金科项目定位

1、金科廊桥水乡调研报告 目 录一、引言3（一）调研目的3（二）调研方法3二、宏观环境调研3（一）政策环境3（二）经济环境3（三） 自然环境4三、微观环境调研5（一）交通状况5 (二) 周边配套设施5 (三) 区域内楼盘6四、项目基本情况6（一）开发商简介6（二）项目简介6五、项目定位7六、产品定位7七、广告策略8八、SWOT分析及建议8调研心得9致 谢11附件11附件一：大学城区域交通及配套设施分布图11附件二：金科廊桥水乡项目规划图11附件三：金科廊桥水乡项目户型图12附件四：组员调研工作照片14金科项目调研报告一、引言（一）调研目的（二）调研方法 1.实地调研 现场观察法 访问法。 2.空间

2、调研：网络调研二、宏观环境调研（一）政策环境 在全国房地产价格不断疯长的情况下，并伴随着国家经济通货膨胀的严重，为了使得经济的健康、稳定发展，国家政府为此颁发了诸多的房产政策，特别是重庆地区的特殊环境。 2011年1月28日，重庆作为个人住房房产税改革试点，开始向个人房产征收房产税，重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆地区购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。 在国家政府出台众多房地产政策的情况下，房产行业房价疯长也将在一定程度上受到牵制，特别是重庆今年年初出台的房产税，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期的角度上看，房产税能对高涨的重庆房地

3、产价格起到威慑作用，但从长期的角度上看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市的预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”， 楼市调控仍需继续打“组合拳”；同时，就重庆出台的房产税而言，在需求没有大幅度减少的情况下，它对重庆楼市的影响有限。（二）经济环境 伴随着重庆市经济的不断发展，中央政府对重庆市大规模直接投资和财政转移的支付，让重庆的经济踏上快速发展的步伐，并在众多优惠政策下，开辟了重庆大学城，建设了重庆西永微电园，批准了综合保税区，在大学城的整体入住的情况下，带动了大学城第三产业的迅速发展，重庆大学城经济得到快速进步。与此同时，重庆近年来的发展看，两江新区的建设了，以及一系列的大

4、型基础设施的开工，农转非政策的整体水平上增加了城市居民的收入，农转非政策的实施，不仅带动了重庆经济的发展，同时也带动重庆经济的发展。在重庆经济发展的带动下，也为重庆大学城带来商机，而对住房刚性需求的产生准备了市场基础和经济基础。（3） 自然环境 大学城背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，还有一条美丽的虎溪河相伴。形成其独特的自然景观。 “人民给我一片土，我还人民一座城。”大学城的落成不仅兑现了沙坪坝区的承诺，更为市民赠送了额外的礼物：“不仅还人民一座城，更还人民一片林。”重庆市林业局局长吴亚认为，大学城建设，是加速推进“绿色民生”的生动体现。 A森林大道之城：走进重庆大学

5、城，100米宽的主干道旁，成片的楠木、银杏、 香樟、黄葛树、梧桐、古榕高低起伏、错落有致，而在小区巷道中，映入眼帘的是满目的苍翠欲滴、绿意盎然 B森林校园之城：“大学城里的13座高校，形成了一个环境优美，适宜学习居住的人文教育高地。” C森林公园之城：大面积的草坪、花海、森林、河流为主体，沿线众多的市政绿化设施点缀其间日前，投资近2亿元，全国首个大学主题公园重庆金科大学城公园在沙坪坝区建成。该公园沿虎溪河分布，占地500亩。其中，开放式休闲公园分为学府人文区、河滨漫步区、疏林草坪区、运动公园、湿地保护区、RIVER WALK水岸风情区和迷你高尔夫球场七个景区。D森林文化之城：生态文化与城市建设

6、相融的理念已经深深植根于大学城的建设中，成为大学城新城建设的独特文化。甚至，走遍大学城会发现，这里所有公园都“不设防” 没有建围墙，让绿化与市民零距离接触，市民和学生可以从各个方向进入公园散步游玩，甚至足不出户，即可感受到鸟语花香与绿树成荫。三、微观环境调研（一）交通状况1、大学城交通状况高速公路：成渝环线高速-渝遂高速公路隧道：大学城隧道连接沙坪坝区与璧山县还有一条G319国道通过大学城公交线路：288到火车北站272是大学城专线，由重庆科技学院开往陈家桥249（起点：重庆师范大学北侧门） 266（起点：重庆大学北门） 都由大学城开往沙坪坝291由重庆科技学院开往大坪298 大学城到菜园坝等

7、等2、本项目交通状况 金科廊桥水乡目前已经有9路公交车直达大学城区域，内部交通往来畅达。从沙坪坝出发，乘大学城专线公交，约30分钟便可抵达。双碑大桥通车后，从北部新区、江北至本区域仅需15分钟。未来还将按计划修建一条专用高速公路连接该完善后，整个区域将形成一个更为为成熟的居住区。 (二)周边配套设施1、 大学城配套设施：拥有西永、土主、陈家桥、虎溪、曾家、青木关、凤凰、回龙坝八个镇，和五大功能片区，即：20平方公里的重庆市大学城；10平方公里的第三产业服务中心和中央商务区；为大学城配套的14平方公里的西永科技产业园；15平方公里的土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与之

