某空港物流园区建设可行性研究

1、 CHANGSHA UNIVERSITY OF SCIENCE & TECHNOLOGY技术经济与可行性分析 课程设计项目名称：某空港物流园区建设可行性研究 学生姓名： 学 号： 班 级: 专 业： 交通运输学 院： 交通运输工程学院 指导教师： 叶鸿 杨明 李琼星 2014年 5 月技术经济与可行性分析课程设计指导书公路、港站建设项目可行性研究1课程设计的目的和要求本课程设计的目的在于加深学生对课堂所学知识的理解，实现理论知识与具体实际工作的衔接，提高学生理论联系实际的能力。具体通过课程设计，使学生牢固掌握我国公路、港站建设项目可行性研究的基本理论和技能；深刻领会公路、港站建设项目可

2、行性研究报告的内容和指标含义；熟练掌握公路、港站建设项目可行性研究报告的编制程序、编制要求和基本方法。要求学生完成社会经济分析及预测、交通分析及预测、交通量分配及经济评价等内容，并能够进行计算机辅助设计。2课程设计的依据和资料来源（1）建设项目经济评价方法与参数，国家计委、建设部，2006（2）投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2006（3）公路建设项目交通量预测试行办法，交通部，1998（4）具体项目资料（见资料）（5）指导老师提供的其他资料3公路建设项目可行性研究报告的文本格式及内容要求（略）4课程设计学生应完成的内容（1）社会经济分析与预测（2）交通运输量分析与预测（3）项目财务评

3、价收益分析（确定收费标准）财务费用计算财务评价指标计算不确定性分析借款偿还能力分析（4）国民经济评价经济评价参数的确定或选取费用和效益的调整及计算经济评价指标计算不确定性分析（5）综合评价、结论、存在的问题及建议5其它（1）时间安排：第14、15周，共2周。（2）每人一套资料，独立完成，每人提交一份打印的设计报告。（3）纪律要求：集中在固定教室，按时作息，一般不允许请假，如遇特殊情况，需写请假条报院领导批准，否则按每天旷课8节论处。请假或旷课累计时数达到全部设计时间的三分之一以上者，该课程设计的成绩按零分计。（4）指导老师：叶鸿；杨明；李琼星（5）本指导书用于交通运输2011级本科学生。长沙理

4、工大学课程设计任务书 交通运输 学院 交通运输 专业 2011级1、2 班课程名称 技术经济与可行性分析 题 目 某空港物流园区建设可行性研究 同组设计者:一、已知技术参数和设计要求1 概述为了适应世界航空运输市场的变化，推动机场货运的发展，某城市拟建空港国际物流中心，其可靠性研究已完成市场需求预测、生产规模、工艺技术方案、建设和选址方案、环境保护、作业组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面的研究论证和多方案比较等内容。项目财务评价在此基础上进行。项目财务基准收益率为6%2 基础数据2.1 国际机场货邮吞吐量预测 该城市“十一五”交通规划中对该国际机场货邮吞量进行了预测，2015年将达到40万吨

5、，2020年将达到60万吨。2.2建设规模本项目总占地面积约24万平方米，建设内容包括土地动迁、场地平整及整个区域的七通一平及公共建筑物的建设。2.3项目的计算期本项目的计算期为30年，其中，建设期2年，营运期28年，达产期为三年，达产比例分别为设计能力的60%，80%，100%。2.4 项目的总投资估算与资金来源（1）项目建设投资本项目投资估算值为39253万元（不包括建设期利息）。按概算法分类的建设投资估算见附表1所示。按资产分类的项目建设投资估算情况见表1，本表可以用来辅助计算固定资产折旧。（2）流动资金估算流动资金留置671万元，第3 年为598万元，第4年及以后为671万元，全部为企

6、业自筹，并于计算期末全部收回。（3）资金来源本项目建设投资资金50%为商业贷款，50%为软贷款。商业贷款年利率为6.12%，软贷款年利率为5.80%，商业贷款与软贷款同时按“等额还本利息照付”的方式还款，投产之后两笔贷款同时开始偿还2.5 营运收入及营业税金估算（1）货物处理中心、仓储区以及加工区建成后出租园区总面积36万平方米，除去口岸查验楼、综合办公楼占地及道路面积，可出租或转让净地面积为15.6%万平方米。分两种方式出租，各占园区净地面积的50%，出租期均为30年，一种是租金一次付清，园区出租价格2500元/平方米,第一年的收入为9750万元,考虑土地的升值,设定每年交租金增长6.12%

