某地产项目可行性报告

1、项目可行性报告 2013年9月3日目录 一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算宏观走势 要点2013年宏观经济趋势宏观研判： 总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进” 中央总基调下， 2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。 在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力 。2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。宏观走势 房地产政策扫描2013年上半年国五条地方版楼市细则出台，

2、多地二手房交易降温 受调控政策影响，尤其是对二手房转让征收20%所得税，北京、广州、沈阳等城市二手房交易明显降温。由于细则刚刚开始执行，买卖双方尚处于政策观望期，所以虽然近期有出手意愿的购房需求大幅萎缩，但是更多的业主仍然选择观望，而并未急于降价出售，二手房房价整体保持稳定。 二手房市场面临个税调整之后，必然会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。原本希望通过二手房来解决自身住房问题的一些人群，也会转移到新房市场。百丰观点： 国五条出台后，各地二手房交易量成倍暴涨，已经提前消化了未来几个月的量，目前各地出台的调 控细则看，多地国五条细则未涉及20%个税，提及到的也没有出台

3、收取细则，预计后期市场不会有太大变化，市场趋于理性，但提前透支会带来一定时期内的市场疲软。宏观走势 银监会:银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设 中国银监会下发的关于银行业服务实体经济的指导意见要求：2013年银行业在信贷投放上支持扩大内需、节能环保、农业等领域。 意见提出，银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设，支持居民家庭首套自住购房，支持中小套型普通商品住房建设。按照风险可控、商业可持续原则，支持保障性安居工程建设。百丰观点：银监会出台这项政策，保障了未来市场上中小商品房开发、建设的资金问题，也引导开发商加大对中、小商品房的投资、建设力度。而大户型投资性商品房由于没有相关政策的支持，未

4、来市场上这类产品的开发和销售难度将进一步增大。银监会这一政策的出台，也是落实了中央“国五条”中关于对中小套型信贷支持出台的实施细则。 宏观走势 全国住房价格持续上涨，刚需项目大行其道！从4月开始，全国均价突破万元！宏观走势 2013年7月十大城市新房价格指数环比来看，十大城市综合指数连续第十四个月上涨，平均涨幅有所扩大，北京涨幅最大。宏观走势 2013年7月全国300个城市土地市场交易情况（部分） 7月全国300个城市共推出土地3363宗，推出面积12875万平方米，环比减少15%，同比减少3%；成交土地2625宗，成交面积9533万平方米，环比减少24%，同比减少10%；7月全国300个城市

5、成交楼面均价为1418元/平方米，环比上涨37%，同比上涨58%。 土地供应量小幅下降，成交同比量跌价升。总结 1、 地方政府鼓励合理需求，货币信贷政策微调也予以支持住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。地方政府出台各类政策鼓励合理需求。货币政策：信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。2、继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求 中央：反复强调坚持调控不动摇。地方：触及限购红线政策被叫停，表态坚决贯彻落实调控政策。货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求。3、土地供应、保障房建设等长效机制完善，缓解供应不足矛盾土地市场：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计

6、划保障房：加大支持力度，提前完成保障房建设目标一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算经济环境 2013年15月份，成都全社会固定投资资产总额达到2397.6亿元，第一产业固定资产投资总额31.5亿元，同比增加20.1%，第二产业固定资产投资总额598.6亿元，同比下降2.1%，第三产业固定资产投资总额为1767.5亿元，同比增加22.5%。规模以上工业增加值1129.8亿元，同比增加15%。外贸进出口总额达到205.5亿美元，同比增加14.2%。成都社会消费品零售总额累计1509.3亿元，同比增加12.2%。居民消费价格指数为102.9。全市居民储

7、蓄存款余额达到7737亿元，同比增加21.1%。房地产开发投资总额为775亿元，同比增加17.4%。全市商品房施工面积为12495.8万，同比增加10.4%，商品房竣工面积为670.6万，同比增加15.2%。时间时间单位单位文件名称文件名称内容摘要内容摘要2013-2-7省住建厅2013年全省住房保障工作要点全面推进住房保障工作提出了18点要求，其中明确开展“农民工住房保障行动”和启动住房保障立法相关准备工作。2013-2-24成都市政府办公厅关于进一步加强2013年住房保障工作的通知成都还将新增建设各类保障性住房和改造棚户区3万套（户）。其中，各类保障性住房2.2万套，改造城市棚户区8000

