北京平谷区今典名园项目策划案

1、北京平谷区今典名园工程筹划案目录我们的操盘思路第一局部 相关分析一、市场环境分析 2二、需求调查分析 5三、平谷区供应工程分析 14四、本工程 SWOT分析 24第二局部 本工程操盘思路一、工程定位 26二、市场战略 27三、操盘策略 27四、推广主题 28五、工程建议 28六、销售准备 29第一局部相关分析一、市场环境分析1、平谷地理、经济概况平谷位于北京的东北，天津的西北，地连两大直辖市 ，是京津两大城市的衔接区。平谷三面环山，中间百里平川。北倚长城，西接首都国际机场 ，山青、水秀，空气质量一级，是国家生态环境 示范区。平谷区距北京城70公里，北与密云县相邻，西与顺义区接壤，东、南分别与河

2、北省兴 隆县、三河市和天津市蓟县毗连；面积 1075平方公里，人口 38.5万，全区划分14个镇、 2个乡，275个行政村。平谷区地处燕山山脉南麓，华北平原北端。北、东、南三面环山，中为平原谷地，故名 平谷。东南倚巍峨盘山，北踞万里长城。洵河由东而西转南流贯全境，洳河自北而南汇入洵 河。平谷区历史悠久，山水资源丰富，旅游产业兴旺，但相对来讲，距离市区的偏远和地方政府的宣传力度不够，旅游资源没有充分开掘出来。平谷有北京市政府命名的“金海湖、大峡谷、大溶洞市级风景名胜区、金海湖市级旅游度假区；有成两区三环带分布的十一大旅游景区；有载入吉尼斯纪录的世界最大桃园 有人类先祖留下的上宅文化和代代相传的淳

3、朴民风。平谷旅游业已实现了食、宿、行、游、 购、娱的较高层次配套，有上百家高中低档的宾馆饭店、度假村和四通八达的交通网是充满魅力的特色生态园、旅游观光园、度假会议园、休闲娱乐园和体验文化园，旅游具有极强的季节性，平谷旅游在北京多个旅游景区中所占市场份额较少，对外来旅游人口吸引的程度较低。2、平谷交通:2.1北京城到平谷的最正确线路：北京一一京顺路一一枯柳树环岛右转一一平顺快速路一一平谷北京一一机场高速一一穿过首都机场西北侧一一平顺快速路一一平谷北京一一机场高速一一北皋出口 一一京顺路一一枯柳树环岛右转一平顺快速路一平谷北京一一六环路一一南法信出口下桥一一平顺快速路一一平谷北京六环路通州后屯出口

4、下桥京哈高速燕郊李齐庄左转密三路平谷北京一一京通快速路一一京哈高速一一燕郊李齐庄左转一一密三路一平谷22天津到平谷的最正确路线：天津一一津围快速路一一宝坻一一蓟县一一王庄大桥路口左转一一平谷天津一一京津塘高速一一北京六环路一一平谷天津一一津围快速路一一宝坻左转一一宝平公路一一102国道左转到三河燕口路口右转一一平谷2.3唐山、秦皇岛及东北游客至平谷的最正确路线:京沈高速一一天津、蓟县出口右转一一津围快速一一蓟县一一王庄大桥左转一一平谷2.4廊坊到平谷的最正确路线：廊坊一一北京六环路一一通州后屯出口下桥一一京哈高速一一燕郊李齐转左转一一密三路一一平谷也可从六环路顺义南法信出口下桥一一平顺快速路一

5、一平谷3、平谷区房地产特征分析平谷区远离北京城区，房地产市场开展受北京城区房地产市场虽有一定的影响，但和北京城区房地产关联度较低；平谷区房地产价格最近几年上涨迅速，产品单一，户型结构具有同质性， 营销手段相对较为简单，标准化程度较弱；受交通和地区经济开展的影响，平谷区房地产市场的消费水平相对较低，大局部工程的目标客户群根本都是本地长期生活居民为主；平谷区旅游业的开展一定程度上能够带动当地房地产的开展，但由于旅游资源开发速度较慢的原因，房地产受到的拉动幅度不大，主要表现在旅游地产方面；因为平谷区房地产处在一个开展阶段且潜力较大，在未来的城市化进程中将会有巨大的潜力需要挖掘，潜在的需求需要进一步引

