庄士中心城左右城市未来商业提报鞍山

1、1我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！鞍山庄士中心城项目营销构想2022年2月12日第一章 钢都鞍山（鞍山市场宏观中观微观分析）4鞍山市场宏观分析鞍山总体经济状况鞍山商业房地产市场总体现状5鞍山总体经济状况城市概况：城市概况：辽宁省第三大城市，东北第五大城市，全国综合实力三十强辽宁省第三大城市，东北第五大城市，全国综合实力三十强鞍山市地处辽东半岛中部，总面积9252平方公里，市区面积800平方公里，总人口400万人，城市人口200万人，距离辽宁省省会沈阳89公里，距海滨城市大连308公里，地处环渤海经济区腹地，是沈大黄金经济

2、带的重要支点，是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带，是沈阳经济区和辽宁沿海经济带的连接纽带，中国著名老工业基地，是东北第五大城市，辽宁省第三大城市，全国综合实力第30强城市。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。哈大铁路、沈大高速公路纵贯南北，京沈高速公路、秦沈高速铁路客运专线经途鞍山。鞍山现辖4个市辖区、1个县级市、1个县、1个自治县。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山（汤岗子新城）、鞍山（国家级）高新技术产业开发区、达道湾新城（鞍山经济开发区）、千山风景名胜区和鞍山文化旅游区等。鞍山是中国优秀

3、旅游城市，拥有世界第一玉佛、亚洲著名温泉、国家名胜千山，同时素有中华宝玉之都之称。转型2010中国经济十大领军城市，国家现代服务业发展综合试点市，中国优秀旅游城市和中国投资环境百佳城市。6鞍山辽宁省鞍山市阜新市沈阳市抚顺市盘锦市营口市本溪市u 鞍山市地处辽东半岛中部。东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳市89公里，东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。全境南北最长175公里，东西最宽133公里，占辽宁省总面积的8.4%。长（春）大（连）铁路、

4、沈（阳）大（连）高速公路纵贯南北；海（城）沟（帮子）铁路、海（城）岫（岩）铁路联接东西。大庆至大连的输油管道经过境内。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。 辽阳市地理位置：鞍山地处辽东半岛中部，东、北部靠辽阳县，南部与凤城、庄河毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。7千山玉佛苑汤岗子温泉二一九公园千山：位于辽宁省鞍山市东南17公里处，是长白山的支脉，山峰其数近千，故名“千山”，素有“东北明珠”之称。汤岗子温泉：辽宁堪称温泉之乡，而鞍山汤岗子温泉是全国四大康复中心之一。温泉环境优雅，泉水清澈透明，水内含有钾、镁、钠、硫等化学元素，对多种疾病都有显著疗效。 世界最大玉佛的玉佛苑：位于辽

5、宁省鞍山市玉佛山风景区内，占地面积四万六千平方米，为国家首批AAAA级旅游区，其面积4.6公顷；二一九公园：建于1950年，为纪念1948年2月19日鞍山解放而命名，是东北地区最大的综合性公园。 公园总面积9.6平方公里，内设花卉区、山景区和游乐区。城市旅游：全国百佳旅游城市、国家森林城市8措 施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东 控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南 进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团

6、作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动；西 拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北 调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中 疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。城市规划：全面构筑城市发展新格局，提升主城建设新城，拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局 。中疏9近五年消费品零售总额及增长情况近五年鞍山人均可支配收入在省内城市中的位置单位:亿元 可以看出，省内城市沈阳、大连消费品零售总额远领先

7、于其他城市。除沈阳、大连外，鞍山消费品零售总额最高，为省内其他城市的1.5-2倍。在消费品零售总额的增速方面，鞍山也位居省内前列，甚至略高于沈阳、大连。单位:亿元 鞍山人均可支配收入位列全省第四位，位居盘锦、大连、沈阳之后，高于辽宁省人均可支配收入平均值；收入增速均高于沈阳大连。4%-5%5%-8%大于8%小于4%经济发展：鞍山市国民生产总值（GDP）及人均可支配收入的逐年增加，客户购买力逐渐增强，促使鞍山房地产市场健康、快速、稳定的发展；房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系高速发展高速发展10产业结构：鞍山市处于第二产业占主导的发展阶段，钢铁产业独占半壁江山，但已开始出现向第三产业占

