昌建地产培训2011创新、传承与逆市发展

1、兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-0-昌建地产培训课件昌建地产培训课件创新、传承与逆市发展创新、传承与逆市发展宋延庆宋延庆2011-11-21 REMC-2011兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-1-1 1、万科上半年的净利润接近、万科上半年的净利润接近3030亿，同比增长亿，同比增长5.9%5.9%，而亿的销售额与去年同期的亿元，而亿的销售额与去年同期的亿元相比，增长率高达相比，增长率高达78.6%78.6%。如果再进一步拉长时间轴，我们更会发现，过去六年里。如果再进一步拉长时间轴，我们更会发现，过去六年里，万科销售额增长了，万科销售额增长

2、了1010倍多，而净利润只增长了倍多，而净利润只增长了6 6倍。恒大上半年实现销售额亿元倍。恒大上半年实现销售额亿元，净利润高达亿元，同比增长，净利润高达亿元，同比增长132.8%132.8%。可见，万科依然没有实现销售额和利润的。可见，万科依然没有实现销售额和利润的同步增长，也表明万科由同步增长，也表明万科由“规模速度规模速度”向向“质量效益质量效益”增长模式的转变还未见任增长模式的转变还未见任何起色。仅就净利润而言，万科甚至比不上一个小企业的小项目，比不上何起色。仅就净利润而言，万科甚至比不上一个小企业的小项目，比不上SOHOSOHO中中国一个楼。国一个楼。 被业内广泛推崇的快速周转模式是

3、否不可持续？被业内广泛推崇的快速周转模式是否不可持续？2 2、事实证明，过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因、事实证明，过去所有消逝的开发商几乎没有几个是因为调控而出局的，大都是因为战略失误、股东不和、管理失控等内因；过去所有预言为战略失误、股东不和、管理失控等内因；过去所有预言“将有一批开发商倒闭将有一批开发商倒闭”的预言也都落空了。的预言也都落空了。 是否大多数人都低估了开发商的抗击打能力？是否大多数人都低估了开发商的抗击打能力？兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-2-一、市场形势和企业竞争格局的变化1、最可能的调控结果、最可能的调控结果2、

4、忘记该忘的，做好该做的、忘记该忘的，做好该做的二、本质、境界和核心竞争力三、战略突破和可持续发展战略四、创新、传承和企业精神兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-3-我们面临着一个前所未有的市场，各种因素在其中复杂对冲着。我们面临着一个前所未有的市场，各种因素在其中复杂对冲着。“史上最严厉调控史上最严厉调控”已历时整整一年半。在已历时整整一年半。在“三限三限”和和“双轨制双轨制”政策影响政策影响下，房地产市场形势已经发生了重大变化。下，房地产市场形势已经发生了重大变化。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-4-最可能的结果之一：尽管在调控方向、目的存

5、在偏差，在具体方式上也非治本之策，但最可能的结果之一：尽管在调控方向、目的存在偏差，在具体方式上也非治本之策，但“强压强压”态势极有可能延续下去（调控常态化），这足以使一部分企业被洗牌出局态势极有可能延续下去（调控常态化），这足以使一部分企业被洗牌出局。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-5-不知道你是否注意到：不知道你是否注意到：“两会两会”期间，某国家领导人说期间，某国家领导人说“要大力发展经济适用房、廉租房等保障房要大力发展经济适用房、廉租房等保障房”，后来变成了，后来变成了“公租房、廉租房公租房、廉租房”后来，保障房又变成了保障性安居工程后来，保障房又变成了保障

6、性安居工程2011年住房供地计划年住房供地计划中将中小套型商品房、限价商品房也纳入了保障性安居工程供地中将中小套型商品房、限价商品房也纳入了保障性安居工程供地范围，由此得出了范围，由此得出了78.6%的供地比。的供地比。本月之前的调控目的是本月之前的调控目的是“坚决遏制房价快速上涨坚决遏制房价快速上涨”。当看到房价有所回落后，现在又增加。当看到房价有所回落后，现在又增加了一句了一句“促进房价合理回归促进房价合理回归”。从美国债务协议，到中国房市调控，国家利益中无不裹挟着政治家的个人利益。但政治家将个从美国债务协议，到中国房市调控，国家利益中无不裹挟着政治家的个人利益。但政治家将个人声誉和执政遗

7、产以民生的名义实施时，大棒就落在了房地产的头上，哪怕是拟市场化。人声誉和执政遗产以民生的名义实施时，大棒就落在了房地产的头上，哪怕是拟市场化。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-6-1998年我国开始住房改革，拉开了房地产市场化的序幕；年我国开始住房改革，拉开了房地产市场化的序幕；2002年年7月月1日，国土资源部颁布日，国土资源部颁布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）号令） 2003年，在年，在国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（71号令）中，第一次明确房号令）中，第一次明

8、确房地产成为国民经济支柱产业。地产成为国民经济支柱产业。2004年，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始真正走向市场化。年，土地开始实施招拍挂，使中国房地产开始真正走向市场化。但是，在后房地产市场百花齐放后，以央行但是，在后房地产市场百花齐放后，以央行121号文（关于进一步加强房地产信贷业务管理的通号文（关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知）标志，也开始了时至今日的房地产市场调控。这期间，国八条、新国八条，国十一条等知）标志，也开始了时至今日的房地产市场调控。这期间，国八条、新国八条，国十一条等始终没有间断过。始终没有间断过。2008年年“救市救市”也极具计划色彩。这一轮的也极具计划色彩。这

