某地产集团阳光城整合推广方案

1、某地产集团阳光城整合推广方案、八、一r一、刖记我们的总体指导原如此：1、差异化一一现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌产品的文化和审美！2、 创新的定位 创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位与观念的创新！我们全案企划的追求目标：创造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精致的品牌。我们全案企划的策略与表现：我们坚信：思想可以动人！我们坚信：文化可以销售！我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌。目录第一篇市场篇第一局部某某市城市宏观情况调查一、某某概况二、国内生产总值与三产结构三、政收支与金融情况四、固定资产投资五、社会

2、消费品零售总额六、人民生活水平七、某某城市建设和规划开展第二局部某某市房地产市场研究一、场总体情况概述二、各形态产品多层、小高层、高层、商铺、写字楼趋势分析三、近期房产政策与新开盘楼盘销售走势研究第三局部 某某商品房消费群研究第四局部产品比照研究第五局部竞争个案调查第一局部某某市城市宏观情况调查一、某某概况某某省省会某某位于某某省中部，地理座标在北纬31° 3132° 37'、东经116° 40'117° 52'，江淮分水岭南侧面，巢某某岸。是沿江近海的内 陆城市，具有承东启西、连接中原，贯穿南北的重要地位。某某气候属亚热带到暖温

3、带的过渡带，气候温和，四季清楚。年平均降雨量约1000毫米，年平均气温C,全年无霜期 230天。某某市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，城市建成区面 积125平方公里。现辖肥东、肥西、长丰 3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 个区。2004年年末全市总人口为 444.68万人，其中非农业人口 168.96万人，农业人口 275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口 135.77万人。、国内生产总值与三产结构2004年某某市完成生产总值589.7亿元，按可比格价格计算，比上年增长16.2%。按照开展经济学的观点，人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段

4、，人们的消费观念开始第一次“转型：由小件商品向大宗商品消费过度，最典型的例子就是汽车入户和二次置业|国民生产总值+增长率20012004年某某市国内生产总值情况三、财政收支与金融情况财政收入快速增长。2004年某某市实现财政收入突破百亿元，达到 105.4 亿元，同比增长24.9%,为1997年以来同期最高增幅。其中地方财政收入44.93 亿元，比上年增长25.3%。金融机构存贷款余额增长较快。2004年年末某某市金融机构人民币存款余额 为1295.96亿，比2003年增加235.70亿元，增长22.2%,其中城乡居民储蓄存 款余额为429.1亿元，增长19.2%。四、固定资产投资固定资产投资

5、高速增长。全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长I固定资产投资总额 增长率2001 2004年某某市固定资产投资情况五、社会消费品零售总额2004某某市实现消费品零售额239.77亿元，同比增长15.6%,为1998年 以来最高增幅。其中，批发零售贸易业零售额为 214.89亿元，增长14.8%,餐 饮业零售额为24.18亿元，增长24.3%。|社会消费品零售总额* 增长率20012004年某某市消费品零售总额情况六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入 8610.34元，增长10.6%;年人均消费 支出6998元，比2003年增长12.3%；城镇居民恩格尔系数为 43.2%。

6、农民人均 纯收入为2889元，增长21.2%，农民人均生活消费支出2509元，增长21.8%； 农村居民恩格尔系数为49.5%。西方兴旺国家的住宅消费明确，一个国家的人均 收入达到1000美元4000美元时是住宅消费的快速开展时期。居民住房条件继续改善，2004年某某市城镇居民人均使用面积 17.01平方米，比2003年扩大1% 和全国同等城市相比，某某总体居住情况属于全国中上水平。|1城镇居民人均可支配收入+增长率20012004年某某市城镇居民人均可支配收入情况七、某某城市建设和规划开展1995年初，某某省委、省政府作出了尽快把某某建成现代化大城市的战略 决策，并据此制定了一系列政策措施，

7、不断加快建设和开展步伐，在短短的几年 时间里，根本构筑了现代化大城市的框架， 城市的功能进一步完善，城市的辐射 力和吸引力大大增强。城市绿化覆盖率达 32%人均占有绿地面积7.9平方米， 形成“城中有园，园中有城，城园交融，浑然一体的城市园林特色。 2002年, 为进一步加快某某的现代化建设，某某市行政区域做了局部调整，取消了原先的 郊区，打通了城区四面扩展的通道。1995-2010某某市城市总体规划局部：到2030年前后，某某市域高度城 市化，逐步形成以某某市为中心、某某市和某某市为次中心的某某经济区和城市 群。某某城市布局主要开展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临某某。沿合芜 高速公路，某

