金桂大厦物业管理方案终

1、金桂大厦物业管理方案一、金桂大厦物业管理服务模式定位导入浙江宾馆四星级饭店一一管家式服务。以客户的要求和意愿为根本主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式的 高标准，高质量的服务。禀承“真诚、善意、精致、完美”的企业精神与企业文化为客户服务的 理念。二、金桂大厦的硬件配套金桂大厦为绿城首座酒店式精装修写字楼，建筑主体采用哥德式深沉恢宏， 典雅高贵，散发出浓郁的人文气质。外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金 玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同时采用外墙外保温。金桂大厦地下2层159个车库位，地上1-2层为大堂及专业商场、西餐厅、 银行，3-18层为小户型酒店式精装修写字楼。1楼大堂配有

2、便利的商务设施与休 闲吧可为业主提供休息、会客的舒适场所。户内采用热交换新风糸统，所有房间 均按星级酒店标准进行精装修，有效地提升户内空间的品位。三、金桂大厦酒店式服务内容与服务标准序号服务内容服务性质服务说明-一一大堂、前厅服务124小时接待咨洵服务免费服务24小时访客登记接待、留言、代交物品等 服务2大堂休闲服务免费服务提供10小时出售茶水、咖啡服务3提供大堂阅览服务免费服务提供市区交通图、全国旅游交通图、本市 和全国旅游景点介绍，各种交通工具时刻 表，部分报纸及刊物阅览；4热线电话服务免费服务24小时接受住户的投诉、报修、电话叫醒 及叫出租车等服务，有公用电话，并配备 市内电话簿5收发保

3、管服务免费服务收发邮信件、为住户提供暂存物品服务6门卫应侍服务免费服务18小时迎送客人，有专用行李车，能为残 疾人提供特殊服务二安保服务124小时监控物业管理服务大堂值班台设监控辅机，随时监视出入 口、电梯轿厢及公共区域的人员情况224小时门岗物业管理服务在大厦门口设警卫管理人员进出324小时巡逻及检杳物业管理服务大厦内24小时有内保巡罗和检查424小时提供求助免费服务住户有难或遇险，保安可及时提供援助5行李搬运服务免费服务住户如有需要，保安可提供行李搬运服务三清洁服务1日常保洁服务物业管理服务保持大厦内的公共区域干净和整洁2灭虫及消毒服务物业管理服务定期做好灭虫和消毒工作3生活垃圾收集及清运

4、物业管理服务定时收集生活垃圾，并做到垃圾日产日清4外窗玻璃和外墙清洁物业管理服务每年二次外窗玻璃清洁，每年一次外墙清 洁5提供住户入住前保洁特约有偿服务接受业主委托，在住户入住前，提供保洁 服务6提供清洁及家政服务特约有偿服务接受住户委托，向住户提供日常进房清洁 及家政服务四维修服务1设施设备维修及保养物业管理服务按规范操作设施设备，并定期检查、维修 及保养224小时报修服务特约有偿服务提供上门维修服务，急修15分钟到场， 小修不过夜3代办家电维修服务免费代办服务代办联系有关专业公司维修五商务服务1商务服务特约有偿服务翻译、发传真、复印、打字、电子邮件收 发2代订报刊及杂志免费代办服务与邮局联

5、系，派员上门订阅3代办速递服务特约有偿服务与快递公司建立长期工作关系4提供会务服务特约有偿服务供业主和使用人举行会议或活动5代订飞机、铁路及 船舶票服务免费代办服务与相关的单位联系，提供送票服务六便民服务1提供衣服干洗、洗衣及 熨烫服务特约有偿服务引进专业洗衣公司，为住户提供方便洗衣 服务2提供代订牛奶服务免费代办服务代住户向牛奶公司订奶3提供送餐服务特约有偿服务:与代住户向附近餐厅定餐4送纯水服务特约有偿服务:与纯水公司联系，为住户送水5代缴水、电、煤气、电 话及手机等费用免费代办服务与银行联系，办理自动转帐6洗车服务特约有偿服务:引进专业洗车单位，提供洗车服务七其它服务1室内绿化摆放服务特

6、约有偿服务与绿化园艺公司联系2做好节日布置物业管理服务烘托节日气氛3社区活动物业管理服务定期开展有益的社区活动4提供儿童看护服务特约有偿服务为有需要的住户临时看管儿童5提供房屋租售代理特约有偿服务与有关房屋中介公司联系，为住户提供房 屋中介服务6提供房屋租务服务特约有偿服务代业主收取房屋租金，管理室内家具、物 品及家用电器7提供健身娱乐活动免费服务与附近健身、健美中心联系，使业主能享 受休闲娱乐的超值服务四、疑难问题分析在金桂大厦的物业管理中， 我们将“运用经验”。 通过多年的物业管理实务 操作和顾问咨询与接管的众多物业类型中积累了一定的经验。 在日常管理中， 则 参照黄龙世纪广场、 中田大厦