8、主导阶段过渡的趋势。（1）鞍山市目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业近年开始缓慢增长。（2）伴随产业结构不断调整，以第二产业占主导向第三产业逐渐转移，第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高鞍山市人民收入水平，同时刺激商业的需求与发展。11支柱产业：鞍钢是国家特大型企业，为鞍山市创造近40%的产值。2012年鞍山产业结构比例鞍山的第二产业占绝对主导地位。至2012年鞍钢在职员工约30万人，附企职工13.2万人，离退休工人约12万人，总人数约55万余人，占市区总人口近35，构成了庞大的产业人口群。国家背景下的支柱产业，确保社会

9、消费能力持久稳定产业结构单一，难以实现外来人口导入，高端消费依赖内需12其他主要产业：鞍山矿产资源丰富，不少矿产资源为私人采掘，成就了私有矿主等高端消费阶层。铁矿：探明储量为100亿吨，居全国之首，主要分布在鞍山市区周围及辽阳市。以国家开采为主，分布在海城、岫岩的小部分中小型铁矿由乡、镇开采。菱镁矿：主要分布在海城和岫岩。探明储量为23亿吨，为全国之首，占世界储量1/4，且质地、品位俱佳。较大规模的矿厂有辽镁公司、腰岭子镁矿以及英落、牌楼、八里等乡镇企业。滑石矿：分布在海城和岫岩境内。探明储量为6000万吨。除位于海城马风镇的海城滑石矿由国家开采外，余者均为乡、镇、村企业开采。玉石矿：分布在岫

10、岩，探明储量206万吨，年采2500吨左右，是国内最大的玉石产地。岫岩玉除县内玉雕厂、点加工精美玉雕外，还供应全国22个省170余家玉器厂加工。岫岩玉雕产品是大连口岸对外出口拳头产品之一。大理石：主要产于岫岩和海城，储量巨大。花岗岩：主要产地是岫岩满族自治县，储量超200亿吨。辽阳鞍山海城岫岩3535公里公里8080公里公里7.57.5公里公里132008-2011年鞍山人口及户数走势变化情况鞍山市区范围中，铁东区所占人口数量比例最高，约占市区人口的35%，其次是立山、铁西区，高新区等新区人口数量最少。人口结构：鞍山市人口及户数在缓慢增长，其中本地人口占80%，外来人口占20%，外来常驻人口占

11、比较小。14第二产业鞍钢等企业的初等技术工人商业商场打工经营服务人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型企业的基层员工第二产业鞍钢等企业的高层管理人员及家属第三产业企业的高层管理者中型及大型规模私企业主政府部门中层以上领导第三产业企业的中层管理者第三产业企业小规模私营业主第二产业鞍钢企业资深技术人员政府公务员家庭收入：鞍山市的家庭收入结构属于哑铃状分布特征，贫富差距较为明显。15 2008年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨，2009年人均消费性支出稍有波动，2010年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低，可以

12、看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高。消费水平：鞍山城市居民消费水平和消费能力逐年上升，居民生活水平稳步提高。16鞍山人均消费力强，与省会城市沈阳接近 居民消费能力强，爱吃、敢吃、爱玩、敢玩、爱穿、敢穿，这些都是鞍山人的特点：2012年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为16389元 ，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为20000元；鞍山餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通饭店的服务员月薪可以达到3000元，而一个出租车司机的每月净收入也只在3500元左右；无论高低档次的服装业都很发达，休闲娱乐产发达，以洗浴为主的休闲、娱乐场所有数百家。“消费逛街去站前“”站前

13、商圈“已成为鞍山市民购物休闲消费的最主要集散地，主要以百货、休闲娱乐为主的大型商圈聚集了鞍山近80%的购物人群，现已经成为鞍山地区最繁华的购物集散地。 消费习惯：鞍山市家庭结构多为三口之家或三代同堂，不同收入家庭支出均集中于餐饮、服装、交通通讯、娱乐教育文化服务方面。17 从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度，2008年开始，鞍山消费上升态势明显，增长率较为稳定，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。商品零售总额：鞍山市社会消费品零售额保持较高增长，居民消费能力普遍增强，市区对商业集聚效应的需求有所增强。18鞍山市宏观市场结论： 居民消费能力