6、导。平谷区虽有局部工程有小高层、高层产品推向市场， 引领了时尚潮流，但市场接受程度不是很高，大多数消费者仍然倾向于多层建筑，更对板式结构、南北通透的房屋感兴趣，毕竟平谷区土地的稀缺程度远没有通过提高楼高和容积率来解决的程度，可以呈扩散型开展；平谷区中心地带及世纪广场周边开发充分，住宅用地逐步呈稀缺状态，且价格不菲，而城区周边房价较低。二、需求调查分析在工程运营前期必须对需求市场要有初步判断和数据分析，然后根据市场需求状况进行统计分析和总结，以此来提高工程的决策精准度，提高工程的销售速度和盈利能力，所以针对今典名园工程市场需求状况进行了需求调查，本次调查采用工程周边居民走访抽样填写调查问卷方式，

7、问卷发放数量为 200份，作废15份，以下针对185份有效问卷的内容结果 统计和总结，作为本工程的市场需求决策依据。1、您在平谷买房首先考虑哪方面的因素：1 房屋价格2 房屋质量3 房屋户型面积 4 外立面形象5配套及平安6物业管理效劳小结：从以上的问题结果来看，被调查者在购置房屋的时候首先考虑的因素是房屋质量和房屋价格，在这两者之间，房屋质量更是优先考虑的，其他因素和这两项指标相比拟相对弱了很多。2、您在平谷区域最高可以承受的商品房单价为：1)2000 元以下 2)2000-2500 元 3)2500-3000 元 4)3000-3500 元5)3500 4000 元 6)4000-5000

8、 元小结：从以上的调查中可以断定， 被调查购房者更多的选择 2500元以下的房价居绝大多数， 有局部被调查者能够承受 2500-3000 元的房价，但比例相比拟少了近一半，由于被 调查区域选择的问题，3000元以上的房价没有人愿意承受。对于任何消费者来讲， 商品价格越低越好，大家都希望花最少的钱得到最大的利益，所以对于此类问题的回答结果可作为参考，其真实性需要进行判断。1)15-20 万元3、您最高可以承受的商品房总价为：2)20-25 万元 3)25-30 万元 4)30-35 万元 5)35-40万元6)40-50 万元 7)50万元以上小结：最高可以承受的商品房总价调查中，48%的人可以

9、接受15-20万之间的总价，能够接受20-25万的占43%，能够接受25-30万的占6%的比例，30万以上的房 屋总价接受程度极弱，所以说25万以下的房屋总价在平谷区及本工程周边接受程 度最高。这个问题答案反映出的问题和以上的房屋单价反映的结果具有类似性，但也可以反映出群众的消费心理和承受能力，最高承受能力可以上升到 30万，挖掘潜力的幅度在5万元左右。4、请问您打算购置哪种类型的产品？小结：被调查者中超过 70%的人会选择多层板楼，绝大多数人对板楼感兴趣，小高层占有17%，高层的比例只占 8%。5、针对您选择的产品类型，请问您希望采用哪种空间形式？1错层2跃层3 复式4 平层小结：在房屋空间

10、形式的调查中，65%的人仍然认同平层，接受复式结构的占15%，错层占12%，跃层仅占8%。6 .您希望的商品房户型是:1234567两室一厅更多两室两厅二室两厅四室两厅室丿丁三室一丿丁户型0%14%23%17%46%一室一厅两室一厅两室两厅三室一厅三室两厅-四室两厅I更多小结：从以上户型调查统计中可以看出，46%的人希望三室一厅的户型，23%的人希望两室一厅，17%的人希望两室两厅，14%的人希望三室两厅，其他的户型都是零，所以在户型方面两室和三室需求是比拟旺盛的, 和数量，不超过两厅。7、您购置两室以上的房子希望卫生间的数量？按照面积比例分布，具体分配厅的大小1 一个 2 两个 3 三个 4