8、某铁路向东南方向呈组团式开展。某某市城市总体布局以老城区为 核心，向东、北、西南三翼继续伸展，努力保持风扇形城市用地形态。某某市十五规划：根据某某市委市政府的城市建设规划要求， 2010年某某 要达到城区人口 300万，城区规模280平方公里，国内生产总值达1000亿元， 人均收入水平达15000元。开展方向：某某城市开展方向主要向西南开展、 适当向东开展、有限制地向 北开展。居住用地在老城区应合理控制；东、北和西南三个分区应充分挖掘用地 的潜力，并适当增加一些居住用地；新城区可集中成片地建设大型社区。居住用 地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区，适当控制高新区居住用地开展。第二局部某某市

9、房地产市场研究一、某某市房产市场整体情况概述1 供给量某某市房地产市场自2000年正式起步开始，目前已进入如火如荼的阶段， 各项数据均呈现大幅度增长，房地产开发呈现稳步开展、稳中有升、市场整合、 优胜劣汰的轨迹。供给呈现强劲的上升势头，投资和开发规模不断扩大。2002 年,某某房地产完成投资40多亿元，同比投资增幅达56.7%,居某某省 各市之首，房地产开发规模和投资规模超过全省1/4。2003年，某某市实际完成房地产开发投资 89.7亿元，同比增长高达124%,。2004年以来，某某市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康开展的情况 下，一改历年开局缓慢的现象，呈现出高位起步、行业经济快速运行

10、的态势，全 年实际完成房地产投资138.32亿元。从市房地产管理局获悉，在刚刚过去的2004年，省城房地产市场异常活跃， 全年交易额102亿元，其中二手房交易额达39亿元，呈现出供销两旺的势头。截至去年12月中旬，全市商品房销售面积达近 468万平方米，其中住宅建 筑面积407万平方米，相对于2003年207万平方米，同比增长226%2004年某某市全年新开盘面积 440.58万平米，其中住宅 350.09万平米，同比分别增长 34.61%和31.2%。2004年某某市完成房屋建筑施工面积 2159.96 万平方米，增长18.7%,其中新开工面积1213.3万平方米，增长 5.1%。2.需求量

11、2002年某某市房地产交易额达到34.5亿元，占全省房地产市场交易额的1/4。完成各类房地产交易23067件，面积达246万平方米，同比分别增长46% 50% 35% 2003年商品房销售面积、实现销售额分别比上年增长 47.3%和76.1%, 房屋销售面积284万平方米，其中住宅销售面积 243.46万平方米，住宅销售面 积占销售面积的85.4%,高达同期住宅竣工量的83.38%。别墅、高档公寓销售面 积占同期同类物业竣工面积的 84%，商业营业用房销售面积占同期同类物业竣 工量的59.84%,办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的73.94%。2004年，某某市全年各类房地产交易额为107

12、.8亿元，销售面积为575.19万平方米，同比增长分别为86.38%和45.49%,其中二手房交易额44.48亿元，同比增长171%3.价格走势自90年代中期以来，某某市的商品房价格每年都有小幅度的攀升，房价平 均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均价为1893元/平方米；2002年 商品住宅平均价格创新高，每平方米达到了2013.6元/平方米。2003年某某市商品房平均售价为2341元/平方米；2004年某某市商品房平均售价为2957元/ 平方米，比2003年每平方米增长26%我们认为，导致价格上涨的主要有以下原因：首先，开发本钱加大。由于金融政策调整以与“大限土地实施招挂拍后，

13、 某某土地价格迅速上升，导致房地产开发本钱在加大。另外有关房屋拆迁安置等 一系列政策的出台，无形中也增加了开发商的开发本钱。2004年19月份，某某市房地产开发企业土地购置费完成 21.5亿元，同比增长47.2%，土地购置面 积为361.4万平方米，同比增长4.8%;从这些数字的比照中可以看出，房地产 开发的前期费用明显加大，开发本钱相应提升。其次，融资渠道变窄。2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响。房地产投资资金来源构成由原来的贷款、自筹、其他三分天下转为自筹、其他占主导，同时房地产资本金比例从20勉高到35%以上。2004 年10月29日国务院出台了中国人民银

14、行关于调整金融机构存、贷款利率的 通知：上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人 民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27%，由现行的 1.98%提高到2.25%, 年期贷款基准利率上调 0.27%，由现行的5.31%提高到5.58%, 这些金融调控手段让房地产企业， 特别是一些自有资金少、过分依赖银行贷款的 企业深感资金压力。与此同时,因为开发本钱上升因素以与市场的巨大需求的拉 动因素，导致某某房价也在呈现快速上升的态势。我们认为，未来价格的走势主要决定于土地供给方式， 土地供给方式决定商 品房价格行情的形成。4 外来开发商某某市目前开发企业由1998年