14、逐步增长，发达的第二产业和蓬勃发展的第三产业是城市经济的主要来源。房地产市场仍然处于高速发展阶段，第三产业发展拉动城区商业发展；居民消费水平和消费能力逐年上升，市区对商业集聚效应的需求有所增强；哑铃状收入结构，导致中低端消费成为城市主导，高收入群体出现外向型消费特征；鞍山第二产业发达，大型工业企业、矿产采掘业以及其促进的第三产业蓬勃发展是当地房地产市场消费的有利支撑。鞍山作为辽中地区的重要城市，对周边辽阳及海城等地均有一定的辐射作用。向旅游性城市发展。 现在外来人口少，房地产产业及商业发展仍然依靠城市自身发展； 未来随着第三产业的发展，将带来更多的商业的需求宏观趋势的影响认识总体经济与产业快速

15、发展，地产环境受大气候影响，相对不太理想，刚性需求被挤压所剩无几，15年市场商品房销售成交相比14年会有一定幅度增长。鞍山已经进入商业地产产品时代，市场价格不再仅仅与“地段”挂钩，而将更多地加入产品理念、品牌价值、服务和管理等更多的附加价值。产品质量和客户服务将成为未来市场竞争的主题。消费群体日益成熟，正渐渐成为市场的主导者。鞍山商业地产市场的品牌竞争已现端倪，品牌之争将带来巨大的市场机遇。鞍山房地产市场印象1420站前区域认识区域认识区域特征归纳21项目基本情况传统商业的站前商圈，历来拥有强大的商业优势和固有的经济基础。政府政策支持和商业规划，使得该区域逐步确立了在鞍山所扮演的角色商业重地，

16、商贾云集的最活跃区域商业重地，商贾云集的最活跃区域。22鞍山最具价值的城市中心，高速发展中的城市核心鞍山最具价值的城市中心，高速发展中的城市核心区域认识商圈交汇23周边竞争项目分析站前商圈以资格老，站前商圈以资格老，众多商场林立，商家众多商场林立，商家云集密布，业态品类云集密布，业态品类齐全，领跑鞍山商业齐全，领跑鞍山商业发展。现有商业项目发展。现有商业项目经营面积累计经营面积累计6060余万余万平，主要有：新世界、平，主要有：新世界、百盛、四隆、景子街、百盛、四隆、景子街、新玛特、乐购。新玛特、乐购。新建商业项目建筑面新建商业项目建筑面积约积约2020万平，新建项万平，新建项目：万熹城市广场

17、目：万熹城市广场，百脑汇百脑汇。鞍山商圈鞍山商圈站前商圈站前商圈24项目所在站前商圈：以百货商场为主要业态，未来依然是城市商业中心。组成：鞍山火车站以东，由建国路、站前街、胜利路、东山街等主要街道构成，是鞍山各大百货商场的集合地，也是传统的商贸购物核心区；规划：商业、餐饮、金融、办公、酒店等为一体的综合型核心区域，辐射范围可达全市及下属其他乡镇；现状：中心城区基本已经没有空置土地可以出让；在建的几个综合体项目均属于该商圈的边缘地带，已逐步呈现外溢效应，带动临近区域的商业发展；未来，站前商圈依然是城市中心;在原有基础上改造翻新，或重置地块进行建设；外溢效应愈发明显；住宅发展空间小，商业发展空间有

18、限；大商新玛特新世界四隆广场百盛景子街乐都汇国泰大厦天河大厦钻石城万熹城市广场莊士中心城25其中新兴盛仕广场为代表，由鞍山新兴房屋开发有限公司斥资10亿元人民币打造的复合型商业地产项目。项目占地3万余平方米，总建筑面积23.6万平方米，由新兴商贸城、新兴不夜城、盛仕公寓、盛仕商务楼四大主题项目构成，集高档办公、商务、购物、住宅、酒店、餐饮、娱乐、休闲等于一体的城市综合体。鞍山商圈鞍山商圈建国南路商圈建国南路商圈现有商业项目经营面积累计现有商业项目经营面积累计20余万平，主要有：新兴、四隆小商品城。余万平，主要有：新兴、四隆小商品城。待建商业项目建筑面积约待建商业项目建筑面积约80万平，新建项目

