常州武进中心区项目市场研究报告

1、常州武进中心区项目市场研究报告房地产信息网 3>.fangdi.me 海量房地产营销策划资料下载！房地产信息网交流群：143648519常州武进中心区项目市场研究报告深圳市00房地产顾问谨呈二零零六年三月报 告 目 录9>21常州市社会经济发展状况 21.1常州概况 21.2国内生产总值 31.3三次产业发展比重 41.4固定资产投资 41.5居民收入与消费 61.6工业产业的快速发展 72.常州市城市建设及规划背景 72.1摘录：常州市十一五规划 82.2摘录：常州市20042020总体规划 102.3对项目影响较大的总规背景 122.4项目所处区域规划及公建建设状况 173.常

2、州市房地产市场发展状况 173.1常州市房地产发展整体状况 213.2武进区区域商品住宅市场发展状况 324.项目定位 324.1项目优劣势分析 324.1.1优势（STRENGTH） 344.1.2劣势（WEAKNESS） 344.2项目初步定位 344.2.1物业功能定位 374.2.2客户定位 384.2.3住宅户型定位 404.2.4物业价格定位 414.2.5物业主题定位 424.2.6建筑风格及商业初步设想 435项目财务分析 435.1 项目财务状况分析的假设条件 435.2 项目时间进度计划 445.3项目成本估算 465.4 项目收入估算 475.5 财务状况评价 1常州市社

3、会经济发展状况1.1常州概况常州位处江苏南部，是一座具有2500年历史的文化古城，又是一个充满现代气息的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，户籍人口350多万，外来人口130多万，下辖金坛、溧阳二个县级市和天宁、钟楼、武进、戚墅堰、新北区五个行政区，以及一个国家级高新技术产业开发区。 1.2国内生产总值常州市近几年的经济水平快速发展，尤其是2005年，继2000年以来一直稳步上升的势头继续增长，全市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元，按可比价格计算增长15.1%。常州市国民经济近几年一直保持快速、健康发展势头，经济运行质量正稳步提高。常州所属长三角地区16城市形成了以上海为中心的

4、五个经济实力层次，常州列进GDP超过1000亿元的第四层次，常州在2004年GDP就已经达到了1100多亿元。长三角地区城市，上海、浙江7市和江苏8市分别占长三角地区经济总量的27.0%、29.9%和43.1%，可见江苏在长三角地区GDP所占比例非常大，借助江苏的发展动力以及周边城市的发展势头，常州经济也在持续走高。常州市人均GDP连续5年稳步增长，增幅较大的2004年增长率达到了31.65%，2005年增长速度稍微缓慢，但是增值和2004年差不多，达到5000多元。1.3三次产业发展比重2005年常州市各产业比重为4.3：61.1：34.6 ，从2000年开始，第一、三产业比重有所下降，第二

5、产业比重略有所上升，城市经济发展处于工业发展阶段，第三产业比重下降对房地产发展有一定制约影响。1.4固定资产投资固定资产投资在一定程度上决定了一个城市市政配套建设情况，因此，它将更为直接的决定了房地产的投资环境。对比常州市历年的固定资产投资额增长情况可以看出，自2000年以来，固定资产投资总额逐步回升， 2003年增幅创了一个新高。与经济发展相联系分析，目前房地产投资环境良好。受国家宏观调控政策影响，2005年长三角地区绝大部分城市的投资增速有所回落。16城市全年共完成全社会固定资产投资额16321.0亿元，增长19.7%，增幅比上年回落4.6个百分点。常州市2005年固定资产投资额和增长率分

6、别在长三角城市中居第8位和第4位。常州市30.8%的增幅比长三角平均增幅高出12.1个百分点。但投资额只列第8位，与其他二线城市比较投资额还是偏小。可见，目前常州的固定资产投资力度仍显不够，存在提升空间，但同时也反映由于近期的迅速增长，已使其成为GDP中的主力，这将给常州市房地产市场的快速发展提供了一个相对较高的平台以及较宽裕的空间。1.5居民收入与消费居民的收入及消费能力将直接决定房地产市场的需求承接力。通过以下几方面数据显示，目前常州市收入增长率正不断提高，这将带来居民储蓄存款逐渐增多，消费能力逐渐增强、购买力上升，市民的消费在未来也势必会逐渐转向提高生活水平、居住环境方面，这为房地产的发

