房地产会计账务处理

1、、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。1、营业税：税率 5%。2、城市维护建立税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%城区、5%郊区、1%农村。计算公式:应纳税额二营业税X税率。3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳 , 附加税率为 3%。 计算公式:应交教育费附加额二营业税X 3%4、印花税：1财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一；2加工承揽合同、建立工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据， 税率为万分

2、之五；3购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之*. .>4借款合同，税率为万分之零点五； 5对记录资金的帐薄，按“实收资本和“资金公积总额的万 分之五贴花； 6营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额 （不含税） 税率（%） 速算扣除数 （元）1 不超过 500 元的局部 5 02 超过 500 元至 2000 元的局部 10 253 超过 2000 元至 5000 元的局部 15 1254 超过 5000元至 20000元的局部 20 3755 超过 20000元至 40000元的局部 25 137

3、56 超过 40000元至 60000元的局部 30 33757 超过 60000元至 80000元的局部 35 63758 超过 80000元至 100000元的局部 40 103759 超过 100000元的局部 45 15375计算公式：应纳个人所得税税额二应纳税所得额X适用税率-速算扣除数应纳税额 =工资薪金收入 -2000- “三险一金6、所得税1所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。 2如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税 =收入总额 * 税务核定固定比例 *所得税税率 3如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：应交所得税 =利润总额 *

4、 所得税税率 4所得税税率：一般企业所得税的税率为 25%, 符合条件的小型微利企业，减按 20%的税率征收企业所得税。 国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税。7、房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1. 2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12。8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下： 1大城市元至 30 元； 2中等城市元至 24 元； 3小城市元至 18 元；4县城、建制镇、工矿区元至 12 元。9、土地增值税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税 率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 ?条例 ?规定的扣除 工程金额后的余

5、额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物 收入和其他与转让房地产有关的经济收益， 计算增值额的扣除工程金 额包括：1取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的本钱、费用； 3新建房及配套设施的本钱、费用、或者旧房及建筑物的评估价 格；4与转让房地产有关的税金； 5财政部规定的其他扣除工程。税率：土地增值税实行四级超率 累进税率，即： 增值额未超过扣除工程金额 50的局部，税率 30。 增值额超过扣除工程金额 50，未超过扣除工程金额 100的局部， 税率 40。增值额超过扣除工程金额 100，未超过扣除工程金额 200的局部，税率 50。增值额超过扣除工程金额 200的局部， 税率为 60

6、。二、房地产企业的账务处理给你提供一份房地产企业会计制度。附件：房地产开发企业会计制度房地产涉及的税种：税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、 契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建立税。费：教育费附加一、营业税1. 转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销 售缴纳增值税。假设房屋包括空调等附属设施，那么空调包括在房款 内，不需要单独计缴增值税。2. 房屋租赁出租属于效劳业一一租赁业3. 房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税效劳业缴纳营业税4. 单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动

7、产5. 销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6. 纳税人自建后销售房屋其自自建自用的房屋不纳税； 如纳税人将自建的房屋对外销售， 建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。三、土地增值税一一般规定1. 出售征包括三种情况：1出售国有土地使用权；2取得国有土地使用权后进展房屋开发建造后出售；3存量房地产买卖其中对于 2新建房地产转让出售的扣除工程： 取得土地使用权所支付的金额； 房地产开发本钱 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除工程 对于 3对于存量房地产转让的

8、扣除工程 房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置本钱价X成新度折扣率 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有 关费用。 转让环节缴纳的税金。2. 房地产抵押1抵押期不征；2抵押期满归还债务本息不征； 3抵押期满，不能归还债务，而以房地产抵债征。3. 房地产交换单位之间换房，有收入的，征；4. 将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币资产 等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 房地产清算5. 合作建房建成后自用不征；建成后转让征。6. 企业兼并转让房地产暂免。7. 纳税人建造

9、普通标准住宅出售 增值额未超过扣除工程金额之和百分之二十的，免征土地增值税。8. 将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租 等商业用途时， 如果产权未产生转移不征收 清算时不扣除相应 的本钱和费用二房地产企业土地增值税清算1. 土地增值税的清算单位对于分期开发的工程， 以分期工程为单位清算。 开发工程中同时 包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。2. 土地增值税的清算条件1房地产开发工程全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发工程的； 3直接转让土地使用权的。3. 土地增值税的扣除工程 扣除取得土地使用权所支

