土地估价师相关知识总结

1、2.1保险概念1、保险的含义：保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的保险行为。一般保险中的当事人包括投保人和保险人。投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。2、保险形成的条件(1)可保危险的存在(危险的存在是保险产生的必要条件)(2)多个经济单位的结合(3)随机事件的科学化2.2保险的职能1、保险的基本职能：风

2、险损失分摊和给付补偿。 (1) 风险损失分摊保险是通过投保人缴纳保险费，建立保险基金，以有效的运作基金，来实现对遭受损失的被保险人或受益人提供经济保障。保险是将在一定时期可能发生的风险损失的总额，在有共同风险的投保人之间平均化，由所有投保人平均分担，从而把个别单位或个人难以承受的风险损失，变成多数人能够承担的风险损失。这实际上就是把风险损失均摊给所有保险人。(2) 给付补偿 保险基金的基本用途，就是根据投保人和保险人的约定，在特定风险发生后对被保险人所遭受的风险损失进行经济补偿。2、保险的派生职能：融资职能、防灾防损职能、投资职能等。(3) 投资职能 由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性

3、，这就为保险人进行投资活动提供了可能性。同时保险人为了使保险经营稳定，必须保证保险基金保值增值，这就派生了保险投资的职能。2.3保险合同保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。保险合同应当包括下列事项：（一）保险人的名称和住所；（二）投保人、被保险人的姓名或者名称、住所，以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所；（三）保险标的；（四）保险责任和责任免除；（五）保险期间和保险责任开始时间；（六）保险金额；（七）保险费以及支付办法；（

4、八）保险金赔偿或者给付办法；（九）违约责任和争议处理；（十）订立合同的年、月、日。投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人可以为受益人。保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。保险的基本原则包括保险利益原则、最大诚信原则、近因原则和损失补偿原则。1、保险利益原则。是指在签订和履行保险合同的过程中，投保人和被保险人对保险标的必须具有保险利益。如果投保人对保险标的不具有保险利益，签订的保险合同无效；保险合同生效后，投保人或被保险人失去了对保险标的的保险利益，保险合同随之失效，但人身保险合同除

5、外。2、最大诚信原则。是指保险双方在签订和履行保险合同的同时，必须以最大的诚意，履行自己应尽的义务，互不欺骗和隐瞒，恪守合同的认定与承诺，否则导致保险合同无效。保险监督管理机构依照保险法和国务院规定的职责，遵循依法、公开、公正的原则，对保险业实施监督管理，维护保险市场秩序，保护投保人、被保险人和受益人的合法权益。我国保险业的监管机构是中国保险监督管理委员会。2、保险公司对于关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率，应当报国务院保险监督管理机构批准。国务院保险监督管理机构审批时，应当遵循保护社会公众利益和防止不正当竞争的原则。其他保险险种的保

6、险条款和保险费率，应当报保险监督管理机构备案。保险条款和保险费率审批、备案的具体办法，由国务院保险监督管理机构依照前款规定制定。3、对偿付能力不足的保险公司，国务院保险监督管理机构应当将其列为重点监管对象，并可以根据具体情况采取下列措施：（一）责令增加资本金、办理再保险；（二）限制业务范围；（三）限制向股东分红；（四）限制固定资产购置或者经营费用规模；（五）限制资金运用的形式、比例； （六）限制增设分支机构；（七）责令拍卖不良资产、转让保险业务；（八）限制董事、监事、高级管理人员的薪酬水平；（九）限制商业性广告；（十）责令停止接受新业务。 4、保险公司有下列情形之一的，国务院保险监督管理机构可

7、以对其实行接管：（一）公司的偿付能力严重不足的；（二）违反本保险规定，损害社会公共利益，可能严重危及或者已经严重危及公司的偿付能力的。被接管的保险公司的债权债务关系不因接管而变化。5、保险监督管理机构依法履行职责，可以采取下列措施：（一）对保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构进行现场检查；（二）进入涉嫌违法行为发生场所调查取证；（三）询问当事人及与被调查事件有关的单位和个人，要求其对与被调查事件有关的事项作出说明；（四）查阅、复制与被调查事件有关的财产权利登记等资料；（五）查阅、复制保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构