11、 其他45%的希望两个卫生间,小结：关于卫生间的统计,52%的人要求一个卫生间，没有要求三个卫生间的。8您希望购置的房屋建筑面积为:1)40m 2以下22)40 60m3)60-80m4)80-100m5)100-120m3%15%°%12%70%6)120-140m27)140-180m28)180 m 2 以上面积大小i 40以下二 40-60I- 60-801_ 80-100口 100-120I 120-140 140-180-180以上小结：对房屋面积的要求有 70%的人希望80-100平米，其次是100-120 平米和40-60平米的分别占15%和12%，其他的超大面积和小

12、面积的户型所占比例极小，由此可以看出，80-100平米是消费主流。9 .您希望社区提供哪些生活配套【多项选择】 ：1幼儿园2生活必需品超市3餐饮 4医务所 5邮局 6银行 7社区运动会所8户外体育休闲场所 9农贸市场 10 其他请注明 小结：从上图可以看出，人们对配套要求比拟严格，例如与自己生活相关的医务所、超市、银行、农贸市场、运动场等要求都必须有。对于业主来讲配套的周全程度越高越好, 但从此可以判断出紧要程度，配套的先后次序和轻重缓急。10 您所要求的物业管理是：1开发商自建物业公司2知名专业物业管理3 只要效劳好，其他无所谓开发商自建物业 公司12%厂知名专业物业公口开发商自建物业公司只

13、要效劳好，其司知名专业物业公司他无所谓26%只要效劳好，其他无所谓62%小结：购房者对物业公司的要求是只要效劳好其他无所谓的占62%，超出一半的比例,这说明购房者更看重物业效劳的质量，需求更加实在，对开发商自建物业公司的 选择较少，仅是12%。11. 您能够接受最高的物业管理费为元 /月平米：10.5 以下 20.5-131-242-3小结：被调查者对 0.5元以下的物业费认同比例最高，0.5-1元的认同度次之，超过1元的物业费认可程度几乎等于零，从此可以看出，物业管理不能超过 1元，1元以下是可以接受的。12. 请问您需要什么样的交房标准？1 毛坯房 2 初装修 3 精装修小结：从以上调查比

14、例来看，大局部人接受的装修是毛坯或者是简单的初装，不认可精13. 请问您在未来两年内需要购置住宅的原因？1 第一居所2 投资3二次臵业4 其它请注明系列1小结：从以上的图示反映， 在未来两年购房作为第一居所的比例最多，二次臵业的其次,投资和其他情况的最少。14. 您在平谷买房子获得房源信息的途径？1 报纸 2传单 3 播送4 亲朋告知 5 自己寻找小结：大局部的被调查者对房源信息的获得是通过自己寻找,其次是亲朋告知，只有很少一局部选择报纸、传单或播送。个人信息1 年龄岁1)20-252)26-303)31-354)36-405)41-506)50 以上50以上20-2526-3031-3536

15、-4041-502 .性别：1男 2女3 文化程度:1高中及以下 2大专 3本科4硕士及以上 4、您从事的行业为：1 乡镇机关 2 乡镇企业 3 私营商业 4 农业 6其它5、您的职位是：1中、高级管理人员2普通职员3私营老板 4投资者 5 农业种植人员6其他：员业农他其6、您目前的家庭情况为:1单身2二人世界3三口之家 4四口人5五人及以上系列17、您的家庭月均收入:1)2000 元以下 2) 2000 4000 元2)4000 6000 元3)6000 8000 元 4)8000 1万元 5) 1万以上总结：此次调查对象 30-50岁的中年人占有绝大多数，他们的家庭年收入大多是4000元以