10、付的金额、 房地产开发本钱、 费用及 与转让房地产有关税金， 须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭 证的，不予扣除。 清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的， 地方税务 机关可核定开发本钱的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和派出 所用房、会所、停车场库 、物业管理场所、变电站、热力站、水 厂、文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A. 建成后产权属于全体业主所有的；B. 建成后无偿移交给政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共 事业的；C. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。 房地产开发企业销售

11、已装修的房屋， 其装修费用可以计入房地 产开发本钱。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。 属于多个房地产工程共同的本钱费用， 应按清算工程可售建筑 面积所占比例等合理方法，计算清算工程的扣除金额。四、房产税1. 地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对 出售前房地产开发企业已使用或出租、 出借的商品房应按规定征收房 产税。2. 在基建工地为基建工地效劳的各种工棚、 材料棚、 休息棚和办 公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 房产税。但工程完毕后， 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让 给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。五、城镇土地使用税1

12、. 城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用 的土地面积为计税依据。2. 房地产开发公司建造商品房的用地， 原那么上应按规定计征城 镇土地使用税。 但在商品房出售之前纳税确有困难的， 其用地是否给 予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。六、契税承受方1. 企业公司制改造 非公司制企业，整体改建为有限责任公司含国有独资公司或 股份，或者有限责任公司整体改建为股份的， 对改建后的公司承受原 企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司， 以其局部资产 与他人组建新公司，且所占股份超过 50%的，对新设公司承受该国有 独资企业公司的土地、房屋

13、权属，免征契税。2. 企业股权重组不征3. 企业合并免征 合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4. 企业分立不征 企业依照法律规定、 合同约定分设为两个或两个以上投资主体一 样的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契 税。5. 企业出售买受人妥善安置原企业 30%以上职工的，对其承受所购企业的土 地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。6. 企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征 契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置 原企业 30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免

14、征契税。7. 房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的， 征收契税， 不涉 及的，不征。七、企业所得税一预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季 或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配 套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入， 按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总 额预缴，开发产品完工、结算计税本钱后按照实际利润再行调整。二预计利润率1. 非经济适用房开发工程： 1位于省、市、县城区和郊区的不得低于 20%； 2位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于 15%； 3位于省、其他地区的，不得

15、低于 10%。2. 经济适用房开发工程，不得低于 3%。八、个人所得税1. 职工高管工薪取得的一次性的奖金2. 企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、 研讨会、工作考察 等名义组织旅游活动， 通过免收差旅费、 旅游费对个人实行的营销业 绩奖励包括实物、有价证券等 ，应根据所发生费用全额计入营销 人员应税所得按劳动报酬所得 ，依法征收个人所得税，并由提供 费用的企业和单位代扣代缴。九、印花税1. 财产房屋租赁合同一一1%。2. 产权转移书据。 包括土地使用权出让合同、 土地使用权转让合 同、商品房销售合同等权力转移合同。3. 营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为 “实收资本与 “资本公积两项

16、的合计金额其他账簿每件 5 元。4. 领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证每件5 元。十、城市维护建立税 以营业税、增值税赠送空调需要视力同销售征增值税等为基 数一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建立，按占用面积征税。十二、教育费附加同城市维护建立税一般纳税人房地产会计全部账务处理1、资产类主要会计科目核算：1现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收账本钱类或材料类科目贷：现金2银行存款3应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开 发产品，提供出租房屋和提供劳务， 而向购置、 承受和租用单位或个 人收取的款项。出售租赁商品房而应收取的未收到的款项

17、所附原始单据： 购 方协议销售发票或出租发票借：应收账款公司或个人贷：主营业务收入出让材料而应收取的未收款项借：应收账款公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款4坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失， 主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款5应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收 到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据公司贷：主营业务收入商业汇票到期： 假设为无息商业汇票所附单据：销售发票、双方

18、协议 借：银行存款贷：应收账款假设为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据公司财务费用6预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位 的工程款和备料款， 分别设置 “预付承包单位款和 “预付供给单位 款两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款所附单据：付款申请书、 付款单借：预付账款预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进展工程结算时 所附单据： 工程 价款结算单借：开发本钱贷：应付账款应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款贷：预付账款预付承包单位款用银行存款补

19、付余额 借：应付账款应付工程款贷：银行存款 预付给供给商的材料价款借：预付账款预付供给单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供给单位款用银行存款补付余额 借：应付账款应付购货款 贷：银行存款7物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购本钱。包括购 入材料设备的买价、 运杂费、 流通坏节的税金， 月终分配的采购保管 费和材料本钱差异。8采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办 公费、交通差旅费、 折旧费、 维修费、 低值易耗品摊销、 劳动保护费、 检验试验费等9材料本钱差异：主要用来核算实际本钱与方案本钱之间的差异10库存材料： 用