8、户。在新建的各类保障性住房中，廉租住房2000套、公共租赁住房12369套、经济适用住房5331套、限价商品住房2300套。2013-3-31成都市房管局成都国五条细则公布 进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。2013-4-12成都市房管局成都市预售商品住房交付使用流程管理规定开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。2013-7-10成都市公积金管理中心公积金贷款调整第一，借款人房屋套数的认定，参考范围将从以前的购房地（比

9、如主城区、双流、金堂等）扩展至成都全域；第二，还贷收入比将由50%调整为70%，成都政策 财富论坛 在财富论坛召开期间，成都市共签约世界500强企业和知名跨国公司投资项目74个，投资总额1120.15亿元。其中，境外500强和知名跨国企业投资项目48个，投资总额46.38亿美元；境内500强企业投资项目26个，投资总额823.31亿元。工业项目23个，投资总额294.70亿元；服务业项目47个，投资总额808.92亿元；农业项目4个，投资总额16.53亿元。2013年6月6日，财富论坛在成都召开城市规划天府新区 15月份，天府新区项目投资总额为547.5亿元，同比增加20.2%；天府新区“一城

10、六区”最后一个控制性详规四川省成都天府新区天府新城控制性详细规划及总体城市设计（以下简称详规）在2月21日举行的天府新区规划建设委员会专题会议上获原则性通过。根据该详规，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展博览中心，以现代服务业为主导的城市功能区，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心，将按照城市业态、文态、生态、形态“四态合一”的理念，坚持现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”为基本理念，构建宜业宜商宜居的现代化新城，塑造新型城市形态。市场分析土地情况 根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，根据成都市国土资源局网站公布的土地拍

11、卖挂牌公告，2013年上半年全市商住土年上半年全市商住土地供应为地供应为119宗，总面积宗，总面积7420亩，供应规模与去年同期相比有所亩，供应规模与去年同期相比有所下降，但量跌价升。下降，但量跌价升。 市场分析土地情况 上半年大成都土地成交情况上看，双流及新都区土地成交遥遥领先。两处区域均为成都重上半年大成都土地成交情况上看，双流及新都区土地成交遥遥领先。两处区域均为成都重点打造区域。点打造区域。市场分析土地情况 2013年上半年全市共出让土地年上半年全市共出让土地120宗，规模为宗，规模为7247亩，亩，整体整体成交成交均价均价360万万/亩。较去年亩。较去年同期相比，成交规模同比下降同期

12、相比，成交规模同比下降4.9%，成交金额上升，成交金额上升22.4%。市场分析住宅市场 2013年上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68万，套数及规模分别比同期增加45%，37.41%。由于12年下半年来楼市成交量一路走高，因此加大了开发商推货信心，增大了供应。今年上半年供应高峰出现在4月，单月供应量达到375.39万方，比去年同期增加29%。受3月小阳春鼓舞和5月房交会双重影响，4月份供应量创下上半年最高纪录。从供应区域来看，郊县已成为住宅主要供应区域，供应量远大于主城区。供应激增，郊区成为主要供应区域市场分析住宅市场 从各行政区域住宅新增来看，2013上半年，双流、高新区

13、、新都区供应量较大，分别有208.89万、158.89万、153.6万左右住宅供应。新增供给行政区域比较市场分析住宅市场 2013年上半年，未受国五条等政策调控影响，成都市商品住宅成交再创新高，全市住宅成交168530套，规模为1640.09万，套数及规模分别同比上升38%、35.7%。成交从2012年上半年一路走高。从成交量来看，郊县住宅每月成交量均高于主城区。 在3、4月份，受新国五条调控政策影响，引发市场恐慌性购买，因此3、4月份成交量达到上半年最高峰。5、6月份，由于前期购房客户已被大量透支，因此成交量走低。调控政策宽松，成交再创新高市场分析住宅市场 从供销走势来看，2013年上半年供

14、销两旺，除了4月份供销比达到1.22，其余月份均低于1.0。上半年住宅成交面积大于供应面积，市场供不应求。上半年销量连续4个月超过去年同期水平，使得主城区住宅供求比下降，销售压力减小。从数据上可以看出，上半年整体市场供求关系较2012年下半年大幅度的缓和。供销两旺，市场供不应求市场分析住宅市场 上半年70-90、90-110产品是市场供应和成交的主流，分别占比整体成交量的37%，21%。首置70-130平占比74%，刚需依然是市场的主力军。各面积段供销情况市场分析住宅市场 2013成都上半年主城区商品房销售均价达9968元/平方米，大成都13月份在6600元/左右，4月份由于销售回暖，价格上扬

