资产评估公式

1、收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i)n复利现值P=F*(1+i)-n后付年金终值F=A*(1+i)n-1/iF =A*(1+i)n-1后付年金现值P=A*(1+i)-nP=A*1-(1+i)-n/i先付年金终值F=A*(1+i)n-1/i *(1+i)先付年金现值P=A*1-(1+i)-n/i *(1+i)递延年金现值(m期后n期)P=A*1-(1+i)-n/i *(1+i)-mP=A*1-(1+i)-(m+n)/i -A*(1+i)-m永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末应存金额)A=F*i/(1+i)n-1年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i/1-(1+i)-n(一)纯收

2、益不变1.永续:P=A/r2.有限A*1-(1+r)-n/r(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限:P=i=1nRi(1+r)-i +A/r*(1+r)-n2.有限:P=i=1mRi(1+r)-i +A*1-(1+i)-(n-m)/i *(1+i)-m(三)纯收益按等差级数变化1.递增无限:P=A/r +B/r22.递增有限:P=(A/r +B/r2)*1-(1+r)-n -B/r*n(1+r)n3.递减无限: P=A/r -B/r24.递减有限: P=(A/r -B/r2)*1-(1+r)-n +B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B(四)纯收益按等比级数变化1.递增无限

3、:P=A/(r-S)2.递增有限:P=A/(r-S) *1-(1+S)/(1+r)n3.递减无限:P=A/(r+S)4.递减有限:P=A/(r+S) *1-(1-S)/(1+r)n(五)已知未来若干年后资产价格P=A*1-(1+r)-n/r *Pn(1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值(一)重置成本1.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*(1+an)*100%2.功能价格类比法重置成本=参照物重置

4、成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X(二)实体性贬值1.观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2.使用年限法资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%实际已使用年限=名义已使用年限*总使用年限=+尚可使用年限资产实体性贬值率=/*100%实体性贬值=(重置成本-预计残值)*(三)功能性贬值1.超额运营成本超额运营成本净超额运营成本=*(1-所得税税率)资产剩余寿命折现:功能性贬值=*折现系数2.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四)经济性贬值经济性贬值率=1

5、-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)* 1-(1+i)-n/i森林资源资产评估成本法1.重置成本法(幼龄)株数调整系数K1株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数当r85%, K1=1当r85%, K1=r树高调整系数K2K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高En=K *i=1nCi(1+P)n-i+1 K:林分质量调整系数 Ci:第i年生产成本(年初)2.费用价值法(改良)Bn=A(1+P)n+i=1nMi(1+P)n-i+1 A:林地购置费 Mi:第i年林地改良费(年初）市场法1.市场倒算法/剩余价值法(成,

6、过熟)En=W-C-F W:销售总收入 C:木材经营成本 F:木材生产经营利润2.市场成交价比较法E=K*Kb*G K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数 Kb:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价 G:参照物市场交易价格收益法1.收益净现值法(经济林)En=i=nu(Ai-Ci)/(1+P)n-i+1 Ai:第i年的收入(年末) Ci:第i年的成本支出(年末) u:经营期 n:林分年龄(评估时)2.收获现值法(中龄,近熟)存在间伐Bu=K *Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+/(1+P)u-n -i=nuCi/(1+p)i-n+1无间伐Bu=K *Au/(1+

7、P)u-n - Ci*1-(1+P)-(u-n+1)/P Au:主伐时纯收入(年末) Da、Db:间伐纯收入(年末) Ci:第i年营林生产成本(年末) u:经营周期3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)林木评估En=A/P A:年平均纯收益(年末)林地使用权无限:Bu=R/P有限:Bu=R/P *1-(1+P)-n R:林地年平均地租收益 n:林地使用权的使用年限4.林地期望法(同龄,永续皆伐)Bu=Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+-i=1uCi(1+p)u-i+1/(1+p)u-1 -V/P Ci:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育) V:年均营林生产间

8、接费用(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年金现值)矿业权评估1.折现现金流量法P=t=1n(CI-CO)t*(1+i)-t确定计算年限计算每年现金流入CI销售收入回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)回收流动资金(最后一期期末)回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备含税价/(1+17%)*17%计算各年现金流出CO无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出)流动资金(生产期第一年流出)经营成本(每年年末)销售税金及附加(每年年末)企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*所得税税率2.折现剩余现金流量法P=t=1n(CI-CO-Ip)t*(1+i)-

