房地产成交依旧大于新增供给去化维持较高水平

1、行业跟踪|房地产证券研究报告前次评级报告日期买入2018-01-29相对市场表现观点：房地38%l上周情况：地方继续因城施政，江苏、表态支持26%14%2%-10%上周，各地方发布18年工作报告，总体来看，各地对于地产的表态并未明显变化，依据自身市场供需状况因城是主基调，其中，表示18年严格执行各项调控措施，上海表态加强调控不动摇、2017-02201不放松。此外，天津表示严控市场风险，海南则表示将减少房地产投资比重，坚决遏制土地投机炒作。值得注意的是，江苏提出将全面放宽重点群体落户限制，则表示将着力解决落户、住房等问题，地方层面人乐加栋 S0260513090001分析师：才宽松的持续推进是

2、近期地方的主要变化。lejiadong郭 镇 S0260514080003l上周基本面情况情况：推盘依旧不及成交水平导致库存总量继续下行根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，分析师：我们监测的50个城市商品房成交面积环比下跌3.1%，同比下滑10.9%，其中4个一线、14个二线、32个三四线城市环比分别下滑10.5%、2.3%、1.7%。1月前25天，50城市成交同比下滑12.7%，降幅较12月略有扩大，其中一线、三线分别同比下滑31.5%，18.6%，二线则同比微降0.5%，降幅较12月边际收窄。推盘方面，上周15个城市推盘量环比回升，但绝对水平依旧处于低位，

3、新增供给依旧不及成交水平，导致15个城市库存总量继续下行。guoz李 飞 S0260517080010分析师：gflifei 相关研究：lPE 估值，且应享受更高的估值溢价行业周观点：龙头房地产行业 17 年全年及 122018-01-2317年以来，地产小周期窄幅波动推动集中度大幅提升成为新的行业特征，这种背景下，板块估值体系也应该由之前的NAV估值向PE估值转变。月市场分析:线销售结构性向好，全年土地出让金创历史新高关于NAV估值有两点需要注意，首先，NAV是在考虑了性折价之后对存货变现价值的确定，但是，在当前低库存的行业背景下，存货的变现能房地产行业:龙头利润增长确定且增长波动下降，PE

4、 估值将提升房地产行业:供给支撑销售增速回落2018-01-22力较强，NAV折价并不合理。另外，NAV估值是对企业存货的价值变现，并未考虑到企业存续经营的可持续性，其本质上是过去小周期大幅波动过程中的估值安全边际。但是，在周期窄幅波动下，行业生产要素（土2018-01-19地+资金）持续向龙头集中，使头经营的可持续性加强，利润增长确定并且增长的波动下下降，我们认为给予PE估值更为合理，并且由于龙头的ROE水平更高，可以享受到更高的估值溢价。我们继续全面看多地产板块，一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科A、金地集团 ，二线龙头推荐：荣盛发展、广宇发展、新城控股、中南建设、蓝光发展、团。华夏、新湖中

5、宝，子领域推荐光大l风险提示调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责1 / 15行业评级买入房地产行业成交依旧大于新增供给，去化维持较高水平行业跟踪|房地产目录索引及基本面跟踪情况4回顾4地产行业主要重点城市成交情况4重点城市推盘及库存跟踪9全国土地市场供给成交情况11地产板块投资观点及重点公司跟踪情况12图表索引一览（2018.01.22-2018.01.28）4图 1：上周主要图 2： 50 城新房成交面积（）6及图 3：50 城市分线城市新房周成交环比增速6图 4：50 城新房月度成交同环比6图 5：50

6、城分线城市新房月度成交同比6图 6：50 城新房成交整体年趋势6图 7：50 城新房成交分线城市年趋势6图 8：全国分区域商品房、二手房成交同环比（2017.01.19 -2018.01.25） . 7图 9：14 城二手房及成交面积8图 10：14 城分线城市二手房周成交环比增速8图 11：14 城二手房成交月度同环比8图 12：14 城分线城市二手房成交月趋势8图 13：14 城市二手房成交整体年趋势9图 14：14 城市分线二手房成交年趋势9图 15：15 城市商品房周度推盘9图 16：15 城市商品房月度推盘9图 17：15 城市商品房推盘年同比趋势10图 18：15 城市商品房月度批