8、以及与被调查事件有关的单位和个人的财务会计资料及其他相关文件和资料；对可能被转移、隐匿或者毁损的文件和资料予以封存；（六）查询涉嫌违法经营的保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与涉嫌违法事项有关的单位和个人的银行账户；（七）对有证据证明已经或者可能转移、隐匿违法资金等涉案财产或者隐匿、伪造、毁损重要证据的，经保险监督管理机构主要负责人批准，申请人民法院予以冻结或者查封。保险监督管理机构采取前款第（一）项、第（二）项、第（五）项措施的，应当经保险监督管理机构负责人批准；采取第（六）项措施的，应当经国务院保险监督管理机构负责人批准。保险监督管理机构依法进行

9、监督检查或者调查，其监督检查、调查的人员不得少于二人，并应当出示合法证件和监督检查、调查通知书；监督检查、调查的人员少于二人或者未出示合法证件和监督检查、调查通知书的，被检查、调查的单位和个人有权拒绝。2.6 保险公司1、设立保险公司应当经国务院保险监督管理机构批准。国务院保险监督管理机构审查保险公司的设立申请时，应当考虑保险业的发展和公平竞争的需要。2、设立保险公司应当具备下列条件：（一）主要股东具有持续盈利能力，信誉良好，最近三年内无重大违法违规记录，净资产不低于人民币二亿元；（二）有符合保险法和中华人民共和国公司法规定的章程；（三）有符合保险法规定的注册资本；（四）有具备任职专业知识和业

10、务工作经验的董事、监事和高级管理人员；（五）有健全的组织机构和管理制度；（六）有符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施；（七）法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他条件。3、设立保险公司，其注册资本的最低限额为人民币二亿元。国务院保险监督管理机构根据保险公司的业务范围、经营规模，可以调整其注册资本的最低限额，但不得低于本条第一款规定的限额。保险公司的注册资本必须为实缴货币资本。4、保险公司的业务范围：（一）人身保险业务，包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险业务；（二）财产保险业务，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等保险业务；（三）国务院保险监督管理机构批准的

11、与保险有关的其他业务。保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。但是，经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准，可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务。保险公司应当在国务院保险监督管理机构依法批准的业务范围内从事保险经营活动。3.1证券证券是各类财产所有权或债权凭证的通称，是用来证明证券持有人有权依据券面所载内容取得相应权益的凭证。按其性质不同可将证券分为证据证券、凭证证券和有价证券。我们通常所说的证券一般指有价证券。有价证券是一种具有一定票面金额，证明持券人有权按期取得一定收入，并可自由转让和买卖的所有权或债权证书。比如说股票、债券、国库券、商业本票、承兑汇票、银行定期存单

12、等等，都是有价证券。有价证券可以按不同的标准做不同的分类。按发行主体来划分可以分为政府证券、金融证券和公司证券。按上市与否，可以分为上市证券和非上市证券；按证券所载内容可以分为：货币证券、商品证券、资本证券。 2、商品证券：对商品或货物等有提取权的证明凭证，它证明证券持有人可以凭证券提取该证券上所列明的货物，常见的有栈单、运货证书、提货单等。3、货币证券：可以用来代替货币使用的有价证券则商业信用工具，常见的有期票、汇票、本票、支票等。4、资本证券：它是指把资本投入企业或把资本供给企业或国家的一种书面证明文件，资本证券主要包括股权证券（所有权证券）和债权证券，如各种股票和各种债券等。5、证券市场

13、： 证券市场是证券发行和交易的场所。从广义上讲，证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。一般来说，证券的发行市场称为初级或一级市场，证券交易流通市场称为二级市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。证券市场的构成要素主要包括证券市场参与者、证券市场交易工具和证券交易场所等三个方面。3.2股票股票是股份证书的简称，是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。1、在我国上市公司的股票中，一般可将其分为流通股及非流通股两大类。可流通股股票是指在上海证券交易所、深圳证券交易所可流通交易的股票。非流通股股票主要是指暂

