资产评估公式

1、.收益法2.递增有限 :P=(A/r +B/r2)*1-(1+r)-n -B/r*n(1+r)n 总使用年限 = +尚可使用年限资金时间价值3.递减无限 : P=A/r -B/r2 资产实体性贬值率 =/ *100%复利终值4.递减有限 : P=(A/r -B/r2)*1-(1+r)-n +B/r*n(1+r)n 实体性贬值 =( 重置成本 - 预计残值 )* F=P*(1+i)n注意计算收益年限 n=A-(n-1)B( 三 ) 功能性贬值复利现值( 四 ) 纯收益按等比级数变化1. 超额运营成本P=F*(1+i)-n1.递增无限 :P=A/(r-S) 超额运营成本后付年金终值2.递增有限 :

2、P=A/(r-S) *1-(1+S)/(1+r)n 净超额运营成本 = *(1- 所得税税率 )F=A*(1+i)n-1/i3.递减无限 :P=A/(r+S) 资产剩余寿命F =A*(1+i) n-14.递减有限 :P=A/(r+S) *1-(1-S)/(1+r)n 折现 : 功能性贬值 =* 折现系数后付年金现值( 五 ) 已知未来若干年后资产价格2. 超额投资成本P=A*(1+i) -nP=A*1-(1+r)-n /r *P n (1+r) -n功能性贬值 =复原重置成本 - 更新重置成本P=A*1-(1+i)-n /i( 四 ) 经济性贬值先付年金终值成本法经济性贬值率 =1-( 可被利

3、用的生产能力/ 原设计生产能F=A*(1+i)n-1/i *(1+i)评估值 =重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值力 ) X*100%先付年金现值(一) 重置成本经济性贬值额=资产年收益损失额 *(1-所得税税率)*P=A*1-(1+i)-n /i*(1+i)1. 价格指数法1-(1+i)-n /i递延年金现值(m 期后 n 期)重置成本 =资产的历史成本 * 价格指数P=A*1-(1+i)-n /i*(1+i)-m重置成本 =资产的历史成本 *(1- 价格变动指数 )森林资源资产评估P=A*1-(1+i)-(m+n) /i -A*(1+i)-m定基价格指数=( 评估基准

4、日价格指数 / 资产构建时点价格成本法永续年金现值指数 )*100%1. 重置成本法 ( 幼龄 )P=A/i环比价格变动指数 =(1+a 1 )(1+a 2)* *(1+a n)*100% 株数调整系数 K1年偿债基金 ( 每年末应存金额 )2. 功能价格类比法株数保存率 (r)= 林地实有保存株数 / 造林设计株数A=F*i/(1+i)n-1重置成本 =参照物重置成本 *( 被评估资产年产量/ 参照物年当 r 85%, K1=1年资本回收额( 每年应还本付息额 )产量 )当 r 85%, K1=rA=P*i/1-(1+i)-n 重置成本 =参照物重置成本 *( 被评估资产年产量/ 参照物年

5、树高调整系数 K2( 一 ) 纯收益不变产量)XK2 =现时幼龄林林分树高 / 参照林分标准平均树高1. 永续 :P=A/r( 二 ) 实体性贬值 En=K * i=1n Ci (1+P) n-i+12. 有限 A*1-(1+r)-n /r1. 观察法K: 林分质量调整系数( 二 ) 纯收益在若干年后保持不变实体性贬值 =重置成本 *(1- 实体性成新率 )C i: 第 i 年生产成本 ( 年初 )1. 无限 :P=n Ri(1+r)-i+A/r*(1+r)-n实体性贬值 =重置成本 * 实体性贬值率2. 费用价值法 ( 改良 )i=12. 有限 :P=i=1m Ri (1+r)-i+A*1-

6、(1+i)-(n-m) /i *(1+i)-m2. 使用年限法Bn =A(1+P) n +i=1n M i (1+P) n-i+1( 三 ) 纯收益按等差级数变化 资产利用率 =( 实际利用时间 / 法定利用时间 )*100%A: 林地购置费1. 递增无限 :P=A/r +B/r2 实际已使用年限 =名义已使用年限 * Mi : 第 i 年林地改良费 ( 年初）'.A: 年平均纯收益 ( 年末 )I p: 投资合理报酬市场法 林地使用权计算各年现金流入1. 市场倒算法 / 剩余价值法 ( 成 , 过熟 ) 无限 :B u=R/P计算各年现金流出En =W-C-F 有限 :B u=R/P