15、底的150家增加到2002年的371家，其中绿 城、绿地、英泰、东海、祥源等外地企业的涌入，使得某某市房地产水平得到很 高的促进。至2004年年末，在某某市登记备案的各类房地产开发企业有 579家, 比2003年的530家增长了 40多家。其中苏浙一带在肥投资的开发商已达 30多 家，完成的投资额超过20多亿。其中被某某市民认可的主要本土品牌房产企业 主要有中房、邮电、新华等。在某某开发商开发建设的楼盘规模中，30万卅以上的楼盘占27.3%, 20万 30万川的占到18.2%, 10万一20万川的占9% 10万川以下的占45.5%，可以 充分说明近两年来某某房地产市场开展速度较快，越来越多的外

16、地实力雄厚的企 业进驻某某，如114万卅的“上城国际就是由某某祥源集团投资开发的。许多个性化、人文化、智能化小区的纷纷出现，新的物业管理模式也开始出现，低、中、高档住房多层次供给体系根本确立，房产开发也逐渐由原来的零星 开发向规模化建设转变。5.市场容量随着某某市GDF千亿元规划纲要的实施，力争到 2010年把该市建成区面积 由现在的125平方公里扩大到 280平方公里，人口由现在的 155万增加到300 万，仅新增人口住房面积需求每年就是 410万平方米，这本身就是一个很大的潜 在市场；目前某某商品住宅每平方米的均价低于某某、某某等同等水平的省会城市, 相比还有很大的上升空间。2004年，某

17、某市居民住房条件继续改善，城镇居民人均使用面积17.01平方米，农村居民人均居住面积29.3平方米，比上年分别扩大1唏口 2.1%,相比同 类城市还有较大的差距；同时，大量周边城市、郊区的居民的迁入，也是提供了 很大的增长空间。二、各形态产品多层、小高层、高层、商铺、写字楼趋势分析根据经典对某某市场长期跟踪调查中发现，在住宅开发总量中，多层住宅约 占住宅总量的55%呈下降走势，而小高层高层的比例上升至 42%从住宅 的各种形态来看，小高层的市场承受程度已经明显上升， 随着主城区土地资源的 短缺，小高层将会成为某某主城区住宅产品的主流。据调查数据显示：2004年某某市全年的在售楼盘有130个之多

18、，以在售建筑类型面积比例看，多层住宅的 供给面积在2004年仍然位于各建筑类型之首，但其领导地位在12月份已然没有 了绝对性。在2004年1月份某某市多层住宅的供给面积仍然是以近 60%勺占有率位于 某某市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供给面积的占有率由 原来的近60%F滑了约20个百分点，而小高层、高层住宅的供给面积如此得到 了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多。三、近期房产政策与新开盘楼盘销售走势研究2004年国家的宏观调控政策，在抑制了大规模投资圈地热的同时，也加剧 了房地产市场的供求失衡，全国 X围内房价依然持续飙升。2005年伊始，政策 面即频频出击

19、，出台了一系列旨在抑制房价、限制投机的政策措施。2005年，对房地产市场影响较大的政策有：1.1高院关于个人住房的执行规定内容：2004年11月高院公布最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、 扣押、冻结财产的规定自2005年1月份开始实施，规定第六条与第七条“被 执行人与其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债"，按此规定，如果银行贷款人未能如约还贷，商业银行将不能拍 卖、变卖或者抵债。影响：增加银行住房贷款风险，促使银行系统通过提高贷款门槛、利率等措 施控制风险。1.2央行调整房贷政策内容：2005年3月17日央行取消原个人住房贷款优惠利率，以

20、五年期以上 为例，贷款利率下限由原来的 5.31%提高到基准利率6.12的0.9倍5.51%， 并放开了贷款利率上限。个人住房公积金贷款利率如此上调了0.18个百分点，以五年期以上为例，个人住房公积金贷款利率从 4.23%上调到4.41。对房地产价 格上涨过快的地区，住房首付款比例可由现行的20%§高到30%影响：此次房贷利率调高，幅度较大，覆盖面非常广，全面提高所有购房者 的供房负担，并提高购房门槛。而且，新政策直接针对房地产市场，打击了市场 上局部潜在购房者对房价的乐观预期， 对需求将产生明显的抑制作用。从市场反 响来看，加息起到了一定威慑作用，由于担心这是政府一系列新政策出台的

21、先兆， 开发商纷纷推迟楼盘开盘时间，放慢楼盘投放速度。从在售楼盘看，开发商并未 调整房价来应对银行加息，但从去化速度缓慢。加息也给购房者心理上很大的触动， 虽然市场表现还是比拟平静，但局部已 购房者还是考虑提前还贷，有意向购房的如此选择了进一步观望。加息也造成 3 月份的二手房市场价、量下挫。1.3国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知内容：3月底，国务院常务会议讨论并通过了国务院 2005年工作要点， 随后下发了关于切实稳定住房价格的通知，通知内容主要包括八点：一、高 度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整和 改善住房供给结构；四、严格控制被动性住房需求；五