14、时不能上市流通的国家股和法人股。2、按投资主体的性质股票可发分国国家股、法人股和社会公众股。3、按照股票的权利和义务为依据可将股票的种类分为普通股和优先股为主的两大类股票。普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式。优先股是股份公司发行的在分配红利和剩余财产时比普通股具有优先权的股份。股票的基本特征：（l）不可偿还性。（2）政策决策性。（3）收益性。（4）流通性。（5）价格波动性和风险性。3.3债券债券的概念：债券是政府、金融机构、工商企业等社

15、会组织等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力，是一种有价证券。债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者（或债券持有人）即债权人。按债券形态分：实物债券是以实物债券的形式记录债权，券面标有发行年度和不同金额，可上市流通。实物债券由于其发行成本较高，将会被逐步取消。凭证式债券是一种储蓄债券，通过银行发行，采用“凭证式国债收款凭证”的形式，从购买之日起计息，但不能上市流通。记账式债券指没有实物形态的票券，以记账方式记录债权，通过证券交易所的交易系统发行和交易。由于记账式国

16、债发行和交易均无纸化，所以交易效率高，成本低，是未来债券发展的趋势。按募集方式：公募债券、私募债券。按偿还期限：长期债券（10年以上）、中期债券（1年或1-10年，包含10年）、短期债券（1年以下）。 按发行主体分：政府债券是政府为筹集资金而发行的债券。主要包括国债、财政债券等，其中最主要的是国债。国债因其信誉好、利率优、风险小而又被称为“金边债券”。金融债券是由银行和非银行金融机构发行的债券。在我国目前金融债券主要由国家开发银行、进出口银行等政策性银行发行。公司（企业）债券公司债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。公司债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份

17、公司的企业发行债券，所以，一般归类时，公司债券和企业发行的债券合在一起，可直接成为公司（企业）债券。按利率确方式分：定利率债券、浮动利率债券。企业发行企业债券必须符合下列条件：(1)企业规模达到国家规定的要求；(2)企业财务会计制度符合国家规定；(3)具有偿债能力；(4)企业经济效益良好，发行企业债券前连续3年盈利；(5)企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值；(6)所筹资金用途符合国家产业政策。公开发行公司债券，必须符合下列条件：(1)股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元；(2)累计债券余额不超过公司净资产的40；(3

18、)最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息；(4)筹集的资金投向符合国家产业政策；(5)债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；(6)国务院规定的其他条件。募集资金的投向。根据企业债券管理条例第二十条规定，企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途，用于本企业的生产经营。企业发行企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资。而证券法第十六条规定，公开发行公司债券筹集的资金，必须用于核准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。不得再次发行的情形：(1)前一次公开发行的公司债券尚未募足的；(2)对已公开发行的公司债券或者其他债务有违约或者

19、延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的；(3)违反证券法规定，改变公开发行公司债券所募资金用途的。债券的特征：1偿还性；2流动性；3安全性；4收益性。债券投资不能收回有两种情况：第一，债务人不履行债务，即债务人不能按时足额履行约定的利息支付或者偿还本金。不同的债务人不履行债务的风险程度是不一样的，一般政府债券不履行债务的风险最低。第二，流通市场风险，即债券在市场上转让时因价格下跌而承受损失。许多因素会影响债券的转让价格，其中较重要的是市场利率水平。在实际经济活动中，债券收益可以表现为两种形式：一种是利息收入；另一种是资本损益。证券投资基金是一种利益共存、风险共担的集合证券投资方式，即通过发行基