9、一轮的“史上最严厉调控史上最严厉调控”，更是，更是不惜以监察、约谈、问责等行政手段。不惜以监察、约谈、问责等行政手段。这期间，煤电油运甚至方便面、洗发水等都回到了价格管制时代。这期间，煤电油运甚至方便面、洗发水等都回到了价格管制时代。结果是：丧失了结果是：丧失了“根本之策根本之策”时机，深层次矛盾越来越多，改革的代价越来越高！时机，深层次矛盾越来越多，改革的代价越来越高！更可怕的是，更大的错误正在发生更可怕的是，更大的错误正在发生兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-7-“土地财政土地财政”是导致房价上涨的主因之一。是导致房价上涨的主因之一。中央和地方财权、事权不对等是导

10、致中央和地方财权、事权不对等是导致“土地财政土地财政”的主因之一。的主因之一。由于中央加大房地产调控力度，各地出让金收入纷纷下滑（上半年，北京由于中央加大房地产调控力度，各地出让金收入纷纷下滑（上半年，北京土地收入亿元，同比下降土地收入亿元，同比下降17.8%。海南。海南2010年土地收入年土地收入240亿元，亿元，2011年计划收入年计划收入303亿元，上半年近完成亿元，上半年近完成79亿元）。亿元）。在这种情况下，不扩大地方增值税分成比重（目前增值税的在这种情况下，不扩大地方增值税分成比重（目前增值税的75%及所得税及所得税的的50%归中央所有），比培养地方主体税种（如物业税），却要充分归

11、中央所有），比培养地方主体税种（如物业税），却要充分土地出让金：土地出让金：“1号文件号文件”提出提出10%出让金收益用于农田水利建设。并计划，出让金收益用于农田水利建设。并计划，出让金收益的出让金收益的10%用于教育投入；用于教育投入；出让金收益的出让金收益的10%用于保障房建设。用于保障房建设。可以看出，中央对土地出让金是寄予厚望的，把其视为堵住财政可以看出，中央对土地出让金是寄予厚望的，把其视为堵住财政“窟窿窟窿”的良方。因为土地出让金承载了越来越多的功能的良方。因为土地出让金承载了越来越多的功能被绑架了，最终被绑架了，最终结局只能是固化并恶化结局只能是固化并恶化“土地财政土地财政”！应

12、对土地出让金的用途进行法律限制，而不是去扩展，要反馈到土地应对土地出让金的用途进行法律限制，而不是去扩展，要反馈到土地开发和保障房建设上，要设立类似香港的土地收益基金，而不是开发和保障房建设上，要设立类似香港的土地收益基金，而不是“寅寅吃卯粮吃卯粮”。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-8-目前的房地产市场之所以呈现胶着状态，除了调控目的、调控方式有待改进外，还有目前的房地产市场之所以呈现胶着状态，除了调控目的、调控方式有待改进外，还有四重被忽视的阻力：四重被忽视的阻力：（1）开发商的抗击打能力）开发商的抗击打能力（2）地方政府视房价为）地方政府视房价为“名片名片”（3

13、）中央政府对房价下降的结果估测不准）中央政府对房价下降的结果估测不准（4）政府官员参股地方中小企业的比例很大）政府官员参股地方中小企业的比例很大兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-9-建立土地使用预申请和保证金制度建立土地使用预申请和保证金制度将将4月月1日开发实施的土地开发脱钩制度落到实处，实现土地开发、收储、出让市场化日开发实施的土地开发脱钩制度落到实处，实现土地开发、收储、出让市场化将将住宅法住宅法重新提上议程，将重新提上议程，将“双轨制双轨制”上升到法律层面。上升到法律层面。重新理解保障房，将城中村出租房、小产权房整顿（而不是拆除）后，纳入保障房范重新理解保障房

14、，将城中村出租房、小产权房整顿（而不是拆除）后，纳入保障房范畴畴保障房建设市场化保障房建设市场化通过住房通过住房“双轨制双轨制” ，促使商品房价合理回归，促使商品房价合理回归扩大商品房税基、税赋，促进二次分配扩大商品房税基、税赋，促进二次分配设立土地出让收益基金和保障房建设基金，保障市场持续发展设立土地出让收益基金和保障房建设基金，保障市场持续发展兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-10-国家国家2015年前完成年前完成3600万套保障房。按万套保障房。按50/套计算，计套计算，计18亿，年均亿。亿，年均亿。2010年全国商品房销售面积亿，其中商品住宅年全国商品房销售面

15、积亿，其中商品住宅8亿；房企完成土地购置面积亿平方米；全亿；房企完成土地购置面积亿平方米；全年住房用地实际供应公顷（亿年住房用地实际供应公顷（亿 ），完成），完成67.87% ，其中商品房（包括限价房）供地亿，其中商品房（包括限价房）供地亿 。在。在用地指标不可能增加的情况下，保守预计，将有三分之一的土地转为保障房用地。预计未来五用地指标不可能增加的情况下，保守预计，将有三分之一的土地转为保障房用地。预计未来五年内商品房供应面积不会超过年内商品房供应面积不会超过40亿。按照亿。按照100/套计算，供应套数是套计算，供应套数是4000万套。万套。3600万套：万套：4000万套万套=0.9:1，