7、售比10图 19：15 城市商品房周度库存及去化周期10图 20：15 城市及分线城市商品房库存指数10图 21：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比11图 22：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比11图 23：全国 100 大中城市土地出让金及同环比11图 24：全国 100 大中城市土地出让金年趋势11图 25：全国 100 大中城市土地出让金分线城市环比12图 26：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势12图 27：全国 100 大中城市土地出让金分线城市环比12图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势12识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责2

8、/ 15淘宝“Vivian研报”首次收集整理“Vivian研报”获取最告及后续更新服务请在淘宝搜索或直接用淘宝扫描下方二维码行业跟踪|房地产图 29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.01.22-2018.01.26）13表 1：50 城市商品房成交面积汇总（2018.01.19-2018.01.25）5表 2：跟踪重点城市二手房成交面积（：万平米）7表 3：重点城市库存面积及去化周期变化情况（2018.01.19-2018.01.25）10表 4：重点覆盖公司公告和（2018.01.21-2018.01.26） . 13表 5：每周拿地汇总（2018.01.22-2018.01.27

9、）14识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责3 / 15行业跟踪|房地产地产行业及基本面跟踪情况主要回顾上周，各地方发布18年工作报告，总体来看，各地对于地产的表表示态并未明显变化，依据自身市场供需状况因城是主基调。具体来看，18年严格执行各项调控措施，上海表态坚持“不炒”定位，加强调控不动摇、不放松。此外，天津表示严控市场风险，保持调控连续，同样强调18年继续实施调控、因城，海南则表示将减少房地产投资比重，居民保障性需求由投机炒作。保障，性需求由市场调节，投资性需求靠制度限制，坚决遏制土地当然，值得注意的是，江苏在工作报告中提出将全面放宽重点群体落户限制，则表示将着力解决落户、住房等问题，地

10、方层面宽松持续落地，落户宽松以及购房依旧是宽松的主要抓手。资金方面，银监会表示，银监会在2018年银行业监督工作会议上表示将居民杠杆率，打击挪用消费贷款、透支等行为，严控个人贷款流入股市和房市，资金环境收紧表明持续调控、降低的决心。长效机制方面，住建部、国土部同意沈阳、南京等11城利用集体建设用地租赁住房试点方案，预计未来地方层面租赁将持续深入。图1：上周主要一览（2018.01.22-2018.01.28）数据来源：各，广发证券发展研究中心重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：上周，我们监测的50个城市商品房成交面积534.15，环比下跌3.1%，同

11、比识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责4 / 15优化供应结构放活宅基地集体建设用地租赁住房试点：海南减少房地产投资1. 实现减量集约高质量发展 1. 适度放活宅基地和农民房屋使 国土部、住建部原则同意沈阳、 1.减少 对房地产的依赖，保2. 对于居住用地不仅 减 用权南京、杭州、合肥、厦门、郑 障需求由 保障， 需求由少，还会适度供应并优化结 2.继续实行 调控、因城 州、 、广州、佛山、肇庆、 市场调节，投资需求靠制度限制构，关键在于落实 不炒 3. 启动新的三年棚改攻坚计划， 成都11城利用集体建设用地建 2.减少房地产投资比重，继续深开工建设保障房24万套设租赁住房试点方案化“两个暂

12、停”01/2201/2201/2301/2401/2401/2501/2601/2601/28城市用地申报原则上海加强住房调控REITS银监会严查地产融资东莞辟谣1.国土部按照“批规模、控1.不炒，加强调控不动摇中基协：私募投资基金是参与1.居民杠杆率，打击挪用消东莞住建局：媒体对东莞个别结构，地方管项目、落用地”原2.18年新建和转化租赁房20万 类REITs业务的可行投资工具，费贷款、透支等行楼盘“放松限价”的消息系误套，新增供应保障房5.5万套提出参与类REITs业务的私募为，严控个人贷款流入股读，楼盘备案价格调整严格按则，组织城市用地申报，原则3.坚持留改拆并举，完成300万 基金备案

13、与所备案、市和房市规定执行（180天备案价格累上在规划剩余年均量之内平旧住房改造挂牌的流程优化和衔接安排2.继续遏制房地产化，严肃计上调不超5%），相关措施查处各类房地产融资行为要求并无放松。行业跟踪|房地产下滑10.9%，降幅较上周收窄5.8个百分点。分线城市来看，四大一线城市商品房成交面积59.08，环比下跌10.5%，同比下滑5.3%。一线城市成交环比出现分化，在上周低基数下成交环比上涨100.4%，广州成交与上周基本持平，环比微涨2.1%，上海、环比下跌，分别下跌34.9%、26.2%，同比来看，上海、广州周成交同比分别下滑32.8%、29.5%，北京同比上涨59.7%，在17年成交低