20、金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种间接投资方式。根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金是指基金设立后，投资者可以随时申购或赎回基金单位，基金规模不固定的投资基金；封闭式基金是指基金规模在发行前已确定，在发行完毕后的规定期限内，基金规模固定不变的投资基金。封闭式基金与开放式基金的区别：1. 基金规模不同2. 期限不同3. 交易价格不同4. 交易方式不同5. 信息披露要求不同根据组织形态的不同，投资基金可分为公司型投资基金和契约型投资基金。根据

21、投资风险与收益的不同，投资基金可分为成长型投资基金、收入型投资基金和平衡型投资基金。根据投资对象的不同，投资基金可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金、期权基金，指数基金和认股权证基金等。根据投资货币种类，投资基金可分为美元基金、日元基金和欧元基金等。基金的发行方式主要有两种：一是基金管理公司自行发行（直接销售方式）；另一是通过承销机构代发行（包销方式）。在基金的分销渠道方面，目前最新的发展是银行和保险公司参与基金的分销业务。证券投资基金的特点：（1）集合投资。（2）分散风险。（3）专业理财。享有的剩余权益。  公司的所有者权益又称为一股东权益。所有者权益的来源包括所有者投

22、入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。  损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。  收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。  费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。  利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。会

23、计等式有以下三种形式：资产=负债+所有者权益收入-费用=利润资产=负债+所有者权益+收入-费用。会计核算方法主要包括设置会计科目与账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查、编制会计报表七种专门方法。会计知识会计的概念包括三个方面的重要内容：(1)会计是一种管理活动，是会计的本质；(2)会计是对经济活动进行核算和监督，是会计的基本职能；(3)会计以货币计量为基本形式，是会计的主要特点。会计核算前提包括四个方面，即：会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。我国企业会计准则将会计要素划分为六类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。前三类是反映企业财务状况的会计要素；后三类是

24、反映和计算企业财务成果的会计要素。资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。 在同时满足以下条件时，确认为资产：  (一)与该资源有关的经济利益很可能流入企业；  (二)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。在同时满足以下条件时，确认为负债：  (一)与该义务有关的经济利益很可能流出企业；  (二)未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金（外埠

25、存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货币资金等）。按照企业投资对象进行划分，短期投资可以分为债券投资和股票投资。短期投资只是企业利用暂时闲置的资金去谋取一定的收益，是作为货币资金的转化形式，在最低风险的前提下，保持资金的流动性。短期投资的计价方法一般有三种：成本法、市价法、成本与市价孰低法。按照我国企业会计准则一投资准则的规定，企业对短期投资的期末计价采用成本与市价孰低法。商业汇票按承兑人的不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。票据按照是否计息划分，可以分为带息票据和不带息票据。我国现行制度规定，应收票据按面值计价入账。存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产

26、品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。存货同时满足下列条件的，才能予以确认：1.与该存货有关的经济利益很可能流入企业2.该存货的成本能够可靠的计量。存货包括各种原材料、燃料、包装物、低值易耗品、委托加工材料、在产品、产成品和商品等。确定存货范围的基本原则是：凡是在盘算日期，法定所有权属于企业所有的一切存货，不管其存放地点或处于何种状态，都应视为存货；反之，凡法定所有权不属于企业的存货，即使尚未运出企业，也不应包括在本企业存货范围之内。影响企业存货入账价值的因素主要有：采购成本、加工成本和其它成本。企业会计准则规定，对发出存货的计价方法，企业可以选择使用先进先出法、加权平均法、移动平

27、均法、个别认定法等。存货核算方法有两种，即按实际成本核算和按计划成本核算。但在资产负债表日均应调整为按实际成本核算。固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。作为企业主要劳动资料的固定资产具有以下特征：使用期限长；单位价值较大；购置目的是为了使用而非销售；能够多次参加生产过程而保持原来物质形态。固定资产的计价方法主要有以下三种：按历史成本计价、按重置成本计价、按净值计价。盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置完全价值计价。除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧： 已提足折旧仍继续使用的固定资产；按照规定单独估