7、展带来了不断扩大的市场需求空间消费能力方面，2005年常州市实现社会消费品零售额444.1亿元，增长16.2%，人均消费支出10718元，比上年增长8.5%，保持近几年稳步增长的势头。表明常州的消费能力正大幅度提高。2005年常州在长三角16城市中消费额和消费增长率分别列长三角地区第8和第4位，可见常州市消费水平和长三角其它二线城市还有差距，而增长率却排在前几位，消费水平正向其它二线城市靠拢。物价方面，2005年市场物价温和上扬，全年居民消费价格指数为102.8，价格水平比上年上涨2.8%，但涨幅比上年回落1.5个百分点。在构成居民消费价格总指数的八大类消费品和服务项目中，有两大类价格均有不同

8、程度的下降，但住房价格上升了6.5%，保持了连续几年居住类价格的增长势头。可支配收入方面，2005年常州人均可支配收入达14598元，比上年增长13.4%，继续保持10%以上的增长率，而江苏其它二线城市镇江、南通、扬州的居民收入水平依然与常州市具有一定差距，分别为12394元、12384元和11379元。人均存款方面，居民储蓄继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额为865.4亿元，增长19.5%；人均储蓄存款余额24704元，比上年增加3946元。1.6工业产业的快速发展作为常州市支柱产业的工业，历年都保持快速增长的势头，主导地位更显突出，2005年全市完成现价工业总产值3400亿元，比上年增长

9、23.5%，工业在全市经济中的主体地位增长到了55.0%，对GDP增长的贡献份额也达到了65.3%。 2.常州市城市建设及规划背景2.1摘录：常州市十一五规划城市发展总体思路与发展目标城乡发展与功能建设2.2摘录：常州市20042020总体规划常州市现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区。总面积4375平方公里，其中平原、圩田2410平方公里，水面731平方公里，丘陵1234平方公里。其中市区面积1864平方公里。规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区-市区内集中建设的连绵区。发展目标：现代制造业

10、发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。城镇体系规划：特大城市：常州：长江三角洲地区重要中心城市之一，现代制造业基地，文化旅游名城。中等城市：金坛城区：金坛市政治、经济、文化中心，全国服装制造名城和盐化工城市。溧阳城区：溧阳市政治、经济、文化中心，苏浙皖三省边界中心城市，以湖光山色为品牌的江苏省重点旅游城市。重点中心镇：薛埠镇：茅山风景旅游基地和建材工业基地。南渡镇：溧阳市西部地区农工商综合发展的中心城镇。湟里镇：以机械制造和园艺花木特色农业为基础的农工贸综合发展城镇。漕桥镇：常宜边界交通枢纽城镇

11、和环太湖旅游度假区。卜弋镇：市区西部交通枢纽和综合发展片中心镇。横山桥镇：以铁合金、精细化工、现代物流和旅游观光为主的综合镇。一般镇：集聚发展，每镇域10万人，镇区5万人左右。常州城市性质：长江三角洲地区重要的中心城市之一，现代制造业基地、文化旅游名城。城市规模：2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。市区布局结构形态：市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。主城区空间发展方向：“拓展南北、提升中心”主城区结构形态：主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。“一体”：即中心城区，为城市的

12、本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。“八组团”：中心组团：全市商贸、金融和文化中心。高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城 遗址为特色和城市南部商贸副中心。城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地。新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。新港组团：港口、重化工、环保、能源产

13、业和物流业、水厂、污水厂等大型市政公用设施。武南组团：发展高新技术产业、现代物流业、生活居住和滆湖度假区。用地规划：居住用地：新建新龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武南等居住区，改建完善红梅、茶山、清潭、五星、兰翔、三井、戚墅堰、雕庄、新闸等居住区。工业用地：集聚建设滨江工业区、高新技术产业区、城西工业区、城东工业区、武南工业区。主城外围片中心七个工业集中地。公共设施：形成一个市级、五个区级公共服务中心， “一主二副五次七点”的多中心商业服务体系。建成市、区、街道多层次的文化设施网络，规划建设黄山路、清潭、城南三个市级体育中心，规划一院、二院、三院、中医院、妇幼保健和儿童医院等六

14、所中心医院及若干所骨干医院和社区卫生设施。教育形成高等职教基地，西部文教区、城北文教区和新龙高新研发基地。仓储物流用地：规划城南、城北二个物流园区和横山桥、龙虎塘、凌家塘三个物流中心。对外交通：构筑长三角北翼小时交通圈和长三角南翼二小时交通圈，提升常州交通区位，形成“两纵四横一环”高速公路网，“六纵八横一通道”的一级公路网，“一纵四横”的铁路网，“三纵二横一港”的主航道骨架。城市道路交通：构筑“两纵（龙江路、青洋路）、两横（新机场路、城北干道）”的快速路和39条交通性干道，44条生活性主干道及125条次干道和支路组成道路网，规划多放射的公共交通网和轨道交通网。生态环境规划：建成人与自然和谐的生