8、配套的仓储区、加工业区）；10平方公里的旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主题公园和白鹭保护区）。2、 本项目配套设施： 卓越熙街商贸中心，大学城中心医院（规划中），科技学院，重大，四川美院。恒温游泳池、果岭高尔夫推杆场、综合多功能健身会所、室外健身场等。 (三)区域内楼盘楼盘名称建筑类型开盘时间价格物业费装修容积率绿化率金科廊桥水乡别墅、高层、花园洋房2010-09-01 65002.5毛坯0.730%东方剑桥高层2010-04-1860001.2毛坯1.930.27%康田漫城高层2010-10-1365001.2毛坯331%碧水云天小高层2010-04-1758001.3毛坯3.4

9、35%北麓国际城多层，小高层、高层2011-05-3056001.6毛坯330%羲城蓝湾高层2011-06-185900毛坯2.9930.78%协信城立方高层、洋房2011-0981002精装2.130%中渝春华秋实别墅、高层、公寓2011-10毛坯2.4930%旭阳台北城多层、高层2011-970003毛坯330%四、项目基本情况（一）开发商简介 金科集团成立于1998年5月，是一家以房地产开发为主业，以酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产约110亿元，固定员工5000多人。目前，已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省（市）的8个城市进行房

10、地产开发。 金科始终把“诚信经营、用心做事”奉为宗旨，多次被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”和“诚信开发企业”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。此外，金科自创立以来，一直关注各项社会公益事业活动，累计捐款超过9000万元（二）项目简介 金科廊桥水乡占地1800余亩，开发总量为150余万方，一期容积率仅0.7，建成后居住人口近5万多人,总开发周期为5-7年，分四期开发，产品包括洋房、高层等，是目前大学城最大的纯居住项目，也是金科集团为大学城片区精心打造的高端人文住区。 金科廊桥水乡独有的80000方的示范体验区和3000方体验商业将为客户带来全新的立体感官体验。外立面风格为创新中式

11、风格，其配套包括恒温游泳池、教堂、果岭高尔夫推杆场、特色幼稚园、综合多功能健身会所、室外健身场等等。交通咽喉的位置，交通枢纽站的配备为商业带来日均2-3万的流动消费机会；紧临重大的优越位置，牢牢抓住近4万高端消费人群，对临近中、小学和川美、重师、重医等高校的辐射更为项目带来数以十万计的消费人群。配合特色景观的打造，丰富的消费选择，必将为消费人群提供舒适、极具尊崇感的消费体验。在景观打造上以虎溪河为主线，打造与原生态景观融为一体的，极富层次感的小区景观。1、物业公司：重庆金科物业管理有限公司 2、物 业 费：2.50元/ 3、项目地址：沙坪坝大学城南二路166号（重庆大学虎溪校区旁） 4、占地面

12、积：1198800平米 5、绿 化 率：30% 6、建筑面积：1500000平米（总） 7、容 积 率：0.7 8、开 发 商：重庆市金科实业（集团）有限公司 五、项目定位 打造金科大学城公园，依托众多的大学人文底蕴烘托的书香门第气息，500亩真山真水的别致自然景观的心灵触动，再现盛世繁华之下藏匿着远离尘嚣的清静自然。也正是在尊崇自然的前提下，金科廊桥水乡定位于大学、公园、城，将大学的人文之美、公园的自然之美和城市的繁华之美完美演绎，成就了大学城生态公园的传奇之作，提供给哦每一位金科廊桥水乡业主公园的私家享受。6、 产品定位 以北美风情，中式混搭为主，外立面风格为创新中式风格，其配套包括恒温游

13、泳池、教堂、果岭高尔夫推杆场、特色幼稚园、综合多功能健身会所、室外健身场等等。金科廊桥水乡集别墅、洋房、高层、商业等于一体。是目前大学城最大的纯居住项目，也是金科集团为大学城片区精心打造的高端人文住区。主推两室两厅两卫、三室两厅两卫。七、广告策略 通过报纸、杂志、电视、网络、户外广告、POP等做宣传。此外还起动了“森林重庆 廊桥水乡 绿意之美”活动，号召广大网友发布相关绿色、环保、低碳等微博留言，活动期间，市民只要登陆活动网站，通过点击鼠标便可完成网上植树。只要网民在网上成功种树，金科廊桥水乡就为重庆绿化长江基金会捐款。网民的一次点击就可以为重庆绿化贡献一分钱。在“绿化长江 重庆行动” 中金科

14、捐赠人民币2000万元。八、SWOT分析及建议1、优势（1）项目位于虎溪河畔，缙云脚下，近璧山隧道，临近西永微电园，扼守交通要道,轻轨主要站点近在咫尺, 处于公交枢纽位置，地块规模大（2）政府重点打造区域之一，将成为继主城区和两江新区之后的重庆第三极，未来发展不可限量。（3）临近轻轨一号，交通方便（4）位于重庆大学附近，容易引起消费者的注意（5）项目属于金科的，资金雄厚（6）具有良好的自然条件，环境优美，绿化率高2、劣势（1）目前交通不是很方便，轻轨一号还未开发，对上班的来说不是很方便（2）由于项目在缙云脚下，近璧山隧道，开发成本相对较大，资金相对比其它周边楼盘投入较多（3）周边配套有待完善3、机会（1）大学城发展吸引力增强（2）大学城城市规划（3）那边楼盘较少，竞争较小（4）目前国家经济发展较快，消费者购物力增强4、威胁（1）大学城市场受市场行情波动影响较大（2）有龙湖和富力城等实力雄厚集团的威胁（3）周边低价楼盘价格竞争5、对该项目的改进意见及建议： 宏观：第一适度领先降低成本，由于是政府重点打造区域之一，相对而言土地成本应该较低。第二：卖点保留利于产品升级；第三：以舒适的社区环境、优越的自然环境、完善的配套为项目的切入点；第四：控制总价、避免市场风险、注重产品经济效益。