22、、正确引导居民合理消费 预期；六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；1.4认真组织对稳定住房价格工作的督促检查影响：该意见特别之处是将稳定房价提高到了政治层面，要求各省领导为房价虚高负责。地方政府与相关部门切实抑制价格过快上涨的现象，如果控制措施 不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会开展的， 要追究 相关负责人的责任。此举明确国家真正下定决心从政治的高度来对待房价问题， 让各地方政府大力加强房地产市场的监管力度。“国八条的颁布明确国家在未来会进一步加大宏观政策调控的力度。1.5国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施内容：4月28日，国务院

23、出台了 “加强房地产市场引导和调控的八条措施，即“新国八条。具体内容为：一是强化规划调控，改善商品房结构；二是加大 土地供给调控力度，严格土地管理；三是加强对普通商品住房和经济适用住房价 格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供给；四是完善城镇廉租住房制 度,保障最低收入家庭根本住房需求；五是运用税收等经济手段调控房地产市场， 特别要加大对房地产交易行为的调节力度； 六是加强金融监管；七是切实整顿和 规X市场秩序；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增 强政策透明度。影响：如果说“老国八条更多的是威慑作用，“新国八条的具体措施， 对市场的作用就大了，可以说“新国八条是对“

24、老国八条的细化，明确提出 用税收调控市场，加大房地产信息透明度，弓I导消费，防止购房者盲目跟风。造 成的直接影响就是购房者的观望气氛近一部加强。由于政策出台后即为五一长 假，很多普通老百姓对此并不清楚，市场也根本没什么反响。某某市落实国家七部委措施的举措内容：为贯彻国务院加强房地产市场引导和调控八项措施， 某某市采取的主 要措施有：一是从规划的源头上进展控制，严格高档商品房的规划建设。二是根 据房地产市场供需状况，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提 下，做好房地产开发的土地供给，适当增加中低价位的普通商品房和经济适用房 的建设用地供给量，对建设用地进展进一步清理，严厉打击不法商人屯

25、积炒卖土 地的行为。三是加强廉租住房和经济适用房建设，加快建立住房社会保障体系， 继续发放廉租住房补贴，动工建设 50万平方米的经济适用住房。四是培育房屋 租赁市场，拓宽居民通过单一的买房方式解决居住问题的渠道， 使房地产市场整 体协调开展。目前，税务、土地、规划、建设开发等职能部门正在研究制定具体的稳定房 价措施。1.7建设部等七部委联合出台房地产新政内容：5月11日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨 幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。影响：如果说“新国八条是调控房价的大政纲要， 此次七部委联

26、合发出稳 定房价的通知，如此是把“国八条的精神落实到了政策层面。“以税收调控投机性和投资性购房、“期房禁止转让等具体措施，招招击中当前楼市弊端， 每项措施都有极强的针对性。中央希望通过这些措施的实施，来保障低收入家庭 住房需求，支持百姓自住住房需求，调控、遏制投机性和投资性购房。从政策上看，对于写字楼、商铺这些商业物业上投资似乎没什么大的限制， 因此原先意欲投资住宅的资金很有可能流向该类物业。第三局部某某商品房消费群研究根据经典市场调查公司对某某住宅产品的客户群进展了长期跟踪，我们将目前某某中高档商品房消费群的特征描述如下：目前某某局部客户来自二次或三次置业者， 大局部客户是为改善居住条件而

27、购房，投资炒作成分很少。目标客户目前能够承受的物业总价集中在 35-45万元之间，而总价在30万 元左右的“经济型住宅最受欢迎。最受欢迎的户型为 3房2厅2卫和3房2 厅1卫，同时4房2厅2卫和2房2厅1卫的需求也在放大。a、客户年龄I 25岁以下 口;25 30岁I3135岁I3640岁 4145 岁 _| 46 50岁 _| 51 55岁1 55岁以上目标客户年龄层主要集中在 2530占26%、31 35占26%、36 40 岁占28%。而且客户群年龄出现了逐步下移的情况。b、客户职业目标客户主要分布在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口包括周边地区迁入人口和外地投资客。其中来

28、自民营企业的业主逐步成为市 场主流。c、客户获取楼盘信息渠道客户信息渠道统计目标客户获得信息的渠道主要为朋友亲戚介绍 老客户介绍、平面广告报 版、单页、楼书与宣传文章、电视广告和其他户外大型喷绘、房交会、广播 等。人际传播仍十分重要。第四局部产品比照研究一、产品类型研究1 项目类型由单一型项目向复合型、规模化开展目前某某市场上在售楼盘数量不少， 但大盘或精品楼盘有限。伴随着某某圈 地潮与城市化进程，新一轮开发项目多为建筑面积 25万方以上楼盘。从某某现 有的楼盘建筑类型上看，正在由单一型楼盘开始向各种类型都有的复合型社区过 度，大盘规模化开发在一些新兴区域开展得尤其迅速，蜀山区就是一典型代表，