28、价作为固定资产入账的土地。固定资产折旧的方法：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。 平均年限法又称直线法。年折旧率=月折旧率=年折旧率÷12月折旧额=固定资产原值×月折旧率工作量法A、单位里程折旧额=原值×(1-预计净残值率)÷总行驶里程月折旧额=本月实际行驶里程×单位里程折旧额B、每工作小时折旧额=原值× (1-预计净残值率)÷总工作小时月折旧额=本月实际工作小时×每工作小时折旧额双倍余额递减（先不考虑净残值）年折旧率=2÷预计使用年限×

29、100月折旧率=年折旧率÷12月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值平均摊销。年数总和法又称合计年限法年折旧率=尚可使用年数÷预计使用年限的年数总和 或：年折旧率=（预计使用年限已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2*100月折旧额=(固定资产原值-预计残值) ×月折旧率固定资产折旧的会计处理固定资产计提折旧时，应以月初固定资产的账面价值为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少或停用的固定资产，当月照提折旧。当企业计提折旧时，一般借记“管理费

30、用”、“制造费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。流动负债主要包括：短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债等。所有者权益：实收资本、资本公积金、盈余公积金、未分配利润。资本公积金，是指企业由于接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值以及资本汇率折算差额等原因所形成的公积金。销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认（销售商品收入的确认）：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流人企业；(4)相关的收入和成

31、本能够可靠地计量。期间费用：管理费用、财务费用和销售费用。净利润按照以下顺序进行分配：(1)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按净利润的10提取，盈余公积金达到注册资金的50%时可不再提取。(2)提取公益金。提取比例可由企业自行制定。(3)向投资者分配利润。在提取公积金、公益金之前，企业不能向投资者分配利润。股份有限公司按下列顺序分配：支付优先股股利；按公司章程或股东大会决议提取任意盈余公积金；支付普通股股利。财务报告包括财务报表和其他应当在财务报告中披露的相关信息资料。财务报表至少应当包括下列组成部分：（1）资产负债表；（2）利润表；（3）现金流量表；(4)所有者权益变动表；（5）附注。统计

32、知识从统计的认识对象看其特点：1、总体性；2、数量性；3、具体性；4、变异性。统计的作用：1、提供信息；2、咨询服务；3、监督管理；4、支持决策；5、科研手段。统计活动四个基本环节统计设计重要前提统计调查搜集阶段基础环节统计整理中间环节统计分析核心环节统计研究常用方法: 1）大量观察法;2）综合分析法; 3）归纳推断法;一般常用的统计指标有：平均指标、变异指标、总量指标等。常用的统计分析方法有：因素分析法、动态趋势分析法、相关分析和回归分析法、综合平衡分析法等。标 志用于说明总体单位特征的概念数量标志用于说明总体单位数量特征，可以用数值表示。如某宗土地面积品质标志用于说明总体单位质的特征，只能

33、用文字来描述。如土地出让方式指 标用于说明总体数量特征的概念数量指标用于说明总体规模大小或数量多少，如商业用地出让规模质量指标用于说明总体内部或总体之间数量关系、反映总体单位一般水平，如商业用地出让平均价格统计调查常用的方法有统计报表制度、普查、抽样调查、重点调查和典型调查。按统计调查的组织形式不同，可以分为统计定期报表调查和专门调查。按涉及调查对象的范围大小不同，可以分为全面调查和非全面调查。按统计调查是否连续进行，可以分为经常性调查和一次性调查。统计整理的内容：(1)对调查资料的审核；(2)对调查资料进行科学的分组；(3)对调查资料进行汇总计算；(4)将汇总整理的结果编制成统计表。总量指标

34、是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。表现形式为有计量单位的统计绝对数。常用的相对指标有：结构相对指标、比例相对指标、比较相对指标、强度相对指标和动态相对指标。1、结构相对指标=总体部分数值/总体全部数值结构相对指标（结构相对数）用于反映总体内部的组成状况，一般用百分数或成数表示。例：铁路建设占用耕地占全国非农建设占用耕地的21%。2、比例相对指标=总体中某组的总量指标值/总体中另一组的总量指标值例：在全国非农建设占用耕地中，公路建设占用耕地4.1万公顷,独立工矿占用耕地1.5万公顷,则以公路建设占用耕地为基数的比值为36.6%或0.37:1。3、比较相对指标=某一指标