7、、 萧山国际商务中心等大厦的成功管理模式， 开展 各项工作。 金桂大厦房产品定位酒店式写字楼兼单身公寓的复合楼宇， 针对复合 型综合酒店式物业管理模式我司在管理中的侧重点与难点作一个简要剖析。1、车辆管理1.1 金桂大厦大门朝北，前庭广场宽 19.54 米，纵深 17.25 米，东侧是广场 地下车库主入口， 西侧是地上临时 7 个停车位， 广场北外侧为桂花城车辆出口主 车道。上班高峰期车辆出入会造成混乱和阻塞， 并会影响桂花城车辆出入。 同样 晚高峰地下车库车辆出口右转进入桂花城车辆出口主车道与停车接送。管理方法： A 合理的标设引导。B 增加车辆引导人员。1.2 金桂大厦地下停车位 159

8、个，地上停车位 7 个，地下停车位以租售为主， 解决访客车辆停车位是车辆管理的难点。解决方法： A 配合开发商预留访客车位区域。B 空置车位开辟访客车位。C 增加车辆引导人员。2、大堂前台服务2.1金桂大厦大堂518川，中间4根立柱，分设北大门、南大门、东西二个 电梯厅。大堂的布置使客户感受酒店式服务的首要窗口， 也是金桂大厦高品质管 理的体现。管理方法：A 聘请酒店专业设计师对大堂的布置格调进行设计及布置。B开辟大堂休闲空间。C设立水牌与大堂副理进行引导。D通过“人防、机防”确保出入安全。2.2 大堂前台礼宾服务内容：管理方法 : A了解入户业主的层次、品位、制定相对应的服务项目。B制定双休

9、日前台服务项目。C服务人员的服务意识的培训， 提高服务人员的服务素质， 贯彻 公司的管理理念。3、绿化环境与保洁服务3.1 绿化布置与绿地养护是体现金桂大厦优雅环境与舒适高雅氛围的重要 组成部分，怎么去实施。解决方法： A 提升物业管理层的生活品位，增加外部参观、学习的频次。B 聘请专业植物租摆和绿化景观公司参予和协助金桂大厦四季 长绿植物及鲜花点缀布置操作。3.2 公共区域的保洁工作是体现金桂大厦高品质的保障， 大堂的保洁与地面 晶面是酒店管理星级评定的重要指标。管理方法: A 聘请高资质酒店保洁公司咨询指导。B 选用中、高档品牌保洁用品。C 制定定位、站位、移动的保洁服务责任承包制度。4、

10、代办租赁与管理依据市场调查情况 ,金桂大厦物管公司有偿代办租赁与管理的服务作为物业 管理公司的一项特色服务 ,提供给业主 ,但管理中存在几个误点与难点。A、 租赁经营营销期限； B、 租赁经营协议的签定 ; C 、 租赁经营活 动中的双方义务 ; D 、租赁经营管理的权力 ; E 、退租的管理与赔偿 ; 解决方法 : A 与业主签定代办租赁协议。B免费为业主提供良好的公众房网进行租赁经营活动。C免费为业主代拟租赁协议。D加强物业人员法律意识和学习运用。E与业主签定租赁活动管理协议。并按协议收取有偿服务费F与住户签定租赁入住管理协议。并按协议进行管理与服务五、金桂大厦管理处机构图六、金桂大厦管理

11、处人员配备杭州金桂大厦物业管理处人员岗位设置表（合计共 54人）序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间物业经理1管理处办公室全面负责管理处日常工作周六及周日，8:30-17:30一一一综管部17人1综管部主管1管理处办公室负责综管部日常工作周六及周日,8:30-17:302前台物业接待3首层大堂客户接待服务，访客登记周六及周日,8:30-17:303服务中心物业接待1管理处办公室客户接待服务，服务登记兼文员.周六及周日,8:30-17:304财务人员1管理处办公室负责管理处财务工作周六及周日,8:30-17:305保洁管理保洁管理员1大厦巡视巡查、大厦保洁管理周六及周日,7:30-2

