房地产企业所得税项目清算与汇算案例分析-财税法规解读获奖文档

1、会计实务类价值文档首发！房地产企业所得税项目清算与汇算案例分析 - 财税法规解读获奖文档A 房地产企业开发的B 项目， 2007 年实现预售收入1000 万元，预计计税毛利率为 20%，期间费用及可扣除税金为150 万元，当年缴纳企业所得税12.5 万元； 2008 年实现预售收入 2000 万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为 200 万元，当年缴纳企业所得税25 万元； 2009年B 项目竣工交付业主使用， 当年实现销售收入 3000 万元，期间费用及可扣除税金为 250 万元，项目计税成本为 4200 万元。假设没有其他纳税调整项目， A 房地产企业在 B 项目竣工清算年

2、度， 即 2009 年需要缴纳多少企业所得税？A 房地产企业财务人员认为， B 项目竣工清算共计实现销售收入6000 万元（ 1000 20003000），发生计税成本 4200 万元，项目期间费用及可扣除税金 600 万元（ 150 200 250），应纳税所得额 6000 4200 6001200（万元），应缴企业所得税1200×25% 300（万元），实际预缴企业所得税 12.5 25 37.5 （万元），项目竣工清算应补缴企业所得税300 37.5 262.5 （万元）。实际上，该财务人员并没有领会房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发 200931号）相关规

3、定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A 房地产企业2007年度、 2008 年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非 B 项目完工前的预缴税额。会计实务类价值文档首发！第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，A 房地产企业 2007 年销售收入对应的应纳税所得额 1000×20% 150 50（万元），2008 年销

4、售收入对应的应纳税所得额 2000×15% 200100（万元）。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。B 项目计税成本为4200 万元，实际毛利率（6000 4200）÷6000×100% 30%，2007 年、 2008 年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100 万元 1000×（30% 20%） 和300 万元2000×（30% 15%） ，毛利差额400 万元（100

5、300）应当计入2009年度应纳税所得额。第四，确定 2009 年度应纳税所得额3000 4200 3000×（ 130%） 250400 1050（万元），应纳所得税 1050×25% 262.5（万元）。以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致 , 但两种计算过程体现的计税思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补。正确的计算思路是将预计毛利额与实际毛利额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。企业所得税项目清算，仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3 年的销售期间，而汇算仍然是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不会计实务类价值文档首发！止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