15、态城市，全市划分为生态控制区、生态协调区、引导建设区和生态改进区。 规划特点：科学理念：按照“科学发展观”确立常州城市发展目标和功能定位，城市规模与布局结构，将市区规划为“一城（主城）、七片”的空间结构，主城区规划为“一体两翼八组团”的结构。交通规划 “1小时交通圈”和“1530”目标，市区主要节点15分钟驶入高速公路，乡镇30分钟到达中心城区。生态优先：运用生态学方法，划分市区的生态空间，规划建成生态城市，水系达到水清、岸固、畔绿、景美、路通。规划建设形成“三环、四契、九廊、四林、十园”组成的城市绿地系统。以人为本：坚持“以人为本”思路，城市生态、环境保护、景观设计均按“以人为本”要求规划设

16、计。保护历史文化：常州有2500多年悠久历史，注重凸显“古、文、水、秀、活”的城市文化个性，注重保护常州“城中有河，河抱古城，城河相依”的空间格局。依法保护天宁寺舣舟亭、前后北岸和青果巷三个历史文化街区及国家、省、市级文物保护单位。可操作性强：规划目标指标、用地布局结构既有战略性，又有实现可能性。2.3对项目影响较大的总规背景两翼发展及七大组团规划城市道路骨架网络规划全市道路规划：2006年是常州市高速公路建设的关键之年，全年高速公路计划完成投资近25亿元。常州市“三纵四横一环”高速公路骨架中的宁常、扬溧高速今年进入决胜阶段，西绕城高速及其延伸线力争开工。同时沪宁高速公路扩建工程将完成交工验收

17、。全市商业布局2.4项目所处区域规划及公建建设状况区域规划及方向武进区位于常州市南部，处长江三角洲的中心地带，东接上海、苏州、无锡，西连南京、镇江。全区总面积1242 平方公里，总人口93万人；下辖22个乡镇、2个省级开发区（武进高新区、武进农发区）。道路交通规划及建设情况武进区位于市区南翼，地理条件优越，交通便捷，京杭铁路、京杭运河穿城而过。沪宁铁路和沪宁高速公路傍区而过, 经沪宁线可与全国铁路联网直通，区内新长（江苏新沂-浙江长兴）铁路连接陇海、浙赣两大铁路大动脉，沪宁高速、锡宜高速（同江至三亚）、沿江高速（上海至成都）三条高速公路在武进区内穿越, 京杭大运河贯穿武进全区，与上海港、张家港

18、、常州港以高速公路相连。武进成为高速公路三线交会、铁陆水空衔接配套的重要交通枢纽。另外，2006年武进区重点建设和改造的道路主要有：青洋路（长虹东路-武进大道）、剑马线（遥观段）、新232省道、朝阳路南延伸段（横林东桥-新312国道）、龙江路（新312国道-万塔）、县乡公路改造总长12000米、淹城路、夏城路、人民东路（凤凰路-遥观）、东宝路（长虹路-虹西路）、虹西路（淹城路-武宜路）、虹北路（降子路-火炬路）、武南路（夏城路-武宜路）、长安路（星火路-火炬路）、花东路（大通河-聚湖路）、鸣新东路（常武路-青洋路）、永胜路（常武路-武宜路）、聚湖路（武宜路-常武路）、定安东路（常武路-星火路）

19、、定安西路（社桥-武宜路）、金鸡西路（淹城路-北建新村）、西湖路（湖滨大道-武宜路）、高新区园区道路等20多条城区及城镇道路，这将大大改善武进区的交通状况。项目周边其它主要公建建设情况中国·武进曲棍球基地中国·武进曲棍球基地位于常州市大学城北面，离本项目只有几分钟车程。自从中国武进曲棍球基地建成以来，承办了“女曲四国挑战赛”、“全国女曲冠军杯赛”等高规格比赛。 常州市大学城常州大学城是全国第一个以高等职业教育为显著特色的大学城，是江苏省政府重点项目，大学城位于武进文教区，远景规划2万亩，学生规模10万人。常州大学城的建设者坚持高起点规划，高质量建设，高标准管理，把常州大学城