16、几乎相当！，几乎相当！3600万套可以解决万套可以解决1亿人的住房问题，再加上过去多年的亿人的住房问题，再加上过去多年的5000万人，今后将有人住保障房。万人，今后将有人住保障房。到到2015年，城镇化率肯定能达到年，城镇化率肯定能达到50%，也就是有亿城镇人口。这意味着有，也就是有亿城镇人口。这意味着有1.5:6.5=23%的人住的人住保障房。与住商品房人口的大致比例是保障房。与住商品房人口的大致比例是1:4。套数比套数比0.9:1，人口比，人口比1:4。这就是未来的。这就是未来的“双轨制双轨制”！“双轨制双轨制”意味着将有意味着将有30%的房地产企业被的房地产企业被“洗牌洗牌”兰德中国房地

17、产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-11-部分企业的出局只会为优秀企业腾出更大的发展空间！部分企业的出局只会为优秀企业腾出更大的发展空间！两个两个“不会改变不会改变” 1、长期来看，行业发展的基本趋势是不会改变的。、长期来看，行业发展的基本趋势是不会改变的。因为因为中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化的方向没有改变；人口红利和变；中国高速城市化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变，因此，行业长期的繁荣投资理财需求的升级

18、没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变，因此，行业长期的繁荣前景仍可期待。前景仍可期待。 2、长期来看，那些价值观端正、开发理念领先、业务和管理能力高的企业反而更容易从乱世中脱、长期来看，那些价值观端正、开发理念领先、业务和管理能力高的企业反而更容易从乱世中脱颖而出，更容易发展壮大，这些也是不会改变的颖而出，更容易发展壮大，这些也是不会改变的 如果不能改变风的方向，就要调整帆的方向；应对不是对付，而是因应如果不能改变风的方向，就要调整帆的方向；应对不是对付，而是因应 转变思维、转变发展模式才是睿智的因应之道转变思维、转变发展模式才是睿智的因应之道兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、

19、传承与逆市发展-12-首先要忘记该忘的！要忘记过去的所谓经验，忘记土地升值，忘记通胀预期，忘记年度销售目标。要忘记过去的所谓经验，忘记土地升值，忘记通胀预期，忘记年度销售目标。回归理性、回归常态后，不必去预测政策会怎么样，只会想在常态化波动中，什么变化最小，回归理性、回归常态后，不必去预测政策会怎么样，只会想在常态化波动中，什么变化最小，什么是可以左右或可为的。然后是付诸行动。正如我们经常所说的，只要做了，努力了，不去什么是可以左右或可为的。然后是付诸行动。正如我们经常所说的，只要做了，努力了，不去管什么结果。事实上，通常会有一个好的结果。管什么结果。事实上，通常会有一个好的结果。哪怕是一块石

20、头，只要去思、去想、去雕、去刻，也能变成一件艺术品，企业亦然！哪怕是一块石头，只要去思、去想、去雕、去刻，也能变成一件艺术品，企业亦然！最重要的是做好该做的明确使命、目标，明确发展战略，明确使命、目标，明确发展战略，积极寻求并尽快实现体制转型、机制及运营模式转型，特别是要积极寻求并尽快实现体制转型、机制及运营模式转型，特别是要尽快实现四个转变：尽快实现四个转变：由机会导向转变为战略导向由机会导向转变为战略导向由靠市场转为靠自己由靠市场转为靠自己由做项目转变为做企业（由做商品转为做产品，做产品转变为做产品线）由做项目转变为做企业（由做商品转为做产品，做产品转变为做产品线）由规模增长模式转变为质量

21、效益增长模式（由规模指标转为效益指标）由规模增长模式转变为质量效益增长模式（由规模指标转为效益指标）要加快企业创新，全面提升企业竞争力，培育企业核心竞争力。要加快企业创新，全面提升企业竞争力，培育企业核心竞争力。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-13-一、市场形势和企业竞争格局的变化二、本质、境界和核心竞争力1、房地产开发的本质、房地产开发的本质2、房地产企业的境界、房地产企业的境界3、房地产企业的竞争力、房地产企业的竞争力4、房地产企业的业务与管理一体化模型、房地产企业的业务与管理一体化模型三、战略突破和可持续发展战略四、创新、传承和企业精神兰德中国房地产管理咨询的

22、先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-14-房地产企业的核心要义是追求企业价值最大化（主要是经济利益最大化）房地产企业的核心要义是追求企业价值最大化（主要是经济利益最大化）经济利益最大化可以用一个公式表示：经济利益最大化可以用一个公式表示：M=Sf如何实现如何实现M最大化：做大最大化：做大S，做高，做高f一定要筑好一定要筑好“两池两池”，实现，实现“两高两高” 1、两池、两池资金池、项目池资金池、项目池如何构筑两池？如何构筑两池？2、两高、两高高杠杆率、高效率高杠杆率、高效率如何实现两高？如何实现两高？房地产企业应树立战略思维，以资金线为主线，以产品线为表现的发展机制。房地产企业应树立战略思维，