15、，4-6月住宅销售均价7000元/，大成都二季度环比一季度上涨400元/平方米。主城区锦江区以10936元/的销售单价位居第一，金牛区以9511元/的销售单价位居第二。由于两个区域销售的住宅多位于三环内，价格最高。在郊县区域中，双流以6957元/的销售价格居首。总结 上半年受新“国五条”细则影响，由于担心二手房征收个税，引发市场恐慌性购房， 住宅市场成交量明显回暖，供应激增，郊区成为主要供应、成交区域。上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68万，套数及规模分别比同期增加45%，37.41%；全市住宅成交168530套，规模为1640.09万，套数及规模分别同比上升38%、35.

16、7%。整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，未来地价将进一步上涨，相对供应量较紧缩的主城区土地而言，郊县配套日渐成熟，主城区拿地需求将逐渐转向郊县释放，未来都将是成都土地市场成交的主力区域，土地价格未来增长的潜力巨大。从价格来看，上半年由于成交大幅回暖，带动成交价格小幅回升，上涨400元/左右。从各面积段产品成交来看，首置70-130占比74%，刚需依然是市场的主力军。一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算新区概况 天府新区规划背景p2010年9月召开的全省深入实施西部大开发战略工作会议上，省委省政府提出要规划建设天府新区，形成以现代制造

17、业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。到目前为止，天府新区这一目标从提出到总体规划形成，经过了一年多的时间。p从背景来看，全国已经形成了新的区域布局，四川也进入到了不同的发展阶段，所以四川需要有一个专门的区域，成为成渝经济区打造产业、经济发展的新引擎，从而“再造一个产业成都”。p这次规划的编制以中国城市规划设计研究院的技术力量为主体，省住建厅、成都市规划设计院等单位也纷纷参与。在规划论证过程中，更是邀请了国内外一些知名专家来参与，应该说规格很高、力量很强，最终形成了这样一部较为完善的总体规划。p在天府新区这一概念提出来时，省上是想开辟出一块区域来专门建设，但没明确是在哪个具体

18、区域。所以，天府新区的最终选址，也在全省范围内进行过海选。四川目前正处于承接产业转移的黄金阶段，天府新区必须是一块具有强大产业聚集规模的功能区域，要形成这个聚集功能并做大做强，只能在成都及周边地区。天府新区的规划范围最终花落成、资、眉三市。p这样的决定一是该区域经济、科技、人才等各方面都有较为明显的发展优势，二是符合成都市向东向南发展的战略要求，三是成资、成眉等地之间有较为牢固的区域合作基础，“另外，选择成都南部、以丘陵为走向的发展方向，还能尽可能地少占用成都平原的良田，保护耕地。新区概况 空间布局 ：一核、两区、双中心 一核为成渝经济区规划中的成都发展核，两区指成都中心城区和天府新区，双中心

19、为成都老城中心和天府新区的新中心。新区概况 规划范围：涉及3市7县1578平方公里天府新区规划为“一带两翼，一城六区”，一带是高端服务功能集聚带，两翼指东西两翼的产业功能带，一城指天府新城，还有六个产城综合功能区。p“一带”：为高端服务功能聚集带，从人民南路至天府大道，沿天府中轴向南延续，并逐步折向龙泉山和三岔湖方向。p“两翼”：为东西两翼的产业功能带，包括成眉高技术和战略新兴产业聚集带和龙泉经开区的高端制造产业功能带。p“一城”：为天府新城，这是去年市委提出建设的13个战略功能区之一，同时也承载着天府新区里主要的城市高端功能，将聚集发展中央商务、总部办公、文化行政等高端服务功能，建设区域生产

20、组织和生活服务的主中心。p“六区”：是依据主导产业和生态隔离划定六个产城综合功能区，发挥产业聚集效应，配套完善的生产生活服务功能。新区概况 p天府新区规划以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方公里；p到2030年，天府新区城镇人口计划控制在580万-630万人；p建设用地650平方公里。新区概况 p根据总体规划，天府新区要建

