35中国房地产金融发展路径及国际化前瞻中国房地产信托与国际REITS

1、中国房地产金融发展路径中国房地产金融发展路径及国际化前瞻及国际化前瞻中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits比较研究比较研究何为 reits?reits是一个拥有和投资房产的载体，通常会上市交易。主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。reits是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此reits获得免交公司所得税的优惠待遇。何为 reits?reits将以下一些不同风险/回报的业务活动分拆开来: 房地产开发 房地产投资 房地产基金管理 房地产物业管理reits在一些主要国家的发展现状（截止2005年7月） 现状美国 高度成熟的市场澳大利

2、亚 高度发展的成熟市场日本 迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支新加坡 迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支中国台湾 相关政策已经出台，共有1支中国香港 香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支 reits韩国 reits法案于2001年7月出台，企业重组reit已设立中国 有关法律法规尚未出台新加坡reits市场发展历程新加坡reits市场发展动力发起reits的原因和目的改变业务模式兑现资产价值并取得资金的循环效益新加坡a-reit案例载体名称a-reit (“a-reit”)，腾飞房地产投资信托资产组合44 个优质工业房产发起人腾飞地产和 macquarie goodm

3、an基金管理人腾飞-mgm 基金管理有限公司上市日期2002年11月19日市值新币26亿（2005年6月30日）负债；负债率新币7亿2百万; 31%（2005年7月1日）信托单价新币2.21元（2005年6月30日闭市价）税务政策免征企业所得税为何传统地产公司要向“reits”提升？体现不同业务的价值借助资本市场之力量，以同样的资本金作高几倍的业务量开创新的业务 “reits”管理选择投资项目更注意控制风险重要的成功因素政策环境- 法律条规- 税务动机/心态- 不是脱手套现- 分享合理的投资风险与回报合格、诚实的管理人才- 需要房产金融综合人才重要的成功因素稳定的、可预测的收益回报增长潜能高透

4、明度市场流通面临的挑战物业控制权对资本市场的义务时机的掌握中国房地产信托和reits比较 中国房地产信托 国际投资信托公司表外资产 reit 自身受托人信托公司 专业信基金管理者信托公司，独立的基金管理公司到期日一般为1-3年 无发行限制自然人100万元、不超过无募集方式私募 公流通市场无 有中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别reits是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限制

5、的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别reits对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在39左右。中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别reits的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部

6、参与项目公司运作获取回报。中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别reits的产品周期一般在810年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为13年。中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别reits的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，reits免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。中国房地产信托与国际中国房地产信托与国际reits主要区别主要区别国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是reits模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托

7、、财产权信托、受益权转让信托等等。展望国际reits市场发展迅速且潜力巨大reits 对中国房地产及金融市场的发展具有深远的影响中国现有房地产信托产品有别于reits，reits在中国的设立条件有待进一步完善中国地产金融的四个逻辑层次银行仍然是主渠道信托是地产金融创新的主流范式信托+银行+reits+资本市场是地产融资的主流模式外资金融机构是地产融资的另一条有效通道 央行加息宏观调控政策及土地政策房贷政策调整融资渠道单一 房地产金融将面临很多制约和瓶颈。房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵抑风险并发展壮大，这使得房地产金融将面临创新模式的考验。 信托公司是唯一联动货币市场、资本市

8、场、产业市场的金融机构。 在货币市场 - 信托公司可以跟金融机构之间可以进行金融往来、同业拆借；在资本市场 - 可以发起基金管理公司、证券公司，可以做投资银行业务。 另外，它还有一个最重要的优势，就是信托资金可以，如果房地产公司被信托公司看上，那信托公司可用信托资金对其进行股权投资。信托公司正是因为这种优势，有利于资源整合，能发挥其他金融机构所不能发挥的重要作用。 信托的基本概念信托三方关系 ：委托人 受托人 受益人伟大的信托制度 信托制度在现代社会之所以备受人们的青睐，正如英国法学家梅特兰所说：“如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念

9、，我相信再也没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。”信托其独特的外部管理方式即委托人委托其他人而不是亲自对自己的财产进行管理的优势，为无法亲自管理事务的人提供了绝好的契机：通过设定信托，委托人便能从理财之累中脱身出来。” 信托的财产隔离功能 信托的避税功能信托的政策规避功能安全性原则 盈利性原则 流动性原则 如果这三性原则具备的话，房地产企业就达到了和信托投资公司合作的基础前提 总结 随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入wto以来，随着2006年wto所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将