23、以资金线为主线，以产品线为表现的发展机制。如何提高投资杠杆率？有三种实操策略。一是通过产业地产项目运营，介入土地一如何提高投资杠杆率？有三种实操策略。一是通过产业地产项目运营，介入土地一级开发，实行一二三级联动开发，实现多重叠加效益。二是推行标准化产品线的级开发，实行一二三级联动开发，实现多重叠加效益。二是推行标准化产品线的连锁、复制开发，因为标准化产品线也可大幅度提高杠杆比例。三是设计好产品连锁、复制开发，因为标准化产品线也可大幅度提高杠杆比例。三是设计好产品结构体系，做好现金流组合，提高资金周转率，确保资金价值最大化。结构体系，做好现金流组合，提高资金周转率，确保资金价值最大化。 兰德中国

24、房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-15-2009年年2010年年注：中海是亿港元，万科是人民币亿元20092009年年20102010年年中海净利率净利率22.8%22.8%相差相差11.9%11.9%净利率净利率27.9%27.9%（增（增5.1%5.1%）相差相差13.5%13.5%万科净利率净利率10.9%10.9%净利率净利率14.4%14.4%（增（增3.5%3.5%）兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-16-两个节奏;1、反周期（、反周期（Counter-Cyclical）把握好企业发展的节奏把握好企业发展的节奏 是指经济周期中产出、收入和

25、就业等经济变量与经济波动状况成相反方向的变动，表现为这些是指经济周期中产出、收入和就业等经济变量与经济波动状况成相反方向的变动，表现为这些变量在衰退中上升而在复苏中下降。货币政策基本就是反周期调节政策。简单地说，房地产变量在衰退中上升而在复苏中下降。货币政策基本就是反周期调节政策。简单地说，房地产企业运用反周期规律就是要企业运用反周期规律就是要“逆市场风向行事逆市场风向行事”，也就是企业的战略行为要与市场波动规律，也就是企业的战略行为要与市场波动规律相呼应，尽可能地做到逆市拿地，旺市买房。相呼应，尽可能地做到逆市拿地，旺市买房。 2、顺风行、顺风行把握好项目开发销售的节奏把握好项目开发销售的节

26、奏三个平衡一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡一是不同地域或不同等级城市项目的结构平衡，二是快速周转项目和长期经营项目的结构平衡，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡，就是现金流项目和利润率，三是高中低端项目的结构平衡。归根到底可以汇总为一个平衡，就是现金流项目和利润率项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整项目的结构平衡。这就需要企业以资金链为主线，以调整产品结构体系为切入点，不断调整优化项目结构，最终实现优化项目结构，最终实现“资金池资金池”和和“项目池项目池”的互动和一体化。的互动和一

27、体化。四个要素（4P模型）模型）企业战略目标的实现项目（企业战略目标的实现项目（Project）、产品（）、产品（Product）、流程（）、流程（Process）、人（）、人（People）四项基本保障。四项基本保障。 兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-17-企业核心竞争力具体方式万科专业化开发能力业务主要聚焦于主流住宅产品的开发，通过深入研究客户需求，不断细分市场。同时，持续进行产品技术投入，在住宅产业化技术方面具有明显优势。法人治理能力多元化的股权结构，加上公开、透明的法人治理，形成了“阳光照亮的体制”这一核心竞争力。整体营销能力以前瞻性地把握市场为先导，以产品

28、线连锁开发为核心，以整合推广为辅助手段进行整体营销，不断巩固企业品牌；企业领导人也具有很强的公众营销能力。绿城产品营造能力绿城是全行业第一个实现了全业态产品覆盖的企业，而且产品的精致、完美程度始终保持全行业领先，而且企业也构建了从设计到园区服务的一体化产业链。管理创新能力绿城已经建立起了一套业界公认领先的、精细化的流程体系，在管理上正向着专业化、公司化、垂直化、信息化迈进，而且取得了良好效。投资管理能力绿城与境内外各类机构均有着广泛而良好的合作，2010年所推行的代建模式更是走在了行业最前沿。万达商业地产连锁开发能力开创了订单商业地产模式和“现金流滚资产”模式，通过产业链快速复制和产品线连锁开

29、发，使万达成为资产逾1000亿、年销售额超过650亿的的行业地产王。商业物业经营管理能力商业地产开发容易，运营难。万达通过构建自营商业体系，打造出独立的商业管理公司，成为国内最具实力的跨区域商业物业经营和物业管理一体化的企业。恒大大规模快速开发能力在判断廉价而具有增值潜力的二三线城市大规模、低价拿地后，采用快速开发、快速销售的双快模式以及以薄利多销的方式，能够迅速提高市场占有率。标准化开发能力凭借标准化产品和市场集中度较高（90%的项目集中于省会城市郊区），不但节省了大量前期费用，还可以保证在那地后三个月内即可大面积施工，六个月左右即可实现销售回款，从而使项目杠杆率大大降低，利润率大大提高。垂