20、建设成为面向现代化、面向世界、面向未来的文化之城、生态之城、数字之城和旅游之城。武进博物馆武进博物馆与本项目隔街相望，是理想的文化熏陶场所。淹城森林公园常州淹城遗址位于常州武进区，淹城被里外三道河流围环，从里向外，子城、子城河、内城、内城河、外城、外城河，三城三河相套，这种建筑形态，在我国的古城遗址中是绝无仅有的。常州已将这一国内外罕见的古老地面城池作为重点旅游景区，按照世界文化遗产保护的要求进行规划设计，将耗资6.6亿元，建成包括1000亩遗址保护区、3000亩森林公园、250亩入口区的淹城遗址公园。2006年“十一”，包括购物步行街、仿春秋建筑街的新入口东广场将建成开放，2007年底，整个

21、淹城公园将初具雏形。南田公园南田公园地处武进城区核心区，武进电视塔坐落其间，与正在建设的春秋淹城遗址东西相望，并构成为武进城区“两大核心绿腑”。项目总占地51.3公顷，总投资2亿元。项目由“一轴五区”构架而成：一轴即南北向景观主轴；五区为历史文化区，商业休闲区，餐饮服务区，综合活动区，绿化健身区。公园将于2006年12月建成，建成后将成为武进城区第一座融休闲、娱乐、商业、文化、科技于一体的综合性开放式公园。 3.常州市房地产市场发展状况3.1常州市房地产发展整体状况固定资产投资方面通过2003-2005三年的数据对比可以发现，构成固定资产投资的基础建设、更新改造和房地产投资三个方面均有不同程度

22、的上升，其中基础建设投资的绝对值与增长速度均较高。其它项里主要是包含了更新改造投资，因此绝对值较大，增长速度也较快。2004房地产开发投资有了很大的增幅，增长85%，2005年增幅减缓，全年投资114.3亿元，比上年增长16.7%。基本建设投资和房地产开发投资占全部固定资产投资的比重超过58.38%。商品房总体供需状况常州房地产市场近几年发展势头非常迅猛，各项指标增幅较大，05年商品住宅销售量增幅高达31%，但竣工面积及空置面积增幅更高达112%和4.1倍。可见，未来市场除表现活跃之外，也将面临较大竞争。目前在售楼盘供应状况目前常州市在售商品住宅项目70多个，区域分布比较均匀，其中以钟楼区居多

23、，相对于钟楼区离市中心稍远的武进区和新北所占比例则较小，但差距不大。武进区大部分项目是在建或下半年准备动工的项目，随着武进中心区配套设施的逐步完善，武进将逐渐推出更多新盘。目前在售楼盘中，均价在3000-5000元/的占绝大比例，达到64%。据常州市06年2月份统计，当前商品住宅平均成交单价已达到4095元/平米，其中各区成交价天宁区最高，武进区最低，武进与市内其它区域单价差距高达1000元左右。武进区内商品住宅还存在很大提升空间。序号物业名称物业片区物业类别总建面()物业单价1奥新华廷钟楼普通住宅180004000元/平方米2水岸人家钟楼普通住宅530003998元/平方米3怡和花园钟楼普通

24、住宅440003600元/平方米4莱蒙都会钟楼商住楼58000040000元/平方米（商）5荣亨逸都钟楼普通住宅2000004100元/平方米6金色新城熙园钟楼普通住宅5000005300元/平方米7中意宝第钟楼普通住宅2641274800元/平方米8陈渡新苑钟楼普通住宅2812002200元/平方米9江南佳园钟楼普通住宅1000004388元/平方米10清潭鑫苑钟楼普通住宅342953880元/平方米11金百国际钟楼普通住宅2200004500元/平方米12都市桃源壹公馆钟楼普通住宅3800004200元/平方米13天禧星园钟楼普通住宅473545300元/平方米14星河名居钟楼普通住宅42

25、7875100元/平方米15锦江丽都钟楼普通住宅1100004000元/平方米16蓝天花园钟楼普通住宅1500007000元/平方米17河阳花苑钟楼普通住宅419214180元/平方米18秋水云庐钟楼别墅367706800元/平方米19鹏欣丽都钟楼普通住宅1500005800元/平方米20绿园爱舍钟楼普通住宅700003000元/平方米21香江华廷钟楼普通住宅380004800元/平方米22银河湾二期钟楼普通住宅1100004000元/平方米23金色新城钟楼普通住宅5000005350元/平方米24锦阳花苑钟楼普通住宅1908953200元/平方米25金色新城朗园钟楼普通住宅500000530

