第十三章建设用地管理

1、第十三章建设用地管理第十三章第十三章 建设用地管理建设用地管理第一节第一节 建设用地管理概述建设用地管理概述第二节第二节 国家建设用地法律规定国家建设用地法律规定第三节第三节 农村集体建设用地管理法律制度农村集体建设用地管理法律制度第四节第四节 农用地转用农用地转用第五节第五节 土地征用制度土地征用制度本章包含内容本章包含内容第一节第一节 建设用地管理概述建设用地管理概述一、建设用地的概念一、建设用地的概念 二、建设用地制度的主要内容二、建设用地制度的主要内容 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】恰当了解建设用地的相关规定。恰当了解建设用地的相关规定。【教学重点及难点教

2、学重点及难点】我国现行法律制度对我国建设用地的影响。我国现行法律制度对我国建设用地的影响。【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。依据我国矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。依据我国土地管理法土地管理法的规定，建设用地可以分为国有建设用地和农民集体所有建设用地的规定，建设用地可以分为国有建设用地和农民集体所有建设用地 一、一

3、、建设用地的概念建设用地的概念 1. 1.城镇居民住宅用地和公共设施用地城镇居民住宅用地和公共设施用地城镇居民住宅用地和公共设施用地城镇居民住宅用地和公共设施用地 2.2.工矿区用地工矿区用地 3.交通用地交通用地 4.水利建设用地水利建设用地 5.旅游区用地旅游区用地 6.6.军事用地军事用地 7.其他用地其他用地（一）国家建设用地一般可分为七类（一）国家建设用地一般可分为七类 （二）乡（镇）村集体建设用地是农民集体所有的建设用地（二）乡（镇）村集体建设用地是农民集体所有的建设用地二、建设用地制度的主要内容二、建设用地制度的主要内容 1.1.建设用地规划、计划制度；建设用地规划、计划制度；2

4、 2土地征用制度；土地征用制度；3 3土地出让、划拨、转让制度；土地出让、划拨、转让制度；4 4建设用地查处制度；建设用地查处制度；5 5建设用地的地价及土地税费制度等。建设用地的地价及土地税费制度等。第二节第二节 国家建设用地法律规定国家建设用地法律规定一、国有建设用地的概念一、国有建设用地的概念 二、国有建设用地的取得和使用二、国有建设用地的取得和使用 三、国有建设土地使用权的收回三、国有建设土地使用权的收回 四、闲置土地的处理四、闲置土地的处理 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】正确理解国有建设用地相关规定。正确理解国有建设用地相关规定。【教学重点及难点教学重点

5、及难点】我国现行法律制度对我国国有建设用地的规制。我国现行法律制度对我国国有建设用地的规制。【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 国有建设用地，即国家所有的建设用地，是指国家进行各项经济、文化、国防建国有建设用地，即国家所有的建设用地，是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及国家举力、的公共事业所需要的建设用地（包括城镇集体所有制单位依法进行设以及国家举力、的公共事业所需要的建设用地（包括城镇集体所有制单位依法进行各项事业用地），以及其他单位和个人进行建设项目所需要的建设用地，包括国家所各项事业用地），以及其他单位和个人进行建

6、设项目所需要的建设用地，包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。 一、国有建设用地的概念一、国有建设用地的概念 长期用地，主要指各项建设工程自身所占用的土地，包括企业建设用地、城镇居长期用地，主要指各项建设工程自身所占用的土地，包括企业建设用地、城镇居民点用地、交通道路建设用地、水利工程用地、工矿用地、国防建设用地及其他特殊民点用地、交通道路建设用地、水利工程用地、工矿用地、国防建设用地及其他特殊用地等。用地等。 以建设用地的期限长短不同，可以将国有建设用地分为以建设用地的期限长短不同，可以将国有建设用地分为 长期用地和临时用地。长

7、期用地和临时用地。（一）长期用地（一）长期用地 （二）临时用地（二）临时用地 临时用地，是指国有建设项目依法取得长期用地的范围以外，因堆放材料、临时用地，是指国有建设项目依法取得长期用地的范围以外，因堆放材料、建设临时运输通道和其他临时设施需要另行增加的短期用地，或因架设地上线建设临时运输通道和其他临时设施需要另行增加的短期用地，或因架设地上线路、铺设地下管道、架设其他地下工程、进行地质勘探等所需要临时短期使用路、铺设地下管道、架设其他地下工程、进行地质勘探等所需要临时短期使用的土地。的土地。 二、国有建设用地的取得和使用二、国有建设用地的取得和使用 取得途径主要是依出让有偿方式和划拨取得途径

