房地产集团成本核算关键点学习

1、成本核算指导关键点一、 成本核算对象的确定1.成本核算对象的确定原则1.1 可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产品可以对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。1.2 定价差异原则：是区分不同成本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。1.3 产品明显差异原则：指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。1.4 功能区分原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。1.5 便于成本费用的归集：指确定成本对象时还要考虑成本费用归集是否

2、方便的因素。1.6 适应成本监控的要求。2、成本核算对象的确定方法各公司可根据以上成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本核算对象。2.1 一期开发完毕的项目，按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。2.2 成片分期（区）开发的项目，应分期分别核算。在此基础上，若同一期内有4.2.2.1中所述可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。2.3 在同一建筑物上若有商业裙楼、住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按功能划分成本核算对象。2.4 核

3、算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，尽量归属于4.2.2.1条中的某一核算对象类别中，例如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。二、车位的处理：A、计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算；B、地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销售合同中明确其所有权归所有，则应独立核算，预留相应成本（具体方法见4.5.3条）；C、专用临时停车位（开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定

4、期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位）的处理：如开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中；D、人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则作为独立核算对象，参照上述B、C项处理。三、会所处理问题：A、按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本（具体方法见4.5.3条）；B、明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销

5、转入相关的可售产品中。C、混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。四、 教育及其他设施处理问题：A、无偿将产权移交政府的以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它可售产品中；B、有偿移交政府的教育及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益；C、产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理： 按出售方式的，应单独作为成本对象，按商业方式处理； 由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育配

6、套的全部开发成本分摊至相应可售产品中； 如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为成本对象。五、 成本核算对象的具体设置成本核算对象的具体设置举例参见下图：××项目 一期 独立别墅 多层洋房 二期 小高层 独立商业 ······ 可售车位 ·····六、成本会计科目明细表房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象 成本核算对象 可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各

7、成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预计及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销设施建造费按前述明细资本化利息物业管理完善费其他七、 成本费用的归集与分配1 土地获得价款土地价款若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过设定分摊方法分配计入

8、相关成本核算对象，方法如下：步骤一：分期开发项目，按照各期占地面积比（不含公共部分占地面积）将总地价分摊到各期。其中的会所、湖区、幼儿园等若为全期共有，此部分公共用地的地价应按各期建筑面积比例分摊至各期。步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：A、若当期内各成本核算对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积比分摊地价。具体做法是将当期地价按各组团占地面积比例进行分配。B、除A项外的情况，应采用“容积率倒数法”分摊地价。具体做法是用各成本核算对象的建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过占地面积比分摊当期地价。（容积率值应由设计部根据项目

9、具体规划及经验值确定。对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价，放大系数的确定可参照当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的预计售价比作为系数）如：某期中多层、小高层、高层建筑面积分别为10000m2、20000m2、30000m2，容积率分别为1.2、2.0、4.8，则按“容积率倒数法”计算的多层、小高层、高层的地价分摊比为10000/1.2：20000/2.0：30000/4.80.833：1：0.625。将按此比例分摊至各成本对象的地价除以其可售面积即得各成本对象单位可售面积地价。2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安

10、装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的成本，应直接计入该成本核算对象中的相应科目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分摊标准开发前期准备费1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。主体建筑工程费根据实际发生直接归属产品类型。主体安装工程费根据实际发生直接归属产品类型。社区管网工程费1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象

11、占地面积比分摊到各核算对象。2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。园林环境工程费1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。配套设施费1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象建筑面积比分摊到各核算对象。3）、车位分摊： 若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品； 地下人防车位：按各核算对象建筑面积比分摊成本。3 产品

12、成本的归集方法n 计容积率的产品（包括住宅、商业、地面车库等）成本核算时均应归集土地价款；不计容积率的产品成本核算时不归集土地价款。n 作为核算对象的地上、地下、半地下可售车位的地价成本参照上述原则归集，其他成本中每个车位应承担2.4m×5m标准车位面积对应建安成本。不承担前期费用、管网费用、园林费用、配套费用、间接费用的分摊。n 车库总面积与标准车位总面积的差额面积对应的建安成本在车位和其它产品之间按比例分摊，具体分摊比例视车位与上部住宅的市场价值和销售预计情况自行确定。n 按商业报建或对外出售的会所视同商业，归集各项开发成本；出售给物业公司的会所、开发商保留产权且对外经营的会所作

13、为成本对象独立核算时只承担其对应主体建安成本。n 除车位、会所外的其他产品，参照4 .5.2条规定进行成本归集。4 开发间接费4.1行政管理费分摊：n 各项目经理部发生的人工费、行政费、财产费等直接计入该项目，并在各项目分期之间根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。n 其他相关部门（设计部、工程管理部、成本部、采购部等）发生的人工费、行政费、财产费等根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例按季度进行分摊。如：项目一、二期建筑面积分别为40000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，则分摊比例为（4×12）：（6×5）=48

14、:30n 行政管理费每季度须分摊一次；应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每季末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见集团费用核算规范4.2 资本化利息： n 开发项目借入的专门借款，应当以专门借款当期发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。n 除专门借款以外的一般借款，资本化利息应当根据累计项目支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率计算确定。n 借款发生的辅助费用包括借款手续费、佣金等借款款项所需要付出的成本，计算方法参照会计准则相