《chap路线价法》ppt课件

1、 道路价法的根本原理道路价法的根本原理1 道路价法操作步骤道路价法操作步骤2 道路价法总结和运用举例道路价法总结和运用举例3l 划分道路价区段划分道路价区段l 设定规范临街深度设定规范临街深度l 选取规范临街宗地选取规范临街宗地l 调查评价道路价调查评价道路价l 道路价法的概念道路价法的概念l 道路价法的实际根据道路价法的实际根据l 道路价法适用的对象和条件道路价法适用的对象和条件l 道路价法的操作步骤道路价法的操作步骤l 制造深度价钱修正系数表制造深度价钱修正系数表l 编制其他宗地条件修正系数表编制其他宗地条件修正系数表l 计算临街土地的价值计算临街土地的价值概念概念 道路价法是在特定的街道

2、上设定规范临街深度，从道路价法是在特定的街道上设定规范临街深度，从中选取假设干规范临街宗地求其平均价钱，将此平均价钱中选取假设干规范临街宗地求其平均价钱，将此平均价钱称为道路价，然后利用临街深度价钱修正率或其他价钱修称为道路价，然后利用临街深度价钱修正率或其他价钱修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 实际根据实际根据 道路价法本质上是一种市场法，是市场法的派生方法。道路价法本质上是一种市场法，是市场法的派生方法。其实际根据是替代原理。其实际根据是替代原理。“道路价可视为市场法中的道路价可视为市场法中的“可可比实例价钱。比实例价钱。“

3、调整实践上为房地产情况调整。调整实践上为房地产情况调整。 房地产情况调整：主要包括临街深度、地块行状房地产情况调整：主要包括临街深度、地块行状(如如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规那么形矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规那么形)、临街情、临街情况况(一面临街、前后临街、街角地等一面临街、前后临街、街角地等)、临街宽度等房地产情、临街宽度等房地产情况调整。况调整。 留意：道路价法与市场法的区别在于：一是不做买卖留意：道路价法与市场法的区别在于：一是不做买卖情况修正和买卖日修正；二是先对多个可比实例价钱进展情况修正和买卖日修正；二是先对多个可比实例价钱进展综合，然后再进展房地产情况调整；三是

4、利用一样的可比综合，然后再进展房地产情况调整；三是利用一样的可比实例价钱。实例价钱。 道路价法不做买卖情况修正和买卖日调整的缘由是：道路价法不做买卖情况修正和买卖日调整的缘由是：(1)求道路价时，假设干规范临街宗地的平均价钱，曾经是求道路价时，假设干规范临街宗地的平均价钱，曾经是正常价钱；正常价钱；(2)求得的道路价对应的日期，与求取的临街土求得的道路价对应的日期，与求取的临街土地价的日期一致，都时估价时点。地价的日期一致，都时估价时点。适用对象和条件适用对象和条件适用对象：道路价法主要适用于城镇街道两侧商业用适用对象：道路价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。地的估价。 适用条件：运用道

5、路价法估价的前提条件是道路较规适用条件：运用道路价法估价的前提条件是道路较规整，临街各宗土地的陈列较整齐。道路价法估价还需求整，临街各宗土地的陈列较整齐。道路价法估价还需求有妥善、合理的深度价钱修正率表和其他价钱修正率表。有妥善、合理的深度价钱修正率表和其他价钱修正率表。道路价法的优点道路价法的优点 道路价法被以为是一种快速、相对公平合理，能道路价法被以为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进展估价的方法，节省人力、财力，可以同时对大量土地进展估价的方法，特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需求在大范围内，同时

6、对大量土地进展的估价。求在大范围内，同时对大量土地进展的估价。道路价法的操作步骤道路价法的操作步骤划分道路价区段；划分道路价区段；设定规范临街深度；设定规范临街深度；选取规范临街宗地；选取规范临街宗地；调查评价道路价；调查评价道路价；制造深度价钱修正系数制造深度价钱修正系数表；表；编制其他宗地条件修正编制其他宗地条件修正系数表；系数表；计算临街土地的价值。计算临街土地的价值。 一划分道路价区段一划分道路价区段 一个道路价区段是指具有同一个道路价的地段。道路一个道路价区段是指具有同一个道路价的地段。道路价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分道路价价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分

