我国房价波动原因及趋势分析

1、河北经贸大学毕业论文10我国房价波动原因及趋势分析一、我国城市房价近年出现了非正常性波动自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用下，房价有所调整,但整体房价仍然是涨声依旧，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点：（一）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快根据分析的需要对近年来的房价数据进行了搜集，得到统计图涨幅房价4000350030002500200015001000500020.00%18.00%房屋平均销售价格T-房价涨幅16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4

2、.00%2.00%0.00%年份图1-12000-2007年全国房价水平及涨幅从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%14%、6.3%?口12.6%房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。图中数据来源于中宏数据库总体来说，近年来房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面：1 .房价涨幅与GDPK幅不协调当房价的上涨幅度远高于GD

3、P勺增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增长，有的年份增长5工3ITTJL.?二五图1-22000-2007年美国GDP和房价指数变化壹n看An手illgp-CKl当pQT雷PAO款-06台工也r,T窝>'i.;ir<!'i:图1-32000-2007年英国GDP和房价指数变化来源于佐思网房地产业研究报告来源于佐思网房地产业研究报告相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP的增

4、长的呈现出较高的相关性。而从我国来看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的增长（如图1-4所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较大，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了大幅的上涨，20052006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。图1-41999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速2 .房价收入比较高在衡量一个国家的住房消费水平时，世界上许多国家都在使用房价收入比，它是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收

5、入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就是超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。来源于佐思网房地产业研究报告根据联合国人类住区（生境）中心所发布的城市指标指南表1-1近年来我国的房价收入比年份每户的收入（元）单元房平均售价房价收入比200742273.1023580208.469200637521.6113030308.076200533509.4792851208.509200430182.9602500208.283200319597.93021231010.8332

6、00218330.83520250011.047200121411.9481953009.121200019706.1981900809.646通过数据的收集汇总计算得出我国近年来的房价收入比数据（表1-1）,目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收入才能买得起一套住房，远远超出了合理的房价收入比范围。如此高的房价，超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。从房价收入比可以看出我国的房价过高，房价的波动不正常。（二）不同城市的房价波动差异较大为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城市与以太原、南京、武汉为代表的大中城市为样本进行

7、比较，根据统计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图（图1-5和图1-6）可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般大中城市,大众城市房屋价格指数最高为1%,而热点城市最高指数已接近3%,且平均水平高于1%。这是因为，热点城市对外开放程度高，引进的外资多，经济发展较快，人民生活水平高，住房需求较大。相反，一般大中城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，热点城市房价的波动程度与房价水平明显高于大中城市和一般城市。数据来2000年-2007年统计年鉴图1-52007年各月房价指数变动表1.2数指比环10.80.60.40.2123456789101112

8、月份太原-一南京武汉图1-62007年各月房价指数变动表二、我国房价波动原因的经济学分析从经济学来讲，根据价值规律，房价应该以其实际价值为基础，根据供求状况围绕价值上下波动，而住房价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛。这一表现表面上看违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值。根据有关资料分析影响房价波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素数据来源于中经数据库数据来源于中经数据库谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002,8,71-74等。现着重就土地制度及政策、国民经济的增长、收入储蓄的增加、汇率水平、利率水平、城市化进程方面进行具体的分析。（一）国内生产总值与房

9、价当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。近年来，我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长主要表现为居民收入的增加。而居民的收入水平又与房价存在着密切的关系，随着一国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，房地产已上升为普通大众的主要消费品。居民的消费支出在满足基本需求的基础上，必然会去购买自己的住房，正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用，导致了全国房产价格的持续走高。下面选取2000年到2007年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据，建立计量经济学模型,并运用EViews5.