7、;一种是租金逐年交纳,年租金345元/平方米,根据达产比例可知第3年租金收入1615万元,第4年租金收入2153万元,第5年全部出租租金收入为2691万元,考虑土地的升值,第5年后设定每迟后一年的土地出租价格按6.12%增加. 表1资产分类表 万元 序号资产分类合计序号资产分类合计1固定资产原值196281.10围栏工程1551.1道路工程等23681.11自控与计算机系统28541.2给排水、消防污水处理工程15061.12大门1821.3采暖通风工程12631.13监控系统1941.4供电工程19001.14设备1461.5地基处理11661.15固定资产其他费用7291.6管理办公楼60

8、712无形资产原值220001.7通信工程6803其他资产原值01.8环保工程291合 计416281.9大临工程121(2)管理办公楼出租总面积2万平方米,可供出租面积1.6万平方米,出租价格1.7元/平方米.天,每年按365天计,营运后第三年全部出租,达产年的收入为993万元.(3)营业税金及附加营业税金及附加按营业收入的5.5%计算2.6 年成本费用估算原材料、燃料及动力费 按5万元/年估算。工资及福利费估算 管理人员人数按5人计，人均工资及福利按4万元/年计,年支出为20万元.维修费计算 年修理费按折旧的5%计。折旧费计算 参考运输企业财务制度规定的运输企业固定资产分类折旧年限表进行折

9、旧。按照国家现行固定资产使用年限，采用分类计算折旧，残值为0摊销费用计算 无形资产按10年摊销，其他资产按5年摊销。由于此项目中其他资产为0，因此其他资产摊销费用亦为0.企业管理费计算 企业管理费为营运收入的1%。利息支出 包括商业贷款和软贷款的利息之和物业管理费80万元/年(出租部分由租用企业支付)2.7利润计算所得税税率按24%计算,并且享受“免5减5”待遇（即项目建成投产后前5年免所得税，建成投产后第6至10年所得税减半）。法定盈余公积金提留按净利润的10%计算。3财务评价3.1财务盈利能力分析财务盈利能力分析指标主要有财务内部收益率，净现值和投资回收期。（包括税前和税后的）3.2财务清

10、偿能力分析由于本项目采用两种融资方式，因此在还款时应该充分考虑到两种借款方式的不同。综合分析之后，商业贷款年限为15年，软贷款年限为25年。还款的方式自行设计。3.3不确定性分析本项目从建设投资、经营成本和营业收入等几个方面进行单因素敏感性分析。4国民经济评价4.1国民经济效益计算对于空港物流中心项目的国民经济评价，采用有无对比法，与项目是指为满足不断增长的货物运输需要而拟建的项目在实施后将发生的情况；无项目是指不实施拟建项目时，现有系统在计算期内发生的情况，社会折现率为12%4.1.1该地区机场货物运输的发展情况建站30余年来，空运能力快速持续增长，旅客货物吞吐量都在迅速增加.2005年该机

11、场货物吞吐量达13万吨。预计该机场在十一五期间（20062010）年的货物吞吐量平均增长14%，20112015年的货物吞吐量平均增长10%，20162020年的货物吞吐量平均增长11.3%。4.1.2无项目情况的预测如果不建该空港物流中心，机场的吞吐能力有限，不能充分支持货物的运输，降低货物吞吐量的增加速度，从而限制了经济的发展。4.1.3替代方案比较结果本项目产生国民经济效益的主要原因是由于物流中心的建设，带来了货物运输量以及货物价值的增加。主要表现为货物通关费用、增加货物价值以及增加当地消费为主的其他效益。减少货物通关费用：1518万元/年；增加货物价值：1745万元/年；增加当地收入1

12、100万元/年；4.2国民经济费用计算本项目国民经济评价中的费用测算主要包括建设投资、流动资金、运营费用三部分。由于评价采用影子价格，对于按市场价格计算的建设投资需要用影子价格进行换算调整，另外还需要扣除国民经济内部的转移支付，如税金和贷款利息，调整后的建设投资为2.16亿元，流动资金和财务评价中的相同，为679万元，运营费用与财务评价的经营成本相同2设计要求（1）完成经济评价，并能够进行计算机辅助设计。（2）资料查阅和数值计算独立完成。（3）其它参数的取值可以在小组内商讨。（4）提交一本规范的、装订形式统一的研究报告。二、课程设计应完成的任务1项目财务评价（1）收益分析（2）财务费用计算（3