7、道路价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个道区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个道路价区段。两个道路价区段的分界限，原那么上是地价有路价区段。两个道路价区段的分界限，原那么上是地价有显著差别的地点。显著差别的地点。 二设定规范临街深度二设定规范临街深度 规范临街深度通常简称规范深度，从实际上讲，是街规范临街深度通常简称规范深度，从实际上讲，是街道对地价影响的转机点。在实践估价中，设定的规范临街道对地价影响的转机点。在实践估价中，设定的规范临街深度通常是道路价区段内各宗临街土地的临街深度的众数深度通常是道路价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。 三选取规范临街宗地三选取规

8、范临街宗地 规范临街宗地通常简称规范宗地，是道路价区段内具规范临街宗地通常简称规范宗地，是道路价区段内具有代表性的宗地。选取规范临街宗地的详细要求是：有代表性的宗地。选取规范临街宗地的详细要求是：一面临街；一面临街；土地外形为矩形；土地外形为矩形；临街深度为规范临街深度；临街深度为规范临街深度；临街宽度为规范临街宽度临街宽度为规范临街宽度;临街宽度与临街深度的比例适当；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在道路价区段具有代表性的用途；用途为所在道路价区段具有代表性的用途；容积率为所在道路价区段具有代表性的容积率；容积率为所在道路价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地运用年限、土地生熟程度

9、等也应具有代表其他方面，如土地运用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。性。四调查评价道路价四调查评价道路价 道路价是附设在街道上的假设干规范临街宗地的平均价道路价是附设在街道上的假设干规范临街宗地的平均价钱。通常在同一道路价区段内选择一定数量以上的规范临街钱。通常在同一道路价区段内选择一定数量以上的规范临街宗地，运用收益法宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术通常是其中的土地剩余技术)、市场法等、市场法等，分别求其单位价钱或楼面地价。然后求这些规范临街宗地，分别求其单位价钱或楼面地价。然后求这些规范临街宗地的单位价钱或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数的单位价钱或楼面地价的简单算术平

10、均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该道路价区段的道路价。、中位数、众数，即得该道路价区段的道路价。 五制定深度价钱修正系数表五制定深度价钱修正系数表 深度价钱修正的原理深度价钱修正的原理 深度价钱修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价深度价钱修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价钱递减率制造出变化相对程度的表格。是基于临街深度价钱递减率制造出来的。临街深度价钱递减率又是基于临街土地中各部分的来的。临街深度价钱递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减景象，或者说，距街道深度越价值随着远离街道而有递减景象，或者说，距街道深度越深，可及性

11、越差，价值也就越低。深，可及性越差，价值也就越低。 深度价钱修正的各种方法深度价钱修正的各种方法1四三二一法那么四三二一法那么 该法那么是将临街深度该法那么是将临街深度100英尺的临街土地，划分为英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于间隔街道的远近不同，与街道平行的四等份，各等份由于间隔街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价英尺等份的价值占整块土地价值的值占整块土地价值的40，第二个，第二个25英尺等份的价值占整英尺等份的价值占整块土地价值的块土地价值的30，第三个，第三个25英尺等份的价值占整块土地英尺等份的价值

12、占整块土地价值的价值的20，第四个，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的英尺等份的价值占整块土地价值的10。假设超越。假设超越100英尺，那么以九八七六法那么来补充英尺，那么以九八七六法那么来补充 。深度价钱修正的各种方法深度价钱修正的各种方法2霍夫曼法那么霍夫曼法那么 1866年纽约法官霍夫曼发明年纽约法官霍夫曼发明 ，后经尼尔修订，后经尼尔修订 ，因此，因此又称霍夫曼又称霍夫曼-尼尔法那么尼尔法那么 。该法那么以为深度为。该法那么以为深度为100英尺的英尺的规范宗地，将规范深度规范宗地，将规范深度4等分的情况下，随着离道路间隔等分的情况下，随着离道路间隔的添加，每一等分的价值占全部地价

