房地产项目投资分析报告

1、-房地产项目投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX 商住综合开发。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表 1-1项目总占地 (m2)6655.85总建筑面积 (m2)47922.12沿街商业建筑(m2)住宅面积 (m2)2配套设施面积(m )2地下停车场 (m )二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款， 前期开发费用， 建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项

2、费用详见以下列表：( 一) 土地费用表 2-2序号项目单价（元 /m 2 ）备注1土地使用权出让金2征地费3455.6元/m 23拆迁安置补偿费-( 二) 前期开发费用估算表表 3-3取费标准 ( 元序号项目金额（万元）/m 2)1规划、设计、可研费47.001.1规划费20.001.2设计费25.001.3可研费2.002水文、地质勘察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003策划费合计（三）建安工程费用表 4-4序号建安项目单方造价（元/m 2 ) 总造价 ( 万元）1沿街商业建筑土建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计-（四）基础设施费表 4-5单方造价 ( 元序号项

3、目/m 2)基础设施 ( 含道路、绿化、配电房、化粪池、室外管130网 )（五）开发期税费估算表表 4-6序号项 目金额 (万元 )1固定资产投资方向调节税2配套费3质检费4建筑管理费5卫评费6环评费7墙改基金8绿化费9白蚁防治费10土地使用费11再就业基金12教育专项基金13编标费14招标费15规划许可工本费16土地证工本费17施工许可证合计总造价 (万元 )估算说明2( 元/m )5%8031.21.41.2120.12.341010210.50.50.5-（六）不可预见费表 4-7序号项目金额 (万元 )说明1土地费2建安工程费3前期工程费( 一)+( 二)+( 三 )+( 四 )*3%

4、4基础设施费总计（七）管理销售费用表 4-8序号项 目金额 (万元 )估算说明 ( 元/m 2)1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业管理基金8公用设施维修基金9管理费合计（八）投资与成本费用估算汇总表表 4-9项目单方成本 ( 元 /m 2 )金额 ( 万元 )占总投资比例(%)土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理销售费财务费合计三、投资计划与资金筹措：-本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金* 万元作为启动资金，需贷款 * 万元，总投资 * 万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与

5、资金筹措详见表5-10 。投资计划与资金筹措表 4-10序号项目合计 (万元 )前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预售资金再投入四、项目销收入的测算本项目以 * 市同类 * 房可比案例，参照* 市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3 层商铺连卖，其中1-2 层，建议售价 * 元 /m 2, 三层建议售价 * 元 /m 2,（均价 * 元/m 2）。地下停车场，建议售价* 万元 / 车位。表 4-11项目面积 (m2 )建议单位平均售价（元/m 2 )销售收入（万元）沿街商铺住宅停车场个车位合计说明：以上销售收入都是在项目进展顺

6、利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出-租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。五、项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（一）销售税金及附加估算表 4-12序类别计算依据金额（万号元）1营业税销售总收入 *5.68%2教育费附加营业税额 *11%3城建税4印花税销售总收入 *0.05%5交易管理税销售总收入 *0.5%合计（二）土地增值税计算表表 4-13序项目计算依据金额 (万号

7、元 )1销售收入2扣除项目金额以下 4项和2.1开发费用2.2开发成本2.3销售税及附加2.4其他开发成本 *20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值税率(4)<50%6土地增值税增值额 X30%（三）损益表表 4-14序号项目计算金额 (万元 )1销售收入-2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税(1) (2) (3) 5利润总额(4)6所得税(5)*33%7税后利润(5) (6)8公积金(7)*10%9可分配利润(7) (8)（四）全部投资的投资利润率利润总额/ 投资总额*100%=自有资金的投资利润率利润总额/ 自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：有重点地加

8、强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目 不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：（一）盈亏平衡分析表 4-15序号项目面积成本收入平衡点销售面积经营安全率(%)1沿街商业建筑2住宅3地下停车场（二）安全性判别标准表 4-161015<10安全率>30%2530%1525%安全状安全较安全有危险较危险危态险说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入， 但为近邻的 * 节约了 * 元/ 的人防配套费，并产生了一定的社会效益。（三）投资利润率敏感性分析表-项表 4-17变 幅敏感度目-10%-5%05%10%单价投资额投资利润率 ( 图 4-1)单价变动*%目标利润率投资变动因素变化率-10%-5%05%10%说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长 *%，即* X *%=* 万元，当投资成本降低 5%是，投资利润率提高*%，即-* X *%=* 万元，可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议：1、 本项目是 *，按本项目的