13、）财务评价指标计算（4）不确定性分析（5）借款偿还能力分析2国民经济评价（1）经济评价参数的确定或选取（2）费用和效益的调整及计算（3）经济评价指标计算（4）不确定性分析3综合评价、结论、存在的问题及建议三、工作计划（1）时间本课程设计时间安排为2014年5月26日至6月6日，即第14、15周，共2周。（2）进度安排第14周熟悉资料，构思结构；第15周分析计算，整理文件报告。指导教师：叶鸿 杨明 李琼星 2014年3月16日教研室意见：同意按任务书要求设计教研室主任 周爱莲 2014年3月16日目录第一章 概述91.1项目概况91.2编制依据91.3研究范围9第二章 现状和发展92.1 空港物

14、流及空港物流园的概念92.2国内外空港物流园区产业发展现状112.3空港物流园区的功能11第三章 项目财务评价123.1财务评价123.1.1 财务评价的概念123.1.2 财务评价的意义123.1.3 财务评价的原则133.1.4 财务评价常用指标133.2财务预测143.2.1收入预测143.2.1成本费用预测153.3财务分析183.4敏感性分析203.3.1敏感性分析的基本原理203.3.2敏感性分析的步骤213.4借款偿还能力分析21第四章 国民经济评价244.1国民经济评价的定义和意义244.2国民经济评价参数254.3费用和效益的调整及计算254.3.1费用的调整254.3.2效

15、益的计算264.4国民经济评价指标计算264.5敏感性分析27第五章 综合评价、结论、存在问题及建议285.1综合评价和结论285.2存在的问题29第一章 概述1.1项目概况随着国家物流业调整和振兴规划出台，我国物流业大发展的时代正在来临。物流园区是物流产业集聚的必然结果，它具有多式联运，多状态集约作业，多方面系统协调，多体系服务手段，满足多样化城市需求等特点。为了适应世界航空运输市场的变化，推动机场货运的发展，某城市拟建空港国际物流中心，因此物流项目所涉及的因素比一般的工业园区更多，投资建设过程更为复杂，为了避免投资决策失败，必须对项目可行性进行分析，其可行性研究已经完成市场需求预测、工艺技

16、术方案、建设和选址方案、环境保护、作业组织和劳动定员以及项目实施规划诸方面的研究论证和多方案比较等内容，剩下主要完成项目的财务分析和国民经济分析。1.2编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数，国家计委、建设部，2006（2）投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2006（3）公路建设项目交通量预测试行办法，交通部，1998（4）运输企业财务制度1.3研究范围本项目的计算期为30年，其中建设期为2年，达产期3年。 第二章 现状和发展2.1 空港物流及空港物流园的概念空港物流是以现代物流为基础，依托航空港，以航空运输为主，以机场为平台的一种现代物流方式。它包括仓储、地面运输、货物处理、航空运输

17、等多个方面。空港物流的货物主要是鲜活商品或者是其他对时间效率要求比较高的产品。空港物流已不再是单纯的航空货运，因此不能简单理解为传统航空货运服务的延伸，而是以信息技术为基础，以客户需求为中心，结合企业的供应链管理，配合客户设计出以“一站式”、“门到门”服务为特征的一体化物流解决方案，为用户提供综合性的物流服务，例如运输、仓储、流通加工、增值服务以及信息服务等个性化综合性的物流服务。空港物流能够有效地降低企业的综合成本，有助于加快航空产业结构的调整升级，更有力地推动国内外贸易的发展。一个国家的物流发展水平，在一定程度上反映了综合国力和企业的国际竞争力。在经济全球化不断深化的今天，空港物流不仅承载

18、着物流客运的重大使命，还能形成庞大的产业链辐射空港周边地区，产生巨大的经济影响。物流园区最早出现在日本，最近几年在欧洲一些国家也开始出现，日本将物流园区成为物流团地。日本政府从二十世纪六十年代起在规划城市发展的时候，根据城市的整体利益，为解决城市交通拥堵问题，减轻物流产业对环境压力，顺应物流业发展趋势，实现货畅其流，在靠近主要交通干道附近的郊区或城乡边缘地带，确定了若干个集运输、仓储、信息、管理功能为一体的物流团地，通过逐步完善配套基础设施、提供各类优惠政策，吸引大型物流中心在此聚集，使之获得规模效益，实现降低物流经营成本的重大作用。国内对此叫法也不尽一致，有“物流园区”、“物流中心”、“物流