16、下，学历水平不高，大多从事私营性质的工作，家庭状况以三口之家者居多。通过对问卷结果的统计分析可以为本工程决策提供很好的依据。通过调查发现，平谷区房地产消费有很大的潜力，但目前中等户型的普通商品房需求量仍占市场的主流，这为我们工程将来的开展指明了方向。三、平谷区供应工程分析1、已售和在售工程分析、工程 指标和平家园迎宾花园都丽豪庭金乡嘉园工程位臵平谷南街/平翔路:迎宾环岛府前街新平北路现在价位东西向小高层2670-2900多层 3080-3800高层 2700-290030803388以30元为阶梯 进价售罄历史价位一层：2100 元 /m 2二层：2360 元 /m 2三层：2520元/m 2

17、四层：2160元/m 2五层：1800元/m 2六层：1440兀/m无历史价格一层：2498 元/m 2 二层：2688 元/m 2 三层：2788元/m 2 五层：2828元/m 2 六层：2868元/m 27-25 层：2888 元 /m 2二期年底开盘3200 元 /m 2一、二层：2500 元 /m2三-八层：2800 元 /m2七-九层：3000 元 /m2十、一层复式：3200 元 / m2指标建兰馨居乐园新居林荫家园东方国际公寓/m2工程指标紫贵庄园亲水苑阳光城金谷御景豪庭工程位臵兴平北路检测场水利局办公楼院内谷丰路迎宾环岛东南角现在价位未定价暂无预计均价2500元/平方米298

18、8兀起价3258兀10层两居3378元18层三居历史价位无一层 二层 三层 四层 五层 六层1472 元/m 21664 元 /m 21728 元/m 21600 元/m 21280 元/m 22960 元/m综合均价：2100元/平米最低价1550最高价2500无工程位臵平谷建设街小渔阳往东600米路南现在价位已售罄已售罄大龙环岛以南路 西，平谷区林荫南 街，北依世纪广场， 西邻温泉浴场 仅一套94平米 三层3080元/平米大龙环岛西南角19层3390元/平米 7层3260元/平米 均价3300元/平米 左右历史价位一层2160 元 /m 2一层2024 元/m 2一层2052 元 /m 2

19、二层2430 元 /m 2二层2376 元 /M 2二层2223 元 /m 2三层2520 元 /m 2三层2464 元 /m 2三层2394 元 /m 2四层2340 元 /m 2四层2200 元/m 2四层2138 元 /m 2五层1788 元 /m 2五层1780 元/m 2五层1710 元 /m 2六层1480 元 /m 2六层:1320 元 /m 2六层1120 元 /m 2六层顶层1200 元/m220层顶层1670 元/m2均价在2500-2700元一、和平家园类型：普通住宅楼地址：平谷南街付款方式：农业银行七成按揭、一次性付款、分期付款绿化率：32%风 格：普通园林风格主要消费

20、群：开发区和外地居民配套：小区有底商、五中、四中、医疗设施不详规模：5栋楼，总套数不详外立面及风格：外墙砖饰面，房屋设计；为阳台落地窗，居室；无外飘窗。外观设计一般 结构：砖混/框架剪力墙/层高2.9米/不带电梯装修标准：水泥毛地面，四白落地。其他配套：市政供水，供电，供气。有线电视、宽带、 入户、高级防盗门、邮寄不详、市政供热。户型情况 ：两室两厅一卫 91/ 一居 80 ，共 5 种户型，每户一间地下室 1000 元 /m 2 物业管理 ：开发商内部管理相关费用 ：燃气初装费 2600 元带灶具一套 / 有线电视初装费 330 元/ 水表 500 元/ 对讲系 统 600 元物业管理费 ：

21、0.7 元/ 月 /m 2二、迎宾花园产品类型 ：普通住宅工程地点 ：平谷区平谷镇迎宾环岛西南侧开 发 商：北京乾元房地产开发公司建筑形式 ：板楼，塔楼销售热线 ：89987770/7771价 格：板楼 3200 元/ 平方米 塔楼 2800 元 / 平方米规 模：占地面积 8.5 万，建筑面积 15 万平米装修状况：毛坯容 积 率：1.9入住时间： 开盘时间： 付款方式：一次性 / 按揭贷款园林设计 ：中西合璧，表达中国古典的婉约与雅致，充满了欧式风格的时尚开发目标 ：“新世纪、 新平谷的标志性建筑， 成为北京进入平谷卫星城的一道靓丽的风景线物业费 ：板楼 0.6 元/ 平方米月 塔楼 0.