9、t Ip:投资合理报酬计算各年现金流入计算各年现金流出计算投资合理报酬资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2投资报酬=资产净值*投资报酬率确定折现率:无风险报酬率计算剩余现金流量现值3.剩余利润法P=t=1n(E-Ei)t*(1+i)-t E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企业所得税 Ei:开发投资利润=当年资产净值*投资利润率4.收入权益法P=t=1nSIt*(1+i)-t *K SIt:年销售收入=产量*产率*销售价格 K:采矿权权益系数收益法主要评估参数确定1.可采储量评估利用的资源储量=基础储量+资源量*可信度系数 (可信度系数也可叫设计利用率)可采储量=(评估

10、利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量2.相关年限(矿山服务年限T)金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产T=Q /A(1-) (Q=总的-已开采的)A:矿山生产能力 Q:可采储量:矿石贫化率非金属矿种T=Q/AT=Q /A*K K:储量备用系数石材矿按荒料计:T=Qsx /Qh(1+Kd)按板材计:T= Qsx*b / Qb(1+Kd) Qsx:荒料可采储量 Qh:年生产荒料量 Qb:年生产板材量 Kd:吊装运输损失系数b:板材率石料矿T=Q*K* /A K:地质影响系数:松散系数3.产品方案与采选(冶)技术指标采矿回采率=1-采矿

11、损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量)4.销售收入金属矿产品以原矿: Sq=Qy*Py以精矿: Sq= Qjs*Pjs= Qy*Pjs= Qy*/ *Pjs= Qy*0(1-)/*Pjs以精矿中金属: Sq= Qjs*Pjj= Qy*Pjj= Qy *Pjj= Qy *0(1-)*Pjj以冶炼金属产品: Sq= Qs*Ps= Qy*y/y* Ps= Qy*0(1-)y/y* Ps Qy:原矿产量 Py:原矿价格Qjs:精矿产量 Pjs:精矿价格 Pjj:精矿金属价格Qs:金属产品产量 Ps:金属产品价格:精矿产率= Qjs/Qy :原矿品位=0(1-)0:

12、地质品位 :精矿品位:矿石贫化率=(地质品位0-采出矿石品位)/地质品位 :选矿回收率=产率*精矿品位 /原矿品位y:冶炼回收率y:金属产品品位非金属矿产品一般非金属: Sq=Qy*Py= Qjs*Pjs煤矿: Sq=不同牌号煤产量*不同牌号煤价格石材:荒料Sq=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格板材Sq=板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材价格5.投资单位生产能力投资估算法I=Id*A*1*2 Id:参照物矿山单位生产能力投资 A:评估对象矿山生产能力1:时间差异调整系数2:地域差异调整系数生产规模指数法I1=I0(S1/S0)n*1*2 I0:参照矿山固定资产投资额

13、 S1:评估对象矿山生产能力 S0:参照矿山生产能力 n:生产能力指数比例估算法I=I1/f I1:评估对象矿山某主要工程的投资额 f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例6.成本费用总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出成本法适用于预查和普查阶段的探矿权评估1.勘查成本效用法(预查)Pc=Cr*F=i=1n(Ui*Pi)*(1+)*F=i=1n(Ui*Pi)+C*F Cr:重置成本 Ui:各类方法完成的实物工作量 Pi:各完成的实物工作对应的现

14、行价格和费用标准 F:效用系数= f1*f2 f1:合理性系数 f2:加权平均质量系数:间接费用的分摊系数 C:间接费用2.地质要素评序法P=Pc*=i=1n(Ui*Pi)*(1+)*F*j=1mj=i=1n(Ui*Pi)+C*F*j=1mjj:第j个地质要素的价值指数：调整系数=j=1mj确定评估方法计算直接成本计算重置成本=直接成本*(1+)确定效用系数 f2=(该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数)/工作项目重置成本计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数探矿权价值=基础成本*调整系数(勘查成本效用法:-,地质要素评序法:-)市场法1.可比销售法详查以上探矿权及采矿权P=i=1nPi

15、(··t···)i/n Pi:参照物成交价 n:参照物个数:可采储量调整系数:矿石品位(质级)调整系数 t:生产规模调整系数:产品价格调整系数:开采条件调整系数:区位与设施调整系数勘查程度较低探矿权P=i=1nPi(Pa···v··)i/nPa:勘查投入调整系数:资源储量调整系数 v:物化探异常调整系数:地质环境与矿化类型调整系数调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重2.单位面积探矿权价值评判法P=S*Pa S:评估对象勘查区面积 Pa:单位面积探