10、0进行分析。其中选用Y为房价上涨幅度,X为GDP上涨幅度，得到表2-1表2-1GDP上涨幅度和房价上涨幅度模型DependentVariable:YMethod:LeastSquaresDate:05/14/08Time:22:54Sample:20002007Includedobservations:8VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C-0.1537320.044992-3.4168910.0142X1.7419800.3266625.3326640.0018R-squared0.825770Meandependentvar0.0810

11、00AdjustedR-squared0.796732S.D.dependentvar0.058412S.E.ofregression0.026335Akaikeinfocriterion-4.223492Sumsquaredresid0.004161Schwarzcriterion-4.203632Loglikelihood18.89397F-statistic28.43731Durbin-Watsonstat2.385598Prob(F-statistic)0.001774回归方程如下:Y=-0.153732+1.741980*XR-squared=0.825770F-statistic=

12、28.43731由回归结果可以看出，该模型拟合优度较好，线性相关性较高，说明房价与GDP之间呈明显的正相关关系。（二）人口的增加及城市化进程加快对房价的影响1 .人口增加人口密度大的城市，地价一般都较高；人口增长，对土地的需求必然增加，地价上涨；人口素质提高，对于社会稳定、经济发展等都具有良好的促进作用，带动地价上涨，而地价的上涨又必然会引发房价上扬。近年来，我国城镇人口增长较快，大量人口涌入城镇，会引发住房紧张，使得房价上涨。下面通过建立模型来说明人口增加与房价上涨的关系问题。同样选取2000年到2007年城镇人口数量和房屋销售价格作为样本，其中选用Y为房屋销售价格,X为城镇人口数量，运用E

13、Views5.0得到表2-2表2-2城镇人口与房价模型DependentVariable:YMethod:LeastSquaresDate:05/14/08Time:22:35Sample:20002007Includedobservations:8VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.-4022.729938.5237-4.2862310.0052X0.1278480.0176587.2402410.0004R-squared0.897297Meandependentvar2749.375AdjustedR-squared0.880180S.

14、D.dependentvar630.8950S.E.ofregression218.3842Akaikeinfocriterion13.82271Sumsquaredresid286150.0Schwarzcriterion13.84257Loglikelihood-53.29083F-statistic52.42110Durbin-Watsonstat0.809493Prob(F-statistic)0.000352回归方程如下：Y=-4022.729+0.127848*XR-squared=0.897297F-statistic=52.42110从回归结果可以看到R2K近1,F统计量也很高

15、，说明拟合优度较好，房价和城镇人口呈正相关关系。2 .城市化进程近来城市化的加速，按城市化进程阶段划分，我国已进入城市化加速发展阶段，世界各国的经验表明，一个国家进入城市化加速发展阶段之后，在人均住房建筑面积达到3035平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。截止到2007年底，我国城镇化水平已经上升为44.9%。据有关预测，到2010年我国城市化率将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，平均每年要新增人口1852万。单拿住宅这一项来说，按人均居住建筑面积30平方米计算，平均每年需增加住宅建筑面积约5.56亿平方米。因此，城市化水平的不断提高将会使我国在未来20年保持较旺盛的需求。同时因为拆迁

16、引发了巨大的被动住房需求。（三）土地政策对房价的影响房地产项目的开发必须要以土地为依托，土地供给量的减少直接限制了房地产商品的供给数量。止匕外，从供给成本的角度来看，土地价格飙升成为推动房价上涨的一个重要因素。1 .我国的土地政策加速地价上涨数据来源于国家统计局新浪财经频道在我国，国家是城市土地唯一的所有权人，各级地方政府拥有土地的使用权。因此，政府在房地产业最重要的投入要素土地的供给上占支配地位，政府的土地供应政策直接关系着房地产的供给。改革开放以来，土地的供应方式有无偿划拨、协议出让、批租、招标、拍卖、挂牌等，前期的无偿划拨、协议出让和批租等方式使房地产开发商用相对较小的成本获得土地使用权