12、1:30保洁员1首层大堂保洁大堂及公用卫生间周六及周日,7:30-21:30保洁员1管理处与经营用房保洁办公室及公用卫生间消防楼道周六及周日,7:30-21:30保洁员3楼层保洁楼层走廊及电梯厅周六及周日,7:30-21:30保洁员1庭园广场保洁庭园及广场周六及周日,7:30-21:30保洁员2地下车库保洁机动车库及自行车库周六及周日,7:30-21:306绿化管理绿化管理员1大厦巡视巡查、大厦绿化管理周六及周日,7:30-21:30绿化工1绿化养护庭园室内及屋顶花园周六及周日,7:30-21:30安保部24人1安保主管1管理处办公室负责安保部日常工作周六及周日,8:30-17:302安保领班

13、3巡视/机动巡逻，负责当班安保管理做二天,休一天,翻班3车辆管理车辆入口处门岗4车辆入口门岗控制外来车辆进入做一天,休一天,翻班地下车库管理3地下车库地下车库车辆管理做二天,休一天,翻班首层大厅门口1大厅门口商场外围及停车管理做六天,休一天,轮休序号人员名称人数工作岗位主要职责休息日及上班时间4警卫门岗（北）3主入口门岗控制外来人员出入做二天,休一天,翻班门岗（南）3次入口门岗控制外来人员出入做二天,休一天,翻班5消监控中心值班3消防监控中心监视及操作消防监控设备做二天,休一天,翻班6内保西侧外围巡逻1西侧外围西侧外围及地面停车管理做六天,休一天,轮休巡逻/机动2楼层及商场外侧楼层及商场外安全

14、保卫做六天,休一天,轮休二工程部12人1工程主管1管理处办公室负责工程部日常工作周六及周日，8:30-17:302电气工程弱电工1工程部办公室弱电设备维保及报修轮休,8:30-17:30,日班电梯工1工程部办公室电梯设备维保及报修轮休,8:30-17:30,日班强电工2工程部办公室强电设备维保及报修轮休,8:30-17:30,翻班咼配工3高配值班室咼配的操作及维护轮休，24小时，翻班3综合工程空调工1工程部办公室空调设备维保及报修轮休,8:30-17:30,日班管道工2工程部办公室给排水设备维保及报修轮休,8:30-17:30,日班综合维修工1工程部办公室建筑及装饰小修小补轮休,8:30-17

15、:30,日班七、物资装备固定资产序号名称单位数量单价小计管理处1电脑台45000200002打印机台1150015003复印机台115000150004传真机台1300030005文件柜组1080080006柜式空调台1600060007壁挂式空调:台4200080008客服办公桌椅套1200020009客服沙发套130003000工程部1电动升降机台115000150002空压机台1350035003冲击电钻台1180018004电钻台2130026005管道疏通机台135003500综管部1割草机台1500050002绿篱机台1360036003地坪晶面机:台110000100004高压水

16、枪机台1500050005吸水吸尘机台1600060006垃圾车辆120002000安全部1无线对讲机台121700204002烟感探测器台117001700小计146600单位：元-递延资产序号名称单位数量单价小计综管部1办公桌椅套1630018002电话机只720014003饮水机台530015004其他办分用品30005垃圾周转车:辆350015006清洁用具套81008007绿化用具套250010008其他零星用具1000工程部1铝合金双梯台260012002万用表只51507503钳形表只11501504兆欧表只14004005气动工具套16006006电气工具套550025007维

17、修工具套850040008管道工具套1120012009维修零星工具2000安全部1钢盔个208517002消防工具套21503003消防靴双1510015004雨靴双10505005应急灯只1030030006其他保安用品2000小计44600注：以上费用合计191200元，由开发商承担，或由开发商以实物的形式提供。四、物业管理对比1、上海：广发银行大楼公寓和亦园物业为纯高层公寓楼，购买或出租，租金平均为20004000USD月，物业管理费每月2USD月 tf,租17元/月叭每户分设水电表及独立空调系统， 各配套设施利用会员制，费用为每半年 5000元或每年 8000元。酒店式服务内容：代预

18、订机票；往来机场的交通工具；幼儿看护服务；行李服务；商务中心；递送服务；保健咨询；代购鲜花（插花及盆花摆放） ；代办洗衣、熨衣、缝补服务；代叫车服务；代订报刊杂志。2、杭州：西湖花苑物业为多层酒店式公寓，精装修购买，物业管理费 7元/月每户设分 水电表及独立空调系统， 屋顶游泳池业主免费使用， 每周提供一次入室清洁服务， 其它服务内容与杭州其它小区类同。3、杭州：广厦西湖时代广场物业为高层公寓，简装送厨卫是购买。物业管理费4元/月tf，每户设水电表，公共能耗费另行分摊，与华侨饭店管理合并，组建酒店式物业管理队伍， 标准为三星级酒店服务。4、杭州；春江花月、绿园物业为高层公寓，物业管理费1.8-