13、的比例分别为的添加，每一等分的价值占全部地价的比例分别为37.5、29.5、20.7和和12.3。3苏马斯法那么苏马斯法那么 美国兴起的改善估价方法，由苏马斯制定，最早运用美国兴起的改善估价方法，由苏马斯制定，最早运用于克里夫兰市的土地估价，因此又称克里夫兰法那么。该于克里夫兰市的土地估价，因此又称克里夫兰法那么。该法那么以为深度为法那么以为深度为100英尺的土地价值，前半临街英尺的土地价值，前半临街50英尺英尺部分占全宗地总地价的部分占全宗地总地价的72.5，后半，后半50英尺部分占英尺部分占27.5；假设再深；假设再深50英尺，那么该宗地所增的价值仅为原宗地总英尺，那么该宗地所增的价值仅为

14、原宗地总地价的地价的15。4哈柏法那么哈柏法那么 最早运用于英国，本质上是一种算术法那么。一宗土最早运用于英国，本质上是一种算术法那么。一宗土地的价值与其深度的平方根成正比地的价值与其深度的平方根成正比 。 %100标准深度所给深度深度因素深度价钱修正率表的编制深度价钱修正率表的编制 深度价钱修正率表的制造方式有：单独深度价钱修正深深度价钱修正率表的制造方式有：单独深度价钱修正深度价钱递减率、累计深度价钱修正率和平均深度价钱修正度价钱递减率、累计深度价钱修正率和平均深度价钱修正率三种。率三种。单独深度价钱修正率的关系为：单独深度价钱修正率的关系为： a1 a2 a3 an-1 an累计深度价钱

15、修正率的关系为：累计深度价钱修正率的关系为：a1 a1+a2 a1+a2+a3 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 a1+a2+a3+an-1+an 平均深度价钱修正率与累计深度价钱修正率的关系还可平均深度价钱修正率与累计深度价钱修正率的关系还可用如下公式表示：用如下公式表示： 平均深度价钱修正率累计深度价钱修正率平均深度价钱修正率累计深度价钱修正率X规范临街深度规范临街深度所给临街深度所给临街深度制造临街深度价钱修正率表的要领是：制造临街深度价钱修正率表的要领是：设定规范临街深度；设定规范临街深度；将规范临街深度分为假设干等份；将规范临街深度分为假设干等份；制定单独深度价钱修正率，

16、或将单独深度价钱修正率制定单独深度价钱修正率，或将单独深度价钱修正率转换为累计深度价钱修正率或平均深度价钱修正率。转换为累计深度价钱修正率或平均深度价钱修正率。 六编制其他宗地条件修正系数表六编制其他宗地条件修正系数表1、宽度修正；、宽度修正；2、宽深比率修正；、宽深比率修正； 3、容积率修正；、容积率修正； 4、出让、转让年期修正；、出让、转让年期修正； 5、朝向修正；、朝向修正；6、地价分配率修正。、地价分配率修正。七计算临街土地的价值七计算临街土地的价值 就道路价与临街深度价钱修正率两者的对应关系来说就道路价与临街深度价钱修正率两者的对应关系来说，在单独深度价钱修正率、累计深度价钱修正率

17、和平均深，在单独深度价钱修正率、累计深度价钱修正率和平均深度价钱修正率中，终究应采用哪一种，要根据所给道路价度价钱修正率中，终究应采用哪一种，要根据所给道路价的含义来确定。采用不同的临街深度价钱修正率，道路价的含义来确定。采用不同的临街深度价钱修正率，道路价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来阐明这个问题。形来阐明这个问题。 (1)当以规范临街宗地的总价为道路价时，应采用累计深度价钱修正率。当以规范临街宗地的总价为道路价时，应采用累计深度价钱修正率。其中估价对象土地的临街宽度其中估价对象土地的临街宽度(简称临街宽度简称临街宽度

18、)与规范临街宗地的临街宽与规范临街宗地的临街宽度度(简称规范宽度简称规范宽度)一样，那么计算公式为：一样，那么计算公式为：假设临街宽度与规范宽度不同，那么计算公式为假设临街宽度与规范宽度不同，那么计算公式为临街深度临街宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价值估价对象土地面积单独深度价格修正率标准临街宗地总价值单价单独深度价格修正率标准临街宗地总价值总价值)()(VV临街深度标准宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价值估价对象土地面积总价值单价标准宽度临街宽度单独深度价格修正率标准临街总价估价对象土地面积临街深度标准宽度单独深度价格修正率标准临街宗地总价值总价值)()()(VVV(2)当单位宽度

