地产开发项目可行性研究报告(范文)

1、房地产开发项目可行性研究报告一、项目背景 1.可行性研究的目的：以最最科学、周密的计划，最大程度减少风险，提高决策的成功。 2、可行性研究报告的编制依据： （1）城市居住区规划设计规范 （2）平顶山市拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范 （8）高层民用建筑设计防火规范 二投资环境分析：1.政治环境：2011年，我国住房问题上的宏观调控政策初见成效，不能再重复过去房地产“一热就紧、一紧就叫、一叫就松、一松又热”的怪圈。2012年是党和国家政治生活以及国家经济社会发展

2、的重要之年，必须坚持调控巩固调控成果，一定要把短期政策调控与长期机制变革结合起来，既要抓住当前的机会，一鼓作气顺势而为，又要持之以恒，深化改革。（于振华）。2.自然环境：把自然环境充分的融入景观设计之中，通过丰富的景观设计类型，合理的规划布局，把建筑的欧式风格延伸到小区的景观规划中，创造高品质住宅小区。主题 以方案名字“悦”为概念展开构思设计通过新型的设计理念，新型的设计元素的交叉分割综合把视觉、嗅觉、听觉、触觉、感觉融合为一体化，体现主题“舞韵”“灵、水、跃、音”，的设计宗旨。 设计理念 “尊”王者之尊的气度，展开优雅的时尚生活 “庭”闲看庭前花开花落 “游”于曲径通幽处漫步回家总体布局 “

3、一主轴三副轴四组团十五景点”的总体景观方案构思3.经济环境：2012年3月5日，平顶山市优化经济发展环境工作座谈会在新城区市行政服务综合楼会议室召开。 会议指出，要抓好今年各项工作任务的落实，集中力量抓好市委市政府关于进一步优化经济发展环境的意见的贯彻落实监督检查，对产业集聚区建设开展专项效能监察，抓好优化经济发展环境企业监测点制度的落实和行政效能电子监察工作。各县（市、区）优化办要加大案件查办力度，严肃查处损害经济发展环境的案件。要研究出现的新问题、新情况，尤其是要以企业周边治安环境、征地拆迁、强装强卸、强买强卖等为重点，以提高办事效率为重点，畅通投诉渠道，及时发现和掌握企业和重点项目在建设

4、中反映的问题。 4.社会环境：改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，城镇居民住房靠单位分配，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产业。1978年改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步建立，房地产业很快发展起来，平顶山市房地产业也迅速崛起，房地产业作为新兴产业，从无到有，迅速改变着全市的城市面貌，成为新的经济增长点。回顾平顶山市房地产业的发展历史，整体呈现快速发展态势。随着整个国民经济的不断发展，经济总量的不断提升，居民收入的不断增加，住房的消费也会随着攀增。随着城市化进程的加快，市区框架也快速扩张，“东扩西进”的发展战略为房地产业开辟了广阔的发展空间。5.周围环境与设施

5、（1）西侧是规划中的公共汽车站和新城区规划中的第一医院(2)在小区的西北方向，是规划中的一所小学（3）从小区步行十分钟即可达到白龟山水库，另外祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带也环伺项目周边（4）南侧为平顶山市城河南城建学院。（5）在小区的东面是规划中的商业市场，北面是平宝大道，为您提供了便利的交通（6）在小区的周边，平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校，为您的孩子提供从小学到大学的全套教育，中国银行、农村信用社等金融机构（7） 社区广场、社区超市、社区商业街分布四周，小区设有两个大型网球场、儿童乐园、幼儿园和老年撞球场。 （8）耗资近4000万打造的3000平

6、米的顶级会所；大型的室内恒温游泳池、羽毛球馆、桌球馆、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、休闲茶座、棋牌室等活动场所也是一应俱全。 （9）5万平方米的大型中心园林景观，休闲广场、雕塑小品、喷泉流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。 （10）采用新古典主义建筑风格，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局。（11）园林景观和绿化的规划充分结合地形地势来进行设计，同时与水景、山景和园景层层结合，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落。（12）超过5万平方米的超大型中心园林景观，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色。(13) 型休闲广