17、，增加了房地产的供给，客观上满足了因房改和以改善居住环境为目的住房需求。然而，这种土地供应方式却难以避免寻租、滥用国家土地等行为的发生，导致有限的土地资源没能得到有效的配置。2004年初，政府暂停农地转用审批半年，同年8月31日，政府又规定停止协议出让，所有商业用地使用权的取得一律通过招、拍、挂的形式。2004年10月22日以来，国务院及其相关部委又出台了一系列严格土地使用的政策，即所谓的“土地新政”。这一系列措施的实施，客观上提高了土地的使用效率，极大地杜绝了滥用土地的现象，从而土地的供给越来越紧张。我国城市土地特有的所有制形式使得各级地方政府成为地价上涨的最终受益者，政府出让土地获得的大笔

18、资金成为其扩大城市建设规模，大搞政绩工程、形象工程所需资金的重要来源。也就是说，高地价带来的显化货币收益可以使权利阶层立即受益，而地价上涨所引起潜在资本流失、竞争力下降、消费者福利减少等危害，尽管对大多数公众而言影响较大，却需要很长一段时间才会显现出来。可见，地方政府作为理性经济人，没有平抑地价的动力，它反倒期望能够从地价的上涨中获得更多的收益；房产开发商更是从自身利益出发，为了拍得有限的地块，争相抬高土地价格。在土地供给有限的硬预算约束下，地价自然飙升。房地产作为一个高利润行业，开发商对土地的需求也是相当旺盛的，对这一紧缺的非可再生资源更是奢求。地价的上涨又加剧了对土地尤其是城市有限土地的需

19、求的，而土地的总量是一定的，供给会越来越少。土地价格会不断的上涨，房价也必然会不断的飙升。2 .土地的供需变动对房价的影响分析房价的构成用等式可表示为房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加大，从经济学上来说供给和需求共同决定着价格，随着土地需求的增加，土地供给的紧张，土地的价格自然会越来越高。近几年来，随着土地的招拍挂的进行，改变了以往的土地协议出让的方式，地价越来越反映市场供需状况，并夹杂着地产商的炒作，地价也有了大幅度提升。一般说来地价占

20、房价的20%40%地价上升自然会引起房价的上涨。（四）利率对房价的影响我国历史上存在200种房价涨幅变缓，2005200研房价涨幅下降的状况，而这三年连续三次加息，2007年又连续六次提高利率，可以看出利率与房价有很大的相关性。按照现代金融学理论，利率是资金的价格，不仅反映了资金市场的供求关系，也可调节资金的供求关系。受到物价水平、经济周期和预期的影响，利率作为外部因素对房地产经济运行的影响十分明显，因此它也是影响房地产价格水平及其变动的一个重要因素。下面从加息的角度对利率对房价的影响进行分析。1 .利率政策对需求的综合影响（1）对购房者的需求由于自有资金有限，大多数购房者会选择个人住房贷款。

21、所以，从理论上分析，银行加息会对购房者的购房心理和行为产生影响。首先，已贷款买房的人利息支出增加。我国一年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策，遇到人民银行调整贷款利率，存量贷款于下一年初执行新的利率。因此，无论是老贷款，还是加息后新发放的贷款，加息都将导致利息支出增加。其次，部分借款申请人被拒之门外。银监会发布的商业银行房地产贷款风险管理指引，规定了两条判断借款人还款能力的控制线，即借款人月房产支出（含月还款额和物业管理费）与收入比不得超过50%,月所有债务支出（含月房产支出和其他债务月还款额）与收入比不得超过55%。一笔相同额度的贷款，加息将导致借款人月还款额增加，在借款人收入不变的情况下

22、，导致上述两项比例上升，部分原本处于控制线边缘的申请人将超过控制线，从而无法获得贷款，也就无法实现购房梦想。再次，加息使得持币观望者增多。许多专家预测，央行在未来的一段时间内可能会不断有新的动作，这也增加了购房人对未来支出不确定性的担心，许多原计划购房的人担心入不敷出而延迟购房。对这些观望中的潜在买房人来说，加息更可能增加其对“房奴”生活的压力而推迟购房。从而在一定程度上缓解房市供求矛盾，化解房价上涨的一部分压力。（2）对投机者的需求银行加息将使房地产投资者重新审视其投资收益率和投资的机会成本。对于河北经贸大学毕业论文房地产投资者来说，其进行投资的动机是房地产的收益率要高于其他行业。同样的资金