14、基数下同比上涨952.6%。我们跟踪的14个二线样本城市成交面积260.14，环比下跌2.3%，同比继续下跌6.4%，降幅扩大0.2个百分点。其中，南宁、南昌在高基数及推盘下滑影响下，环比分别下跌43.3%、28.5%，于此同时厦门则因推盘放量带动成交环比上涨84%。三线成交方面，上周，我们跟踪的32个三线样本城市成交面积214.92 跌1.7%，同比下跌17.1%，跌幅较上周缩小8.2个百分点。月度趋势来看，18年1月前25天，50城市商品房成交面积同比下滑12.7%，降幅较17年12月扩大2个百分点。其中一线、三四线分别同比下滑31.5%、18.6%，较12 月同比降幅分别扩大8.5、4.

15、5个百分点，二线前25天则同比下滑0.5%，降幅收窄1.8 个百分点。，环比下表 1：50 城市商品房成交面积汇总（2018.01.19-2018.01.25）识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责5 / 15分线城市上周成交（）前周成交（）周环比周同比18（）17（）去化周期（月）去化时间环比同比一线（4 个）14.197.08100.43%59.72%12.7519.02-32.97%15.88-1.98%上海20.9232.12-34.88%-32.80%27.1935.27-22.90%16.742.07%广州15.1814.872.06%-29.53%19.1323.48-18.55

16、%19.161.45%8.8011.92-26.20%952.55%11.797.8749.84%12.87-2.43%一线合计59.0866.00-10.48%-5.30%70.8585.6317.3%-二线（14 个）杭州41.5337.3511.19%146.97%36.8129.1426.31%6.45-5.35%南京14.0919.50-27.74%-19.56%23.1517.9029.33%16.37-1.02%51.3852.89-2.85%7.79%54.0049.449.21%-青岛28.2131.03-9.08%-13.47%34.2838.96-12.01%-福州5.5

17、46.23-11.06%7.14%6.176.56-5.90%23.392.93%厦门11.206.0983.98%45.11%8.645.9245.88%-苏州17.1018.62-8.18%-34.25%17.3420.61-15.85%15.431.75%长春19.2723.15-16.74%34.67%22.6421.306.32%-无锡13.5410.2432.23%12.74%11.1910.863.08%-南宁7.6013.40-43.27%-57.97%12.1421.75-44.21%5.717.42%济南19.9217.3714.72%-37.29%19.1824.89-2

18、2.95%-大连8.066.8617.42%105.76%8.408.162.94%-南昌10.2814.37-28.46%-61.68%13.8713.532.51%13.463.92%温州12.4215.39-19.29%-28.67%17.4115.1015.33%11.503.71%二线合计260.14266.39-2.34%-6.36%285.21284.120.4%-三四线（32 个）三四线合计214.92218.67-1.71%-17.06%232.49238.97-2.7%-行业跟踪|房地产数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心注：标色部分为各线涨幅前两大的城市图2

19、：50城新房图3：50城市分线城市新房周成交环比增速及成交面积（）55%45%35%25%15%5%-5%-15%-25%800700600500400300200100010%0%-10%-20%-30%2016201718W1- W418-W118-W2 18-W318-W417-W5218-W118-W218-W318-W450城新房成交面积当周成交环比一线城市（4城）二线城市（14城）三四线城市（32城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图4：50城新房月度成交同环比图5：50城分线城市新房月度成交同比0%20%10%0

20、%-0.5%-10%-20%-18.6%-30%-10%-40%-12.7%-20%-30%-40%-16.9%-50%-60%17.0717.0917.1118.01.01-18.01.2517.0717.0817.0917.1017.1117.1218.01.01-18.01.2550城新房成交环比50城新房成交同比一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图6：50城新房成交整体年趋势图7：50城新房成交分线城市年趋势50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%40%30%20

21、%10%0%-10%-20%-30%2013201420152016201718.01.01-18.01.252013201420152016201718.01.01-18.01.2550城新房成交年趋势一线城市（4城）二线城市（14城）三四线城市（32城）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心分区域成交看，上周三大重点区域成交面积环比出现分化，其渤海（6城）成交78.16，环比上涨9.3%，涨幅最为显著，珠三角（8城）成交为65.05，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责6 / 15-0.5%-18.6%-31.5%-12.7%

