住宅小区物业管理费标准测算方案知识物业管理行业相关知识

1、2016年04月住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设XX小区物业服务费标准为PM则营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+（商业物业服务费收入）=住宅建筑面积XPMX12月X96涉车位数X25元/车位.月X12月X95%（商业建筑面积X2.3元/褶.月x12月X70%=20164.09m2XPM12月X96%96个X25元X12月X95涉1619.7m2X2.3元X12月X70%=232290.32PW27360.00+31292.60=232290.32PW58652.60说明：%：

2、匕是指年度收费率；商业物业管理费标准已设定2.3元/褶.月。、物业管理成本支出测算厅P项目月发生额（元）年发生额（元）备注1工资及福利19350.00232200.00附表12行政办公费1156.6813880.00附表23设备设施维护费2083.3325000.00附表34环境管理费430.005160.00附表45公共水电费合计3100.0026120.0137200.00313440.00附表56社区文化建设费7/、口预见费营业收入X2%8酬金营业收入X10%9法aE税金营业收入X5.5%成本支出总计313440.00+营业收入X17.5%附表1:工资估算（232200.00元）职位薪金

3、标准（包括福利社保）预算人数（人）全年薪金总额（兀）平均每月薪金支出（元）年终奖金（按一个月薪标准）薪金合计主管2400.001人2000.00/人30800.00秩序维护员1700.006人1300.00/人130200.00客服管理员1700.001人1300.00/人21700.00工程技H1900.001人1500.0024300.00清洁绿化员1000.002人600.00/人25200.00合计11人232200.0019350.00附表2:行政办公费估算（13880.00元）厅P项目测算式依据计算式支出金额（人民币元）月支出年支出一通讯费1移动电话100元部/月100X1部150

4、.001800.002物业服务中心电话150元部/月150X1部150.001800.00二交通费100元人/月100X2人150.001800.00三办公用易耗品150.001800.00四服装费1管理干部服装2套880元/2年分摊440X1人36.67440.002一般工作人员服装2套800元/2年分摊400X2人66.67800.003秩序维护员服装2套600元/2年分摊300X6人150.001800.004清洁绿化服装2套300元/2年分摊150X2人25.00300.00五物料折旧费1电脑1台3200元/台/4年分摊800X1台66.67800.002监控室空调1台2000元/台/

5、4年分摊500X1台41.67500.003对讲机1台1200元/台/3年分摊400X3台100.001200.004对讲机电池1块720元/块/2年分摊60X4块20.00240.00六业务费及其它支出50.00600.00合计1156.6813880.00附表3:设备设施维护费估算（25000.00.元）名称摘要金额（元）/月月支出年支出工程维修工具维修工具按3年分摊41.67500.00工程维修物料经验值估算250.003000.00保安监控系统维护委外保养750.009000.00电梯维护保养委外保养包括年检费用（4部2000元/台/年）666.678000.00化粪池清理维护委外清理

6、维护（250元/组）125.001500.00停车场养护83.331000.00消防、供水系统维护自保（含维修材料费用）166.672000.00二次供电发电机维护保养自保其他合计2083.3325000.00备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用附表4:环境管理费估算（5160.00元）厅P项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出1园林绿化保养综合估算60.00720.002垃圾承运费划、卫处收费100.001200.003四害消杀预支出100.001200.004清洁、绿化工具综合估算100.001200.005清洁用品的消耗综合估算50.00600.006水池、梯间

7、清洗消毒等综合估算20.00240.00合计430.005160.00附表5:公共水电费估算（37200.00元）项目测算式依据计算式支出金额（元）月支出年支出路灯、园林用电等综合估算300.003600.00办公、监控中心综合估算600.007200.00地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等综合估算400.004800.00电梯、电梯房风机等4部电梯估算1800.0021600.00合计3100.0037200.00三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。若XXX小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入一成本支出=0即：营业收入一（313440.00+营业收入X17.

8、5%）=0推算出：营业收入=379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入=住宅物业服务费收入+车辆停放服务费收入+（商业物业服务费收入）379927.27元=232290.32PM+27360.00+31292.60推算出：PW1.383元/褶.月根据上述测算，我们拟将XXX小区物业管理收费标准应定为1.38元/nf月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的物业服务收费管理办法还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留35年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/褶月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/itf月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外