16、矿权价值3.资源品级探矿权价值估算法P=Qd···c Qd:资源储量:单位资源品级价值:资源品级c:矿业权价值占资源毛价值的比例无形资产评估收益法评估值=i=1nRi*K*(1+r)i K:无形资产分成率 Ri:第i年使用无形资产带来的收益评估值=i=1nRi*(1+r)-i Ri:被评估资产的第i年的超额收益无形资产超额收益的确定1.直接估算法价格增加(P):R=(P2-P1)Q(1-T)销量增加(Q):R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)成本降低(C):R=(C1-C2)Q(1-T)前三项都变化:R=Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)(1-T)2.差额法

17、R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率3.分成率法无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率*(1-T)销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率成本法1.自创无形资产重置成本核算法重置成本=成本+期间费用+合理利润倍加系数法重置成本=(C+1V)/(1-2)(1+L) C:物化劳动消耗 V:活劳动消耗1:创造性劳动倍加系数2:科研平均风险系数 L:投资报酬率2.外购无形资产重置成本重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数)3.无形资产贬值率的估算贬值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100%计算机软件评估市场法

18、V=V :生产率调整系数 :价值调整系数 V参照物价值成本法(主要)P=C1+C2C1=M*W C1:开发成本 C2:维护成本 M:工作量(人/月)W:单位工作量成本(月工资)商誉的评估1.割差法评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和2.超额收益本金化价格法商誉的价值=(企业预期年收益额-行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和)/适用资本化率=(被评估企业单项资产评估值之和*(被评估企业预期收益率-行业平均收益率)/适用资本化率 被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和*100%债券评估上市债券评估评估值=债券数量*评估基准日债券的市价(收盘)

19、非上市债券评估1.到期一次还本付息P=F*(1+r)-n F:债券到期时的本利和 单利:F=A*(1+m*i) 复利:F=A*(1+i)m r:折现率 A:债券面值 m:计息期限 i:债券利息率2.分次付息,到期一次还本P=i=1nRi*(1+r)-i+A(1+r)-n Ri:第i年的预期利息收益 i:评估基准日距收取利息日期限 n:评估基准日距到期日期限股票评估普通股价值评估1.固定红利P=R/r R:股票未来收益额 r:折现率 股票收益=每股股利或收益/每股面值2.红利增长型P=R/(r-g) R:评估基准日后的第一次股利 g:股利增长率 g=再投资比率*净资产利润率优先股价值评估1.不卖

20、,永续P=i=1Ri*(1+r)-i2.出售,有限期P=i=1nRi*(1+r)-i+F(1+r)-n F:优先股的预期变现价值企业价值评估收益法一.企业永续经营1.年金法各年收益相等P=A/r各年收益不等P=i=1nRi*(1+r)-i÷1-(1+r)-i/r ÷r2.分段法从n+1年起收益相等P=i=1nRi*(1+r)-i+(Rn/r)(1+r)-n从n+1年起收益增加P=i=1nRi*(1+r)-i+Rn(1+g)/(r-g)(1+r)-n二.企业有限经营P=i=1nRi*(1+r)-i+ Rn(1+r)-n折现率及资本化率投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率风险报

21、酬率的估测1.风险累加法风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率2.系数法Rr=(Rm-Rf)* Rr:被评估企业风险报酬率 Rm:投资报酬率(市场期望报酬率) Rf:无风险报酬率:系数=某公司的风险水平/市场组合的风险水平Rq=(Rm-Rf)*:企业特定风险调整系数折现率的计算股东全部权益价值1.净资产或所有者权益价值=企业整体价值-付息债务2.对应收益额=净利润或净现金流量(股权自由现金流量 净现金流量=净利润-折旧及摊销-追加资本性支出3.折现率:权益资金的折现率R=Rf1+(Rm-Rf2)* Rf1:现行无风险报酬率 Rf2:历史平均无风险报酬率企业整体价值1.企业整体价值=所有者权益+付息债务=总资产-非付息债务2.对应收益额：净利润或净现金流量+扣税后全部利息3.折现率：权益资金和全部带息负债综合折现R=E/(D+E)*Ke + D/(D+E)(1-T)*Kd E/(D+E):权益占全部资本权重 D/(D+E):债务占全部资本权重 Ke:权益资本要求的投资回报率(权益资本成本) Kd:债务资本要求的投资回报率(债务资本成本) D:全部债务投资资本价值1.投资资本