21、设成为以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业宜商宜居的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，力争再造一个“产业成都”。p作为内陆开放门户，天府新区是内陆面向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与全球经济、技术、信息、文化交流与合作的通道和平台。p核心为高技术产业基地和高端制造业基地，前者以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业；后者以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业，两个基地的产值都将在万亿元以上。新区概况 高新天府新城的规划建设理念 “产城一体、科文并重；业态高端、设施高效；生态

22、优良、形态优美；将天府新区高新天府新城建设成为集现代产业、现代生活、现代都市于一体的国际化现代新城区”。天府新区实施步骤分为三个阶段新区概况 p天府新区分为近期（20112015）、中期（20162020）和远期（20212030）三个实施步骤。p近期：新增城镇建设用地160平方公里，以国家级成都高新技术开发区和经济技术开发区为依托，基础设施先行，高技术产业、现代制造业以及高端服务业快速推进。p中期：新增建设用地150平方公里，实现再造产业成都目标；p远期：新增城镇建设用地150平方公里，基本建成宜业宜商宜居的国际现代新城区。p产业布局：再造一个“产业成都”p天府新区一个主要的目标将是再造一个

23、“产业成都”。根据总体规划，天府新区共规划了八大产业集聚开发区：空港经济开发区：以新能源产业为主导，重点发展光伏、风电与核电装备；双流信息产业区：以电子信息与科技研发为主导，重点发展集成电路、软件服务与物联网；新川创新科技园：以科技研发为主导，大力发展信息服务、服务外包和总部办公；成眉战略新兴产业区：主要从事新材料、生物医药、节能环保产业及科技研发；成都经济技术开发区：以汽车研发与制造、航空航天装备、工程机械制造为主导；东山科技产业区：以科技研发为主导，创新发展信息服务、中试孵化、总部办公等；南部现代农业产业区：以农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术为主导；视高经济开发区：以农副产品深加

24、工、机械、电子制造为主导。p据悉，在天府新区发展的近期和中期，制造业的发展非常重要；而在远期，产业方向将从制造逐步向研发和服务转变。产业布局：再造一个“产业成都”新区概况 新区概况 支撑体系轨道交通标准超中心城区，铁公机+水运为天府新区开路天府新区交通规划：新区概况 天府新区轨道线网将在目前规划的100公里基础上增加到300多公里；与中心城区联系通过南北向轨道交通连接，自身内部则是东西向布局。新区概况 铁路 规划成资泸、成自宜城际铁路 天府新区内建设4个铁路货站，包括普兴铁路货站、青龙铁路货站、新兴铁路货站和大林铁路货站，重点建设普兴铁路货站和青龙铁路货站。同时，在保留现有的成昆铁路货运外绕线

25、基础上，远期在龙泉山东侧、第三绕城高速通道南侧新建连接成昆线与宝成线、达成线的新货车外绕线，这样天府新区内的货运功能将得到极大提高。 未来，达成铁路、老成渝铁路、宝成铁路以及待建的成贵铁路、成自宜城际铁路，将共同承担起天府新区的货运输出、输入功能，新区的所有货物都可以直接到达沿海港口城市，形成一条出海的货运大通道。新区概况 航空 “新区造”清晨起飞 下午进欧洲超市 双流机场新航站楼将于明年完工投入使用，届时，双流机场两条跑道加新老航站楼的配置，将可以满足旅客量达到3800万人次以上。除了双流机场，在天府新区还将修建成都第二机场，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，将和双流机场采取“一

26、主一辅”的方式营运。 双流机场的扩容，第二机场的规划成都航空第四城的地位将得到巩固和提升，从成都前往其他城市更加方便。 今后，天府新区各个产业功能区的公路通道，都将与机场连接起来，市民不论是乘坐飞机，还是通过航空发送货物，都非常便捷。新区概况 公路 2015年形成年形成18条出川高速大通道条出川高速大通道 天府新区规划形成“两横、四纵”的路网布局，“两横”为绕城高速公路和第二绕城高速公路，“四纵”为机场高速、成雅（成乐）高速、成自泸高速及成渝高速公路。规划区内高速公路总长度约为175公里。通过”两横、四纵”这6条高速公路，将天府新区各个开发区全部串联起来。 高速公路进出川大通道累计建成9条，在