22、-31.5%-2.3%-10.5%-1.7%50 城合计534.15551.05-3.07%-10.88%588.55608.72-3.3%-行业跟踪|房地产环比上涨2.5%，而长三角（15城）成交162.75，环比下跌6.4%。此外，中西部（6城）成交面积83.45比上涨11.0%。，环比下跌7.7%，海西（8城）成交面积70.77，环图8：全国分区域商品房、二手房成交同环比（2017.01.19 -2018.01.25）-16%-41%24%9%-4% -4%23%-8%-20%11%4%2%- 45%- 47%11%12%-43%- 67%-2%-6%- 11%-18%数据来源：Wind

23、，CRIC，广发证券发展研究中心二手房方面，上周，根据Wind统计的各城市房管局数据，我们选取的14个样本城市商品房口径的二手房成交面积为115.14，环比下跌8.1%。具体来看，一线样本城市二手房成交环比下跌6.0%、二三线环比下跌9.1%。其中2个一线城市、成交环比分别下跌4.45%、8.67%，而二三线城市中，厦门、江门、岳阳分别环比下滑43.2%、64.4%、56.1%，而长三角地区的无锡及张家港表现突出，成交面积环比前周上涨44.99%、24.45%。月度趋势来看，18年1月前25天，14城市二手房成交同比下滑9.5%，与12月降幅持平，分线来看，其中、2个一线城市同比下滑17%，较

24、12月收窄10.8个百分点，而二三线城市1月前25天同比下滑5.6个百分点，降幅较12月略有扩大。表 2：跟踪重点城市二手房成交面积（：万平米）识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责7 / 15分线城市上周成交前周成交周环比周同比18成交17成交年同比一线（2 个）24.7125.86-4.45%11.05%22.6626.42-14.20%13.1914.44-8.67%2.88%13.5812.0912.28%一线合计37.8940.29-5.96%8.06%36.2438.51-5.89%二三线青岛12.9813.07-0.68%34.99%12.4712.241.85%商品房 商品房

25、二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比环渤海长三角 海峡西岸珠三角中西部其他行业跟踪|房地产数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图9：14城二手房及成交面积图10：14城分线城市二手房周成交环比增速20018016014012010080604020030%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-6.0%-9.1%2016201718W1- W418-W118-W2 18-W318-W417-W5218-W118-W218-W318-W414城二手房一线城市（2城）二三线城市（12城）成交面积当周成

26、交环比数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图11：14城二手房成交月度同环比图12：14城分线城市二手房成交月趋势60%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%40%-5.6%20%-17.0%0%-20%-40%-60%17.0717.0817.0917.1017.1117.12 18.01.01-18.01.2517.0717.0817.0917.1017.1117.1218.01.01-18.01.25一线城市（2城）二三线城市（12城）14城二手房月度成交环比14城二手房月度成交同比数据来源：Wi

27、nd，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责8 / 15-9.5%-10.3%（12 个）厦门3.766.62-43.19%-66.79%5.098.12-37.36%苏州13.0115.15-14.15%53.35%14.6513.994.72%无锡9.756.7344.99%50.27%8.8513.97-36.71%杭州11.6511.471.55%-1.66%10.2118.24-44.02%大连9.049.65-6.33%55.17%8.197.479.64%金华4.254.074.36%19.77%3.

28、925.23-24.97%南宁3.264.98-34.56%-59.95%4.135.87-29.72%张家港3.362.7024.45%46.57%3.104.06-23.72%扬州3.163.130.82%-22.20%2.944.47-34.26%江门1.032.88-64.40%-68.17%2.302.176.34%岳阳1.994.54-56.09%16.39%2.452.0419.90%二三线合计77.2585.01-9.13%-29.57%78.2997.88-20.01%14 城合计115.14125.30-8.11%-25.18%114.53136.39-16.02%行业跟踪

29、|房地产图13：14城市二手房成交整体年趋势图14：14城市分线二手房成交年趋势100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2013201420152016201718.01.01-18.01.25201320142015201620172018.1.1-2018.1.2514城二手房成交年趋势一线城市二三线城市数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心重点城市推盘及库存跟踪上周，我们跟踪的15城市推盘量达176.45，推盘量较前周有大幅上涨，涨幅达42.6%，但受季节