22、5 元/ 平方米月三、都丽豪庭产品类型 ：普通住宅 / 商住 开发商 ：北京智能通达房地产开发销售 代理情况 地点 历史价格：89994606/4888：无代理商：紧邻府前街一层： 二层： 三层： 五层： 六层：7-252498 元 /m 22688 元 /m 22788 元 /m 22828 元 /m 22868 元 /m 2 层： 2888 元 /m 2二期年底开盘 3200 元 /m 2付款方式 ：农业银行七成按揭 / 一次性付款 / 分期付款 园林设计 ：单位不详 / 普通园林风格绿化率 ： 30%主流客群 ：教师，公务员配套 ：小区有底商，商业街一园，一小，三中，平中规模：共 16

23、万平米/ 总套数 800 多套，一期 565 套 容积率 ： 2.6入住时间 ：2005 年初入住外立面 ：外墙砖饰面，房屋设计为阳台落地窗，居室有外飘窗。设计风格为现代派结构 ：现浇剪力墙 / 层高 2.9 米带电梯装修 ：水泥毛地面，四白落地其他配套： 市政供水，供电，供气。有线电视、宽带、 入户。高级防盗门、市政供热水户 型 ：共 19 种户型，主打户型 9 种。两居： 102.78 三居： 146.95 ，150 ，171.09 四 居： 176.7物业管理 ：开发商内部管理相关费用 ：免燃气初装费、水表 / 对讲系统、有线电视初装费 / 入住时需交： 10000 元领钥 匙，燃气炉

24、1800 元，车位 500 个/ 售地下 8 万元 / 个，一期 70%2002 年 10 月起销售 物业管理费： 1 元/ 月 /m 2四、金乡嘉园 产品类型 ：普通住宅楼开 发 商：北京嘉年臵业。代 理 行：北京凯西房地产经纪 销售 ：89989588/9668 工程地点 ：新平北路历史价格 ：一、二层、 2500 元 /m 2三- 六层 2800 元 m 2七- 九层 3000元/m一层复式3200 元 / m付款方式 ：农业银行七成按揭一次性付款分期付款园林设计 ：单位不详 / 普通园林风格绿 化 率：30%主流客群 ：普通居民，公务员配套 ：小区有底商，一园，一小，三中，平中 / 医

25、疗设施不详规模 ：总套数 300 多套共 5 栋楼占地面积 ：2.55 公顷 / 建筑面积 6.9 万平米开始销售时间 ： 2003 年 3 月起销售入住时间 ：2004 年 9 月底入住外 立 面：外墙砖饰面，房屋设计为阳台落地窗，居室有外飘窗。外观设计一般结 构：现浇剪力墙 / 层高 2.85 米 / 带电梯装修标准 ：水泥毛地面，四白落地配 套 ：市政供水，供电，供气。有线电视、宽带、 入户。高级防盗门、邮寄不详 /市政供热水户 型：共 3 种户型，面 积有差异，两室两厅一卫 105.39/ 三室一 厅两 卫 126.54/148.57/ 两室一厅一卫 81.67物业管理 ：开发商内部管

26、理车位：1 ： 1 售地下 7 万元/ 个相关费用 ：燃气初装费 2600 元 / 有线电视初装费 330 元 / 免水表，电表费 物业管理费 ：0.8 元/ 月 m 2五、建兰馨居 产品类型：普通住宅楼 开发商 ：北京宇飞开发公司工程地点 ：平谷建设街电 话 ： 89983649 代理情况： 无代理商历史价位 ：一层： 2160 元 /m 2二层2430元 /m 2三层2520元 /m 2四层2340元 /m 2五层1788元 /m 2六层1480 元 /m 2付款方式： 农业银行七成按揭 / 一次性付款分期付款，定金 1 万元不退 园林设计 ：单位不详 / 普通园林风格 绿 化 率：30%