19、的规范临街宗地当单位宽度的规范临街宗地(如临街宽度为如临街宽度为1英尺、临街深度英尺、临街深度100英尺英尺)的总价作为道路价时，也应采用累计深度价钱修正率，计算公式为：的总价作为道路价时，也应采用累计深度价钱修正率，计算公式为：临街深度累计深度价格修正率路线价估价对象土地面积总价值单价临街宽度累计深度价格修正率路线价总价值)()()(VVV(3)当以规范临街宗地的单价作为道路价时，应采用平均深度价钱修正率，当以规范临街宗地的单价作为道路价时，应采用平均深度价钱修正率，计算公式为：计算公式为： 假设土地的行状和临街情况有特殊者假设土地的行状和临街情况有特殊者(如不是矩形、临街情况不是一面如不是

20、矩形、临街情况不是一面临街临街)，除按照上述公式计算价值外，还有做加价或者减价修正。以规，除按照上述公式计算价值外，还有做加价或者减价修正。以规范宗地的单价作为道路价的情况为例，计算公式如下：范宗地的单价作为道路价的情况为例，计算公式如下：临街深度临街宽度平均深度价格修正率路线价总价值平均深度价格修正率路线价单价)()(VV总价修正额土地面积其他价格修正率平均深度价格修正率路线价总价或者土地面积其他价格修正率平均深度价格修正率路线价总价其他价格修正率平均深度价格修正率路线价单价)()()(VVV1、一面临街矩形土地价值计算、一面临街矩形土地价值计算V为土地价，为土地价，u为道路价为道路价(用土

21、地单价表示用土地单价表示)，dv为临街深度价钱修正为临街深度价钱修正率率(采用平均深度价钱修正率采用平均深度价钱修正率)，f为临街宽度，为临街宽度，d为临街深度，那么为临街深度，那么V(单单价价)计算公式为：计算公式为： V(单价单价)=udv V(总价总价)=udv(fd) 例例1：一块临街深度：一块临街深度15.24米米(50英尺英尺),临街宽度为临街宽度为20米的矩形土地，米的矩形土地，其所在区段的道路价为其所在区段的道路价为2000元元/m2。平均深度价钱修正率为。平均深度价钱修正率为140%。计。计算该块土地的单价和总价。算该块土地的单价和总价。解：解：u2000元元/ m2 ，dv

22、140%，f20米，米，d15.24米，代入公米，代入公式式 V(单价单价)=udv =2000140%-2800元元/m2 V(总价总价)=udv(fd)=2000140%(2015.24)=858.34万元万元2、前后临街矩形土地价值计算、前后临街矩形土地价值计算 前后临街矩形土地价值计算，通常采用前后临街矩形土地价值计算，通常采用“重叠价值估算法。该方法是先重叠价值估算法。该方法是先确定高价街确定高价街(前街前街)与低价街与低价街(后街后街)影响范围的分界限，再以此分界限将前后临街影响范围的分界限，再以此分界限将前后临街的矩形地块分成前后两部分，然后分别计算，加总。的矩形地块分成前后两部

23、分，然后分别计算，加总。 设：设：V为土地价，为土地价，u0为前街道路价为前街道路价(用土地单价表示用土地单价表示)，dv0为前街临街深度为前街临街深度价钱修正率价钱修正率(采用平均深度价钱修正率采用平均深度价钱修正率)，d0为临街深度；为临街深度；u1为后街道路价为后街道路价(用土用土地单价表示地单价表示)，dv1为后街临街深度价钱修正率为后街临街深度价钱修正率(采用平均深度价钱修正率采用平均深度价钱修正率)，d1为为临街深度，临街深度，f为临街宽度，为临街宽度，d为临街总深度。其中，前后分界限计算公式为：为临街总深度。其中，前后分界限计算公式为：dddfdvudfdvuvddfdvudfd

24、vuvuuudduuudd)()()()(11100011100010011000（单价）（总价）后街路线价前街路线价后街路线价总深度后街影响深度后街路线价前街路线价前街路线价总深度前街影响深度例例2：某宗地块为前后临街的矩形地块，总深度为：某宗地块为前后临街的矩形地块，总深度为30米，前街道路价米，前街道路价为为2000元元/m2，后街道路价为，后街道路价为1000元元/m2，计算前后街影响深度。，计算前后街影响深度。答案：前街的影响深度为答案：前街的影响深度为20米；后街的影响深度为米；后街的影响深度为10米。米。3、矩形街角地价值计算、矩形街角地价值计算 街角地是指位于十字路口或者丁字路