19、基地”等各种称呼。在中华人民共和国国家标准中关于物流园区做了较为全面的解释，物流园区指的是为了实现物流设施的集约化功能以及物流运作的共同化功能，或者是为了更加合理地布局城市的城市设施空间而在城市的周围等区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地狱上的物理集结地。由此看来，所谓的物流园区首先是一个空间的概念，是具有产业一致性或关联性且集中连片的物流用地空间。其次是由分布相对集中的物流组织设施和不同的专业化物流企业构成，依托相关物流设施进行与减少物流成本、提高运作效率。物流园区是物流业发展到一定阶段的必然产物，也是物流业向规范化、专业化发展所必须具备的基础性设施平台，在物流产业发展中占有重要位置

20、。空港物流园区是物流园区中的一种，空港物流园区以机场为依托，以航空飞行器和地面配套的物流设施为核心，以运输服务作为基本手段，为航空公司、航空货运代理和物流企业等提供综合性物流服务。2.2国内外空港物流园区产业发展现状二十世纪九十年代末期，美国北卡罗纳大学管理学家、临空经济学家卡萨达提出的“第五波理论”把由机场为核心的航空运输所引起的时间和价值的竞争，称之为第五次冲击波，前四次冲击波为海运、河流、铁路、高速公路运输。他认为五波对区域经济的影响至关重要，是带动区域经济发展的主要动力。航空运输在知识经济的发展、全球经济一体化和国际产业转移的深化的今天，在经济发展中的作用越来越大。空港对空港周边地区产

21、生的经济影响也越来越明显。为了促进航空货运的发展，各个国家和地区把空港物流园区的规划建设提到战略发展的高度。十多年前，荷兰阿姆施特丹的史基辅国际机场首先提出来的“机场物流园区”，即空港物流园区。全球主要的国际机场基本上都已建成空港物流园区，并运行良好，有继续扩大规模的趋势。不同的空港物流园区根据其所在城市宏观环境及其经济环境的不同而具有不一样的特点。近年来，我国各大机场相继规划建设空港物流园。北京首都国际机场规划的100万平方米的大通关基地已建成并投入使用，根据先进的国际理念，规划了进出口监管站、航空货运站、B型保税仓库等基础设施。此外。上海、广州、成都、昆明和天津等地也正在相继规划建设空港物

22、流园。2.3空港物流园区的功能从空港物流园区的建设实践和空港货运产业的延伸和拓展等方面分析，空港物流园区的功能定位一般可分为以货运为核心的基本功能、衍生功能和空港运输衍生功能。（1） 基本功能。从航空货物运输角度，航空物流从参与者和服务类型等要素可以分为快递和航空货运两种，快递业务提供一站式的点到点运输服务，参与者只有货主和物流商。航空货运参与主体较多，按照我国现有航空运输模式，一般有货主，一级物流运营商，二级物流商，机场，货站，收货人，国际货物还有海关参与。因此，空港物流的基本功能区块一般有快递中心，航空货运代理中心，航空公司基地，保税物流园，国内货物存储、中转中心，综合物流区。（2） 衍生

23、功能。航空货物运输产生的衍生功能主要是对航空货物的处理加工等产业链的前后两个方向的延伸，它对航空货物提供增值服务功能，这是现代物流的一种发展趋势。航空货物提供增值服务功能，这是现代物流的一种发展趋势，航空货物一般具有高附加值，体积小，重量轻，对运输时间要求高等特点，这就要求空港物流园区能提供简单的生产加工功能以满足需求，因而生产加工功能也就成为最常见的衍生功能；此外，为了促进商品交换与流通，园区一般应具有贸易功能；围绕货物是否需要通关还有保税物流和非保税物流之分。因此，航空货物运输的衍生功能区块一般有保税物流区、生产加工区、贸易商务区以及围绕航空物流的咨询培训商务等。（3） 空港运输衍生功能。

24、空港运输衍生功能主要围绕直接或者间接服务于航空运输的产业，如飞机维修，航空食品的加工服务等，围绕航空客流开展的商品展示、国际贸易、宾馆服务等，以及为航空运输从业人员的配套服务等。因而，其功能区块一般有飞机维修基地、生产加工区、贸易商务区、生活配套区等。第三章 项目财务评价3.1财务评价3.1.1财务评价的概念财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益费用，编制财务报表、计算评价指标，考虑项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。投资项目的的经济评价包括财务评价、国名经济评价和社会评价三个方面。对项目投资对企业或投资者产生的经济效益

