂货奶制品生活用品主力商品价格带5-10元28-85元5-50元辅助商品小吃充值服务散装饼干辅助商品价格带5-20元不定8-24元经营效果评价日交易次数不定不定不定日客单价12元55元12元预估日销售额518元1032元769元综合预估坪效较好好较好店铺形象商品陈列效果差较好一般店铺布局规范狭小适中较小店铺内装修效果

26、差较好一般店铺外装修效果一般一般一般顾客意见店铺销售氛围较好一般冷清顾客购买状况较多一般较少服务水平低高一般顾客意见评价较好好一般其 他/六、店址物业条件评估（一）店铺面积1店铺级数 低 店铺级数是指根据店铺在连锁体系中所处的战略位置差异而赋予不同级别店铺以不同的面积区别。 2基本经营需要 50平方米 不同的行业对经营面积有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服务功能必须要求有最低的营业面积保障。3客流和成交量的大小 小 （二）店铺形状 店铺受物业硬件条件的影响会有各种的形状，选址人员在具体察看时一定要考虑到不同行业在店铺形状适应性上的差异。选址人员可以从以下三个方面进行考虑。1卖场与后

27、台（仓储、办公、生产场所）功能区分 无 2顾客心理压力心理压力小 3店铺面积的利用率一般利用 （三）店铺开间和朝向朝向行人的主行径方向，南北朝向（更能吸引顾客） （四）柱墙大小、数量和位置无 （五）店铺空间高度33.5米 （六）店铺使用年限、保养状况和基础设施完整程度等 年限较小的，保养状况良好，基础设施完善 七、店址与周边微区位小环境相互关系1商业区交通道路格局 一条青台山主道 ，两条小道辅 2店址周边道路格局 两条主干道相交，几条小道纵横其间 八、商业发展趋势 1.逐步发展 2.向外扩张 九、店址评估汇总 店址区位综合加权平均分表被选店址编号备选店址A店址××商业区&#

28、215;×路××号评估大项物业条件大项权重30%评估中项基本物业条件参数中项权重30%小项次小项目5分4分3分2分1分等级得分小项权重加权得分1前台面积占比90%以上81%-90%71%-80%61%-70%60%以下420%0.82店铺形状利用效率高效利用一般利用低效利用520%1.03门面开间宽度10m以上8-10m6-8m4-6m4m以下35%0.154店铺柱墙数量无少量很多55%0.255柱墙分布位置全部靠边大量边侧少量居中大量居中55%0.256店内空间高度3-3.5m3.5m以上3m以下55%0.25小计得分100%10项目选址： 龙城一号小区附近 十

29、、设备投资根据店面面积、经营品种对店面投资做出测算序号设备名称数量预算金额备注1货架4组3200按4组计算，每组8002租金/6000/月3微波炉1台5004 开放式冻柜1台30005收银POS机+收银台1套35006监控器1套10007灭火器2瓶200合计17400此价格为厂家第一次报价，以上设备按三年进行摊销，每月应17400/36=483.33 包括租金、店面装修，照明、冷冻冷藏设备、货架、电脑、收银机、存包柜等，并按设备种类分年度摊销。十一、投资回报分析在测算投资金额和月销售额后，填写下表5-3，对新开店铺进行可行性分析，以了解店铺开业后的经营业绩和投资回报期，对店铺经营前景作出判断，一便进行相应决策。 新开店铺投资预算和经营分析表序号项目金额（万元）备注一投资1522101工程投资（装修）155903年摊提2设备投资82003年摊提3电脑系统2100含在设备投资内4非实质商品32003年摊提5开办费11203年摊提6流动资金500007建筑成本（租金）6000x12=72000二年费用1135001经营费7000人事费用4000按销售额×%测算基本设备费用2