29、 绿城桂花园、新加坡花园城、绿地某某城、百协大溪地均超过40万平方米，将近有60%勺大盘在该区域，是某某大盘集中区。进入2004年，这一区域更加明显，在其他地域也出现许多规模较大的楼盘, 其中比拟典型的包括城北的上城国际和城东的宝业城市绿苑。2 小高层成为中高档楼盘主流，且在项目中占有绝大比重小高层市场开始由起步阶段迈入开展阶段， 具体表现为供给量的增加和产品 档次的提高上，目前某某市场上小高层供给量较大，主流楼盘大多有小高层设置, 有些楼盘甚至以小高层为主。小高层根本为 11 12层，楼层平面设置为一梯两 户；高层有高达25层的楼盘，楼层设置除一梯两户外，还设有一梯三户、二梯 三户、二梯四户

30、的蝶式高层。目前，受楼盘规模和市场承受程度的影响，同时也考虑到房地产开发的本钱， 蜀山区的在售楼盘大多规划为多种建筑形式并存的格局。而有着观景优势的高 层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水间比比皆是。从蜀山区2004年的建筑类型变化情况来看，自2004年4月起，小高层与多 层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势， 到2004年10月，本区域内的多层与 小高层的面积就已经相当，到现在为止，本区域的小高层住宅的面积比例与多层住宅一直是呈现互相交织的走势， 根本持平，且已经出现纯粹为小高层、高层或 以小高层为主打物业且成规模10万方以上的楼盘项目香樟雅苑、丹青花 园。而从与本案建筑类型相近的丹青花园、庐

31、阳区的元一美邦国际和政务新区 的国际花都销售业绩可以看出，某某的高端客户对小高层、高层的抗性正在逐渐 减弱。区 域项目名称项目位置占地面积建筑面积建筑类型蜀山区绿城桂花园杨振宁大道与某某路口480亩41万平方米多层、小高层新加坡花园城长某某路898号1000 亩， 含400亩生态园70多万平方米多层、小高层、高层、独立别墅颐和花园某某市某某路85号40公顷50力平方米多层、小高层、tow nhouse金色池塘长某某路与蜀新路交界处向北300米430亩35万平方米多层、小高层、tow nhouse香樟雅苑东至路22万m纯小高层丹青花园休宁路与合作化南路交会处约约10万m纯小高层的大户型景观公寓百

32、协大溪地南临某某路中 段，北接长江路。 怀宁路贯穿而过43万川80力平方米多层，小高层，花 园洋房，小复式公 寓、高层、酒店新华学府春天石台路、潜山路 之间、某某路以 南的交汇区内政务文化新 区138672.55m2258508.98m高层、小高层、多层、联排城市天地望某某路与合作化南路交叉口170亩多层、小高层、花园洋房二、规划设计研究目前，某某房产市场已进入了产品竞争阶段，规划景观设计受到普遍重视， 开发商开始打“大师牌、“国际牌。由于外地开发商的大量涌入，推动了某某房地产业对项目规划的水平， 尤其 是江浙一带开发商的进驻，更使某某多个小区在规划设计上呈现“江南韵味。 而在景观设计上，许多

33、定位高的开发商更是聘请了境外著名的景观设计公司主持 设计，使景观设计上的新理念层出不穷。项目名称设计单位绿城桂花园某某绿城建筑设计某某美国YPAd匕半球景观设计顾问某某新加坡花园城美国wy国际设计顾问公司美国peridian景观设计公司颐和花园庐阳建筑设计公司日本井上某某商环境设计某某金色池塘某某大学建筑设计研究院某某城乡规划设计研究院 瑞典sed西林景观设计公司澳大利亚 he公司兀美邦国际美国a&a规划设计顾问公司巴马丹拿某某公司 某某中建东北某某美国北半球景观设计顾问某某元一滨水城DLN某某X荣广振民建筑事物所ADI雅博奥顿国际设计某某百协大溪地某某日清某某和华新华学府春天澳大利亚