30、直化执行能力通过垂直化管理，集团公司的决策可以在几天内传递到基层项目公司，执行力是业界最高的。龙湖品质住宅营建能力对住宅施工质量、小区园林设计细节等方面有苛刻要求，产品质量和小区环境突出，住宅项目开发的平均价格可高出同地区同类产品20%左右服务管理能力物业管理标准很高，在细节处理和人性化服务尤为突出，在业主和社会中具有良好口碑。住宅客户满意度超过90%，连续五年全行业领先。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-18-指标权重备注市场因应力20包括市场敏锐度及应对（调整）能力、反周期能力，即战略把控力，这是企业提高竞争力的基础能力（基础竞争力）资本运作力15资金是获取土地、

31、人力等资源的根本，除了传统的融资渠道外，提高资金周转能力、资本运作能力方能彰显竞争力品牌竞争力15房地产已进入品牌竞争时代。随着市场竞争越来越激烈和项目利润率越来越低，品牌竞争力意味着企业产品附加值大小和企业议价能力的高低产品竞争力15产品始终是最具发言权的“硬实力”，包括产品创新能力和标准化产品（产品线）连锁开发能力、工程组织建设能力、成本控制能力等管理竞争力15只有优良的经营管理能力才能最大程度地“释放”其它竞争力，其包括体制及法人治理、管理模式、风险管理能力等企业文化力5企业文化是与制度建设互为补充的，企业要“文化起来”，但脱离产品、管理等业绩支持而空谈文化是没有意义的公共关系力5随着市

32、场化程度不断提高和政策环境不断完善，公共关系力的作用越来越弱，但做不好，肯定寸步难行客户服务力5具备了以上竞争力，永远有“卖方市场”，但如何发掘作为终端资源的客户持续价值却体现着企业的持续竞争力资源配置力5随着专业化分工越来越细，可以整合的资源也是越来越多。所以，资源整合不是关键，企业关键是要有产业链细分能力和资源优化配置能力兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-19-兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-20-一、市场形势和企业竞争格局的变化二、本质、境界和核心竞争力三、战略突破和可持续发展战略1、战略转型和创新的重要性、战略转型和创新的重要性2、

33、一线企业战略转型最新动态及背景解析、一线企业战略转型最新动态及背景解析3、房企战略制定和实施六要素、房企战略制定和实施六要素4、昌建地产的产品战略及产品线规划、昌建地产的产品战略及产品线规划四、创新、传承和企业精神兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-21-（）近年来，房地产市场集中度越来越高2010年，万科的市场占有率是年，万科的市场占有率是2.06%（2007、2008、2009年分别是、年分别是、2.34% 、1.66% ）万科计划在）万科计划在2014年将公司的市场占有率提升至年将公司的市场占有率提升至4%。更长远的计划是，最。更长远的计划是，最终提升至终提升至8

34、%。 2009年，中国房地产百强企业销售总额达年，中国房地产百强企业销售总额达9742亿元，市场占有率是亿元，市场占有率是22.14% （2007年是年是18.44%,2008年是年是21.79% ），），2010年，百强企业全年销售总额达到年，百强企业全年销售总额达到14360亿元，同比增长亿元，同比增长45.6%（与全国商品房销售额增长（与全国商品房销售额增长18.3%相比，高出相比，高出27.3%），市场占有率达到，市场占有率达到27.4%。 2010年，销售额超过年，销售额超过100亿的企业达到亿的企业达到30家，其中超过家，其中超过500亿的达到亿的达到6家（绿地、家（绿地、万科、绿

35、城、万达、恒大、中海、保利）万科、绿城、万达、恒大、中海、保利）兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-22-（）一线企业进入商业地产、旅游地产市场的趋势明显受万达集团快速的启示，以及绿城、绿地、富力等企业大量增持经营性优质物业的启受万达集团快速的启示，以及绿城、绿地、富力等企业大量增持经营性优质物业的启示，示，2010年开始，许多一线企业进入了商业地产领域（如万科、合生、龙湖等）年开始，许多一线企业进入了商业地产领域（如万科、合生、龙湖等）。受宝龙、新天地等模式的启示，一些中小企业也进入了商业地产领域。受宝龙、新天地等模式的启示，一些中小企业也进入了商业地产领域另外，恒大

36、、龙湖、万达等企业已纷纷涉足旅游地产市场。另外，恒大、龙湖、万达等企业已纷纷涉足旅游地产市场。许多知名企业都在寻求战略转型，以实现均衡、持续增长，而转型的方向大都是许多知名企业都在寻求战略转型，以实现均衡、持续增长，而转型的方向大都是为了为了延展产品线和构建产业链延展产品线和构建产业链。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-23-（3）二三线城市的市场集中度更高，已呈现“三分天下”的市场格局，三四线城市将是新增长源一线企业进入门槛较高，市场份额反而更分散一线企业进入门槛较高，市场份额反而更分散随着越来越多的一线企业进入二三线城市，二三线城市的市场集中度反而比一线随着越来越

37、多的一线企业进入二三线城市，二三线城市的市场集中度反而比一线城市高，并呈现三分天下的市场格局：异地军团占三分之一，本地第一梯队企业占城市高，并呈现三分天下的市场格局：异地军团占三分之一，本地第一梯队企业占三分之一，其他企业占三分之一。三分之一，其他企业占三分之一。三四线城市因为还处于上升期（从房价梯级和增长率可以看出），市场竞争也不三四线城市因为还处于上升期（从房价梯级和增长率可以看出），市场竞争也不是太充分，发展潜力会优于一二线城市。是太充分，发展潜力会优于一二线城市。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-24-（）但是，散乱的市场格局还没有根本改变房地产市场的过去、现