19、：中南世贸、上海城、红星国际等；万平，新建项目：中南世贸、上海城、红星国际等；是主要竞争对手。是主要竞争对手。26毗邻建国南路商圈：区域商业正趋于成熟，多为社区商业。在建项目多为综合体，未来竞争激烈。待新项目建成运营，将支撑起本商圈成为新的城市商业副中心。中南世贸红星国际广场上海城亿赐方休闲广场莊士广场新兴盛仕广场组成：鞍山火车站以南、铁路以东，由建国路、前进路、解放东路、园林路等主要道路构成的；规划：站前商圈以南、沿建国路的地块已基本出售，沿路主要开发建设CBD商务设施和综合购物场所，中高档写字楼、商住楼，大中型文化娱乐设施等，将打造大型商业集群地；现状：目前项目所在区域内社区商业较多，缺乏

20、大型商业体，并没有形成商圈，但规划在建的大型综合体项目较多，也可看出此区域属鞍山城市商业规划发展的重点区域；27鞍山传统的电器商圈，以国美、苏宁、联营为主体，佳兆业广场为代表。鞍山传统的电器商圈，以国美、苏宁、联营为主体，佳兆业广场为代表。新建商业项目苏宁生活广场，未来的竞争对手。新建商业项目苏宁生活广场，未来的竞争对手。鞍山商圈鞍山商圈铁西民生路商圈铁西民生路商圈28近在咫尺的铁西商圈：传统老商圈，商贾云集，未来影响项目的因素之一。组成：虹桥以西，主要是由人民路、铁西三道街、民生西路等道路组合而成；规划：区域内多为社区商业配套、以及专卖店如国美、苏宁等；大型商场仅有佳兆业广场一家，档次偏低，

21、主要面向铁西客户群；并无在建的大型综合体项目；现状：传统居住区，档次中低；商业发展并不好，以区域内客户为主，仅人民路沿街一代商业发展较为成熟；佳泰乐超市佳兆业广场国美电器苏宁电器联营商场大商尚城生活大润发超市29项目SWOT分析S强势W 弱势T 危机O良机 位核心商业中心，人流集中，认知度高 三大商圈核心区位 拥有上市公司背景 商圈边缘，两桥横跨，车多人少，无商业沉淀 项目位置车辆停泊不便利 商场商业单层面积小且不规则 商业布局人流动线布局困难 商圈核心外移，导致商业动线变化 品牌商业的介入，会分散一定的客流 明年商业地产年，商业竞争压力巨大 企业品牌本土知名度不高 处于交通枢纽，商业潜力巨大

22、 城市经济发展向好，消费能力增强 明年商业地产年，市场氛围浓厚 鞍山面临复苏，人均收入逐年增加第二章 庄士中心城（商业部分产品分析及项目定位研究）31定位需满足的目标：定位需满足的目标：1 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值、具有鲜明特色，体现项目地段价值3 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标、符合市场要求，实现整体开发与经营目标32定位依据：定位依据：定位依据定位依据123456城市和区域市场城市和区域市场城市化发展城市化发展经济和人口状况经济和人口状况城市和区域地理环境城市和区域地理环境历史、文化、

23、历史、文化、民俗、民情民俗、民情政府规划及功能定位政府规划及功能定位33三位一体定位方法三位一体定位方法34商业形态定位商业形态定位掌握市场机会并充分运用，以运营城市改变生活的角度实现整体开发过程；增强项目操作的可控性，处理好与政策导向及竞争对手的市场压力；突出项目品牌及产品的都市价值共鸣，建立持续的、多角度的市场沟通平台，是项目营销的关键。市场分析结论：36核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类商业形态定位商业形态定位37鞍山市老城区内现有集中商业多为传统商业，经营规模、布局、档次基本雷同，缺乏个性化383940鞍山整体经济持续增长，人口总量、人均收入

24、消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；鞍山商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、华润的大卖场业态集中进入；市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商业市场近几年发展迅速，市场放量比较大；开发热点由站前为中心区、向胜利路、建国路沿线延伸；单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米以上的项目层出不穷；新建集中商业向商业综合体的形式发展，集百货、餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。鞍山整体市场分析结论41地段价值的提升