19、2.5元/月川，每户设水电表，公共能 耗费另行分摊，物业类型单纯 , 按高档物业小区管理。八、物业管理方面的建议1 、前期介入A 与物业咨询公司签定前期合同 , 参与介入金桂大厦建筑 , 装修工作 , 共同将 金桂大厦今后物业管理服务的设置从细节上更齐全、完善 , 更方便业主活动。B 参加开发商举行的各项项目评审与研讨会 , 定期向开发商提供建议。2、商场营销金桂大厦 1-2 层商场定位尽量考虑与金桂大厦形象配套开展营销活动尽量不 要小区域分割商铺出售影响大厦内的整体设计布局格调。3、广告宣传管理宣传广告 （ 包括灯光广告、广告牌、张贴、悬挂品等 ），应由开发商与物业管 理公司委托专业广告设计

20、人员按大厦的整体布局设计。业主需求，其式样、颜色 等须经过共同审核，以做到管理有序，不会破坏大厦内的整体设计布局格调。4、橱窗、广告牌、霓虹灯的管理 大厦的临街橱窗、广告牌、霓虹灯最能代表大厦的品位，体现其档次及管理水平，保持其洁净度，灯光明亮，开关及时，是给予消费者的首要印象。5、会所会所配套尽可能考虑静态娱乐项目，影响公寓住户的休息与生活。6、停车设施停车设施包括自行车的存放和机动车的停泊， 由于商场的经营活动为依靠四 方八面的人群支持， 而前往商场所采取的交通工具， 必须加以照顾， 否则顾客将 会因存放车辆的地方、费用等问题而转往别处。7、上落货区上落货区对一座商场的营运有着重要的地位，

21、 商场每日的上落货量为依据商 场的面积大小， 店铺的档次和季节时间而增加或减少， 如果上落货区设计的位置 不足或车辆进出不方便将影响店铺的经营，和引致管理工作上的困难。九、费用测算结合物业管理的服务内容，通过测算结果：物业管理费为7.2元/卅月（未 含公共能耗费），公共能耗费为1.4元/卅月，合计8.6元/卅月（不含住户 室内空调费）。 第一年费用测算（一） 收入： 2054217元/年1、物管费收入： 1838272元/年（建筑面积24212卅，入住率按75%+，物业管理费标准7.2元/月卅，未包含电梯、加压供水等能耗费，收缴率按95%计）24212 m2X 7.2 元/ m2X 12 月

22、X 75%< 95%=149049元/ 年24212 m2X 7.2 元/ m2X 12 月 X 25%X 95%X 70%=347781元/ 年2、地下车位： 135945元/年（地下车位共159个，使用率按75%+，公共维护费标准100元/月个， 收缴率按 95%计）159 个 X 100 元/ 个 X 12 月 X 75%X 95%=135945元/ 年3、有偿服务收入： 20000元/年4、其他经营收入： 60000元/年（二） 支出费用： 2053988元/ 年1、工资： 998400 元/ 年（人员核定 53 人，工资中已包含年终奖金等费用）经理 1 人6000元/人综管部主

23、管 1 人 3000元/人客服人员 6 人1500元/人财务人员 1 人1600元/人保洁员 8 人800元/人安保主管 1 人2500元/人领班 3 人1500元/人安保员 17人1200元/人消监控 3 人1300元/人工程主管 1 人3000元/人工程人员 11 人1500元/人2、福利费、教育经费、工会经费：月X 1人X 13月=78000元/年月X 1人X 13月=39000元/年月X 6人X 13月=117000元/年月X 1人X 13月=20800元/年月X 8人X 13月=83200元/年月X 1人X 13月=32500元/年月X 3人X 13月=58500元/年月X 17人X

24、 13月=265200元/年月X 3人X 13月=50700元/年月X 1人X 13月=39000元/年月X 11人X 13月=214500元/年161280元/ 年921600 元 X 17.5%=161280元/ 年3、社会统筹保险费： 286618元/ 年921600 元 X 31.1%=286618元/ 年4、服装费： 32040元/ 年管理人员、保安主管、工程主管、消监控：50元/人月X 14人X 12月=8400元/年工程人员、保洁、绿化：30元/人月X 19人X 12月=6840元/年保安人员：70元/人月X 20人X 12月=16800元/年5、工作餐费： 122400元/ 年