30、性因素，目前总体推盘水平依旧处于低位。月度数据来看，1月前25盘量在12月高基数下环比下滑43.9%，与17年同期下滑19.2%。批售比方面，受到推盘缩量影响，1月前25天，15城市批售比为1.15，较17年12月1.12有所提升。库存方面，上周新增供给依旧小于成交规模，导致15城市库存环比微幅下行0.11%，其中一线城市环比上涨0.30%，而二、三线城市库存指数环比分别下跌0.37%、0.64%。去化周期方面，15城市商品房去化周期为14.2。图15：15城市商品房周度推盘图16：15城市商品房月度推盘500.0200%150%100%1,600.01,400.01,200.01,000.0

31、800.0600.0400.0200.00.0250%200%150%100%50%0%-50%-100%400.0300.050%200.00%100.0-50%0.0-100%17W43 17W45 17W47 17W49 17W5118W118W3同比17M117M417M717M102018.1.1-2018.1.25同比推盘面积（）环比推盘面积（）环比数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责9 / 15-5.6%-17.0%-9.5%行业跟踪|房地产图17：15城市商品房推盘年同比趋势图18：15城市商品房

32、月度批售比16001400120010008006004002000130%120%110%100%90%80%70%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%17M117M417M717M102018.1.1-131415161718.1.1-18.01.252018.1.25批售比（移动平均3成交面积（） 推盘面积（）全国15城市推盘年趋势数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图19：15城市商品房周度库存及去化周期图20：15城市及分线城市商品房库存指数180.00160.0030005040302010020001

33、40.00120.00100.0080.0010000北 上 广京 海 州深 南圳 京杭州福州苏州温 南 南 惠 泉州 昌 宁 州 州莆田江阴13W113W4114W29 15W17 16W4 16W44 17W32全国15城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数一线库存（ 三线库存（）二线库存（）去化周期（月）3平均去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心表 3：重点城市库存面积及去化周期变化情况（2018.01.19-2018.01.25）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读

34、末页的免责10 / 15城市库存面积（）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）1447.39-1.3%15.88-0.32上海2424.710.0%16.740.34广州2091.450.5%19.160.27631.15-2.6%12.87-0.32杭州939.18-1.9%6.45-0.36福州795.330.4%23.390.67苏州1385.88-0.7%15.430.27惠州255.11-2.5%7.42-0.44南宁466.87-0.5%5.710.39南昌753.24-0.2%13.460.51温州792.944.0%11.500.41569.95-0.2%21.0

35、5-0.61-19.2%行业跟踪|房地产全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2018年第3周，供给方面，土地供应总面积为1849.1，环比下跌39.0%，同比上涨43.5%。成交方面，2018年第3周全类型土地成交2238.2，环比下跌8.0%，同比下跌23.5%。分线来看，一、三线城市成交建面环比上涨，分别为7.4%、9.9%，二线城市成交建面环比下跌24.4%。出让金方面，2018年第3周出让金同比下跌8.8%，环比下跌1.5%，其中一、三线城市出让金分别环比上涨6.1%、22.8%，

36、二线城市出让金环比下跌10.3%。综合供给和成交，从供销比（供给/成交，移动平均3）角度来看，全类型土地供销比基本持平，仍为1.06，宅地供销比有所上升至1.05。从溢价率的角度来看，2018年第3周土地成交溢价率（移动平均3）为17.8%，环比前降，分线来看，全类型土地溢价率方面，一线、三线环比上升，二线下降。而住宅用地溢价率（移动平均3降，三线上升。）为20.5%，分线来看，一线、二线环比下图21：全国100大中城市土地供应年度累计同比图22：全国100大中城市土地成交年度累计同比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

37、-25%-30%-22.3%-33.1%131415161718.1.1-18.01.21131415161718.1.1-18.01.21全国100大中城市土地供应年趋势全国100大中城市土地成交年趋势数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图23：全国100大中城市土地出让金及同环比图24：全国100大中城市土地出让金年趋势1,800.01,600.01,400.01,200.01,000.0800.0600.0400.0200.00.0300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%60%50%40%30%20%10%0%-10

38、%-20%-30%131415161718.1.1-18.01.2117W44 17W46 17W48 17W50 17W52 18W118W3全国100大中城市（亿元）同比环比全国100大中城市出让金年趋势数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责11 / 15-7.4%行业跟踪|房地产图25：全国100大中城市土地出让金分线城市环比图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势200.0%700%600%500%400%300%200%100%0%-100%-200%150.0%100.0%50.0%0.0%-