35、在一定空间条件下的数值/同一指标在另一空间条件下的数值例：同是亚洲国家，新加坡的人口密度为4700人km2，日本则为290人km2，相比之下，新加坡的人口密度是日本的162倍。4、强度相对指标=总体某总量指标数值/同总体另一有联系的总量指标数值例如：国家人口密度为N人平方公里。5、动态相对指标=报告期（当期）指标值/基期（前期）指标值例：某市2005年新增住宅面积115万平方米，2006年新增123万平方米。则该市2006年新增住宅面积是05年的的107。常用的统计平均指标主要有：算术平均数、几何平均数、中位数和众数。1、算术平均数=标志总量/总体单位数（X=x/n）简单算术平均数加权算术平均

36、数2、几何平均数是将n个比率值连乘后开n次方根而得的数值常用变异指标及计算方法1、全距（极差）：极差=最大标志值-最小标志值2、方差：实际值与期望值之差平方的平均值。3、标准差（均方差）标准差是方差的算术平方根。用表示。时间数列按其使用的统计指标不同，可以分为绝对数时间数列、相对数时间数列和平均数时间数列。时间数列的水平指标：1）发展水平；2）平均发展水平；3）增长量=比较期水平-基期水平 4）平均增长量各逐期增长量之和/逐期增长量项数。时间数列的速度指标：1） 发展速度：环比发展速度和定基发展速度。环比发展速度是本期水平与前一期水平之比；定基发展速度则是本期水平与固定基期水平之比。在数量上，

37、定基发展速度等于相应各期环比发展速度的连乘积。计算公式：发展速度比较期水平/基期水平2）增长速度增长速度，是增长量与基期水平之比，它反映客观现象增长的相对幅度。由于采用的基期不同，增长速度又分环比增长速度与定基增长速度，两种增长速度之间没有直接的换算关系。增长速度增长量/基期水平（本期水平-基期水平）/基期水平发展速度-12） 平均发展速度与平均增长速度平均增长速度=平均发展速度-1根据参与分析的变量多少，分为一元回归分析和多元回归分析两种。根据自变量的表现形式不同，又可以分为线性回归与非线性回归。在地价分析中，较为常用的是一元线性回归、一元非线性回归和多元线性回归。土地与房屋测量形成测量误差

38、的原因主要有以下几方面：1） 影响误差; 2）方法误差; 3）人身误差;4）仪器误差;5）测量对象变化误差。测量误差主要分为三大类：系统误差、随机误差、粗大误差。通常把精度区分为：1）、准确度：它是系统误差大小的反映2）、精密度：它是随机误差大小的反映3）、精确度：它是系统误差和随机误差两者综合的反映由此可见，精密度高未必准确度一定高，反之亦然。在以上两种情况下，精确度都不一定高。只有在精确度高的情况下，才表明准确度和精密度都高。中华人民共和国国家标准房产测量规范以中误差作为衡量精度的标准，以两倍中误差作为限差。土地与房屋测绘中的相关图纸：1地形图2.地籍图3房产图。地形图：地表起伏形态和地物

39、位置、形状在水平面上的投影图。地籍图是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。房产图是房屋产权、产籍、产业管理的重要资料。按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。(1)房产分幅图： 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。它是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。(2)房产分丘图： 房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房

40、地产要素。它也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。(3)房产分户图： 房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图。它是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图以产权登记户为单位绘制。土地面积测算方法不计入用地面积的范围a无明确使用权属的冷

41、巷、巷道或间隙地。 b市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 c公共使用的河滩、水沟、排水沟。 d已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。  e其他按规定不计人宗地的面积。土地面积测算方法：（1）图解法；（2）解析法使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c，图上量距应量至0.2mm。 建筑面积和使用面积(1)建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。(2)使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面