26、0元/平方米26荷花池公寓钟楼普通住宅600008998元/平方米27怡景名园新北普通住宅1160003000元/平方米28香槟广场新北商住楼1000003100元/平方米29新城府翰苑新北普通住宅3000004300元/平方米30侨光苑新北公寓560004100元/平方米31太阳城新北普通住宅1415864280元/平方米32天安新城市花园新北普通住宅312024800元/平方米33怀德名园新北普通住宅2748864100元/平方米34滨江明珠城新北普通住宅10000003300元/平方米35奥林匹克花园新北花园洋房29259.63200元/平方米36北城后街新北写字楼4100002880元

27、/平方米37香树湾别墅新北别墅29000270万/套38星海花苑新北普通住宅750004000元/平方米39蓝色港湾新北普通住宅330003800元/平方米40府琛商务广场新北商住楼1200093600元/平方米41嘉顺花园新北普通住宅1276863700元/平方米42金城大厦新北商住楼460254200元/平方米43富都商务公寓新北商住楼400004500元/平方米44水木年华新北普通住宅1900003980元/平方米45长兴好日子新北普通住宅1100004580元/平方米46金桂公寓新北普通住宅12678.773800元/平方米47新城南都武进普通住宅8686004100元/平方米48南甸

28、苑武进普通住宅2000003900元/平方米49丰乐尚都武进普通住宅406373300元/平方米50嘉苑别墅武进别墅150003000元/平方米51阳光山城武进普通住宅54000.262228元/平方米52新城湖畔春秋武进别墅230000250万元/套53翰林雅居武进普通住宅300003100元/平方米54中天名园武进普通住宅2300003800元/平方米55九洲长青苑武进别墅64600150万元/套56四季新城北苑武进普通住宅900002800元/平方米57华都馨苑武进普通住宅950003550元/平方米58天安别墅武进别墅1420008000元/平方米59金都名苑武进普通住宅1200003

29、900元/平方米60锦湖公寓随园武进高尚住宅2000003500元/平方米61阳湖名城武进普通住宅3500003600元/平方米62国泰新都天宁普通住宅700005280元/平方米63东坡雅居天宁普通住宅801405400元/平方米64凯旋城天宁普通住宅2800004188元/平方米65嘉盛苑天宁普通住宅310003880元/平方米66金新青山湾天宁普通住宅874204880元/平方米67聚缘雅居天宁普通住宅1500004800元/平方米68清凉茗园天宁普通住宅300004368元/平方米69红梅假日花苑二期天宁普通住宅950004880元/平方米70香梅花园天宁普通住宅1500005280元

30、/平方米71盛世名门天宁普通住宅2000004400元/平方米72聚博花园天宁普通住宅150004600元/平方米3.2武进区区域商品住宅市场发展状况就常州市区域范围内而言，武进区经济发展优势十分显著，但相比经济，武进的房地产业发展并不活跃，无论从宏观的各项指标来看，还是从微观的市场供应来看，武进相比其它各区略逊。武进区政府驻地位于湖塘镇中部，鉴于湖塘镇在武进区特殊的政治和经济地位以及该区房地产市场发展的特点，我们此次关于武进区的市场分析将主要围绕着武进中心区（即湖塘镇区域）而展开。武进中心区主要是指以原湖塘镇为中心发展起来的新兴城区。新建湖塘镇由原湖塘、马杭、鸣凰三镇于1999年合并而成，2

31、000年新建湖塘镇的马杭、东庄等8个村划归武进市高新技术开发区，原武进市淹管委淹城村划归湖塘镇。2002年，武进撤市建区，成为常州市的“金南翼”。2003年元月新建湖塘镇的南周、大兴等5个行政村区域又划归了武进高新技术产业开发区南区。目前湖塘镇区域总面积约84平方公里，以湖塘镇为依托的武进城区的规划面积为42平方公里，现中心区的建成区面积16平方公里。目前湖塘镇共辖有37个行政村，在2000年全国第五次人口普查时，全镇登记人数共有19.9万人，共53937户家庭，其中家庭户人口164583人，平均每户家庭3人，集体户6668户，共计34321人，平均每户5.15人。另据不完全统计，湖塘镇流动人