23、存入银行获得的利息收入就是投资房地产的机会成本。这样,银行加息后,居民定期储蓄的利息收入增加，使用自有资金的投资者投资房地产的机会成本相应增加，房地产的相对收益就会下降。而对于那些贷款买房的投资者来说，银行利率的提高将使其贷款成本增加，从而抵消投资收益，降低收益率。综上所述，无论从银行方面还是从购房者、投机者的角度考虑，银行加息会起到抑制住房需求的效果。需求的减少会缓解供需之间的矛盾，降低房价上涨的幅度。2 .房贷政策对房价的影响我国实行的在住房购买和房地产开发方面的信贷政策对抑制房价的过快增长有明显的效果。自2003年以来多次出台政策，如控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产

24、开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。2007年9月27日中国人民银行和中国银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，房贷新政“对第二套住房及以上房贷执行首付不少于40%,利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍”。此政策就会在增加购买第二套房的成本，从而降低对住房的需求，房贷新政出台近两月来，对我国的房地产市场起到了明显的降温作用，尤其是对房地产市场价格涨幅过大的部分城市，起到了有力打压房地产市场“高烧不退”的局面。3 .利率影响的计量经济学验证从前面的分析我们可知，利率与房价上涨幅度是呈反方向变动的。现根据

25、2007年我国六次提高利率与房价的波动进行计量经济学分析，以验证上述结论。但是从直观来看2007年房价的变动似乎与利率成正比例关系，随着利率的调高，房价也跟着飙升。如表2-3所示表2-3房价上涨指数与利率月份房价上涨指数贷款基准利率存款基准利率1月0.0566.12%2.52%2月0.0536.12%2.52%3月0.0596.39%2.79%4月0.0546.39%2.79%5月0.0646.57%3.06%6月0.0716.57%3.06%7月0.0756.84%3.33%8月0.0827.02%3.60%9月0.0897.29%3.87%10月0.0957.29%4.14%11月0.10

26、57.29%4.14%但是从2007年的CPI指标来看，物价上涨迅速，用CPI指标粗略代替通货膨胀率，可以得到实际的利率如下表2-4:表2-4CPI涨幅与实际利率涨幅月份CPI实际贷款利率X1实际存款利率X21月2.20%3.92%0.32%2月2.70%3.42%-0.18%3月3.30%3.09%-0.51%4月3.00%3.39%-0.21%5月3.40%3.17%-0.34%6月4.40%2.17%-1.34%7月5.60%1.24%-2.27%8月6.50%0.52%-2.90%9月6.20%1.09%-2.33%10月6.50%0.79%-2.36%11月6.90%0.39%-2.

27、76%从上表的数据可以看出，实际的存贷款利率是逐月下降的。而房价上涨的幅度逐渐增大，这与理论上的分析是一致的。运用EViews5.0进行分析。选用Y为房价指数，X1为实际的贷款利率，X2为实际的存款利率，分别进行回归，得到下面的回归结果（表2-5）。数据来源于国家统计局12河北经贸大学毕业论文表2-5房价指数与实际贷款利率的模型DependentVariable:YMethod:LeastSquaresDate:04/11/08Time:21:39Sample:2007M012007M11Includedobservations:11VariableCoefficientStd.Errort-

28、StatisticProb.C0.0992710.00401324.738340.0000X1-1.2461420.163043-7.6430140.0000R-squared0.966500Meandependentvar0.073000AdjustedR-squared0.851667S.D.dependentvar0.017833S.E.ofregression0.006868Akaikeinfocriterion-6.960909Sumsquaredresid0.000425Schwarzcriterion-6.888564Loglikelihood40.28500F-statisti

29、c58.41567Durbin-Watsonstat1.091848Prob(F-statistic)0.000032R2=0.86650侬近1拟合优度较好，F=58.41567统计量线性关系也显著，得到回归方程为：Y=0.099-1.24X1对存款利率与房价指数进行回归，得到如下结论（表2-6）表2-6房价指数与实际存款利率的模型DependentVariable:YMethod:LeastSquaresDate:04/11/08Time:21:48Sample:2007M012007M11Includedobservations:11VariableCoefficientStd.Error