42、积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。房屋面积的测算方法:坐标解析法 、实地量距法 、图解法等。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。计算一半建筑面积的范围 a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e)有顶盖不封闭的永久性的架空

43、通廊，按外围水平投影面积的一半计算。（3）不计算建筑面积的范围 a)层高小于220m以下的夹层、插层、技术层和层高小于220m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝

44、。共有建筑面积的分摊 1）、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。 2）、共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑

45、物的共有建筑面积。经济学供给与需求理论影响商品需求的因素有：1)消费者偏好2)消费者的收人水平3)该商品本身的价格4)相关商品的价格5)消费者对商品未来价格的预期6)其他因素影响商品供给的主要因素有：商品本身的价格其他商品的价格生产技术的变动和生产要素的价格政府的政策厂商对未来的预期。在价格形成过程中，除了理论上的价值外，还有许多因素决定或影响着价格，其中主要的是：市场供求关系商品的稀缺程度货币的币值国家政策的影响。产品均衡价格：是市场中一种商品的需求价格和供给价格相一致时的价格。弹性:需求价格弹性、需求收入弹性、供给价格弹性。1、弹性：需求量或供给量对其决定因素中某一种的反应程度的衡量。2、

46、需求价格弹性：一种物品需求量对其价格变动反应程度的衡量，用需求量变动的百分比除以价格变动的百分比来计算。用数学术语就是： 需求量变化的百分比 需求弹性 价格变化的百分比（1）需求交叉弹性：指一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度。（2）需求收入弹性：需求收入弹性被用来表示消费者对某种商品需求量的变动对收入变动的反应程度。影响需求收入弹性的主要因素有：某种商品被“需要”的程度、商品对人们欲望的满足程度、收入水平等。（3）影响需求价格弹性的因素：商品的替代品数目和可替代程度。消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。商品本身用途的多样性。商品的耐用程度。时间的长短

47、。3.供给弹性（1）供给弹性的概念是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。（2）供给价格弹性：指供给量变化率对商品自身价格变化率反应程度的一种度量，等于供给变化率除以价格变化率。表示在一定时期内一种商品的供给量的变动对于该商品的价格的变动的反应程度。或者说，表示在一定时期内当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的供给量变化的百分比。 （3）影响供给价格弹性的主要因素：1)是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；2)是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹

48、性的大小。市场出清：当价格确实能使需求等于供给，以至于任何人可以在那个价格上买到他所要买的东西，或者卖掉他所要卖的东西，这时，市场就是出清的。市场出清意味着供求均衡。如果市场没有出清，那么一定存在着短缺或者过剩。短缺意味着在现行价格下，人们想要买某些东西却买不到。过剩则恰恰相反，某种商品的广告满天飞但鲜有人问津就是对过剩的最好诠释。当供给和需求达到平衡时，市场出清。否则会有供不应求或供过于求的现象。收入分配理1、生产函数、边际产量(1)生产函数：生产函数是指在一定时期内，在技术水平不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的最大产量之间的关系。它可以用一个数理模型、图表或图形来表

49、示。也就是一定技术条件下投入与产出之间的关系，在处理实际的经济问题时，生产函数不仅是表示投入与产出之间关系的对应，更是一种生产技术的制约。(2)边际产量：是指增加一个单位的劳动投入所带来的总产量的增加量。当增加一个单位产量所增加的收入（单位产量售价）高于边际成本时，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损；只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。因此计算边际成本对制订产品决策具有重要的作用。土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增

50、量(边际报酬)迟早会下降。通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。市场失灵概念：是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。市场失灵的原因主要有以下几点：1、垄断; 2、外部影响; 3、公共产品; 4、非对称信息。国民收入：是指一个国家在一定时期（通常为一年）内物质资料生产部门的劳动者新创造的价值的总和，社会