32、口约9-10万余人，主要是来此务工、经商及学习。市场供应量方面从04-05年各季度推售量对比来看，04年主要的推售量在第一季度，主要由于新城南都的销售量非常大，达到了24万平方米，因此拉升了整个季度的推售量。05年推售量逐渐上升，受房地产新政影响，8月份前推售量比较小，9月份开始市场逐渐开始回暖，销售逐渐开始放量，到11月达到顶峰，第四季度的总量远超过前三季度的总量。由于受5-8月份将近4个月的新政影响，04年和05年住宅整体推售量基本持平，并在12月份超越了04年。说明武进中心区逐渐进入住宅开发的稳定发展阶段。物业类型方面从04-05年各建筑类型推售量对比来看，04年多层建筑类型供应量比较明

33、显，几乎与小高层供应量平分市场。而05年小高层的供应增长量比较大，从比例的增长看也比较明显，05年小高层比例占到市场供应量的58%，而多层的供应比例缩小为14%。而且从05年新开项目的容积率看看也是如此，各项目容积率普遍比较高，多数在2.0以上，可见武进中心区逐渐从多层时代向小高层及高层时代过渡，基本进入土地利用率提高的小高层开发阶段。销售价格方面从04-05年武进中心区的价格走势看，武进中心区04年4Q价格增长相对较快，整体增长率达到450元/，同时05年1Q价格攀升幅度更为惊人，达到了550元/的超速增长，通过两次价格大幅增长，使得武进中心片区价格逐渐赶上了市区二线板块的价格，由于产品品质

34、并没有较大的提升，因此价格透支相对比较严重，使得05年价格基本保持在该价格水平上下浮动。受新政影响，3Q价格出现微幅下调，在新政过后的4Q价格逐渐稳定在1Q的水平线上。04-05年，整体价格从2835元/上升到3660元/。市场版块方面个盘推售情况武进区在售在建楼盘大多分布在武进中心区，目前包括中心区在内在售在建商品住宅项目共有1216个左右。楼盘名称地址报价楼盘规模中天名园常州市武进区人民东路与降子北路交汇处3800元/占地128575，总建筑面积230000九州长青苑常州市武进东青镇3200元/占地面积75100总建筑面积64600，容积率0.94锦湖公寓随园武进武宜路与金鸡路交叉口350

35、0元/占地面积73427.70，总建筑面积200000华都馨苑常州市东方路陆家桥堍3550元/占地面积42345，总建筑面积95000新城·南都常州市湖塘花园街电视塔南4100元/占地700亩，总建筑面积800000丰乐·尚都常州大学城北大门3300元/占地面积13771，总建筑面积40637创业·翰林雅居常州市武进滆湖路（曲棍球场对面）3100元/占地10000，总建筑面积30000名仕佳园大学城中央商业街（鸣新路）3300元/占地50000，总建筑面积100000阳湖名城常州市武进湖塘政法广场南3600元/占地220000，总建筑面积350000南甸苑常州市武

36、进区广电路与常武路交汇处3900元/总建筑面积200000金都名苑常州市武进区花园街与延政路交汇处3900元/总建筑面积120000新城湖畔春秋常州市武进滆湖风景区7000元/占地面积230000天安别墅常州市武进滆湖风景区8000元/总建筑面积142000在售、待售楼盘规模分布总建筑面积在20万平方米以上的占了44%，10万平方米以下的只有23%，可见该片区以10万平方米以上中大项目居多，且10万平米以上的项目由在售和待售项目各占一半，这些待售项目将在今年年中左右推出销售，入伙时间预计到2007年下半年，因此，今年下半年武进区推售量将会较多，竞争激烈。在售、待售楼盘均价分布各楼盘销售均价在3

37、500元/以下的占多数，但待开发的项目多在3500元/以上，片区房价正在逐渐走高；4500元/以上的项目主要以滆湖风景区别墅为主。商服物业市场状况武进区商服物业供应较少，主要集中在相对成熟的乐购、大学城南及淹城三处。但随着武进区政府周边几个大型商业项目逐步建设，以及大学城的扩张，公建配套的逐步完善，居住人口的逐渐增多，相信该片区商业将会迅速旺盛起来。（本项目还处在规划的副市级商业中心地段）项目名称地址项目状况中央商业街武进区鸣新东路机电大学大门对面规划总建筑面积16万平方米，2004年初开始销售，目前一部分商铺已经营业，临街商铺仅剩下几间，二层大面积剩下较多，临街商铺均价10000元/平方米。