7、 * 1-(1+P)-n 计算投资合理报酬W: 销售总收入R: 林地年平均地租收益资产净值 =( 年初资产净值 +年末资产净值 )/2C: 木材经营成本n: 林地使用权的使用年限投资报酬 =资产净值 *投资报酬率F: 木材生产经营利润4. 林地期望法 ( 同龄 , 永续皆伐 )确定折现率 : 无风险报酬率2. 市场成交价比较法Bu = Au+Da (1+P) u-a +Db(1+P) u-b +计算剩余现金流量现值buiu-i+1 /(1+p)u- V/P3. 剩余利润法E=K*K *G- i=1 C(1+p)-1K: 林分质量调整系数 =被估地利系数 / 参照物地利系数C i : 第 i年营

8、林生产直接费用(整地,栽植, 抚育)P=t=1n (E-E i ) t *(1+i) -t K b: 物价调整系数 =评估基准日售价 / 参照物售价V: 年均营林生产间接费用E: 年净利润 =销售收入 - 总成本费用 - 销售税金及附加- 企G: 参照物市场交易价格( 先将各现金流复利现值, 再计算偿债基金 , 再计算永续年业所得税金现值 )E i : 开发投资利润 =当年资产净值 * 投资利润率收益法4. 收入权益法1. 收益净现值法 ( 经济林 )矿业权评估P=t=1n SI t *(1+i) -t * Kn uii)/(1+P)n-i+11. 折现现金流量法SIt: 年销售收入 =产量

9、* 产率 *销售价格E = i=n (A-CA i : 第 i年的收入 ( 年末 )P=t=1n (CI-CO) t *(1+i) -t K: 采矿权权益系数C i : 第 i 年的成本支出 ( 年末 ) 确定计算年限u: 经营期 计算每年现金流入 CI收益法主要评估参数确定n: 林分年龄 ( 评估时 )销售收入1. 可采储量2. 收获现值法 ( 中龄 , 近熟 )回收固定资产残值 ( 各回收期及最后一期期末 )评估利用的资源储量 =基础储量 +资源量 * 可信度系数 存在间伐回收流动资金 ( 最后一期期末 )( 可信度系数也可叫设计利用率)Bu =K* A u +Da(1+P) u-a +D

10、b(1+P) u-b +/(1+P) u-n回收抵扣设备进项税额( 生产首年及设备更新年)= 设备可采储量 =( 评估利用资源储量- 评估利用资源损失量)* 采- i=nu Ci /(1+p)i-n+1 含税价 /(1+17%)*17%矿回采率 无间伐 计算各年现金流出 CO可采储量 =控制 ( 露天 ) 可采储量 +推断 ( 地下 ) 可采储量Bu =K * A u /(1+P)u-n -Ci *1-(1+P) -(u-n+1)/P无形资产投资 ( 土地使用权费于评估基准日流出)2. 相关年限 ( 矿山服务年限 T)A u: 主伐时纯收入 ( 年末 )流动资金 ( 生产期第一年流出 ) 金属

11、矿种和有指标要求的化工, 建材等矿产D a、 Db: 间伐纯收入 ( 年末 )经营成本 ( 每年年末 )T=Q / A(1- ) (Q= 总的 - 已开采的 )C i : 第 i年营林生产成本 ( 年末 )销售税金及附加 ( 每年年末 )A: 矿山生产能力u: 经营周期企业所得税 =( 销售收入 - 总成本费用 - 销售税金及附加 )*Q: 可采储量3. 年金资本化法 ( 地租收益稳定 , 林木和林地作为整体 )所得税税率 : 矿石贫化率 林木评估2. 折现剩余现金流量法 非金属矿种En =A/PP=n (CI-CO-Ip) t *(1+i)-t T=Q/At=1'.T=Q / A*K

12、K: 储量备用系数石材矿按荒料计 :T=Qsx / Qh(1+Kd)按板材计 :T= Q sx * b / Qb(1+Kd)Qsx : 荒料可采储量Qh: 年生产荒料量Qb: 年生产板材量K d: 吊装运输损失系数 b: 板材率石料矿T=Q*K* / AK: 地质影响系数 : 松散系数3. 产品方案与采选 ( 冶) 技术指标采矿回采率=1- 采矿损失率=采出矿石量*(1- 矿石贫化率)/ ( 评估利用的资源储量 - 设计损失量 ) 4. 销售收入 金属矿产品以原矿 : S q=Qy *Py以精矿 : S q = Qjs *Pjs = Qy * * Pjs = Qy* / * Pjs = Qy*