38、在和将来：房地产市场的过去、现在和将来：全国有6万多家房地产开发企业市场竞争“有敌无仇”开发模式雷同现今，的企业还是项目公司机会导向的企业很多快速扩张又隐患重重的企业很多坐享市场和土地增值红利的企业很多浮躁、急躁的企业很多过去，是勇者之争过去，成为现在很容易！每年还在以5000家的速度增加未来的市场竞争必将越来越激烈有品牌特色的企业并将迎风飞扬品牌企业很少战略导向的企业很少快速而稳健的企业很少实现“规模开发效益开发”的企业很少有平和心态的企业很少现在，远见者取胜现在，脱颖而出并不难！兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-25-（）市场竞争已转入品牌/模式之争优秀企业都是全

39、国性品牌企业，都具有竞争优势的商业模式优秀企业都是全国性品牌企业，都具有竞争优势的商业模式 成本成本/ /价格竞争价格竞争 性价比竞争性价比竞争 速度速度/ /规模竞争规模竞争 品牌品牌/ /模式竞争模式竞争机会导向机会导向资源与能力导向资源与能力导向使命导向使命导向兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-26-对未来竞争态势和竞争策略的判断二三线城市将是房地产的二三线城市将是房地产的“主战场主战场”，三四线城市将是，三四线城市将是“增长源增长源”。暴利时代和粗放式经营管理模式将结束，优胜劣汰、行业整合速度加快。暴利时代和粗放式经营管理模式将结束，优胜劣汰、行业整合速度加快

40、。市场将进入模式创新、产品创新、融资创新、管理创新的创新转型阶段。市场将进入模式创新、产品创新、融资创新、管理创新的创新转型阶段。企业合作、产业战略联盟是资源共享的有效途径。企业合作、产业战略联盟是资源共享的有效途径。提高产品竞争力、经营管理能力和客户满意度是企业竞争的关键所在。提高产品竞争力、经营管理能力和客户满意度是企业竞争的关键所在。人力资本和组织文化将成为企业竞争和现代房地产企业发展的重要战略资源。人力资本和组织文化将成为企业竞争和现代房地产企业发展的重要战略资源。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-27-战略定位方面绿地：中国综合性地产领军企业；绿城：中国最具

41、完整价值的房地产企业绿地：中国综合性地产领军企业；绿城：中国最具完整价值的房地产企业 发展模式方面万科：由规模速度型到质量效益型万科：由规模速度型到质量效益型转型方向方面万科开始涉足商业地产市场；万科开始涉足商业地产市场；恒大在加快推行标准化战略；恒大在加快推行标准化战略；绿城推出代建模式；绿城推出代建模式；万达大举进军旅游地产；万达大举进军旅游地产；龙湖介入产业地产开发龙湖介入产业地产开发兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-28-通过跟踪研究房地产企业百强战略动态和分析通过跟踪研究房地产企业百强战略动态和分析158家境内外房地产上市企业发现，在家境内外房地产上市企业发

42、现，在“十一五十一五”结束和结束和“十二五十二五”开局之际，绝大多数企业都明确提出开局之际，绝大多数企业都明确提出“加快企业转加快企业转型型”。综合来看，转型方向大致有四：。综合来看，转型方向大致有四：1、由机会导向转变为战略导向。、由机会导向转变为战略导向。2、由积极关注扩张速度转向做持续健康发展。、由积极关注扩张速度转向做持续健康发展。3、由做项目转变为做企业，由做单一产品转变为产品线开发。、由做项目转变为做企业，由做单一产品转变为产品线开发。4、由规模增长模式转变为质量效益增长模式。、由规模增长模式转变为质量效益增长模式。另外我们注意到，为了缓解资金链紧张的战况，许多企业都推行了融资战略

43、或资本运另外我们注意到，为了缓解资金链紧张的战况，许多企业都推行了融资战略或资本运营战略；为了从根本上降低开发成本和费用，提高开发效率和效益，许多企业都营战略；为了从根本上降低开发成本和费用，提高开发效率和效益，许多企业都在积极推行标准化战略；为了建立与合作伙伴长期共赢的合作关系，许多企业正在积极推行标准化战略；为了建立与合作伙伴长期共赢的合作关系，许多企业正在积极谋划资源整合战略；为了突破人力资源瓶颈，许多企业在调整优化人力资在积极谋划资源整合战略；为了突破人力资源瓶颈，许多企业在调整优化人力资源战略。源战略。可以说，战略转型已成为业界企业的共识和共同行动。可以说，战略转型已成为业界企业的共

44、识和共同行动。但是，也有许多企业存在战略认识误区、缺乏中长期发展规划和战略雷同化等问题。但是，也有许多企业存在战略认识误区、缺乏中长期发展规划和战略雷同化等问题。例如，实施例如，实施绿色战略绿色战略的有万科、万达、招商、绿地、保利等八家企业。的有万科、万达、招商、绿地、保利等八家企业。兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-29-为什么有些企业的战略规划在制定完成后被弃置不用，束之高阁？企业往往认为战略方案是一个既定的解决方案，一旦紧张的制订过程完成（这往往是企业往往认为战略方案是一个既定的解决方案，一旦紧张的制订过程完成（这往往是咨询公司的拿手好戏）后就松劲了。而战略的制