38、商铺租金大概40元/平方·月阳光商业街武进区鸣新东路机电大学大门西侧占地2.7万平方米，项目售价11000元/平方米，目前正在建设阶段淹城商业街武进延政路与武宜路交汇处占地4350亩南田购物公园武进电视电视塔旁 占地面积93亩，建筑面积10万平方米国投地块武进区政府对面总用地面积约850亩,总投资约3亿美元附：个盘调查情况汇总新城·南都楼盘资料：总占地面积700亩，总建筑面积80万左右，目前销售的是第二期，第一期已经交付给业主，第二期需到2007年7月份交付。目前销售的户型以120以上大户型为主，外加部分别墅。销售情况：该楼盘可以说是该片区的最昂贵物业，均价4100元/平方

39、米，住宅销售状况良好。小区内部的商业街有几十间商铺，均价11000元/平方米。楼盘特色：以园林和周边配套主打卖点，二期延续一期现代、时尚的建筑风格，以流畅的直线结构，与大幅面玻璃、外挑阳台一起构筑出强烈的现代感。开阔楼间距，造就开扬、大尺度的视野空间。社区配套：在建的4300亩淹城公园、4个市政绿化带、1000亩南田购物公园；大型国际医院（规划中）、武进中医院；大学城、湖塘实验幼儿园、湖塘桥实验学校、湖塘桥中心小学、武进高中等；南都商业街、花园路商业街、乐购购物中心。总结：新城·南都紧临武进区政府北面，生活配套齐全，楼盘质量和档次非常高，附近正在建设的南田公园和淹城公园更是使小区的吸

40、引力大大加强；另一方面新城房产开发的项目在常州一直都很受当地人追捧。丰乐·尚都楼盘资料：项目占地13771，总建筑面积40637，其中住宅部分面积为31543，商业部分面积为8630，占地128575，容积率为2.95。项目分成两个独立的地块，中间被翰林雅居分离，东西两侧各两栋住宅，共4栋11-18层的高层住宅楼。楼盘特色：简约现代的建筑风格，几何穿插的立面造型，虚实结合的设计手法，建筑和景观完美地融合在一起。周边配套：社区配套缺乏，小区规模小，无法设置小区活动场所。但与周边在建5600亩常州大学城仅一墙之隔，将共享校园内生活配套。销售情况：项目于2005年11月开盘销售，住宅均价3

41、300元/平方，商业5000元/平方，目前销售状况一般，预计在35%左右。总结：丰乐·尚都借助得天独厚的紧挨大学城以作生活配套，大学城庞大的消费群将是楼盘商业的卖点；另一方面由于项目位置、规模及地块分布原因，目前并未被看好。创业·翰林雅居 楼盘资料：翰林雅居位于丰乐·尚都中间，楼盘也是紧挨常州大学城北面，背面与武常曲棍球场隔路相望，项目占地10000，总建筑面积为30000，容积率为3，有12、17、18层共三栋住宅，一栋商业及小户型办公公寓。销售情况：单身公寓均价3500元/平方米（包括装修），住宅价格2900元/平方米起，临街商铺均价7500元/平方米，销售状

42、况一般，与丰乐·尚都成了直接的竞争楼盘。周边配套：与丰乐·尚都相似，小区内部配套欠缺。总结：与丰乐·尚都相比无优劣势，均凭借周大学城的辐射作招牌。中天名园楼盘资料：项目位于湖塘人民东路北侧降子路东侧，占地128575，总建筑面积23万平方米，容积率为1.8，由高层、小高层、叠加别墅等不同建筑形态由东向西依次排列。项目分期开发，首期分三批推售，推售面积71333。楼盘特色：中央叠拼别墅规划，使小区空间更加开阔而富于品质，建筑视线灵动飘逸，真正强调资源共享的复合型大社区；以三条弯道景观水景广场和四个小的水岸节点，八个宅间景观节点，最动人的景观就在家门口，回家的路就是一

43、种享受。周边配套：中天名园地处常州市与武进区交界之地，扼守市区通往金南翼的咽喉，但目前该区域城市商业配套相对匮乏，特别是便利性的生活配套严重不足；地块方圆800米内多为工业区及居民区，生态景观资源匮乏；另一方面公共设施建设相对滞后。销售情况：高层住宅以3800元/平方米的均价销售，采用优惠5000元的方式，一期整体销售量已达80%。总结：楼盘的高档规划，规模大以及小区内建筑及配套建设，再借助与市区的“近距离接触”优势，另一方面，该楼盘周边相关配套匮乏以及受周边工业区环境影响，该楼盘主要卖点是小区品质好。名仕佳园楼盘资料：项目占地5万，总建筑面积10万左右，户型从20平方米的单身公寓至140平方