27、主流客群 ：普通居民和附近农村居民 配 套 ：紧邻商业街、二园，一小，三中 / 医疗设施不详规 模： 共 300 多户 9 栋楼外 立 面：外墙涂料饰面，房屋设计为阳台落地窗，居室无外飘窗。属普通设计风格结 构 ：砖混结构不带电梯 / 层高 2.9 米装 修 ：水泥毛地面，四白落地。配 套 ：市政供水，供电，供气。有线电视、宽带、 入户/ 高级防盗门 / 市政供热。户 型： 3 居 107.67 两居 88物业管理 ：开发商内部管理 相关费用 ：燃气初装费 2800 元 / 有线电视初装费 330 元 / 水表 550 元/ 卫生费 6 元/ 月/ 对 讲系统600元/绿化费8元/m 2燃气热

28、水器1500元/车位售地下5.5万元/个，售地上7 万/ 个物业管理费：0.5元/月/m 2 2、潜在竞争工程分析2.1 老法院工程：本工程规模为 11 万平方米，主力户型： 90-110 平方米，起价是 2800 元/ 平米，东 侧和北侧是临街商业， 有地下三层车库， 从这个工程的现有情况了解到本工程是 30 层高板， 总价控制在 30 万元左右，据调查东侧临街底商已经销售给一家家电连锁企业。2.2 紫贵庄园 ：工程占地 100 亩，主要以住宅为主，兼有小局部商业配套，目前来看主力户型为大面 积平层和复式结构， 面积为 126 平米三室两厅两卫到 254 平米复式结构， 根本走“大面积、 高

29、价位 的高端路线， 但由于受到政策的影响， 据销售中心的相关人员介绍此房屋结构可能 会向小面积调整， 但现在工程正在跑手续阶段， 不确定因素较多， 所以我们会随时跟踪本项 目的情况。2.3 贾各庄村工程：工程占地 100 亩，主力户型大约在 100 平米左右， 具体的总建筑面积和单户面积待定， 就占地面积来看，本工程体量大，必然会分步骤分期的推向市场，预计 10 月开工，具体的 操盘思路现在不明朗。2.4 嘉合园： 位于电视塔环岛东南侧，主力户型 100 平米左右，有局部楼座正在建设中，可能与本 工程形成竞争2.5 锦绣花园： 位于北二环东路尽头，均价 1980 元，主力户型是 105 平米，

30、底商 3500 元/ 平米2.6 阳光城二期阳光城工程的历史综合均价是 2100 元，容积率是 1.3 ，在销售了一定时间后，工程取得了 阶段性的进展，预计在后续新开盘的均价将会定在 2500 元 / 平米，阳光城推广主线是沿着 “体验德国生活的快感 展开， 强调阳光的产品和德式的生活， 给工程贯穿了更多的软性的 效劳和生活态度的东西。 有了一定的知名度和成熟路线， 在后续的操盘中一定会有节奏的调 整价格和产品来提升工程。总 结：1. 通过了解以上工程的销售情况发现，多数工程剩余的房屋户型面积都偏大，总价偏高， 性价比差。 总体来讲， 平谷区房地产市场产品总体性价比不高， 操盘思路大多属于粗放

31、型策 略，没有充分满足社会需求， 包括在产品硬件和软件等多方面。 平谷区未来的消费趋势将会 是在现有市场上不断升级， 例如对房地产产品的硬件要求越来越高， 对效劳等软件的要求越 来越苛刻， 需要更多的高层次供应来满足， 所以在房地产市场保存下来很多的潜在消费力需 要引导和挖掘， 未来工程操盘方案既要照顾已有的消费力量建设满足现状的产品， 又要放眼 未来提升工程的软硬件品质，拔高工程的实际指标，提高经济效益和品牌效应。2. 对本工程而言， 潜在的竞争工程目前的处境根本相似， 即面对国家对房地产的调控政策 国六条 ，都在等待进一步的细那么或者是继续运作自己工程的申报手续， 很多技术指标没 有最终确