13、 0 (1- ) / * Pjs以精矿中金属 : Sq= Qjs * * Pjj = Qy* *Pjj = Qy * * Pjj = Qy * 0 (1- ) * Pjj以冶炼金属产品 : S q= Qs *Ps= Qy* y/ y * P s= Qy* 0 (1- ) y/ y* P sQy: 原矿产量P y : 原矿价格Qjs : 精矿产量P js : 精矿价格P jj : 精矿金属价格Qs : 金属产品产量P s: 金属产品价格 : 精矿产率 = Qjs /Qy : 原矿品位 =0 (1- ). 0 : 地质品位 : 精矿品位质维简费 - 利息支出 : 矿石贫化率 =( 地质品位 0 -

14、 采出矿石品位 )/ 地质品位 : 选矿回收率 =产率 * 精矿品位 / 原矿品位 成本法 y : 冶炼回收率适用于预查和普查阶段的探矿权评估y : 金属产品品位1. 勘查成本效用法 ( 预查 )非金属矿产品Pc =Cr*F= n(Ui *Pi)*(1+ ) *F= n(Ui*Pi )+C *Fi=1i=1一般非金属 : Sq=Q*P= Q*PjsC: 重置成本yyjsr煤矿 : S q =不同牌号煤产量 * 不同牌号煤价格U i : 各类方法完成的实物工作量石材 :P i: 各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准荒料 Sq=荒料产量 * 荒料价格 =原矿产量 * 成荒率 * 荒料价格F:

15、效用系数 = f 1*f 2板材 Sq =板材量 * 板材价格 =原矿产量 * 成荒率 * 板材率 * 板材f1: 合理性系数价格f2: 加权平均质量系数5. 投资 : 间接费用的分摊系数 单位生产能力投资估算法C: 间接费用I=I d *A* 1* 22. 地质要素评序法Idc=n(ii: 参照物矿山单位生产能力投资P=P*i=1U *P )*(1+A: 评估对象矿山生产能力 ) *F* mj = n( Ui *Pi )+C *F* mjj=1i=1j=1 1 : 时间差异调整系数 j : 第 j 个地质要素的价值指数 2 : 地域差异调整系数：调整系数 =m jj=1 生产规模指数法确定评

16、估方法I 1 =I 0 (S1/S 0) n* 1* 2计算直接成本I0: 参照矿山固定资产投资额计算重置成本 =直接成本 *(1+ )S 1: 评估对象矿山生产能力确定效用系数 f2 =( 该类工作项目重置成本* 该类工作S 0: 参照矿山生产能力项目效用系数 ) / 工作项目重置成本n: 生产能力指数计算探矿权评估价值=重置成本 * 效用系数 比例估算法探矿权价值 =基础成本 *调整系数I=I 1 /f( 勘查成本效用法 : -, 地质要素评序法 : - )I1: 评估对象矿山某主要工程的投资额f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例市场法6. 成本费用1. 可比销售法总成本费用

17、 =产品成本 +管理费用 +财务费用 +营业费用 =( 制 详查以上探矿权及采矿权造成本 +制造费用 )+ 管理费用 +财务费用 +营业费用n··· ) i / nP= i=1 Pi ( ·· t经营成本 ( 付现成本 )= 总成本费用 - 折旧费 - 摊销费 - 折旧性P i: 参照物成交价'.n:参照物个数V= V: 可采储量调整系数无形资产超额收益的确定 : 生产率调整系数: 矿石品位 ( 质级 ) 调整系数1. 直接估算法 : 价值调整系数t:生产规模调整系数价格增加 (P):R=(P 2-P 1)Q(1-T)V 参照物价值:

18、产品价格调整系数销量增加 (Q):R=(Q 2-Q1)(P-C)(1-T)成本法 (主要): 开采条件调整系数成本降低 (C):R=(C 1-C2)Q(1-T)P=C1+C2 : 区位与设施调整系数前三项都变化 :R=Q 2 (P 2-C2)-Q 1 (P1 -C1)(1-T)C1 =M*W 勘查程度较低探矿权2. 差额法C 1: 开发成本P=niai / nR=净利润 - 净资产总额 * 行业平均净利润率2i=1 P (P··· v·· )C : 维护成本Pa : 勘查投入调整系数3. 分成率法M: 工作量 (人/ 月) : 资源储量调整系数

19、无形资产收益额 =销售收入 ( 利润 )* 销售收入 ( 利润 ) 分成率W:单位工作量成本 ( 月工资 )v:物化探异常调整系数*(1-T) : 地质环境与矿化类型调整系数销售收入分成率 =销售利润分成率 * 销售利润率商誉的评估调整系数 =1-(1- 评估对象的可比因素评判值/ 参照物的可销售利润分成率 =销售收入分成率 / 销售利润率1. 割差法比因素评判值 )* 该可比因素权重评估值 =企业整体资产评估值 - 企业可确指的各单项资产评2. 单位面积探矿权价值评判法成本法估值之和P=S*Pa 1. 自创无形资产重置成本2. 超额收益本金化价格法S: 评估对象勘查区面积核算法商誉的价值 =