30、t-StatisticProb.C0.0548580.00378014.513490.0000X2-1.3411230.213341-6.2863020.0001R-squared0.814500Meandependentvar0.073000AdjustedR-squared0.793889S.D.dependentvar0.017833S.E.ofregression0.008096Akaikeinfocriterion-6.631958Sumsquaredresid0.000590Schwarzcriterion-6.559613Loglikelihood38.47577F-statis

31、tic69.51759Durbin-Watsonstat0.929103Prob(F-statistic)0.000143R2的值，F统计量，T统计量都比较显著，说明拟合较好，决定性显著。房价指数与实际贷款利率的回归的方程为：Y=0.054858263661.341122982X2从以上的分析可以看出，贷款实际利率对房价的影响更明显，决定性更强。实际贷款利率每上升一个百分点，住房物价水平下降1.3介百分点。从回归可以明显地看出实际利率与房价是负相关的。与上文的分析是吻合的。只是在物价上涨不明显的年份，名义利率与实际利率相差不大，才表现出房价与名义利率的负相关关系。利率与房价指数的关系图如图2-

32、1:X3主际宪点利率X4实际存款和率Y有饰I涨指故X1贷款基准利率K2存酸基港利率图2-1利率与房价指数的关系图（五）汇率对房价的影响在开放经济中，汇率已成为经济生活中越来越重要的宏观经济变量，汇率的变动会影响到房地产市场的波动，随着金融市场化程度的不断提高，汇率与房价的相互作用、相互影响程度越来越大。1 .人民币升值预期引起的汇率一房价传递效应2005年7月21日人民币开始渐进性升值，但缓慢的小幅升值并没有消除人民币升值的压力，相反，境外资本对人民币升值的预期进一步加强。人民币升值预期和房价上升预期的存在会增强境外投资者对本国货币和房地产市场的信心，也会通过“羊群效应”带动更多的投资者进入房

33、地产市场，形成汇率一外资一房价传递机制。人民币升值预期和房价上升预期吸引外资流入房地产市场进行套利活动，又进一步推动了房价的上涨；房价上涨的表现增强了对外资流入的吸引力,会进一步增强外资的流入，这又会加大升值压力。这样不断的人民币升值-外资流入-房价上升的循环运动会加大人民币升值的压力和限度。如下图（图2-2）可以看到，2005年到2007年人民币汇率和房地产行业指数都在逐年上升，特别是在2007年人民币汇率和房地产价格指数涨幅增加较快。房地产价格出现较大的波动。当汇率升值和房价上升到一定程度后,预期的改变将会引起外资的流出,缺少资金支持的房价便会出现大幅下降，这种外部冲击容易引起房地产泡沫造

34、成房地产市场的大起大落，造成房价的异常波动，不利于房地产市场的长期稳定发展。Z1DN工7?0-MX7N-coWLOOJ-05sow?0-pJOIN-05JO5泮华泗消卷砂产JI-MMMOOMM%.1T-8Jul-Ti为民用中机计阳机手粕）一片也产行业崇象相对施昕市*1）图2-2人民币汇率和房地产行业指数来源于佐思网房地产业研究报告2 .利率变动引起的汇率一房价变动效应随着新一轮宏观调控和利率上升周期的到来，利率的上升会使国内外利差扩大，外资大量流入，使得人民币有升值的压力。由于人民币升值而引起大量外资流入会造成外汇储备的大幅增长。目前，我国还没有完全实现汇率的自由浮动，外汇储备的大量增长会使货