39、50.0%12131415161718.1.1-18.01.2117W43 17W45 17W47 17W49 17W5117W53 18W2三线城市环比一线城市同比二线城市同比三线城市同比一线城市环比二线城市环比数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心图27：全国100大中城市土地出让金分线城市环比图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势3,10030%35%30%25%20%15%10%5%25%3,05020%3,00015%2,95010%2,9005%0%17W4417W4617W4817W5017W5218W12,85017W440

40、%18W317W46 17W48 17W50 17W5218W118W3一线城市二线城市三线城市楼面价（元/平）溢价率数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心地产板块投资观点及重点公司跟踪情况17年以来，地产小周期窄幅波动推动集中度大幅提升成为新的行业特征，这种背景下，板块估值体系也应该由之前的NAV估值向PE估值转变。关于NAV估值有两点需要注意，首先，NAV是在考虑了性折价之后对存货变现价值的确定，但是，在当前低库存的行业背景下，存货的变现能力较强，NAV折价并不合理。另外，NAV估值是对企业存货的价值变现，并未考虑到企业存续经营的可持续性，其本质上

41、是过去小周期大幅波动过程中的估值安全边际。但是，在周期窄幅波动下，行业生产要素（土地+资金）持续向龙头集中，使头经营的可持续性加强，利润增长确定并且增长的波动下下降，我们认为给予PE估值更为合理，并且由于龙头的ROE水平更高，可以享受到更高的估值溢价。我们继续全面看多地产板块，一线龙头继续推荐：招商蛇口、万科A、金地集团 ，二线龙头推荐：荣盛发展、广宇发展、新城控股、中南建设、蓝光发展、华夏、新湖中宝，子领域推荐光大和东百集团。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责12 / 15行业跟踪|房地产图 29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2018.01.22-2018.01.26）47.65%阳

42、光19.53%16.16%广宇发展荣盛发展世荣招商蛇口华发滨江集团建发福星新华联海德华夏蓝光发展冠城大通金融街 南山控股明珠世茂东百集团广宇集团首开万科A 金科金地集团万通地产京投发展浦东金桥国贸合肥城建*ST坊展置业泛海控股集团中路深振业A 中南建设城建绿地控股保利地产泰禾集团宋都世联行中洲控股北辰实业城 新湖中宝莱茵体育10.91%9.28%8.72%7.08%5.99%5.57%3.37%3.26%3.09%2.96%2.79%2.40%2.35%2.27%2.09%2.04%1.95%1.64%1.58%1.57%1.55%1.45%1.29%1.11%0.82%0.72%0.69%0

43、.49%0.24%0.00%0.00%0.00%0.00%-0.13%-0.28%-0.32%-0.58%-0.69%-0.77%-1.04%-1.27%-1.47%-1.83%-2.02%-2.47%-2.61%-3.19%发展海航投资-3.66%-10%0%10%20%30%40%50%60%来源：Wind，广发证券发展研究中心表 4：重点覆盖公司公告和（2018.01.21-2018.01.26）识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责13 / 15公司名称日期内容泛海控股18/01/21控股子公司民生信托 17 年实现营收 33.1 亿元，同比+72.2%，净利润 18.2 亿元，同比+

44、90.9%。深大通18/01/2217 年业绩预告：归属净利润 3.2-3.8 亿元，同比+37.2%至+62.9%，EPS 为 0.61-0.73 元。中房18/01/22（a）17 年度，公司无新增房地产储备，无新开工以及竣工项目，四季度子公司中房销售投资性房地产 2898.3 平米， 实现营收 7452.7；（b）17 年业绩预盈公告：17 年度归属净利润 800（去年同期-4201.9），EPS 为 0.0138元。新城控股18/01/2317 年业绩预增公告：预计 17 年度归属净利润 48.4-60.4 亿元，同比+60%至 100%，EPS 为 2.14-2.68 元。华业资本18/01/23（a）经营简报：17 年房地产项目签约金额 28.1 亿元，同比-37.8%；签约面积 4.6，同比-55.6%；（b）拟向浙商银行申请 4 亿元综合授信，期限 1 年。东百集团18/01/2417 年业绩预增公告：归属净利润 2.32-2.73 亿元，同比+130%至 170%，EPS 为 0.26-0.30 元。嘉凯城18/01/2417 年业绩预告：归属净利润 19 亿元，同比+37