34、柏涛墨尔本建筑设计公司 美国贝尔高林某某某某三、户型研究某某商品住宅的主流户型更加注重功能与舒适性。目前某某房产市场上主力户型一般都以 100-150平方米的三房为主；局部小 高层户型稍大，一般在120-160平方米之间；顶层普遍设置复式大面积，一般都 在200平方米之间，在120平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间， 户型 设计充分借鉴了某某与某某等地的经典户型，水平有了很大的提高。本案所在区域楼盘主力户型三房二厅二卫，面积集中在130平米左右区 域项目名称户型X围5主力户型层咼米蜀山区绿城桂花园90-200 多二房二厅一卫三房二厅二卫新加坡花园城120220三房二厅二卫颐和花园8018

35、0三房二厅二卫金色池塘80230二房二厅一卫三房二厅二卫百协大溪地30260三房二厅二卫新华学府春天80300三房二厅二卫春天花园100180三房二厅二卫香樟雅苑三房二厅二卫120150 m2四、物业管理某某市目前主要楼盘物业管理所聘用的公司主要有两大类：一类为房产开发公司或投资公司旗下自营的物业管理公司；一类是签约本地或某某、某某、某某等外地比拟知名的物业管理公司经营或作为顾问。物业管理收费一般是多层在 元/平方米，小高层和高层0.7元以上/平方米。蜀山区楼盘的物业管理 费用如此高出市场平均水平。区 域项目名称开发商/开展商物管公司物管费用元/平方米/月蜀山区绿城桂花园某某绿城房地产开发公司

36、绿城物业管理公司新加坡花园城某某欣辉房地产开发某某某某恒基多层高层颐和花园中国房地产开发 某某公司某某中房物业管理某某丹青花园某某胜凯房地产某某政文物业管理某某未定新华学府春天某某新华集团新华房地产某某某某天一物业管理某某百协大溪地百协资集团戴德梁行金色池塘某某钱塘集团 华门集团投资 某某英泰地产开 发某某金地物业五、综合指标与价格横向比拟区 域项目名称容积率绿化率价格销售情况与抗点蜀山区绿城桂花园42.3%均价38003900元/ m2二期2004年10月份开 盘，多层销售良好，小高 层有一定抗性，主要滞销 点集中在小咼层低层房 和复式。新加坡花园城72%多层均价4000元/m小高层均价39

37、00元/ m2m上下两层价格一 样。多层140 m以上与复式有抗性140 m以下售罄。丹青花园40%二期价格3200复式有余房百协大溪地1.3253.2%小高层均价3400元/叭SOH阳价4300元/ m2新华学府春天40.5%多层 3400-4200小高层3300-3900国际花都40%多层均价2500元/m,售价X围22003000元/ m目前一期价格2800-3300 元/ m,二期价格3100-3900 元/ m；三期价格A组团3200-4100 元/ m。多层仅剩复式金色池塘41%二期均价多层3600元/ m小高层3400元/ m2从上表可以看出，蜀山区由于良好的外部自然景观与成熟的

38、生活配套，区域楼盘间价格的落差主要表现在楼盘内部景观、产品品质与企业品牌上。六、竞争楼盘分析楼盘名称某某花园楼盘位置望某某路159号东至路口南侧投资商/开发商某某欧华房地产开发公司/某某某某房地产开发公司建筑设计/景观设 计某某建工学院周边环境/交通情 况8路、118路、111路、136路、125路经过建筑类型/档次小高层11层，高层18层/中档规 划 设 计总占地64188 m2总建面10万m总户数/可售户 数700户，一期200户左右绿化率40%楼层数小高层11层，高层18层车库组成/配比未定户型设计主力户型100 m, 3*2*1 ; 106, 3*2*2典型户型109. 5 m, 3*

39、2*2面积X围95-150 m配 套公共配 套设施幼儿园，17中，商业大厦智能化 系统可视对讲楼盘售价未开盘，5月1日预约，均价3250元/ m2, 5月底选房付款方式与折扣一次性，按揭销售情况未开盘交付日期06年底交付宣传重点城市菁英新聚落物业管理某某蓝馨物业，费用未定楼盘名称旺城国际楼盘位置三里庵家乐福对面投资商/开发商某某宝达物业开展某某公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况生活设施齐全、交通便利建筑类型/档次高层公寓/中档规 划 设 计总占地约 5000 m总建面约 30000 m总户数/可售户 数绿化率无绿化楼层数1栋20层挑高公寓车库组成/配比地上，地下，配比未知户型设计主力户型

40、50 m2> 60 m2>典型户型120 m2，面积X围50-150 m配 套公共配 套设施1-3层商铺智能化 系统可视对讲，闭录电视监控楼盘售价预计均价5000-5500元/川左右付款方式与折扣未定销售情况计划2005年6月开盘交付日期2006年底宣传重点物业管理未定楼盘名称丹青花园楼盘位置怀宁路与东至路交汇处投资商/开发商开发商：某某胜凯房地产开发某某建筑设计/景观设计新站综合开发实验区规划建筑某某/清华大学景观某某 某某分院周边环境/交通情况162路建筑类型/档次小高层/高层规 划 设 计总占地总建面100000 m2总户数/可售户 数约700户，16幢，一期总建50000