27、建11条，除重庆方向外，新增贵州、甘肃、云南、陕西等方向，成都主枢纽形成11条放射线和2条环线。到2015年，我省高速公路形成18条进出川高速公路大通道，到2030年，出川高速将达到33条。 随着天府新区内“两横、四纵”高速路网格局形成，和最近18条出川大通道的通车，天府新区的高端货物将通过高速通道直达省内各城市甚至全国各地。天府新区国际化 世界级 未来之城享人居之乐新区概况 新区概况 天府新区主要区域规划及发展天府新区主要区域规划及发展-高新区高新区现代制造业为主 高端服务业聚集 “新川”起步 高端产业筑世界之城 锁定创新发展高端示范区，天府新区高新片区8大项目开工 新区规划新区规划高端化大

28、力发展高端服务业和战略性新兴产业国际化着力提升国际化现代化水平，以全球视野建设“世界之城”田园化突出高端化的城市业态、田园化的城市生态、特色化的城市文态、现代化的城市形态八大项目八大项目新川创新科技园起步区成都天河生物医药科技研发与产业化中心成都高新国际低碳环保产业孵化器中国建设银行成都基地项目红星路南延线锦江排洪总出口三期工程新成仁路成仁快速通道新区概况 天府新区主要区域规划及发展-双流高起点规划 高品质设计 9纵12横织网 天府新客站选址双流 双流8个交通项目今年年底前开工n新区面积双流占了一半以上新区面积双流占了一半以上p天府新区的总体规划范围主要涉及成都、资阳、眉山，1578平方公里的

29、规划面积中，成都双流县就占据了880平方公里。在这样大范围的空间中，地区与地区间该如何联系，交通网络就尤为关键。根据规划，天府新区的交通规划包括道路交通和轨道交通系统。n新区道路双流新区道路双流8条路年底开工条路年底开工p“作为核心区的双流，在交通建设上将加快速度。”双流县交通局有关负责人说，今年年底前，双流开工的交通基础设施项目共有8个。据介绍，这8条道路，多数都是天府新区“九纵十二横”的横向道路和纵向项目。总结 p预测一：在房地产试产调控政策短时间内（1-2年）不会放松的情况下，成都房地产发展重心将向南移，政府规划的600多万居住人口的新区，将为房地产市场带来巨大的支撑；p预测二：政府将会

30、逐渐加大天府新区的宣传力度、出台政策支持发展、加大基础设施建设的投入，交通问题一旦解决，整个天府新区将跨入快速的发展阶段；p预测三：天府新区将进一步促进双流区域及眉山、简阳等地土地市场的上涨，初期的圈地运动已基本完成，二三线品牌企业只有另外寻找机会；p预测四：简阳、眉山等地的房价将逐渐坚挺，虽已在去年及今年有过较大幅度的上涨，但要向下调整的空间不大；p预测五：房地产企业在此区域的竞争将更加的多元化，多类型产品及多概念性楼盘将会成为市场主流。一中国房地产市场概况二三四五六成都房地产市场概况成都新区概况区域分析市场预判经济测算区域分析 一、华府板块的价值认知（一）机遇一之板块格局 天府新区规划区域

31、的落定，为划分区域内板块带来了不可估量的发展前景。天府新区以建设成为以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居、的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，力争再造一个“产业成都”。据悉，在天府新区发展的近期和中期，制造业的发展非常重要；而在远期，产业方向将从制造逐步向研发和服务转变。 作为天府新城的起始板块，华府板块同时享有天府新城的大配套。可见，天府新城高端产业规划的落定，为华府板块提供了人流及生活配套支撑，产业的发展将吸附较大的人流量，该板块住宅和商业都将随着产业的发展而不断升值。区域分析 二、华府板块的区位优势 临南门之繁华，采麓山之雅致，望牧

32、马之秀丽，华府板块具有难以取代的规划优势，“东麓山，西牧马，北大源，南湖当做后花园”简单的几个字，就将华府凸显的区位优势概括得淋漓尽致！ 从地理位置来看，华府板块位于天府新区的居住区“轴心”位置；并且随着对天府新区的不断打造升级，周围交通、医院、公园、学校、商业等各种设施已完成规划，各种配套更加完善，人居环境更优越。区域分析 三、华府板块的竞争格局华府板块竞争优势： 可开发土地资源较多，而且规模较大； 品牌开发商的“六连拍“，势头很猛； 配套规划完善，是未来城南的核心居住区之一； 集中放量，竞争梯队将介于第二、第三梯队之间；区域分析 市场存量变化（1）第二梯队产品供销分析：大源板块主要楼盘去化

