房产工程项目成本管理的方法

1、房产工程项目成本管理的方法 工程项目造价管理存在的问题 1 项目策划阶段的成本控制 策划是项目开发成败的关键，此阶段主要通过对项目进行可行性分析，找出各种可行的备选方案，分析和评价方案的收益和风险状况，最终做出决策。此环节的成本控制依据项目开发方式的不同而有所区别。 (1)通过拍卖方式获得开发用地，土地拍卖合同中的各项条件及要求须经过充分的调查和研究，保证资料的准确性。如对用地上的地上建筑物、构筑物以及地下管线等进行具体勘察;对合同中已包括的假设由政府承当的水、电、煤气、大市政和公建配套增容费及建设费，调查政府的履约能力，分析预交费用返回可能存在的风险;属于把持性经营企业或事业单位的收费，由于

2、任意性强，收费标准偏高，须充分合计公司实力及与相关单位的关系。 (2)对项目的买断及以合作方式开发，法律风险及道德风险相对较高。项目买断应明确买断的内容、范围、交付验收标准，同时合计手续风险;项目合作开发主要合计合作方式、分成比例、交房时间和标准等。 (3)关于异地开发项目，应充分利用当地的人力资源、信息资源和人际关系资源，了解当地的相关规定与政策，在不违反项目开发原则和法律法规的前提下，争取尽快拿到各项批复，减免各类规费。 2 规划及制定阶段的成本控制 规划及制定阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。项目规划及制定一般分为方案制定、

3、初步扩展制定和施工图制定三个阶段。在实施过程中须层层控制，技术和经济应有效结合。 3 招投标环节的成本控制 招投标环节的成本控制涉及到工程、制定、审算、销售等多个部门的实际运作。这个环节成本控制的要点主要是投标单位的选择、招标文件的编制、评标和定标。 (1)尽量采纳施工图招标，施工图比较完备的状况下，采纳总价包干形式，有利于造价的控制。也可采纳工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。 (2)选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积存开发经验的同时，建立长期合作的战

4、略联盟。 (3)采纳合理低价中标，避免投标单位低于成本价恶意竞争。只有通过对投标单位充分了解和互信的状况下可采用最低价中标，最低价中标后不再压价，因为从长远合计，这种做法不管是对规范管理还是工程造价控制都是不利的。 工程项目成本管理的现状及存在的问题。 1、还没有形成一套完善的权力与责任相结合的成本管理体制。 不管是什么管理活动，只有制定权力和责任相结合的体制，才干使管理取得最好的成效，工程项目成本管理也同样如此。项目经理在工程项目现场施工过程中，拥有绝对的权力，既然拥有绝对的权力，就必须要承当相应的责任，在成本控制方面，项目经理有权力决定该用什么材料，选取哪个厂家的材料等权力，同时项目经理也

5、必须为其所做的这些决定负责。 2、工程项目质量成本的管理和控制经常被忽略。 质量成本指为确保质量而所要付出的必要费用。可以分为四部分：外部成本(包括停工或返工所引起的费用)、内部成本(包括质保期内的修理费用、索赔费用等等)、质量预防费用、质量检验费用。很多建筑企业为了追求利润，牺牲工程质量来降低成本，虽然在当时节省了开支，降低了成本，但质量不达标，势必会使工程在质保期内就出现问题，后续的修理费用可能不是一个小数目，这样就显得当时的那些降低的成本得不偿失了。 3、工程项目工期成本的管理和控制经常被忽略。 工期成本是指为实现工期目标所发生的所有费用。每个工程项目都有其特定的工期要求，按合同工期完成

6、工程项目是建筑企业取得信誉的重要条件。拖延工期一方面会加大人工成本，另一方面，按照合同条款，施工方还要赔偿因不能按时完成工程项目而承当的违约费用。 工程成本控制措施 数量控制在工程施工阶段主要工作是控制材料的实际使用量不要超出预算用量，一般可执行领料核准制度，即要用多少材料，由施工班组(或分包队伍)报领料计划，由预算员核准后转材料人员分发。 采纳先进的施工方法和施工方案，降低工程成本如在成都高新区西部园区顺江小区(一期)工程项目中，在该项目地下室施工期间，针对成都地区多雨，工期紧，地下室外墙防水必须及时施工、以利于基坑回填，及早进入上部结构施工等问题，深入理解制定意图，提出将原制定在外墙上先抹

7、水泥砂浆后做防水的施工工艺改为直接在砼表面做防水，以达到缩短工期为目的的建议，并提出使用新钢模及使用砂轮对接缝处进行打磨来提升砼表面的平整度，达到在砼表面直接做防水的基层要求的技术措施;妥善解决了施工质量和施工进度问题，仅水泥砂浆一项为项目产生直接经济效益3万余元，同时相对缩短了工期7天，为上部结构的施工创造了有利条件，为整个工程的按时交付使用奠定优良的基础。 在施工中，通过降低租赁费来降低项目成本如在成都市南部副中心科技创业中心项目中，在该项目的外墙保温工序施工准备期间，针对操作架采纳脚手架还是吊篮的问题，具体对两者的材料设备使用费、人工费等进行了测算、比对，同时综合合计脚手架搭拆过程中钢管、扣件、螺杆(帽)易丢失、损耗大且不易转移;而吊篮整体性强、易转移、便于管理等因素;再充分合计两者使用的难易程度、施工准备时间、周转时间、对其他垂直运输设备的依赖性及对施工工期影响的其他因素，向技术部门建议操作架采纳吊篮，得到充分的肯定和认同(最终采用由外保温施工队伍自己租赁吊篮，项目部给予施工队伍一定费用补偿的方式)。通过比选方案，单租赁费一项直接为项目部节约近十万元，同时避免了周转材料损耗产生的损失，进一步降低了生产成本，取得了优良的经济效益;同时减轻了项目部的管理压力，降低了