房地产开发企业所得税预缴问题(一)

1、房地产开发企业所得税预缴问题 一房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定， 是以营利为目的， 从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的分类，按房地产开 发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地 产开发专营企业、兼营企业和工程公司。一、内外资房地产企业所得税预缴政策的历史比照在?企业所得税法?及其实施条例公布实施前即 2021 年 1 月 1 日前， 内外资房地产企业的所得税政策具有明显差异，总体表现为 “内外有别， 内紧外松 。其中就房地产企业所得税预缴本文仅探讨企业所得税预 缴及相关问题规定也存在一定的差异。具体可以通过以下比照表来 说明。二、国税函 202129

2、9 号文件产生的变化 六个统一由于?企业所得税法?及其实施条例公布实施， 从 2021年 1月1日起， 企业所得税政策不再区分内外资企业即执行统一的所得税政策，特别 是国税函 2021299 号文的出台，又明确规定所有房地产开发企业从 2021年1月 1日起执行统一的企业所得税预缴政策。由此，对房地产开发企业所得税的预缴产生了变化一变化之一 统一了纳税人文件明确规定 “为贯彻落实新的 ?企业所得税法? ，仅适用于从事房地 产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发 经营企业。这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文 件规定预缴企业所得税，需要注意的是从事房地产开发经

3、营业务的非 居民纳税人不适用此文件。二变化之二 纳税人适用范围的统一国税函 2021299 号第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实 分季或月预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前采取预售 方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。即该文 件仅适用于： “按当年实际利润据实分季 或月这种方式预缴企业所 得税的房地产开发企业。根据?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第一百二十八条的规 定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种：1、按照月度或者季度的实际利润额预缴；2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税 年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴；

4、3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经税务机 关认可的其他方法预缴。由此可见，不实行按实预缴所得税的从事房地产开发经营业务的居民 纳税人不适用此文件。三变化之三 计算方法的统一从上述比照表可以看出，原来内、外资房地产开发企业在所得税预缴 方面的计算存在一定的差异，而国税函 2021299 号文件的出台标志着 内、外资房地产开发企业预缴企业所得税的方式、计算方法也得到了 统一。国税函 2021299 号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润 总额根底上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税 金，因此，国税函 2021299号文件对于“预计利润率 与国税发 200631号文件对于 “预计毛利率 概念上规定是一致的具体可以分为以下几种情况：1、纯预售阶段。当期应纳税所得额二本期开发产品预售收入 预计利润 率-期间费用 -营业税金及附加2、销售与预售并存阶段。当期应纳税所得额 =主营业务收入 -主营业务 本钱+其他业务利润 +投资收