25、口的土地。计算街角地的价值，可以街角地是指位于十字路口或者丁字路口的土地。计算街角地的价值，可以采用采用“正旁两街分别轻重估价法。方法是先求取高价街正旁两街分别轻重估价法。方法是先求取高价街(道路价高的一侧，也称道路价高的一侧，也称正街正街)，然后计算道路价较低的街，然后计算道路价较低的街(也称旁街也称旁街)的影响加价。详细步骤是：的影响加价。详细步骤是：1根据道路价区分正街和旁街；根据道路价区分正街和旁街；2 按正街计算土地价值；按正街计算土地价值；3 按旁街计算土地价值，并以此为基数计算旁街的影响价；按旁街计算土地价值，并以此为基数计算旁街的影响价；4 两项加总。两项加总。 V(单价单价)

26、=u0dv0+u1dv1t V(总价总价)=(u0dv0+u1dv1t) (fd) 式中：式中：V为土地价值；为土地价值；u0、u1分别为正旁街的道路价；分别为正旁街的道路价；dv0、dv1分别分别为正旁街深度价钱修正系数，为正旁街深度价钱修正系数，t为旁街影响加价率，其他符号同前。为旁街影响加价率，其他符号同前。例例3：某街角矩形地块，正、旁街道路价：某街角矩形地块，正、旁街道路价(单价单价)分别为分别为2000元元/m2，1000元元/m2，正临街深度为，正临街深度为22.86米米(75英尺英尺)，旁街临街深度为，旁街临街深度为15.24米米(50英尺英尺)，假设旁街影响价率为假设旁街影响

27、价率为20%。计算该块地的单价和总价。计算该块地的单价和总价。解：根据题意解：根据题意u02000元元/m2、u11000元元/m2，查修正系数，查修正系数dv0120%、dv1140%(用平均深度修正系数用平均深度修正系数)，t20%。求。求V。该地块的单价该地块的单价V2000120%1000140%20%2680元元/ m2地块总价地块总价V土地面积土地面积单价单价22.8615.24268093.37万元。万元。4、三角形土地价值计算、三角形土地价值计算 计算一边临街直角三角形土地的价值。可以先补足称成为矩形，然计算一边临街直角三角形土地的价值。可以先补足称成为矩形，然后按矩形计算土地

28、价值，最后乘一边临街直三角形土地单价修正系数后按矩形计算土地价值，最后乘一边临街直三角形土地单价修正系数(即即该三角形土地占矩形土地价值的百分比，用该三角形土地占矩形土地价值的百分比，用h表示表示)。详细公式为：。详细公式为： V(单价单价)=udvh V(总价总价)=udvh(fd)2例例4：一块三角形土地。临街深度为：一块三角形土地。临街深度为80英尺的一边临街。假设以此为矩形地英尺的一边临街。假设以此为矩形地块的深度修正率为块的深度修正率为116%，临街深度，临街深度80英尺的三角形土地价钱修正率为英尺的三角形土地价钱修正率为63%。计算该三角形地块的土地价值。计算该三角形地块的土地价值

29、。解：解：(1)先计算先计算ABD土地的价钱，其辅助矩形为土地的价钱，其辅助矩形为AEBD，如以下图左图所，如以下图左图所示。示。 VABD1000116%63%80(2050)22046240元。元。 (2)计算三角形计算三角形ACD的土地价钱，其辅助矩形为的土地价钱，其辅助矩形为AFCD，如以下图右图，如以下图右图所示。所示。 VACD1000116%63%80202584640元元 (3)计算计算VABCVABDVACD20462405846401461600元元5、其他外形土地价值计算、其他外形土地价值计算其他行状土地价值的计算是将其转换成，或者分解成三角形和矩形来计其他行状土地价值的计算是将其转换成，或者分解成三角形和矩形来计算。请大家思索以下情况下如何计算。算。请大家思索以下情况下如何计算。作业：如图，本例中有作业：如图，本例中有A、B、C、D四宗地，计算四宗地的总价和单价。四宗地，计算四宗地的总价和单价。 路角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价外，并斟酌路角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价外，并斟酌加