25、状况的评价称为财务评价；对投资项目对国民福利的贡献程度的评价称为国民经济评价；对投资项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性及可接受程度的评价称为社会评价。本项目只进行财务评价和国民经济评价。3.1.2 财务评价的意义1. 财务评价是企业投资决策的重要依据。2. 财务评价是经融机构提供贷款的重要依据。3. 财务评价是相关部门审批项目的重要依据。4. 财务评价为协调国家利益和企业利益提供依据。3.1.3 财务评价的原则1. 费用与效益计算范围的一致性原则。2. 费用与效益识别的有无对比原则。3. 动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。4. 基础数据确定的稳妥原则。3.1.4 财

26、务评价常用指标任何投资项目都要进行财务评价，投资项目财务评价的指标也有很多，这些指标通常结合起来使用。这些指标主要包括财务内部收益率、投资回收期、财务净现值等。其中项目的主要盈利性指标是财务内部收益率，而其他指标的选择是根据项目特点及财务评价的目的、要求等来确定的。1. 财务内部收益率（)财务内部收益率是寿命期内回收的投资的盈利率，也是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为：式中-现金流入量； -现金流出量； -第t年的净现金流量； -计算期年数项目内部财务收益率的辨别依据，应采用行业发布或者评价人员设定的财务基准收益率（），当时

27、，即认为项目的盈利能力能够满足要求。2. 财务净现值（）财务净现值是指按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：式中-现金流入量； -现金流出量； -第t年的净现金流量； -计算期年数 -设定的折现率财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过按设定的折现率计算的盈利水平。3. 投资回收期（）投资回收期又称为帆本年限，是反映项目或方案投资回收速度的重要指标。它是指项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，一般以“年”为单位，并从项目建设起始年开始算起。若从项

28、目投产年算起，应予以特别注明。其表达式为：投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量（所得税前）由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：投资回收期越短,表明项目的盈利能力和抗风险能力越好.投资回收期的判别标准是基准投资回收期,其取值可根据行业水平或者投资者的要求设定.3.2财务预测3.2.1收入预测该空港物流园区的营业收入主要包括一下两个方面(营业收入预测结果见表3-1):(1) 货物处理中心仓储区以及加工区建成后出租园区总面积36万平方米，除去口岸查验楼、综合办公楼占地及道路面积，可出租或转让净地面积为15.6万平方米。分两种方式出租，各占园区净地面积的50%，

29、出租期均为30年，一种是租金一次付清，园区出租价格2500元/平方米,考虑土地的升值,设定每年交租金增长6.12%;一种是租金逐年交纳,年租金345元/平方米,根据达产比例可知第3年租金收入1615万元,第4年租金收入2153万元,第5年全部出租租金收入为2691万元,考虑土地的升值,第5年后设定每迟后一年的土地出租价格按6.12%增加.(2)管理办公楼出租总面积2万平方米,可供出租面积1.6万平方米,出租价格1.7元/平方米.天,每年按365天计,营运后第三年全部出租,达产年的收入为993万元. 表3-1 营业收入估算表（单位：万元）年份园区转让收入园区出租收入办公楼出租收入合计年份园区转让

30、收入园区出租收入办公楼出租收入合计311700 1615 596 13911 176879 993 6482 44139 2153 794 7086 187299 993 6818 54392 2691 993 8076 197746 993 7174 62856 993 3849 208220 993 7553 73030 993 4023 218723 993 7954 83216 993 4209 229257 993 8380 93413 993 4406 239824 993 8832 103622 993 4615 2410425 993 9312 113843 993 4836

31、2511063 993 9821 124078 993 5071 2611740 993 10361 134328 993 5321 2712459 993 10935 144593 993 5586 2813221 993 11543 154874 993 5867 2914030 993 12189 165172 993 6165 3014889 993 12874 3.2.1成本费用预测根据任务书我们可以知道,该项目的年成本费用主要包括以下几个方面（成本费用估算表见3-4）:(1) 原材料、燃料及动力费 ：按5万元/年估算。(2) 工资及福利费估算：管理人员人数按5人计，人均工资及福利按