8、主要是依出让有偿方式和划拨 根据根据土地管理法土地管理法第第5454条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；可以以划拨方式取得的有：使用方式取得；可以以划拨方式取得的有：1 1国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地；2 2城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地；3 3国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；4 4法律、行政法规规定的其他用地法律、行政法规规定的其他用地。（一）概念和特征（一）概念和特征 国有建设土地使用权的收回，是指当出现某种法律事实

9、时，原批准用地国有建设土地使用权的收回，是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有建设土地使用权有建设土地使用权 三、国有建设土地使用权的收回三、国有建设土地使用权的收回 其特征表现为：其特征表现为：1 1行为主体是国家机关行为主体是国家机关 2 2其适用的对象是国有土地使用权其适用的对象是国有土地使用权 3 3其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因 4 4在程序上，要求其必须经过法定的人民政府批准在程序上，要求其必须经过法定

10、的人民政府批准 5 5收回的法律后果是原用地者丧失了国有土地使用权收回的法律后果是原用地者丧失了国有土地使用权（二）收回国有土地使用权的条件（二）收回国有土地使用权的条件（一）闲置土地的范围（一）闲置土地的范围 1 1国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政管理部门建设用地批准书颁发之日起满地有偿使用合同生效或者土地行政管理部门建设用地批准书颁发之日起满1 1年未动工年未动工开发建设的；开发建设的；2 2已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足已动

11、工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/31/3，或者已投，或者已投资额占总投资额不足资额占总投资额不足2525，且未经批准中止开发建设连续满，且未经批准中止开发建设连续满1 1年的；年的； 3.3.法律、行政法规规定的其他情形。法律、行政法规规定的其他情形。 四、闲置土地的处理四、闲置土地的处理 （二）对闲置土地的处理（二）对闲置土地的处理（三）闲置土地的收回（三）闲置土地的收回 以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满同约定的动工开发日期满1年未动工开

12、发的，可以征收相当于土地使用权出让金年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；以下的土地闲置费； 满满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。造成动工开发迟延的除外。在城市规划区范围内：在城市规划区范围内：（四）对收回的国有闲置土地的利用（四）对收回的国有闲置土地的利用第三节第三节 农村集体建设用地管理法律制度农村集体建设用地管理法律制度 本章主要内容：本章主要内

13、容：一、概念一、概念二、农村集体建设用地的使用范围规划的协调二、农村集体建设用地的使用范围规划的协调 三、农村集体建设用地使用的基本要求三、农村集体建设用地使用的基本要求 四、农村建设用地的审批四、农村建设用地的审批 五、农村集体建设用地的收回五、农村集体建设用地的收回 六、农村集体建设用地的补偿安置六、农村集体建设用地的补偿安置 七、集体所有的闲置土地的收回和利用七、集体所有的闲置土地的收回和利用 农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地，是指农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用

14、地转用手续的农用地，建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地，是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。是位于城镇以外，广大农村和集镇范围内的建设占用土地的总和。 一、概念一、概念1 1乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有和方针；乡（镇）村建设所占用的土地为农民集体所有和方针；2.2.用地规模小、数量大、计划性差用地规模小、数量大、计划性差 农村集体建设用地的特点主要有：农村集体建设用地的特点主要有： 二、农村集体建设用地的使用范围二、农村集体建设用地的使用范围 （一）（一） 举办乡镇企业使用本集体的土地举办乡镇企业使用本集体的土地 （二）

15、（二） 村民建造住宅使用本集体的土地村民建造住宅使用本集体的土地 （三）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体的土地（三）乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体的土地（一）审批机关及其权限（一）审批机关及其权限 （二）农村建设用地的审批程序（二）农村建设用地的审批程序 1 1乡（镇）村企业建设用地的审批乡（镇）村企业建设用地的审批 2 2乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的审批乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的审批 3 3乡村村民宅基地的审批乡村村民宅基地的审批 4 4“两户一体两户一体”用地审批用地审批 四、农村建设用地的审批四、农村建设用地的审批 （一）农村集体建设用地的

16、收回的含义及特征（一）农村集体建设用地的收回的含义及特征 土地管理法土地管理法规定，当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原规定，当出现某种法律事实或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回土地使用权，是指可以收回农批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回土地使用权，是指可以收回农村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。五、农村集体建设用地的收回五、农村集体建设用地的收回 由此可以看出，集体建设用地收回具有以下主要特点：由此可以看出，集体建

17、设用地收回具有以下主要特点：1 1它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。2 2其适用对象是乡（镇）村建设单位或者个人的用地。其适用对象是乡（镇）村建设单位或者个人的用地。 3 3其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。4.4.在程序上必须经过法定的人民政府批准。在程序上必须经过法定的人民政府批准。 （二）收回集体土地使用权的条件（二）收回集体土地使用权的条件 ：1 1为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地 2 2不按照批准的用途使用土地的不按照批准

