房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现

1、房屋拆迁中抵押权人的权利如何实现一2021-6-15 1:43:59前几天接待一位客户A的现场咨询，谈到自己在和B有债权债务纠纷时，B以自己的房产 作抵押，结果近期B的房屋被拆，A的200多万债权无法实现，非常着急，不知道起诉谁。 我在答复了客户A的咨询并接受委托后，整理出相关的思路，以供大家参考。确实，在城 市房屋拆迁过程中，我们关注的焦点绝大局部在于拆迁人与被拆迁人的重大利害关系，而 对如何保护折迁房屋上抵押权人的利益没有给予足够的重视，实践中这样的案例却不乏其 见。首先界定本文中所说的抵押，是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作 为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权将该

2、财产折价或者以拍卖、变卖该财产 的价款优先受偿的权利。、房屋拆迁中关于抵押权的历史性规定：我国?城市房屋拆迁管理条例? 1991年6月 1日施行第二十六条是这样规定的： “ 对撤除设有抵押权的房屋实行产权调换的， 由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。 抵 押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照 本条例第二十五条的规定实施拆迁。撤除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人 和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。随着城市化进程的 推进以及日益增长的人们住房的需求， 2001年 6月，国务院常务会议审议通过了?城市房 屋拆迁管理条例?

3、，该条例的施行同时宣告了 1991年的?城市房屋拆迁管理条例? 的废止。 在新条例中第三十条规定：“ 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 涉及担保的法律法规主要是指?中华人民共和国担保法?以下简称?担保法?、最高 人民法院?关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的解释?以下简称?担保法 解释?、?城市房地产抵押管理方法?和?物权法?的相关规定。在?物权法?出台后， 其他关于担保和物权法冲突的地方，适用?物权法?。该条的修改，基于以下考虑：其一、国家已经出台了?中华人民共和国担保法?及其 相关的司法解释，对于抵押权的处置已经有了明确规定，此处再加以规定已经超越了房屋 拆迁管理条例

4、应当标准的内容，不应该以行政法规干预公民之间的民事法律关系，表达了 民事主体之间的意思自治。其二、原条例的规定已经与现行法律规定不符。如划拨土地上 连同土地一起抵押的，处分后必须优先归还土地使用权出让金。、房屋拆迁的补偿形式对抵押权人权利的影响我国新的?城市房屋拆迁管理条例?第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货 币补偿，也可以实行房屋产权调换。拆迁安置协议的性质在国内学术界和实务界没有统 一的界定，无论是“行政合同说还是“民事合同说，笔者无意讨论，但可以形成一致 观点的是，货币补归还是产权调换这两种补偿方式的实质都是被拆迁人移转房屋的所有权 于拆迁人，从?担保法?的角度考察，可归于转让抵

5、押物。根据 2007年 10月生效的?物权法?第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵 押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的局部归抵押人所有，缺乏局部由债务人清偿。 抵押期间，抵押 人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。建设部公布的行政法规?城市房地产抵押管理方法?第三十八条规定：“因国家建设需要， 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方 可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。第五十一条规定： “因国家建设需要，将已设定抵押

6、权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八 条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起 诉讼。由此可知，抵押权人的权利保护在于： 1、得到抵押人被拆迁人的通知。 2、 依法清理债权债务， 解除抵押合同。 3、假设所担保的债权未到期， 就提存补偿金作为担保。 4、以上 3 种方法没有得到实现时，可以抵押人为被告提起民事诉讼。至于抵押人没有履行告知义务而处分抵押物的，抵押权人是根本无法行使抵押人被 拆迁人不得转让抵押财产的权利，因为房屋拆迁是强制性的，一定程度上房屋拆迁协议 的订立也是强制性的，被拆迁人抵押人转让被拆迁房屋抵押物势在必行，不存在 抵押人不得

7、转让抵押物的可能。、抵押权人的权利行使其一，对补偿方式，抵押权人作为物权人之一有没有权利主动干预？法律没有直接的 规定。建设部?城市房地产抵押管理方法?第三十八条规定：“因国家建设需要，将已设 定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重 新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。从该条规定分析，抵押 权人没有干预被拆迁人选择拆迁安置补偿方式选择权的权利。其二，抵押权人何时行使权利？?物权法?第二百零二条规定：“抵押权人应当在主 债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。可见，抵押权人要在主 债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利，别

8、误了时机。其三，假设拆迁安置协议中，抵押人的主动行为明显使抵押物价值减少时，抵押权人 的权利如何保护？?物权法?第一百九十三条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值 减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求 恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值 也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。?城市房地产抵押管理方法? 第三十九条规定：“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情 况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损 失使抵押房地产价值缺乏以作为履行债

9、务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或 者增加担保以弥补缺乏。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人 因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的局部，仍作为债务 的担保。可以看出，在抵押人主动减少抵押物价值的时候，此时抵押权人的保护方法是： 1、请求停止行为。 2、请求恢复抵押财产的价值或者提供担保。 3、请求债务人履行债务。 但是我们知道，在房屋拆迁中，被拆迁人对于自己的房屋都是尽可能多的得到补偿，没有 谁傻到会减少，所以此种情况现实中存在的可能性很小。其四，拆迁人的行为致使抵押物的价值明显减少时，抵押权人能否提起诉讼？提民事 诉讼还是行政诉讼？实

10、践中，政府和开发商经常坑壑一气，被拆迁人几乎没有任何谈判的余地，给多少就 是多少，这对抵押权人非常不利，那么抵押权人的权利如何实现？ 2005 年?最高人民法 院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问 题的批复?中规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁 补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知 当事人可以按照?城市房屋拆迁管理条例?第十六条的规定向有关部门申请裁决。也就 是说，在拆迁人和被拆迁人达不成协议时只能提起裁决，回避了裁决前的民事或者行政诉 讼，意在加快拆迁速度，保障建设工程的顺利进

11、行。根据现行的法律规定，无论公益拆迁 还是商业拆迁，被拆迁人在裁决前都不能提起诉讼，遑论抵押权人了。那么抵押权人裁决 后能否提起诉讼？笔者认为是完全可以的。根据?中华人民共和国行政诉讼法?假设干问 题的解释第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织 对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。这时抵押权人可以裁决机关为被告提起行政 诉讼，并列拆迁人为第三人。当然也可以提起行政复议。四、拆迁人在房屋拆迁中的职责拆迁人在进行补偿安置登记时，应该履行什么样的职责？根据?物权法?第一百九十 一条规定：查询房地产登记薄之记载或者以房屋权利凭证发现有它项权利登记， 拆迁人受 让人可以代为债务人清偿债务消灭抵押权。?中华人民共和国房地产管理法?1994第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。同时 ?城市房地产抵押管理方法? 2001 年修改第三十四条中规定：“以依法取得的房屋所 有权证书的房地产抵押的， 登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后 , 由抵押人 收执。并向抵押权人颁发?房屋他项权证?。抵押人可以就此?房屋他项权证?要求拆 迁人受让人代为清偿。原那么上拆迁人是愿意涤除抵押权利，及早取得房屋的所有权，但是实践中拆