对房地产企业税务筹划的几点思考

1、对房地产企业税务筹划的几点思考摘要：根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城 镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等，房地产企业税务筹划 包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的性、多维性和专业性等特点，房地产企业进行税务 筹戈U必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹戈U必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果【摘 要】近年来商品房的价格飞涨，其中税费在房价中占有不小的份额。在房地产企业整个 营业周期内涉及的税种很多，房地产开发商可以通

2、过合理的税务筹划以节税的办法达到降低房 价、提高利润的目的。【关键词】税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税一、房地产企业的税收现状房地产业是国民经济的支柱产业之一，也是国家财政收入的重要来源。房地产作为一项不动产， 价格昂贵这是显而易见的，其中，大宗房地产交易涉税金额多，税收负担重，也令许多房地产 企业感到了行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期 内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、 土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此对开发商而言，与其在销售广告上 宣传诸如“上风上水”“海景房”等

3、倒不如通过合法合理的方式减轻税负，降低房价更加实惠 和重要，在这其中税务筹划起着举足轻重的作用，而房地产企业涉及的税种多，各种税收政策 及优惠纷繁复杂，也为企业进行税务筹划提供了广阔的空间。二、税务筹划的涵义及其对房地产企业的意义税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活 动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的 性、多维性和专业性等特点。税务筹划对房地产企业具有以下意义：（一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力税务筹划作为

4、房地产企业理财的一个领域，从围绕资金运动展开，促使企业精打细算、节约支 出，同时规范企业的成本核算和财务管理。二）有助于企业财务管理目标的实现，提高综合收益 作为以营利为目标的房地产企业，追求利润是房地产企业财务管理的目标。房地产企业增加利 润的方式有两种：一是提高效益；二是减轻税负。在投资一定的情况下，通过税务筹划来节税， 在无形中就增加了企业的综合收益。三、房地产企业主要税种的筹划（一）营业税的筹划房地产企业涉及的营业税税目有建筑业、服务业、销售不动产和转让无形资产。针对营业税的 计算方法，我们可以从营业额和税率两方面着手考虑。1. 从营业额方面进行税务筹划根据税法规定，营业税的计税依据是

5、营业额，营业额为提供应税劳务、转让无形资产和销售不 动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括收取的补贴、基金、集资费、延期付款 利息、代收款项及其他性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理公司代有关 部门收取水费、电费、燃 （煤 ）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理 业”行为，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这也为房地产开发企业通 过控制价外费用进行营业税筹划提供了可能。房地产开发企业在销售房屋的同时，就可将代收 水电初装费、燃 （煤 ）气费、维修基金等各种配套设施费从销售额中分离，可以通过专门成立物 业公司或是暂缓收取其他费用等方式

6、，将这部分价外费用分离出来，这样其代收款项就不属于 税法规定的“价外费用”，延期收费也不影响其收入，从而达到营业税税务筹划的目的。2. 从税率差异方面进行税务筹划根据税法规定，销售房屋等不动产适用 5% 的税率，而房屋装修、装饰适用 3%的税率，相差 的 2% 的税额对房屋这种大宗商品而言可不是个小数目。企业可以将房屋售价和房屋装修价款 分开核算，并分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在 总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5% 的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业 3% 的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减 少购

7、房者应缴纳的契税，从而实现营业税的税务筹划。二）土地增值税的筹划土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除系数。针对该公式可以考虑从以下方面进行税务筹划。1. 从降低增值额方面进行税务筹划我国土地增值税实行四级超率累进税率，增值额的提高会直接引起税额的大幅度上涨，因此在 扣除项目金额一定的情况下，适当降低售价，则在一定程度上把本应上缴税务的部分返还给了 消费者。在这个过程中开发商的利益没有太大的损失，同时也让消费者得到了实惠。2. 从增加扣除项目金额方面进行税务筹划计算土地增值税时允许扣除的项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产 开发费用、转让房地

8、产允许扣除的税金和加计 20% 扣除。其中在开发费用中进行税务筹划的 空间比较大。房地产企业可以选择适当的利息扣除标准计算开发费用。税法规定利息支出凡能 够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商 业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本之和的 5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出 或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成 本之和的 10% 以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发 房地产项目主要依靠负

9、债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构 证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利 息，这样可以多扣除房地产开发费用，从而达到节税的目的，实现收益最大化。3. 从税收优惠方面进行税务筹划（1）根据我国土地增值税暂行条例规定，房地产开发企业建造普通标准住宅销售，增值 额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额 20%的，应 就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产 开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准 住宅不能适用

10、这一免税规定。根据以上规定，房地产企业可以考虑，在建设高档住宅的同时另 行建造一批普通中低档住宅，控制好楼房的容积率、面积以及价格，恰当的利用好这一税收优 惠政策，在会计核算中应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过调整普通标准住 宅的销售收入或者调整扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20% 以内，以获得免税优惠。（2 ）采用合作建房方式进行税务筹划。根据税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合 作建房，建成后按比例分配的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项 政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅房，可以通过预收购房者资 金的方式，

11、这样在内容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一 般情况下，一幢住房中地价款所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的商品房就较少， 大部分由出资金的购房者分得。这样，在该房地产开发企业出售剩余部分商品房前，各方都不 用缴纳土地增值税，而只有在房地产开发企业转让属于自己的那部分住房时才缴纳土地增值税， 应缴纳的土地增值税额自然降低。（3）采用代建房方式进行税务筹划。代建房顾名思义即开发商代客户进行房地产的开发建设， 完成后向客户收取一定的代建费用的情况。对于开发商而言，虽取得了收入，但没有发生房地 产权属的转移，仅仅是提供了建筑业劳务，并收取的劳务收入，自然不属于土地

12、增值税的征税 范围。代建房不失为一种税务筹划的切入点。（三）企业所得税的筹划企业所得税作为大多数经济组织面对的税种，因其税率高、征收面广而成为经济组织的主要税 负，房地产开发企业也无一例外的要面对这一税种。企业所得税的税务筹划可以通过利用税收 优惠政策进行税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免， 同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开发企业在进行不同区域投资时还有区别于其他 企业税务筹划的空间，即开发商通常需要建立项目公司，此时就会面临建立子公司还是分公司 的选择。根据公司法的规定，子公司是独立法人，而分公司则不是一个独立法人，它们在 税收利益方面存在差异。

13、子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域 其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视 为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。由此，房 地产开发企业可以综合权衡不同地区的税负和经营预期来确定项目公司的形式。四、房地产开发企业税务筹划注意的问题税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业税务人士的统筹开展，并且要做好每个细节的 规划，不当税收筹划带来的税务危机不容小觑。企业不但要承担因此造成的补缴税款、加收滞 纳金或被处以巨额罚款的后果，还有可能面临刑事责任，因此在看到税务筹划优越性的同时也 应看到它的严

14、肃性、专业性和风险性。房地产企业在进行税务筹划时应注意以下几个问题：（一）遵守税法法律、法规。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税 收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投 机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，离不开规范的组织和谨慎的筹划。（三）税务筹划要坚持多维性的原则。筹划的目的是使得企业整体收益最大化，而不仅仅是某 个税种的节税，因此，要从整个企业的利益出发，做好税务筹划。（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。税务筹划是一项综合的财务管理活动， 需要专业水平高的财务人员多方权衡、细心规划，更不是变“节税”为“逃税”。总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式 来偷税、漏税。事实上，税务筹划是综合的统筹各种税种，通过采用多种多样的方法，使其在 不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，对经营活动和财务活动精心安排，满足税法条文 所规定的条件，以达到减轻税负，提