33、存量分析刚需产品有存量，但后续乏力，市场逐渐向改善型供应为主大源70-90刚需产品显然走量最好，目前存量较少，后续供应相对乏力；剩余主要面积为110以上大面积产品，未来大源市场将以改善型产品为主；区域分析 市场存量变化（2）第三梯队产品供销分析：南湖板块主要楼盘去化存量分析市场存量庞大达74万，但刚需和首改产品存量相对较少市场以70-90刚需产品和90-110首改产品跑量为主；目前刚需产品大量去化，剩余产品基本为110以上的改善型产品；区域分析 市场契机 大源即将满载，南湖后续乏力，受刚需产品供应减少，客户转移，“热销”基础已形成。如此我们总结了华府板块的两大市场契机：市场契机之一：客户的关注

34、重心或从大源板块转移到华府板块 大源市场前期刚需跑量迅速，但后续供应乏力，产品将逐渐向改善型产品转化。意味着大量刚需客户会将关注重心向其他区域转移。作为“第二个大源”的华府板块，将逐渐成为刚需客户重点关注的区域。市场契机之二：君汇上品的刚需产品消化殆尽 南湖板块、南天府板块存量较大，但目前刚需产品和首改产品存量快接近尾声，基本以大户型为主，后续销售的主力面积都在150以上。且后续土地供应不足，刚需和首改客户将另寻他地。尤其是年均销售在30万左右的“君汇上品”项目目前剩余产品都是改善型产品。周边项目情况 基本信息行政区域：华阳项目位置：双流县剑南大道（南湖西侧） 物业类别：住宅、普通住宅开发商：

35、成都信蓉投资有限公司 基本参数建筑面积：2000000平方米 占地面积：478000平方米 总户数：3198户 交房时间：2015年12月价格信息住宅均价：6400-6650元/平方米面积区间：71-105平米优惠政策：一次性：4%、按揭：3%9月7日开盘销售7号楼，户型区间：90、83、99，预计开盘均价：6300元/平方米中信城主力户型分析 面积：面积：96面积：面积：88面积：面积：71.02户型评价：整体户型功能分区较为合理，整体采光较好，平均赠送面积约：户型评价：整体户型功能分区较为合理，整体采光较好，平均赠送面积约：13。但户型。但户型整体过长，过多面积使用率偏低。整体过长，过多面

36、积使用率偏低。价格走势 中信城，于2013年7月正式开盘。开盘项目均价为：5800元/平方米，整体销售走量平稳，热销户型集中于70-100左右户型，开盘至今2个月时间，整体均价上涨500元/每平米。周边项目情况 南湖左岸如果基本信息行政区域：华阳项目位置：双流县天府大道南段/牧华路锦江河西岸(二江寺古桥旁) 物业类别：住宅开发商：成都里程置业有限公司 基本参数建筑面积：186129平方米 占地面积：59621平方米 总户数：1225户 交房时间：未定价格信息住宅均价：6150元/平方米面积区间：71-110平米优惠政策：排号2%、购房成功5%(不分一次性和按揭）9月7日一期一批次开盘，5#楼和

37、12#楼，户型区间71-99，预计均价6150 主力户型分析 面积：面积：71面积：面积：98.95面积：面积：99.82户型分析：以上户型为南湖左岸的主力户型，整体户型分区明确，采光通风较好，有很大赠送面积，平均赠送率：21%。超大的赠送空间吸引了非常多的地缘客户的关注。周边项目情况 保利叶语基本信息行政区域：华阳项目位置：双流县天府大道南段/牧华路锦江河西岸(二江寺古桥旁) 物业类别：住宅、联排开发商：双流县华阳华府大道三段（双华路与华府大道交汇处）基本参数建筑面积：463076平方米 占地面积：155970平方米 总户数：3683户 交房时间：2015年6月价格信息住宅均价：6300元/平方米面积区间：66-97平米优惠政策：交2万抵4.5万、一次性：4%、按揭：1%主力户型分析 面积：面积：79面积：面积：66面积：面积：85户型分析：以上户型为保利叶语的主力户型，整体户型分区明确，采光通风较好。但赠送面积少，缺乏竞争力。价格走势 保利叶语，于2013年5月正式开盘。开盘项目均价为：6400元/平方米，整体销售较为平稳，但价格波动与其他项目相比，幅度较大，由于户型赠送空