18、的用途使用土地的3 3因撤销、迁移等原因而停止使用土地的因撤销、迁移等原因而停止使用土地的六、农村集体建设用地的补偿安置六、农村集体建设用地的补偿安置 （一）集体所有的闲置土地的收回（一）集体所有的闲置土地的收回 （二）收回的集体所有的闲置土地的利用（二）收回的集体所有的闲置土地的利用 七、集体所有的闲置土地的收回和利用七、集体所有的闲置土地的收回和利用 第四节第四节 农用地转用农用地转用一、概念一、概念二、农用地转用的依据二、农用地转用的依据 三、农用地转用的批准权限三、农用地转用的批准权限 四、农用地的审批程序四、农用地的审批程序五、农用地转用方案和补充耕地方案要求及实施五、农用地转用方案

19、和补充耕地方案要求及实施 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】正确理解农用地转用的相关规定。正确理解农用地转用的相关规定。【教学重点及难点教学重点及难点】农用地转用的法律问题农用地转用的法律问题【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 农用地转用是农用地转为建设用地的简称，是指将耕地、林地、草原等农业生产农用地转用是农用地转为建设用地的简称，是指将耕地、林地、草原等农业生产用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为建造建筑物、用土地，按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后，转变为

20、建造建筑物、构筑物的土地的行为。构筑物的土地的行为。 一、概念一、概念二、农用地转用的依据二、农用地转用的依据 （一）（一）土地利用总体规划土地利用总体规划 土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划，通过土地利用总体规划，划分每土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划，通过土地利用总体规划，划分每一块土地的用途和土地使用的条件，并向社会公告。农用地转为建设用地，必须符合一块土地的用途和土地使用的条件，并向社会公告。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划确定的用途，否则，农用地不得转为建设用地。土地利用总体规划确定的用途，否则，农用地不得转为建设用地。 土地利用年度计划是国家实行建设用地的

21、宏观控制措施，是国家根据国民土地利用年度计划是国家实行建设用地的宏观控制措施，是国家根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。利用的实际状况编制。 （二）土地利用年度计划（二）土地利用年度计划 （三）建设用地供应政策（三）建设用地供应政策 实行建设用地供应政策的作用在于可以有效控制建设用地总量，防止大量占用实行建设用地供应政策的作用在于可以有效控制建设用地总量，防止大量占用农用地，可以优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。农用地，可以优化投资结构，防止重复建设

22、，促进国民经济的协调发展。 三、农用地转用的批准权限三、农用地转用的批准权限 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。国务院批准。” 四、农用地的审批程序四、农用地的审批程序 农用地转用方案和补充耕地方案符合农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的地方行政部门方可报人民政府下列条件的地方行政部门方可报人民政府审批：审批：1 1符合土地利用总体规划；符合土地利用总体规划

23、；2 2确属必须占用农地且符合土地利用年度计确属必须占用农地且符合土地利用年度计 划确定的控制指标；划确定的控制指标；五、农用地转用方案和补充耕地方案的要求及实施五、农用地转用方案和补充耕地方案的要求及实施 3占用耕地，补充耕地方案符合土地整理占用耕地，补充耕地方案符合土地整理 开发专项规划且面积质量符合规定要求；开发专项规划且面积质量符合规定要求； 4. 单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。第五节第五节 土地征用制度土地征用制度一、土地征用的概念、特征和条件一、土地征用的概念、特征和条件 二、征用土地的审批实施二、征用土地的审批实施 三、征

24、用土地补偿的范围和原则三、征用土地补偿的范围和原则 四、征用土地的补偿标准四、征用土地的补偿标准五、其他规定五、其他规定 六、农业剩余劳动力的安置六、农业剩余劳动力的安置 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】正确理解土地征用的相关规定。正确理解土地征用的相关规定。【教学重点及难点教学重点及难点】土地征用的法律标准问题土地征用的法律标准问题【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 （一）概念（一）概念 征用，是指国家为了公共目的而强制地、并且通常是有偿地取得其他主体的所有征用，是指国家为了公共目的而强制地、并且通常是有偿地取得其他主体的所有权或者其他财产的一种行为。因公共事业的需要而有偿或者无偿地征用财产，在当今权或者其他财产的一种行为。因公共事业的需要而有偿或者无偿地征用财产，在当今世界所有的法系都是存在的。在各种财产中，土地是最多，也是最普遍地被征用的对世界所有的法系都是存在的。在各种财产中，土地是最多，也是最普遍地被征用的对象，这主要是因为土地所具有的有限性和不可