32、4万元/年计，年支出为20万元。(3) 维修费计算：年维修费按照折旧的5%计。(4) 折旧费计算：参考运输企业财务制度规定的运输企业固定资产分类折旧年限表进行折旧。按照国家现行固定资产使用年限，采用分类计算折旧，残值为0。（折旧费用估算见表3-2）；(5) 摊销费用计算：无形资产按10年摊销，（其他资产按5年摊销。由此项目中其他资产，因此其他资产摊销费用亦为0。(6) 企业管理费用计算：企业管理费为营运收入的1%；(7) 利息支出：包括商业贷款和软贷款的利息之和（利息计算表见表3-3）；(8) 物业管理费用80万元/年（出租部分由租用企业支付,）。根据运输企业财务制度，确定了各类固定资产的折旧

33、年限，采用直线折旧的方法进行折旧，结果如下： 表3-2折旧费用估算表（单位：万元）项目折旧年限每年折旧费项目折旧年限每年折旧费道路工程2885给排水污水处理2268采暖通风2845供电工程2286地基处理2842管理办公楼28217通信工程1162环保工程2015大临工程1012围栏工程1016大门287自控与计算机系统10285监控系统1019设备1015固定资产其他费用2826利息支出包括商业贷款支出和软贷款支出，我采用的是定期等额还款付息的方法，其中商业贷款的还款期限是15年，软贷款的还款期限是25年。具体的每年还款付息见下表： 表3-3利息估算表3456151617251、商业贷款本金

34、偿还2233 2233 2233 2233 2233000利息支出209 209 209 209 2090002、软贷款本金偿还1567 1567 1567 1567 1567156715671567利息支出139 139 139 139 139 139 139 139总利息支出348 348 348 348 348139 139 139 综合整理上面8项的成本，可以得到最终的年成本估算表： 表3-4成本费用估算表3456789101112生产负荷0.60.81.01.01.01.01.01.01.01.0折旧费1000100010001000100010001000100010001000摊

35、销费2200220022002200220022002200220022002200修理费50505050505050505050原材料、动力5555555555工资福利费20202020202020202020企业管理费1391 709 808 385 402 421 441 461 484 507 物业费用57 49 41 41 41 41 41 41 41 41 利息支出348 348 348 348 348 348 348 348 348 348 营业税及附加765 390 444 212 221 231 242 254 266 279 合计5836 4770 4916 4261 42

36、88 4316 4347 4379 4414 4450 13141516171819202122生产负荷1.01.01.01.01.01.01.01.01.01.0折旧费653591591591591591591591591591摊销费修理费33 30 30 30 30 30 30 30 30 30 原材料、动力5555555555工资福利费20202020202020202020企业管理费532 559 587 617 648 682 717 755 795 838 物业费用41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 利息支出348 348 348 139 139 139 1

37、39 139 139 139 营业税及附加293 307 323 339 357 375 395 415 437 461 合计1924 1900 1944 1781 1830 1882 1937 1996 2058 2124 2324252627282930生产负荷1.01.01.01.01.01.01.01.0折旧费576576422422422422422422摊销费修理费29 29 21 21 21 21 21 21 原材料、动力55555555工资福利费2020202020202020企业管理费883 931 982 1036 1093 1154 1219 1287 物业费用41 41

38、 41 41 41 41 41 41 利息支出139 139 139 营业税及附加486 512 540 570 601 635 670 708 合计2179 2253 2170 2115 2204 2298 2398 2505 3.3财务分析根据已经得出的财务收入预测和财务费用预测，我们可以建立该项目全部投资的现金流量，根据全部投资的现金流量表我们可以的出，该项目的净现值、内部收益率和投资回收期等指标 表3-5 全部投资现金流量表 12345678910现金流入13911 7086 8076 3849 4023 4209 4406 4615 营业收入13911 7086 8076 3849

39、4023 4209 4406 4615 回收流动资产现金流出19627 19627 2886 1305 1368 713 740 768 799 831 建设投资19627 19627 流动资金598 83 维持经营1523 832 924 501 518 537 557 577 营业税及其附加765 390 444 212 221 231 242 254 净现金流量-19627 -19627 11025 5781 6708 3136 3284 3441 3607 3783 净现金流量现值-18516 -17468 9257 4579 5013 2211 2184 2159 2135 2113