25、规模效应业态优化、概念领先主力店招商、统一管理营销促动市场神经妥善解决投资三要素（安全性、收益性、流动性）决定商业销决定商业销售力的六大售力的六大因素因素定位定位区区 位位投资性投资性经经 营营决定商业销售力的六大因素决定商业销售力的六大因素销售力提升的范畴销售力提升的范畴规模规模营销营销我们的突破口在哪里？我们的突破口在哪里？42鞍山城镇居民人均衣着支出1949.1元城市居民消费特征城市居民消费特征价格、品牌、交通、新品价格、品牌、交通、新品百盛、新世界、新玛特、景子街百盛、新世界、新玛特、景子街43主力消费群主力消费群主要居住在项目所界定的商圈内收入水平高、消费能力强以公务员、企业管理人员

26、、企事业技术人员及部分生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一表现为经常性消费，休闲型消费为主次消费群次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费能力强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口间断性消费，可能1个月来2-3次目标客户定位目标客户定位 1 1、目标消费群体、目标消费群体44主要投资客类型如下：鞍山市区收入较高的投资客（生意人、政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员等）；项目周边私营业主（也可自用）；周边区域投资客及其他。 目标客户定位目标客户定位2 2、投资客户、投资客户45本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户本项目的直接客户是

27、投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。以投资者为主、经营者为辅。主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、Costa, STARBUCKS、上岛、名典、花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户目标客户定位目标客户定位 3 3、经营者、经营者46项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造鞍山市特色商业休闲典范，其形象概括为：u 现代都市生活体验中心现代都市生活体验中心u 鞍山鞍山URCURC（Urban Recreat

28、ist CenterUrban Recreatist Center） u 引领鞍山商业街区的最前卫潮流引领鞍山商业街区的最前卫潮流市场形象定位市场形象定位47作为综合性的主题商业集群，应满足受众人群日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。项目整体项目整体商业功能商业功能休闲功能休闲功能文化功能文化功能娱乐功能娱乐功能保健功能保健功能餐饮功能餐饮功能社区公共社区公共服务功能服务功能购物功能购物功能商业功能定位商业功能定位485-10%其他服务其他服务20-25%餐饮餐饮30-35%商业零售商业零售30-40%

29、休闲、娱休闲、娱乐、乐、商业形态构成商业形态构成49中档，部分高档中档，部分高档l项目各专业店、专卖店、中档偏上为主，可根据日韩国风、项目各专业店、专卖店、中档偏上为主，可根据日韩国风、欧美风、各风格及年龄段划分区域，设置个别高档商家，不仅欧美风、各风格及年龄段划分区域，设置个别高档商家，不仅打破现有常规业态分布，也带动街区的整体特色形象及影响力，打破现有常规业态分布，也带动街区的整体特色形象及影响力，但更多的中档消费，来满足鞍山市更为庞大的主流需求，通过但更多的中档消费，来满足鞍山市更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质

30、。根据鞍山实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：经营档次定位经营档次定位50本项目商业功能定位主要有三个方向本项目商业功能定位主要有三个方向51庄士庄士 快时尚快时尚 老时尚升级版一站式立体购物街区，以快时尚为主题的，体现潮为特色，主要包括快、时尚为元素的主要包括快、时尚为元素的轻奢专卖店、专业店等，满足轻奢专卖店、专业店等，满足80、90、00 体体验式服务的商业集群。验式服务的商业集群。52 本项目商圈业态现包括综合专业店、专卖店等

31、，遵循业态统一性与互补性原则。 按城市规划，建国南路是鞍山城市西南入口重要道路，也是城市未来五年重点扶植的商业集群，因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的满足80、90、00客户群特色商业集群。 按潜在客户需求，应该以商业街区（商铺）为主、满足自营需要的业态。 通过对沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储等商家之选址条件的评估，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。业态重要影响因素业态重要影响因素53业态定位业态定位定位思路本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。商圈业态现状城市规划影响商家实证潜潜 在在 客客 户户投资者经营者消费者排除法商业业态商业业态54业态构成业态构成一层：名品中心55业态构成业态构成二层：女人街56业态构成业态构成三层：绅士街区57业态构成业态构成四层：儿童乐园，健身，辅助类58业态构成业态构成五层六层：餐饮，娱乐，休闲59业态构成业态构成业态构成业态构成期间穿插体