45、订、修正和执行是一个动态的、咨询公司的拿手好戏）后就松劲了。而战略的制订、修正和执行是一个动态的、持续的的过程，也是一个不断适应、不断修订乃至不断推进、不断创新的过程。持续的的过程，也是一个不断适应、不断修订乃至不断推进、不断创新的过程。要素要素1 1：战略规划的层级要清晰、系统：战略规划的层级要清晰、系统要素要素2 2：要多角度、全方面但又要得当地分析：要多角度、全方面但又要得当地分析要素要素3 3：战略目标要科学，要可行：战略目标要科学，要可行要素要素4 4：具体战略宜精不宜多：具体战略宜精不宜多要素要素5 5：要高度重视战略转化和规划运营环节，确保战略落地：要高度重视战略转化和规划运营环

46、节，确保战略落地要素要素6 6：要进行必要的宣讲、宣传：要进行必要的宣讲、宣传兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-30-战略是一个体系，这其中至少有两重含义。一是战略的内容是一个体系，第二重含义战略是一个体系，这其中至少有两重含义。一是战略的内容是一个体系，第二重含义是指战略管理也是一个体系，是一个包括战略制定、战略转化、规划运营、实施和是指战略管理也是一个体系，是一个包括战略制定、战略转化、规划运营、实施和监督、检验和调整的闭环式体系。监督、检验和调整的闭环式体系。产品战略属于企业总体战略体系的一部分，在战略层面上，与资本战略、品牌战略等产品战略属于企业总体战略体系的

47、一部分，在战略层面上，与资本战略、品牌战略等并无二致。但事实并非如此。在构划企业的战略逻辑时，产品战略总是表现的有些并无二致。但事实并非如此。在构划企业的战略逻辑时，产品战略总是表现的有些另类。例如，在什么市场分别做什么产品，哪类产品统一什么品牌，产品战略与市另类。例如，在什么市场分别做什么产品，哪类产品统一什么品牌，产品战略与市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略之间总是表现出先导性特征。换言之，如果产品战略清晰了，市场战略和品牌战略等也自然明确了。如此看来，产品战略或许可以归属为战略体系场战略和品牌战略等也自然明确了。如此看来，产品战略或

48、许可以归属为战略体系的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。的更高一个层面，即战略层面，属于企业商业模式的内容之一。事实的确如此。如果我们抛开学术思维，探究企业的本源，就会得出同样的结论。企事实的确如此。如果我们抛开学术思维，探究企业的本源，就会得出同样的结论。企业是什么？是提供产品或服务的市场主体。企业发展的核心要素是什么？是产品。业是什么？是提供产品或服务的市场主体。企业发展的核心要素是什么？是产品。产品竞争力是企业的核心竞争力（注意，没有产品竞争力是企业的核心竞争力（注意，没有“之一之一”）。企业品牌的基础是什么）。企业品牌的基础是什么？是产品品牌。没有产品品牌作为基础，

49、企业品牌就无从谈起。？是产品品牌。没有产品品牌作为基础，企业品牌就无从谈起。 这就清楚了。对房地产企业来说，商业模式的核心就是研究、确定企业的开发模式和这就清楚了。对房地产企业来说，商业模式的核心就是研究、确定企业的开发模式和产品模式。产品模式。 兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-31-商业模式商业模式1、商业模式属于企业战略的第一层面，及企业战略层面。、商业模式属于企业战略的第一层面，及企业战略层面。2、不同行业、不同企业的商业模式各不相同。、不同行业、不同企业的商业模式各不相同。 3、房地产企业商业模式的概念、房地产企业商业模式的概念（1）是具有内在联系和一定结构

50、的一组要素整体；）是具有内在联系和一定结构的一组要素整体；（2）是基于企业产业价值链的战略选择；）是基于企业产业价值链的战略选择；（3）是反应企业核心竞争力并具有非对称性竞争优势的特色认知；）是反应企业核心竞争力并具有非对称性竞争优势的特色认知；（4）商业模式的核心就是研究、确定企业的开发模式和产品模式。）商业模式的核心就是研究、确定企业的开发模式和产品模式。开发模式开发模式开发模式有几种类型。按照资金链特征划分，可分为快速周转模式（万科模式）和现金流滚资开发模式有几种类型。按照资金链特征划分，可分为快速周转模式（万科模式）和现金流滚资产模式（万达模式）；按照产品的标准化程度划分，可分为差异化

51、模式（中小企业的普遍模产模式（万达模式）；按照产品的标准化程度划分，可分为差异化模式（中小企业的普遍模式）和标准化模式（一线企业的普遍模式）；按照产业链特征划分，可分为联动开发模式（式）和标准化模式（一线企业的普遍模式）；按照产业链特征划分，可分为联动开发模式（包括一二级联动、二三级联动和一二三级联动）和单一开发模式（例如只在二级市场上做住包括一二级联动、二三级联动和一二三级联动）和单一开发模式（例如只在二级市场上做住宅产品的开发与销售）。确定企业的开发模式时，无非是做选择而已。体现在商业模式中，宅产品的开发与销售）。确定企业的开发模式时，无非是做选择而已。体现在商业模式中，就是几个就是几个“