32、实定下来或是即使确定的也有可能面临调整， 这些工程根本上和今典名园同步推向 市场，共同来抢夺市场份额， 这样的状况就要求我们在后续的工作中及时跟踪潜在竞争工程 的开展态势，知己知彼，最终取得工程的操盘差异和最终成功。四、本工程 SWOT 分析1、工程优势：本工程地块周边房地产工程在不断增长， 其他工程的价格也在不断上涨， 有利于本 工程的开发；本工程周边几个已经入住的社区和本工程共同形成居住气氛，有利于本工程的运作； 本工程地块形状规整，有利于产品的规划设计；本工程周边交通状况良好；2、工程劣势：本工程板块地处平谷区东边地段， 近邻工业开发区， 不利于本工程足够吸引居住类 客群；周边居住配套不

33、完善和区域形象不良，人们认可程度低； 工程周边公共交通不够兴旺。3、工程时机 平谷区正处于城市化开展进程中，房地产开展势头良好，需求潜力大； 多年来寂静的房地产市场在最近两年得到释放性开展， 有效的需求会不断增加， 给 本工程进入市场提供时机；北京市及全国各大中城市房价趋高不下，会给本工程分流来客户； 随着平谷区旅游的开展和整个区域的繁荣和开展，给本工程提供一定的市场时机； 整个平谷地区房地产开发和操盘理念比拟落后， 给本工程在科学而先进的操盘思路 上提供了时机。4、工程威胁： 国家对房地产的调控政策不断出台，对户型大小及户型比例的限制会给本工程规划 和设计带来威胁；本工程周边的其他工程开发建

34、设， 投入市场， 与本工程形成竞争， 对销售形成威胁； 开发本工程必须采取有别于平谷区现有工程开发的理念和思路，否那么对本工程会存 在威胁。第二局部 本工程操盘思路一、 工程定位1. 目标市场定位目前， 从平谷已售和在售工程调查中可以判定， 平谷房地产主力购房人群根本为当地常 住人口 平谷城区的和平谷农村进城去生活的 和局部外来常驻人口， 所以本工程的目标市 场主要锁定在平谷当地房地产消费市场 。2.客户群定位年龄段在 25 50 岁之间；在平谷区土生土长的刚刚成立家庭的年轻一代； 已有住房但由于需要更新居住条件的中老年人； 由于经济条件所限而又必须解决居住问题的本地客户群； 进平谷城区工作生

35、活，经过多年打拼需要拥有自己的住房的农村进城人口。二. 市场战略：2.1 工程战略定位采用精细化操盘方式， 主打“ 中等价位的精品房， 体验思想高境界战略 ，让本工程成为平 谷区老百姓最有价值的、最可信赖的商品房，性价比最高。2.2. 形象定位：树立平谷区中档住宅社区的典范、 力求物业效劳优质的形象， 通过对工程 VI 统一识别系 统运用到工程包装、 人员效劳及物业管理中， 例如：工程户外广告、 围档、 销售人员、 保安、 保洁人员及物业相关管理人员统一服饰、 同一行为举止， 社区内部及场地延展形成统一形象。三、操盘策略： 1 、以市场供需特征定产品 在工程开发建设前作充分的市场调研， 针对平

36、谷区房地产供应和需求详细地了解， 深入 地分析，得出一定的结论，为本工程产品的设计提供决策依据。2、引进先进的操盘新思想 平谷区房地产开展模式比拟陈旧， 大多数工程操盘理念不够严谨和标准， 本工程必须在 操盘理念上进行填补市场的空白点， 操盘过程更加严密和科学， 在当地市场作出差异化， 全 面表达本工程的独特性，从产品到配套再到营销，每个环节上都引人关注。 3 、营销效劳制胜策略通过我们对平谷大局部工程的调研， 可以看出作为工程窗口的各销售中心的人员管理比 较松散，从业人员的行为举止比拟随意， 不够雅致，效劳意识较弱，所以本工程必须采用营 销效劳制胜策略， 即在营销中注入效劳理念和意识， 让来访客户在每个细节都能够得到到位 而热情的效劳， 体