房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析

1、房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款， 按照税法规定应 当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收 入确认原那么来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正 确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理 根据?营业税暂行条例? 及其实施细那么的规定，房地产开 发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税 义务。因此营业税不是预缴的税款， 而应按照收到的款项 不 是应当收取的款项计算并缴纳营业税。根据?关于营业税会计处理的规定? 93 财会字第 83 号，房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的 营业税，借记“经营税金及附

2、加，贷记“应交税金应 交营业税；上交营业税时，借记“应交税金应交营业 税科目，贷记“银行存款等科目。执行新企业会计准那么的，通过“应交税费应交营业 税科目核算。二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款， 按照规定的预 征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字 199515 号文曾经有明确的规定， 但该文件已经被中华人民 共和国财政部令第 62 号文废止。 2006 年发布的?企业会计 准那么?对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订?企业 会计准那么?时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处 理，因此在正式 ?企业会计准那么? 法规文件中删除了关于“土 地增值税处

3、理的文字。由于政策不明确， 实务中主要存在以下两种不同的处理方 式。第一种方式：参照财会字 199515 号文，在结转收入时 确认“营业税金及附加预缴时，借记“应交税费 应交土地增值税科目， 贷记“银行存款等科目。也有局部企业借记 “长期待摊 费用。在预收账款结转确认为收入时， 按应负担的预缴土地增值 税，借记“营业税金及附加科目，贷记“应交税费应 交土地增值税科目，或者“长期待摊费用科目。工程全部竣工、 办理结算后进行清算， 收到退回多交的土 地增值税，借记“银行存款等科目，贷记“应交税费 应交土地增值税科目。补交的土地增值税作相反的会计分 录。这样处理的优点是：符合配比原那么。第二种方式：

4、预缴时直接计入当期“营业税金及附加当期应预缴的土地增值税，借记“营业税金及附加科 目，贷记“应交税费应交土地增值税科目。实际缴纳 土地增值税时，借记“应交税费应交土地增值税科 目，贷记“银行存款科目。这样处理， 是认为预收款时， 土地增值税纳税义务已经发 生，只是当时涉及本钱确定或其他原因而无法据以计算土地 增值税，才采用预缴的方式。法定由当期缴纳的税费，确认 为当期费用。根据?土地增值税暂行条例?第十条规定， 纳税人应当自 转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地 增值税。根据?土地增值税暂行条例实施细那么?第十六条规 定，纳税

5、人在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及本钱确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税 的，可以预征土地增值税，待该工程全部竣工、办理结算后 再进行清算，多退少补。企业选择采用上述哪种处理方式， 建议综合考虑以下因素 后确定：1 对预缴企业所得税的影响，进而对企业现金流的影响。企 业所得税预缴是按照会计利润计算，如果按照第一种方式处 理，预缴的企业所得税会比拟多，可能会造成企业所得税汇算清缴时，多预缴的企业所得税难以申请退税而只能抵减下期应纳所得税额，占用企业资金。2 公司管理层对会计核算配比的要求。3 公司管理层对跟利润指标挂钩的绩效考核要求。4 出具审计报告的会计师事务所是否认

6、可第二种处理方法， 如果不认可，会要求进行账务调整。不过调整时已经是下年 初，对缴纳企业所得税没有影响。三 、预缴企业所得税可通过“递延资产核算 根据?国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题 的通知?国税函 2021299 号的规定，房地产企业开 发产品取得的预售收入应预缴企业所得税，结算后再调整。实务中，为防止出现期末“应交税费科目为负数的情 况，准确区分核算已缴纳的所得税、在预收账款确认为收入 对应的税款和年终汇算清缴缴纳的情况，参照?房地产开发 企业会计制度?，预缴的所得税可以作为一项递延资产，并 设置以下科目核算：“递延资产预收账款所得税科目： 借方核算由预售 房款计算出的企业所

7、得税；贷方核算销售转回已计提的企业 所得税，期末余额反映企业未来期间可以抵扣因暂时性差异 产生的一项资产；应交税金应交企业所得税科目： 核算企业实际缴纳的企业所得税；“所得税科目： 反映企业按照税法规定在纳税年度应缴 纳的所得税。具体账务处理：1) 预收房款时，按预收款乘以预计利润率，计算出利润 额，并入利润总额，计提应预缴的所得税：借：递延资产一预收账款所得税 贷：应交税金应交所得税2) 按季度缴纳企业所得税时：借：应交税金 应交所得税贷：银行存款3) 开发产品完工，结转计税本钱后，按照实际利润进行 调整，如果还应补缴：借：所得税 贷：递延资产预收账款所得税 应交税金应交所得税缴纳所得税时：借：应交税金应交所得税贷：银行存款4) 如果预缴税款大于应纳税款，那么作相反会计分录： 借：所得税应交税金 应交所得税贷：递延资产一一预