52、化化”，比如标准化、产业化。但是不同的开发模式可能会产生不同的发展状态和，比如标准化、产业化。但是不同的开发模式可能会产生不同的发展状态和发展结果。例如，快速周转模式发展结果。例如，快速周转模式&现金流滚资产模式现金流滚资产模式 产品模式：差异化模式产品模式：差异化模式&标准化模式标准化模式 不同的企业有不同的产品观，但伟大的企业都有无以竞争的产品不同的企业有不同的产品观，但伟大的企业都有无以竞争的产品兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-32-兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-33-内容提要一、产品战略一、产品战略（一）总体战略及战略目标（一）

53、总体战略及战略目标（二）产品理念（二）产品理念（三）产品体系及产品品牌（三）产品体系及产品品牌（四）产品研发与设计创新（四）产品研发与设计创新（五）产品标准化（五）产品标准化（六）产品质量与成本控制（六）产品质量与成本控制二、产品战略保障与实施计划二、产品战略保障与实施计划（一）保障措施：（一）保障措施：（二）实施计划及绩效评价（二）实施计划及绩效评价要深入领会学习与贯彻执行既定的要深入领会学习与贯彻执行既定的产品战略产品战略兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-34-房企的本质、境界、开发及产品模式的选择都决定了企业要推行标准化产品线开发。房企的本质、境界、开发及产品模

54、式的选择都决定了企业要推行标准化产品线开发。产品线开发的意义：产品线开发的意义：产品标准化的意义可快速跃入一线品牌企业之列随着规模和质量的快速增长，加之独具特色的产品品牌对企业品牌的巨大拉动作用，可助推企业快速跃入一线品牌企业之列！大幅降低项目开发风险可使企业快速准确的判别项目价值，降低拿地风险；通过实施标准合同，可降低法律风险；推行开发实施标准，可降低管理风险大幅降低开发成本和费用项目前期设计标准化，部品的集中采购，严格的成本控制标准，再加上可缩短15%左右的开发周期，因而将大幅降低（约7%）实现规模和质量的快速增长通过推行标准化连锁、复制开发，可以快速扩张，又降低了企业快速扩张风险和和资源

55、紧张，可轻易实现规模和质量的双增长大幅提高开发利润因为开发速度、效率的快速提高和开发成本、费用的大幅降低，加之产品附加值和产品竞争力提高，利润率大幅提高（约10%）快速提高开发速度和效率将有效缩短投资决策、项目定位、规划设计、招采等环节的时间，提高项目开发速度和效率（杠杆率可由1:2提高到1:5以上）兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-35-企业产品体系住宅地产%系列高层系列系列多层系列系列低密度系列商业地产%广场系列工业地产%工业园系列旅游地产%系列产业地产%系列企业产品体系产品线技术标准设计标准规划设计标准建筑设计标准形象系统设计标准景观设计标准装修设计标准部品标准

56、各类采购部品的标准化质量标准施工标准，交付标准成本标准所有成本科目的成本标准产品线开发实施标准开发计划基准，工作标准等市场需求企业资源营销策划产品策划技术标准实施标准3一体化企业发展战略产 品 战 略产品线规划标准化连锁开发1 4S理论企业产品体系产品线标准化体系24系列化标准化兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-36-设计标准部品标准质量标准成本标准产品技术标准产品体系规划城市选择项目规模和选址项目获取、投资及风控目标与开发计划基准项目启动产品线数据库项目后评估项目实践产品线确定产品战略梳理产品线开发实施标准规划设计标准建筑设计标准形象系统标准景观设计标准装修设计标准

57、规划设计模式工程建设模式项目营销与招商模式物业运营与服务模式项目后评价规划阶段推行阶段标准完善4闭环化兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-37-一、市场形势和企业竞争格局的变化二、本质、境界和核心竞争力三、战略突破和可持续发展战略四、创新、传承和企业精神1、企业创新、企业创新（1）理念创新）理念创新（2）品牌创新）品牌创新（3）产品创新与产品线规划）产品创新与产品线规划（4）营销与服务创新）营销与服务创新（5）管理创新）管理创新2、企业精神与价值传承、企业精神与价值传承兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-38-企业创新的意义和重要性企业创新的意义

58、和重要性企业创新的必要性企业创新的必要性房地产企业创新的方向房地产企业创新的方向思维思维/理念创新理念创新产业思维、政治思维、资本思维、价值思维、逆向思维产业思维、政治思维、资本思维、价值思维、逆向思维战略创新战略创新最重要的是商业模式、盈利模式、开发模式的创新最重要的是商业模式、盈利模式、开发模式的创新业务创新业务创新产品创新、营销创新、服务创新产品创新、营销创新、服务创新管理创新：从管理到业务与管理一体化管理创新：从管理到业务与管理一体化兰德中国房地产管理咨询的先驱与领导者 创新、传承与逆市发展-39-、产业思维所谓产业思维是指基于整个产业高度所具有的全局性理念和系统方法。所谓产业思维是指基于整个产业高度所具有的全局性理念和系统方法。2、政治经济学思维房地产作为最大的国民资产，房地产业作为第一产业，市场问题从来不