7、场、花坛、台阶、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中，尽显欧陆风情园林的时尚大气.三、市场分析 1.供给分析：据平顶山市房管局房地产信息中心负责人介绍，一季度，平顶山市城区商品房上市面积28.94万平方米，上市量同比增长1.41倍，环比增长12.3%。其中商品住房上市面积27.51万平方米，同比增长1.59倍，环比增长17.6%。城区商品房销售面积13.16万平方米，成交量同比增长0.7%，环比减少45.1%；销售均价3419元/平方米，同比下降1.3%，环比上涨6.1%。其中商品住房销售1103套，销售均价3110元/平方米，同比上涨3.6%，环比上涨6.9%。 二手房方面

8、，城区成交面积7.18万平方米，同比减少16.7%，环比减少44.0%；成交均价2269元/平方米，同比上涨7.3%，环比上涨20.4%。其中二手住房成交787套，成交均价2185元/平方米，同比上涨12.4%，环比上涨14.1%。2.需求分析：2012年城市规划区人口为93.2万人。根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，根据对规划期内不同收入水平家庭结构比例的预测，本着完善住房保障体系、不断提高住房保障水平的原则，预测规划期内普通商品住房需求为911万平方米，政策保障性住房需求

9、为89万平方米。其中，建设经济适用住房80万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)9万平方米3.租售情况分析：消费者对于现房的需求量占的比重最大，占到59.6，对一年左右期房的需求次之，占到17.5，对于二手房的需求占14，其中对半年期房和两年期房的需求比重比较小，分别占3.5和5.3。4.市场趋势分析：伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2010年到2011年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。5.市场竞争分析附近有常绿九天庄园 、 0375首府 、建业森林半岛等。四 、项目SWOT分析： 1、项目名称：

10、平顶山常绿大悦城住宅小区 2、项目建设单位: 平顶山市常绿隆华置业3、项目建设场地: 总占地面积约165亩，总建筑面积约33万平方米4、规划条件：开发项目名称：平顶山市常绿大悦城住宅小区地理位置：新城区龙翔大道与学府路交汇处规划用地性质：出让 5、公共配套条件：常绿·大悦城置身新城区核心位置，毗邻中央行政区、金融中心、文化休闲区等醇熟城市配套，项目西侧是规划中的公交车站，旁边为规划中的小学。湖光小学、黄冈中学、市七中、城建学院、市卫校等学校分布四周。此外，还有新城区规划中的第一医院，为健康高品质生活保驾护航。中国银行、建设银行，豫达未来大酒店、大河锦江等机构为业主提供便捷的金融、商务

11、服务。置业常绿·大悦城，繁华生活触手可及。6、总体项目规划项目定位为：以居民住宅为主，本着领先城市规划设计理念坚持以为本的思想，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市生态居住区，充分利用基地的自然条件和资源，强调创造良好的居住环境，把自然环境充分的融入景观设计之中，通过丰富的景观设计类型，合理的规划布局，把建筑的欧式风格延伸到小区的景观规划中，创造高品质住宅小区。主题 以方案名字“悦”为概念展开构思设计通过新型的设计理念，新型的设计元素的交叉分割综合把视觉、嗅觉、听觉、触觉、感觉融合为一体化，体现主题“舞韵”“灵、水、跃、音

12、”，的设计宗旨。 设计理念 “尊”王者之尊的气度，展开优雅的时尚生活 “庭”闲看庭前花开花落 “游”于曲径通幽处漫步回家总体布局 “一主轴三副轴四组团十五景点”的总体景观方案构思。 一主轴主入口到会所入口联结的中心景观水系。水的风情，浪漫居所。水系以曲折的弧线为主，与变化的岸线相结合，形成跌宕起伏的流水景观。该方案的整条水系以一条飘逸的袖带为设计灵感，在概念设计上表现“舞韵”主题。三副轴生态养生休闲绿廊。用地形坡地，林阵水溪，湿地湖面，健身娱乐，阳光草坪等形成绿意盎然的室外氧吧空间。沿着生态林间的悠闲漫步，笑看百花争香斗艳，万木竞春，聆听蛙叫虫鸣，是多么高雅惬意的生活。四组团舞悦之姿（跃韵），