51、总产品的价值扣除用于补偿消耗掉的生产资料价值的余额。国民收入在物质形态上表现为体现新创造价值的生产资料和消费资料两部分。国内生产总值GDP、国民生产总值GNP、国内生产净值NDP国内生产总值:国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。国民生产总值: 国民生产总值是一国国民一年内所生产和提供的用货币表现的最终产品（包括物品和服务）的总和。所谓最终产品，是指最终供人们使用的产品，包括供人们消费的生活资料，也包括供投入生产的劳动资料。个人可

52、支配收入:一个国家所有个人（包括私人非营利机构）在一定时期（通常为一年）内实际得到的可用于个人开支或储蓄的那一部分收入。个人可支配收入等于个人收入扣除向政府缴纳的所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。乘数效应是一种宏观的经济效应，是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。在经济学中，乘数效应更完整地说是支出/收入乘数效应，是宏观经济学的一个概念，也是一种宏观经济控制手段，是指支出的变化导致经济总需求与其不成比例的变化。经济增长

53、率是末期国民生产总值与基期国民生产总值的比较。经济增长率也称经济增长速度，它是反映一定时期经济发展水平变化程度的动态指标，也是反映一个国家经济是否具有活力的基本指标。经济周期是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。失业率是指失业人口占劳动人口的比率(一定时期全部就业人口中有工作意愿而仍未有工作的劳动力数字)，旨在衡量闲置中的劳动产能。通过该指标可以判断一定时期内全部劳动人口的就业情况。一直以来，失业率数字被视为一个反映整体经

54、济状况的指标。失业可分为：（1）摩擦性失业（2）结构性失业（3）季节性失业（4）残余性失业（5）周期性失业。通货膨胀率=(现期物价水平基期物价水平)/基期物价水平宏观经济政策：1.财政政策、财政收入政策、财政支出政策2.货币政策3.供给政策货币政策工具1.一般性货币政策工具（主要包括法定存款准备金、再贴现和公开市场业务）2.选择性货币政策工具（主要有消费信用管理、不动产信用控制和证券市场信用控制等。）3.其他补充性货币政策工具（包括直接信用控制和间接信用指导两类。前者是指从质和量两个方面，以行政命令或其他方式，直接对金融机构尤其是商业银行的信用活动进行控制，其手段包括规定利率最高限额、信用配额

55、管理、流动性比率管理和直接干预。后者是指中央银行通过道义劝告、窗口指导等办法间接影响商业银行的信用创造。）目前我国使用的货币政策工具大体包括：中央银行再贷款、利率、公开市场操作、存款准备金、再贴现、指导性信贷计划和信贷政策等。西方宏观经济政策目标有四个：经济增长、充分就业、价格水平稳定和国际收支平衡。城市经济学知识城市是工业、交通、商业等聚集的以非农业人口为主的居民点；是一定地域范围内社会、经济和文化的中心地；是由自然环境和人工环境多种物质要素组成的有机综合体；是区别于分散单一的农村居民点的复杂空间结构和社会组织形式。城市与农村的区别主要体现在：产业结构、人口规模、人口密度、空间组织和社会组织

56、形式以及居民所从事的活动等方面。中国根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：小城市：少于20万；中等城市：20万至50万；大城市：50万人口以上；特大型城市：达100万以上。城市经济学以城市系统为对象，研究城市内外部的经济活动，揭示城市形成、发展及城市化过程中的经济规律的应用性学科。城市经济增长：是指城市经济作为一个系统的整体规模、数量的扩张与质量的提高。城市经济增长包括城市价值的增长、城市物质财富的增长、城市人口的增长。在一定地块内，如果建筑物的各层建筑面积均相同时：城市郊区化的概念：是指区域城市化水平达到一定程度，城市中心市区的发展平缓，城市居民更追求良好的自然环境和社会环境，形成的大城市人口、服务业及相关的就业岗位由市区向外迁移的分散化过程。城市向城市郊区转移扩散过程大致可划为三个阶段：第一阶段是城市居住功能郊区化；第二阶段是城市商业功能和产业功能郊区化；第三阶段是建立边缘城镇。我国城市郊区化的主要表现有：人口郊区化、工业郊区化、