41、m绿化率40%楼层数小高层11+1，高层18+1车库组成/配比户型设计主力户型135 m，3*2*2典型户型138 m，3*2*2面积X围135230 m配 套公共配 套设施农贸市场，小学，市政主题公园，沿街商铺智能化 系统可视对讲，远红外报警，电子巡更楼盘售价一期 29003400元/ m2付款方式与折扣一次性，按揭销售情况一期2004年6月放号，7月25日选房，销售85流右， 二期05年4月认筹，共推4幢，销售50流右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣传重点政务新区蓝筹股物业管理未定楼盘名称新华学府春天楼盘位置某某路与石台路交汇处投资商/开发商某某新华投资集团某某/某某新华房地产

42、某某建筑设计/景观设计澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司 /美国贝尔高林 某某某某周边环境/交通情况10， 118路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档规 划 设 计总占地总建面258508.98 m总户数/可售户 数1767户，一期400户绿化率45%楼层数6+1，11+1，18+1，26+1车库组成/配比地上23个，地下806个，共877个，私人车位48个户型设计主力户型125 m，3*2*2典型户型125 m2面积X围90290 m2配公共配 套设施泛会所，运动设施，商业设施套智能化系统可视对讲，闭路电视监控系统，24小时保安巡逻，周界 防越报警系统楼盘售价均价3600元/ m2付款方式

43、与折扣一次性，按揭，05年3月26日二期销售100 m以下优 惠 6000 元 / 套，100160 m 优惠 10000 元/ 套，160200 m优惠15000元/套，200 m以上优惠20000元/套，开 盘当日有抽奖活动销售情况一期根本售完交付日期06年年底宣传重点好房子宣言物业管理顾冋：某某中海物业 管理：某某天一物业多层0.6元/ m'，高层1.18元/ m2楼盘名称国际花都楼盘位置东流路与潜山路交叉口投资商/开发商某某绿地集团某某置业某某建筑设计/景观设计周边环境/交通情况紧邻新的政务中心，天鹅湖，162路建筑类型/档次多层，小高层，高层/中高档规 划 设 计总占地100

44、亩总建面700000 m总户数/可售户 数分5期开发，一期、二期约900多户绿化率40%楼层数二期小咼层11+1，10幢车库组成/配比地面，地下户型设计主力户型80 m2 2*2*1，120 m2 3*2*2典型户型120 m2 3*2*2面积X围三期 90130 m配公共配 套设施会所，幼儿园，主题公园，商铺套智能化 系统红外线24小时监控，可视对讲楼盘售价三期 36004200元/ m付款方式与折扣一次性，按揭，开盘期每套可享受500015000的总价优惠销售情况一期03年12月6日开盘，二期04年6月开盘，均价3200元/ m,三期05年1月16日开盘，均价3600元/m2交付日期一期已

45、交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣传重点政务文化新区首席社区物业管理绿安物管 多层0.6元/ m?，小咼层1.0元/ m2第五局部竞争个案调查新都会国贸公寓投资集团：新鸿意地产150 卜开发商：某某国圣房地产开发公司 销售中心：屯溪路与马某某路交叉口 位置：马某某路与屯溪路交叉口东南规模：共10幢小高层、高层建筑 总居住人数：715户总建筑面积：87116.5 m2住宅面积：82427.9 m商业面积：4688.6 m一期推出：7#、8#、9#、10#楼8#楼为15层，其余为11层 面积区间：7#楼 90 115- 115.7 127.9 145- 153.3 m由西向东8#楼 82.

46、71中122.76东139.24西9#楼 92. 61 117.07 96.46 132.42 m由西向东10#楼 94.48 116.79 96.18 132.08 m由西向东公开时间：8月中旬预计均价：4100元/ m2东环广场开发商：新方天地房地产公司位置：马某某路与一环交叉口规模：占地20亩，共2栋高层18层，规划户数156户，一、二两层是 商铺楼两层高10米工程状况：目前已盖到第九层价格：起价3100元/ m 均价：3680元/ m 最高价：4400元/ m2商铺10000元/平米，上下两层价格一样，240平米一间。层差每层大约100 元/ m?左右面积：77-170 m其中以140

47、平米为主开盘时间：2004年12月6日交房时间：2005年8月销售状况：90%以上公摊：35%求诉重点：此地段上最具投资潜力的项目，户型小，地段佳世纪阳光花园开发商：某某城建开展股份某某位置：马某某南路与太湖路交汇处西北区域规模：总建筑面积：56万m,共7个区，每区约1520幢房子价格：二期小高层均价2800元/ m 起价2380元/ m 最高价3160元/ m1#、2#、3#楼各楼层价格1F2380元/ m2F2380元/ m3F2480 元 / m24F2680元/ m5F2680元/ m6F2760元/ m7F2840 元/ m2 8F2920元/m9F3000元/ m10F3080元/