20、( 企业预期年收益额- 行业平均收益率 * 该企业P a : 单位面积探矿权价值重置成本 =成本 +期间费用 +合理利润的单项资产评估值之和)/ 适用资本化率3. 资源品级探矿权价值估算法倍加系数法=( 被评估企业单项资产评估值之和*( 被评估企业预期收益P=Q··· c重置成本 =(C+ V)/(1- )(1+L)率 - 行业平均收益率 )/适用资本化率d12Qd: 资源储量C: 物化劳动消耗被评估企业预期收益率=企业预期年收益额 / 企业的单项 : 单位资源品级价值V: 活劳动消耗资产评估值之和 *100% : 资源品级 1 : 创造性劳动倍加系数c: 矿业权

21、价值占资源毛价值的比例 2 : 科研平均风险系数债券评估L: 投资报酬率上市债券评估无形资产评估2. 外购无形资产重置成本评估值 =债券数量 *评估基准日债券的市价 ( 收盘 )收益法重置成本 =账面成本 *(评估时物价指数 / 购置时物价指数 )非上市债券评估nii3. 无形资产贬值率的估算1. 到期一次还本付息评估值= i=1 R *K*(1+r)K: 无形资产分成率贬值率 =已使用年限 /(已使用年限 +剩余使用年限 )*100%P=F*(1+r) -nR i : 第 i 年使用无形资产带来的收益F: 债券到期时的本利和评估值 =i=1n Ri *(1+r) -i计算机软件评估单利 :F

22、=A*(1+m*i)R i : 被评估资产的第 i 年的超额收益市场法复利 :F=A*(1+i)m'.r: 折现率A: 债券面值m: 计息期限i: 债券利息率2. 分次付息 , 到期一次还本P=n Ri *(1+r) -i + A(1+r) -ni=1R i : 第 i 年的预期利息收益i: 评估基准日距收取利息日期限n: 评估基准日距到期日期限股票评估普通股价值评估1. 固定红利P=R/rR: 股票未来收益额r: 折现率股票收益 =每股股利或收益/ 每股面值2. 红利增长型P=R/(r-g)R: 评估基准日后的第一次股利g: 股利增长率g= 再投资比率 * 净资产利润率优先股价值评估

23、1. 不卖,永续P=i= 1 Ri *(1+r)-i 2. 出售 , 有限期P=n Ri *(1+r) -i + F(1+r) -ni=1F: 优先股的预期变现价值企业价值评估收益法一 . 企业永续经营1. 年金法各年收益相等P=A/r各年收益不等P=i=1n Ri *(1+r)-i ÷ 1-(1+r)-i /r ÷ r2. 分段法从 n+1 年起收益相等P=n Ri *(1+r)-i+ (R n/r)(1+r)-n i=1从 n+1 年起收益增加P=i=1n Ri *(1+r)-i+ R n(1+g)/(r-g)(1+r)-n 二 . 企业有限经营P=i=1n Ri *(

24、1+r)-i+ R n (1+r) -n折现率及资本化率投资报酬率 =无风险报酬率 +风险报酬率风险报酬率的估测1. 风险累加法风险报酬率= 行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率 +其他风险报酬率2. 系数法Rr =(Rm-Rf )* R r : 被评估企业风险报酬率R m: 投资报酬率 ( 市场期望报酬率)R f : 无风险报酬率 : 系数 =某公司的风险水平/ 市场组合的风险水平Rq =(Rm-Rf )* * : 企业特定风险调整系数折现率的计算股东全部权益价值1. 净资产或所有者权益价值 =企业整体价值 - 付息债务2. 对应收益额 =净利润或净现金流量 ( 股权自由现金流量净现金流量 =净利润 - 折旧及摊销 - 追加资本性支出3. 折现率 : 权益资金的折现率.R=Rf1 +(R m-Rf2 )* * R f1 : 现行无风险报酬率Rf2 : 历史平均无风险报酬率企业整体价值1. 企业整体价值 =所有者权益 +付息债务 =总资产 - 非付息债务2. 对应收益额：净利润或净现金流量 +扣税后全部利息3. 折现率：权益资金和全部带息负债综合折现R=E/(D+E)*K e + D/(D+E)(1-T)*KdE/(D+E):权益占全部资本权重D/(D+E):债务占全部资本权重K e: 权益资本要求的投资回报率( 权益资本成本 )K d: 债务资本要求的