40、 累计净现金流量-19627 -39253 -27463 -21292 -14140 -10792 -7287 -3615 234 4271 累计净现金现值-18516 -35983 -26727 -22148 -17134 -14924 -12739 -10581 -8446 -6333 11121314151617181920现金流入4836 5071 5321 5586 5867 6165 6482 6818 7174 7553 营业收入4836 5071 5321 5586 5867 6165 6482 6818 7174 7553 回收流动资产现金流出866 902 923 961

41、1005 1051 1100 1152 1208 1266 建设投资流动资金维持经营600 623 631 654 682 712 744 777 813 851 营业税及其附加266 279 293 307 323 339 357 375 395 415 净现金流量3971 4169 4398 4625 4862 5114 5382 5665 5967 6286 净现金流量现值2092 2072 2062 2045 2029 2013 1999 1985 1972 1960 累计净现金流量8508 12956 17647 22578 27763 33216 38954 44995 51356

42、 58058 累计净现金现值-4242 -2169 -108 1938 3967 5980 7979 9964 11936 13896 21222324252627282930效益流量7954 8380 8832 9312 9821 10361 10935 11543 12189 13555 减少通关费用7954 8380 8832 9312 9821 10361 10935 11543 12189 12874 增加货物价值681 增加当地收入1328 1394 1464 1538 1609 1693 1782 1876 1976 2083 费用流量流动资金经营成本891 934 978 10

43、26 1069 1123 1181 1241 1306 1374 建设投资437 461 486 512 540 570 601 635 670 708 净现金流量6626 6986 7368 7774 8212 8668 9153 9667 10212 11472 1949 1938 1929 1920 1913 1905 1898 1891 1904 1997 65121 72567 80421 88707 97459 106697 116451 126752 137635 149815 15845 17784 19713 21633 23546 25451 27350 29240 311

44、44 33141 通过全部投资的现金流量表（税前），根据前面介绍的净现值、内部收益率和投资回收期的公式，我们可以计算这些指标（税前），计算结果如下：扣除所得税后，我们可以得到税后的全部投资的现金流量表，我们可以计算出税后的净现值、内部收益率和投资回收期，计算结果如下：3.4敏感性分析3.3.1敏感性分析的基本原理敏感性分析是研究分析项目的投资、成本、价格、产量和工期等主要变量发生变化时，导致对项目经济效益的主要指标发生变动的敏感程度。工程经济分析中的财务分析指标主要是项目内部收益率、净现值、投资回收期等。通过敏感性分析，在诸多的不确定因素中，找出对经济效益指标反应敏感的因素，并确定其影响程度，

45、计算出这些因素在一定范围内变化时，有关效益指标变动的数量，从而建立主要变量因素与经济效益指标之间的对应定量关系。同时，可求出各个因素变化的极限值，计算出临界点，考察其是否在可接受的范围之内。敏感性分析是侧重于对最敏感的关键因素及其敏感程度进行分析。通常是分析单个因素指标的影响程度。因此，除了采用单因素变化的敏感性分析外，还可采用多因素变化的分析。敏感性分析可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发工程经济分析人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。通过进行项目的敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对方案经济效果的影响范围和程度，

46、了解工程项目方案的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感度的因素，有利于对它们集中力量研究，重点调查和收集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。另外，通过敏感性分析，可以确定不确定因素在什么范围内变化能使项目的经济效益情况最好，在什么范围内变化时项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。3.3.2敏感性分析的步骤1. 确定分析的主要指标该物流园区项目我们主要通过分析净现值与内部收益率两个指标，来判断项目的盈利能力。2. 选择需要分析的不确定因素1） 固定资产投资分别上涨和下降10%；2） 经营收入分别上涨和下降10%；3.敏感性分析结果通过改变需要分析的不

47、确定因素，计算分析指标，我们可以得到下表： 表3-6敏感性分析表变化幅度净现值内部收益率较基年变化敏感系数基本方案033121.1214.04%00固定资产投资上涨10%29522.8212.77%-1.27%0.09下降10%36719.4315.58%1.54%0.11营业收入上涨10%41504.2715.73%1.69%0.12下降10%32282.8111.87%-2.17%0.15经过对固定资产投资与营业收入的变化进行分析，可以得出以下结论：1） 项目的收益对营业收入的变化较为敏感，其次为固定资产投资。2） 项目具有较强的抗风险能力。3.5借款偿还能力分析在对该项目的偿债能力进行分析的时候，我们选取的评价指标为利息备付率和偿债备付率。（1） 利息备付率利息备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税前利润与当期应付利息费用的比值，它从付息资金充裕性角