44、米的三房，项目位于大学城南面。销售情况：项目目前尚未开始销售，估计今年5月开盘，2007年年底交楼，对外公布均价在3300元/平方米左右。周边配套：项目处于常州大学城南面，中央商业街的中部，商业的完善以及紧邻大学城，共享大学城里的配套举手之劳，配套无可挑剔。总结：借助大学城的辐射以及周边商业街带动。华都馨苑楼盘资料：本项目位于湖塘东方路陆家桥堍，总占地面积42345，总建筑面积9.5万，分两期开发，首期在2004年11月推出，二期于2005年11月公开销售，两期共516套。楼盘特色：项目地块基本呈梯形状，北面窄，南面宽，在规划布局上采用并列式布局，为减少北面办公楼高度对住宅的采光影响，穿插了2

45、栋多层住宅。销售状况：均价3550元/平方米，一期价格较二期要低，目前剩下不多。总结：项目最大劣势是在周边环境，其价格较其它项目低。阳湖名城楼盘资料：项目位于湖塘中心区，占地面积202740，总建筑近35万平方米，容积率1.7，共2200多户，规划建造双拼别墅、花园洋房、小高层、高层共44栋，户型主要以三房为主，占67%。楼盘特色：阳湖名城规模大，容积率小，项目规划为高尚社区，社区内配套齐全，整体性强，整体空间布局立足于人性化设计，户户坐北朝南、开阔间距、开阔视野。周边配套：与在建大型购物公园南田公园、大型购物超市乐购相望，周围有星辰实验学校、前黄高级中学分校、湖塘实验中学、武进高级中学等学校

46、。销售情况：目前项目销售情况一般，销售量50%左右，第一期开发的要到今年年底才能交付，普通住宅均价3600元/平方米。总结：项目处于常武路边缘，借助周边新规划的市政配套及该片区的成熟，项目未来的价值将会提升。金都名苑楼盘资料：该项目位于武进区花园街与延政路交汇处，占地面积5万平方米左右，总建筑面积达12万平方米，其中包括1万平方米的商业，该项目尚未动工，接待人员透露户型最近能制定，规划户型面积88-120平方米，高达26层的高层住宅，预计将于今年下半年推出，对外公布均价3900元/平方米左右。离武进区政府距离较近，周边配套齐全。南甸苑楼盘资料：该项目位于武进区广电路与常武路交汇处，总建筑面积2

47、0万，规划由十六栋18-33层的高层住宅组成，户型面积在90-138平方米之间，均价3900元/平方米左右，将于今年5月份推出。该项目离武进区政府不远，借助周边配套快速完善届时将受追捧。九州长青苑楼盘资料：该项目占地75100平方米，总建筑面积6.46万平方米，容积率0.94，由独立别墅、连排别墅、多层公寓呈点式错落分布。别墅由2880元/平方米起，公寓均价1950元/平方米。该项目于2005年5月开盘，今年6月入伙，目前剩下少数几套别墅。该项目位于武进区东青镇，离市区有20分钟车程，位置较偏以及周边生活配套不全是该项目的弊端，随着乡镇道路的改观以及配套的完善该项目的价值与日俱增。新城湖畔春秋

48、楼盘资料：该项目位于武进滆湖风景区附近，占地230000平方米。楼盘特色：5.8平方公里低密度高档居住区,演绎高贵都市生活新境界,引领别墅生活新天地；0.35的低容积率,更宽、更广的天和地，常州罕见之作，滆湖板块大型纯别墅，常州极致之品；苏州园林的纤秀、水乡周庄的灵动，采用现代建筑风格，独有的内庭院设计，对景、回廊、照壁、每一处小品、丰富了庭院的景致；?B style='color:white;background-color:#990099'>2简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境景观设计CICADA联袂担纲。 总结：项目于2005年1月开始销售，今年6月部分入住，300平方米的200万左右，属于高档别墅物业，目前销售状况一般，该项目借助风景区的作用将被高端客户所钟爱。天安别墅楼盘资料：常州天安别墅位于滆湖北岸，总建筑面积约为142,000平方米。天安别墅一期2004年动工且预售，占地710亩。楼盘特色：开发公司特邀请澳大利亚排名前3位的著名规划设计公司进行总体规划设计，旨在充分发挥该地块的地理优势，将江南名居与世界别墅的精华相融合，使未来的建筑既充满东方文化的神韵，又充满西方建筑的精髓。天安别墅的总体规划将建筑