48、 m11F3080元/ m12F阁楼3160元/平米上下层差约80兀/ m21 、2层同价，3层比4、5层低200元,6层以上每层加价80元三期价格：均价2900元/平方米户型面积：101-112-116-134-135-138-143-150-171-229 m销售情况：三期多层03年6月份全部卖完工程状态：一、二期已经交房，三期 04年12月交房，四期04年9月份开 工诉求重点：实力开发，信誉保证，品牌品质十年琥珀，一个阳光万振逍遥苑1开发商：某某万振房地产开发公司2位置：马某某路与太湖路交叉口3规模：占地190亩，总建筑面积16万平米，总户数1123户4联络：3421111 341999

49、95开发情况：一、二期已经交付使用。一期多层均价2600元/ m2,二期多层均价约3000元/ m,二期多层最低价2848元/ m二期多层最高价3200元/ m主力户型：120140一期户型面积：面积区间105240 mm2面积梯度 108-110-122-138-142-164-186 m二期面积 X 围 108120130154 m三期面积X围：105160平方米标准层复式约200平方米主力面积：129平方米三室两厅两卫公摊率：1415%3栋小高层11层、2栋高层18层小高层04年6月6日开始出售，小高层2#、3#楼根本完全以团购方式出售，销售的只有1#楼和少量2#楼主要集中在7层以下；小

50、高层面积X围：105160平方米标准层 主力面积：129平方米三室两厅两卫复式约200平方米公摊率：1415%小高层起价：3300元/平方米小高层均价：3500元/平方米小高层最高价：3850元/平方米 小高层交房时间：2005年10月18日；高层于04年7月18日开始公开出售。高层起价：3050元/平方米高层均价：3600元/平方米高层最高价：4400元/平方米东西差价同层60元/平方米层差 40元/平方米6付款情况：实价出售，不打折扣7市调价格：三期2号楼5层01单元小高层户型：三室两厅两卫单价：3468元/平方米 总价：438875元首付三成：138875元按揭：30万元贷款年数：20年

51、 银行月供：1987元/月银行按竭费用：A公正费：按竭贷款额X 0.1 %= 100元B财产保险费：贷款额X 0.04 %X贷款年限=2400 元C抵押登记费：1800元D首期需付总价款：141555元其他费用：A管道煤气：3800元B可视对讲：1200元C房产契税：房款x 2%D房屋维修基金：房款x 3%C+D=2194如E空调接口费：1600元/个x 5个=8000元A+B+C+D+E=3494元高层5号楼705单元面积：单价：3358元/平方米总价：469885元首付三成：149885元按揭：32万元贷款年限：20年月供：2119元8相关配套：整个小区配套有纯净水和中央空调集中供暖。分户

52、计量，预计23元/平方米会所分为三层，一层是游泳池，二层是健身房，三层是棋牌室、咖啡厅， 预计2005年7月可投入使用；。小高层电梯是某某讯达牌的。9相关费用：一、二期物业管理费为0.76元/平方米.月，三期未定。中央空调安装网口按1600元/个计费，分户计量，预计23元/平方米。 纯净水按0.3元/升计算。10广告诉求A蓝色天空，虽然没有翅膀，却还收藏着飞翔的愿望B三期水岸生活C高度带来高人一等的享受D位于某某市上风口，空气优良，环境优美，景观开阔E潜力地段，商业，金融业，服务业兴旺F10000平方米大湖泊，环境优美，离尘不离城，摒弃城市喧闹，只留天籁 之音和自己的心跳G现代建筑，风格简约，

53、俊朗，简约，挺拔，建筑外观色调儒雅明快，稳 重静谧，与碧水蓝天的自然秀美风景和谐相生H交通便捷，133，134，158，146，902等5条公交线路直达小区门口I合理户型，拒绝空间浪费，波浪型观景阳台，主卧朝南，明亮大厅，健 康通透J社区布局经典，小区内部既各自成风景，又和谐统一K完善配套：区内功能齐全，让你尽情休闲运动，区外合家福超市购物便 捷，两梯两户设计L先进物管：家庭安防系统，信息网络系统，先进的物业管理理念M定位语：自由，自在，自然N名宅筑水边，一套永流传某某东南大型亲水健康名宅宁静与繁华的黄金分割点高档小区密集四周，这里将成为中央生活区集成现代科技，创造星级生活，引进远大中央空调系统，分户计量，分室 控制3200川高尚中心会所景观设计：两轴