13、弦瑟和鸣（音韵），晨露之音（灵韵），和、荷风荡漾（水韵）。对各个组团的设计以简洁实用为主旨，提供不同的景观主题，各个年龄段的人群提供不同的休闲活动场所和交流空间。创造兼具观赏性与参与性的人性化活动空间；漫步于绿色景观道，恍然与园林林荫中。种植设计本方案的而种植设计主要是以乡土树种为主，引用树种为辅的设计原则。不仅注重植物四季景观的营造，室外空间的组织，空间氛围的渲染，而且还强调使用有利于健康的绿色生态树种与观赏性绿化植物的结合。另外，还重绿化系统和环境设计的层次性，需选用高，中，低不同植物的有机搭配和色彩组织，注重整体的绿化配置的季节性搭配与地方特色，以求形成小区层次分明，丰富的整体绿化效果。

14、 扩初设计景观A组团以“水韵”为设计主题，围绕“舞韵”湖进行景点的布置与分布。 主要入口景观的营造采用规则式设计，首先进入入口是一个方形的时令花卉花池，花池两边设置有采用欧式的景观材料树池的景观树列镶嵌在景观道路的中间，花池前方设置一个长方形的涌泉水池，水池旁边布置带有花钵的特色石柱，装点欧式风格的景观，两边的树列之间放有体现欧式景观的浮雕式文化柱。 古树清音，激流勇进，叠翠毓秀景点是高差比较大的地方，因地制宜，随行就势的 设计了假山，叠级瀑布，缓和高差的悬殊，营造层次递进的景观，打造山水，湿地景观， 以乡土植物为主的植物配置，营造临水养吧。漫步在林荫，湿地景观中，恍如疑是桃花源。跌宕起伏的流

15、水为安静的居住环境增加一点动感，此处是设计中视觉，听觉与感觉的相融合交汇。 景观C组团的设计以“跃韵”为设计主题，主要是以运动休闲为主的景观设计。在规划上考虑到功能的需求和半 地下车库的采光，通风问题，在中间设置了大面积的草坪， 利用换地形来打破平地的呆板，阳光草坪周边进行大量的植物的丛植群植，进行围合空间，营造一种人性化的休闲场所。林间设置防腐木小径，悠游其间，有丛林蔽日之快感。在阳光草坪的那面设置水波粼粼小广场，在运动之余不要忘记赏景。 剖面设计生态驳岸设计：采用水生植物与石材驳岸结合7、建筑规划：占地面积：165亩    建筑面积：330000平方

16、米。项目共分三期开发，一期15栋楼，共1300余户，户型面积从88平方米到143平方米不等，涵盖了两房，三房和四房等多种生活空间。共31栋楼、3600余户、1600多个停车位。5万平米园林景观，(3+1)房2厅2卫 建筑面积117.37， (3+1)房2厅2卫 建筑面积119.59， (4+1)房2厅2卫 建筑面积150.7，房2厅2卫 建筑面积98.72，(4+1)房2厅2卫 建筑面积124.89，(2+1)房2厅2卫 建筑面积87.96，(1+1)房2厅1卫 建筑面积80.11，(2+1)房2厅1卫 建筑面积88.45，(2+1)房2厅1卫 建筑面积89.62。8、价格：成本法测算表序号项目名称单价（元/）相关系数取值标准及说明1建安费用1600100%按建筑工程造价标准取2市政费用16010%按照建安费用10%计取3相关税费241.5%按照建安费用1.5%计取4建造成本1784=1+2+35工程附加费用16010%按照建安费用10%计取6专业人士费用714%按照建造成本3-5%计取7管理费用603%按照4+5+6的1%-3%计取8不可预见费834%按照4+5+6+7的3%-5%计取9销售费用1203%按照销售价格3%计取10成本费用