物权法解读百姓五大难题

1、一、关于土地利用权期限的问题物权法出台前，人们常常担忧自己住房70年后土地利用权的归属，而且由于不同地块开发周期的不同，常造成买房人土地利用年限缩短。例如浙江宁波的张先生于2004年在上海浦东某小区购得一套约150平方米的商品房，可是等房产证办出后发觉土地利用权期限已通过了14年，张先生将开发商告上了法庭,请求其补偿相关损失。可是此前由于相关法律法规尚不健全,其损失究竟是不是会产生及如何计算均无明确依据，最终败诉。此刻依据物权法的规定，市民的住宅建设用地利用权期间届满以后，自动续期。上述案例的情形在物权法通过以后迎刃而解。二、关于车库、车位的归属问题此前，关于小区车库、车位的权属问题，并无一个

2、统一明确的规定，这事实上是建筑物区分所有权、专门是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。实践中一般是开发商通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，业主的合法权益容易受到侵害。据杨浦某小区业主反映，小区一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业委会和物业协商，由物业公司治理并收取停车费，所收款项物业公司和小区业主三七分成，但需给业主停车必然的优惠。但后来物业公司并未兑现许诺，还擅自提高了业主停车费。两边纠纷不断，闹得不可开交。依照物权法规定停车场属于业主共有。同时规定，对建设单位聘请的物业效劳机构或其他治理人，业主依法有权改换。据此规定，上述案例中的停车场的所有权应当归业主共有，业主有权

3、自己治理或聘请物业治理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。三、关于相邻关系的问题民法通那么涉及到了通风、采光等具体的相邻关系问题。第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当依照有利生产、方便生活、团结合作、公平合理的精神,正确处置截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，补偿损失。可是由于规定过于笼统，致使实践中侵害权利人通风、采光权的情形不足为奇。专门是个别开发商，为了在有限的土地上尽可能开发出最多的楼盘，乃至不吝违背有关国家工程建设标准，开发楼盘的日照、通风、采光等均不符合相关规定的襄求，对业主及其他不动产权利人的合法权益造成极

4、大侵害。物权法那么明确规定，建造建筑物，不得违背国家有关1:程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违背国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。除明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，还增加了禁止污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款，明确了不动产相邻权人权利蒙受侵害后的请求权基础。但仍需专门提示的是，广大买房人在购买衡宇时必然要事前对所购买衡宇的通风、采光、日照等是不是符合国家有关工程建设标准做到心中有数，及早防范幸免纠纷。四、关于物权行为和债权行为的区分问题所谓物权行为是旨在设立、变更或消灭物权的

5、法律行为：债权行为是旨在设立、变更、消灭债权的法律行为。物权法出台之前，关于物权行为和债权行为的区分原那么，存在较大争议。例如，张某向开发商购买了一套价值约80万元的衡宇，并记录办理了房产证。后张某签定生意合同将该套衡宇转让给吴某，吴某向张某支付了约40万元。过户记录之前，因张某尚拖欠开发商房款，法院裁决解除张某和开发商之间的衡宇生意合同，并撤销了张某的产证。吴某无奈之下只能将张某告上法庭，请求继续履行合同。一审法院以为张某的房地产权证已经被法院撤俏，故其事实上已经不是产权人，无权处分该项房产，张吴的合同为无效合同。后虽二审法院改判合同有效，但从本案反映出的是由于物权法的缺失，致使司法实践中没

6、有坚持物权行为和债权行为的区分原那么而造成适用法律的误差。而依照物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律还有规定或合同还有约定外，自合同成立时生效;未办理物权记录的，不阻碍合同效劳。依本条规定，只要两边当事人合同依法成立，该合同就生效，吴某仍可向张某主张自己的债权，但他仅取得债权请求权，物权并未发生变更。同时，物权记录的转变也不阻碍合同的效劳，至此物权行为和债权行为做出了明确的区分。五、关于不动产善意取得制度明确问题关于善意取得，长期以来人们以为只有动产能够适用善意取得，而不动产那么不能适用。但从客观善意的角度讲，只要买房人信任不动产记录机构的记录信

7、息作出行为，那么不论其是不是明白记录记载事项之外的其他信息，均应以为其是善意。但是司法实践中对此明白得不一，往往致使适用法律显现误差。而物权法规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合以下情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价钱转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当记录的已经记录，不需要记录的已经交付给受让人。依此规定，不动产也能够适用善意取得。这不仅符合不动产物权变更公示公信的原那么，对尔后正确处置涉及房地产等不动产纠纷将会起到庞大的作用。（作者为联业律师事务所律师）名词说明物权指自然人、法人直

8、接支配不动产或动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地和建筑物等土地附着物；动产指不动产之外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用，保护经济秩序，增进社会主义现代化建设，具有重要意义。公示指确认物权设立、变更的依据，如记录。物权公示是为了让他人清楚地明白谁是权利人，以保护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的之外，记载于不动产记录簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。预报记录指当事人约定生意期房或转让其他不动产物权时.，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人以后取得物权而作的记录。如在商品房预售中，购房者能够就尚未建成的住房进行预报记录，以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押。建筑物区分所有权随着住宅商品化，建筑物向多层、高层进展，一栋高楼一样为众多住户所有，这种现象确实是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部份等享有的所有权，对电梯、过道等共有部份享有的共有和一起治理的权利。