20、来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱11库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的 实际本钱 购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单 借：物资采购设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费所附凭证：计算的采保费用固定表格 借：物资采购设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率 =材料实际发生的采保费 / 本月购入材 料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费 =实际买价和运杂费 *分配率 材料验收入库所附单据：入为单、设备管理单借：库存设备贷：物资采购 订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款所附单据：购

21、货发票、提货单、银行单据、运输费单据借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库 借：物资采购设备采购贷：应付账款应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款应付供货款贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款贷：银行存款 设备和材料发出， 领用设备进展安装， 用作房屋建立 所附凭 据：发出材料汇总表、设备出库单借：开发本钱房屋开发贷：库存设备销售积压设备所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票 借：银行存款贷：其他业务收入结转本钱借：其他业务支出贷：库存设备 12委托加工材料： 主要是核算委托外单位加工的各种材料的 实际本钱。 应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工借

22、：委托加工材料贷：库存材料材料本钱差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料材料贷：委托加工材料 13低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料。如： 工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入本钱费用 借：开发间接费用贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用 14开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格， 可以按照合同的条件移交购货单位， 或者可以作为商品对外销售的产 品，包括开发完工的建立场地、 房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时借：开发产品贷：开发本钱对外销售转

23、让的开发产品，月份终了按时结转开发本钱 借：主营业务本钱贷：开发产品 15分期开发产品：应根据分期销售合同进展结算，可以根据 需要设置“分期收款开发产品备查账。借：主营业务本钱贷：分期收款开发产品16出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进展商 业性出租的一种经营活动。 主要是通过收取租金的形式实现的。 应下 设“出租产品“出租产品摊销两个明细科目出租土地或是房屋时 借：出租开发产品出租产品贷：开发产品租金收入： 借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入17周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在 用周转房和“周转房摊销两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的本

24、钱 借：周转房在用周转房贷：开发产品房屋按月计提的周转房摊销 借：开发本钱或开发间接费用贷：周转房周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发本钱或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的 借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款最后再分次摊入到有关本钱费用科目 18固定资产 购入的固定资产 所附原始凭证： 运杂费专用发票、 现金支出 凭单、银行单据、购货发票等借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产购建支出 自制自建的固定资产所附单据：移交使用单、工程结算单

25、支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产购建支出贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支出 其他单位投资转入的固定资产所附单据：投资证明、合同借：固定资产贷：实收资本累计折旧 改扩建的固定资产所附单据：扩建通知单借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产残料变卖时借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时借：固定资产购建支出贷：银行存款 工程竣工时所附单据：工程竣工结算单 借：固定资产未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时借：固定资产生产用固定资

26、产 贷：固定资产未使用固定资产 19无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专 利权、非专利技术、商标权、土地使用权。2、负债的主要会计科目的核算 1应付账款：因购置材料物资或承受劳务应付给供给单位的 款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发本钱贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款2预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的 购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：

27、银行存款贷：应收账款 3应付工资开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发本钱建安 开发间接费用开发工程现场 销售用费销售机构 管理费用行政管理部门 采购保管费采购部门 管理费用劳动保险费长期放假员工 应付福利费医务人员 4应付福利费按工资总额的 14%计提 借：开发本钱建安 开发间接费用开发工程现场 销售用费销售机构 管理费用行政管理部门 采购保管费采购部门贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费贷：现金5应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括营 业税、城市维护建立税、固定

28、资产调节税、所得税、房产税、车船使 用税、土地使用税各种税种月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税应交城市维护建立税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税应交城市维护建立税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金房产税车船使用税土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金应交所得税实际交纳的税金借：应交税金税贷：银行存款6其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交 款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款教育费附加3、本钱、费用主要会计科目核算1开发

29、本钱：如能确定核算对象的，直接计入“开发本钱， 主要包括：土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费；前期工程费规划、设计、工程可行性研究、水文、地 质、测绘、“三通一平；根底设施费 小区道路建立、 供水、供电、 供气、排污、排洪、 通讯、照明、环卫、绿化；建筑安装工程费支 付给承包单位的建筑安装工程费 ；公共配套设施费居委会、派出 所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出， 分别设置 “土地开发与 “配套设施开发 “房屋开发设置二级明 细。可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地本钱费用： 借：开发本钱土地开发 贷：银行存款或应付账款公司分配开发的间接费用 借：开发本钱土地开发贷：开发间接费用结转开发土地本钱费用借：开发本钱房屋开发贷：开发本钱土地开发。 配套设施开发计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费 =该项开发产品的预算本钱 或方案本钱 * 配套设施