35、币当局调整利率水平来维持汇率的相对稳定，再通过提高利率来回笼外汇占款，这样会进一步吸引外资的流入，加大汇率升值和利率上升的压力。另一方面，利率的提高也会增加房价中的成本因素推动房价的上升。（六）心理预期对房价波动的影响房价有区别于一般商品价格的形成特点，简单按照价值或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。例如，在2004年，国家为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热，采取了必要的宏观调控政策，收紧房地产开发项目的贷款供应、控制房地产开发的土地供应、从资金和土地两个源头控制了房地产供应。规模降下来了，但造成了开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了，的心理预期

36、，导致房价迅猛上涨，产生新的矛盾。这就是因为制定调控政策时忽视了社会心理预期的作用。事实上，房价不仅可以极大地脱离价值，甚至背离供求关系，因为在市场经济条件下，社会普遍的经济预期也会影响住房的供求关系从而影响房价。心理预期有很多种，在我国利率不断上调，人民币不断升值的情况下，人们对这两方面的预期就有可能影响到房价的未来走势。三、未来房价的走势及调控建议（一）未来房价的走势分析面对近年房价的快速增长，国家不断提出抑制房价上涨过快的政策。温家宝总理在200资5月17日召开的国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六条措施，简称“国六条”。“国六条”包括了加大税收、土地调节的作用、控制房屋拆迁的

37、规模和速度等等。2007年实行廉租房政策。宏观调控虽然能起到一定作用，但是由于政策的实施和起作用还有一定的时滞性，而且影响我国房价的因素错综复杂，房价在未来两三年内能不能降下来还很难说。归纳起来，可以从房地产供求,人民币升值和国家实行的货币政策等方面来进行预测分析。1 .住房依然供不应求(1)短期来看房地产需求量不会下降从房地产作为生活必需品来看，这部分的需求是缺乏弹性的，不会因为价格的变化而大幅度的升降，就投资或投机性需求而言，在目前的宏观政策调控下，加上股改后股市的形势看好，会帮助分流一部份投资于房产的资金。但是，我国的利率及汇率政策不会在短期发生大的改变,而投资渠道还是比较单一的，所以,

38、如果没有更好更多的投资渠道供投资者选择，这部分资金还是会重新回到房地产业来。(2)供给情况不会有太大的变化供给状况近期内也难以有大的改观。从长期看,随着房地产市场进一步发展，我国住房市场的供给将不断增加。但短期内，房地产市场的供给还是受限于土地的供给和房地产开发成本，目前地价上涨很快，建筑材料价格也偏高，人们对住房环境的要求也越来越高，这些在很大程度上影响了开发商的利润空间，从而影响到房价。因此，从供需双方来看，房地产业供不应求的矛盾在近几年内会持续存在，房价在短时间内还会呈现出小幅上涨的形势。2 .人民币升值的预期的影响不容忽视人民币的升值带来以人民币计价的房产价值也随之提高，而且人民币升值

39、预期会长期存在，会导致许多境外的资金流入我国的房地产业。人民币的升值同样会使得国内的物价相对国外而言下降了，使人们可支配收入增加。加上在目前我国货币政策宽松、利率较低、投资渠道不多，人们更愿意投资于股市或房地产，把它视为一种增加未来收益的手段，也造成了需求过多，抬高了房价。3 .国家政策的作用会渐渐明显国家200上将实行“从紧”货币政策。最近存款准备金上调就是一个强有力的信号。银行用于放贷的钱少了，市场购买力必然下降，楼市的盲目炒作会得到抑制，定价也会更加的理性，同时也会增加人们对房价下降的预期，在一定程度上增加购买的理性。因此，可以判断今年的房价不会像前几年那样大幅度飙升。总的说来，在目前房地产业供不应求、宏观调控的大背景下，房价可能在短时间内小幅上涨，但上涨的幅度不会太大，房价的波动会减小。(二)调控建议建立和谐社会角度出发，在房地产市场，政府是政策的制定者、监督和执行者，开发商、投资者是政策的受动者，中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体，各个主体之间应保持一种互惠互利的关系：应使中低收入弱势群体的住房条件随之得到改善为了实现社会的安全运行和健康发展，必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。1 .严格实施土地使用权招投标通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着手，规范土地市场。完善土地招标拍