25、管理人员、工程人员、保安主管：150元/人月X 22人X 12月=39600元/年保安人员、消监控：300元/人月X 23人X 12月=82800元/年 6、办公费用： 53000元/ 年 （ 1 ）办公耗费： 12000元/年 （2）通讯费： 23000元/年电话费：250元/台月X 3台X 12月=9000元/年手机费：14000元/年经理 300元/人月X 1人X 12月=3600元/年综管部主管、工程主管、保安主管150元/人月X 3人X 12月=5400元/年其他人员 5000 元/年（3）市内交通费： 18000元/年7、保安费用： 23120元/年（ 1 ）保安、消防耗材： 80

26、00元/年（2）保安管理费：60元/人月X 21人X 12月=15120元/年8、清洁绿化费： 70000元/年（1）清洁用具耗材： 35000元/年（2）垃圾清运费： 17000元/年（3）绿化租摆费： 18000元/年9、 公共设施设备维护费：3000元/年10、社区活动费： 8000元/年11、不可预计费（前 10 项之和的 1%）： 1 7579元/年1757858X 1%=17579元/ 年12、管理费（收入的 5%）： 164337元/年2054217元 X 8%=164337元 / 年13、税金（收入的 5.56%）： 114214元/年2054217元 X 5.56%=1142

27、14元/ 年三）第一年盈利： 229 元/年收入 2054217元支出 114214元=229元 第二年费用测算（二） 收入： 2200835元/年1、物管费收入： 1927701元/年（建筑面积24212卅，入住率按90%+，物业管理费标准7.2元/月叭未包含电梯、加压供水等能耗费，收缴率按 95%计）24212 m2X 7.2 元/ m2X 12 月 X 90%< 95%=1788589元/ 年24212 m2X 7.2 元/ m2X 12 月 X 10%X 95%X 70%=139112元/ 年2、地下车位： 163134元/年（地下车位共159个，使用率按90%+，公共维护费标准

28、100元/月个, 收缴率按 95%计）159 个 X 100 元/ 个 X 12 月 X 90%X 95%=163134元/ 年3、有偿服务收入： 30000元/年4、其他经营收入： 80000元/年（二） 支出费用： 2178010元/年1、工资： 1010100元/年（人员核定 54 人，工资中已包含年终奖金等费用）经理 1 人6000元/人综管部主管 1 人 3000元/人客服人员 6 人1500元/人财务人员 1 人1600元/人保洁员 8 人800元/人绿化工 1 人900元/人安保主管 1 人2500元/人领班 3 人1500元/人安保员 17 人1200元/人消监控 3 人130

29、0元/人工程主管 1 人3000元/人工程人员 11 人1500元/人2、福利费、教育经费、工会经费：月X 1人X 13月=78000元/年月X 1人X 13月=39000元/年月X 6人X 13月=117000元/年月X 1人X 13月=20800元/年月X 8人X 13月=83200元/年月X 1人X 13月=11700元/年月X 1人X 13月=32500元/年月X 3人X 13月=58500元/年月X 17人X 13月=265200元/年月X 3人X 13月=50700元/年月X 1人X 13月=39000元/年月X 11人X 13月=214500元/年 163170元/年932400

30、 元 X 17.5%=163170元/ 年3、社会统筹保险费： 289977元/年932400 元 X 31.1%=289977元/ 年4、服装费： 32400元/年管理人员、保安主管、工程主管、消监控：50元/人月X 14人X 12月=8400元/年工程人员、保洁、绿化：30元/人月X 20人X 12月=7200元/年保安人员：70元/人月X 20人X 12月=16800元/年5、工作餐费： 122400元/年管理人员、工程人员、保安主管：150元/人月X 22人X 12月=39600元/年保安人员、消监控：300元/人月X 23人X 12月=82800元/年6、办公费用： 57800元/年

31、( 1 )办公耗费： 15000元/年(2) 通讯费： 24800元/年电话费：300元/台月X 3台X 12月=10800元/年手机费： 14000元/年经理 300元/人月X 1人X 12月=3600元/年综管部主管、工程主管、保安主管150元/人月X 3人X 12月=5400元/年其他人员 5000 元/年(3) 市内交通费： 18000元/年7、保安费用： 23120元/年(1)保安、消防耗材： 8000元/年(2)保安管理费：60元/人月X 21人X 12月=15120元/年8、清洁绿化费： 78000元/年(2) 清洁、绿化用具耗材： 38000元/年(2) 垃圾清运费： 20000元/年(3) 绿化租摆费： 20000元/年9、公共设施设备维护费： 15000元/年10、电梯费用： 56000元/年年检费： 8000元/年维护费： 48000元/年11 、社区活动费： 13000元