成都市大陆光电逸港商业定位报告

1、【大陆光电逸港】商业定位策划报告书成都浩博咨询有限公司二零零七年三月第一部分、市场调研报告第一章 西南航空港环境分析西南航空港地处成都市中心城的西南边缘，双流县北部片区，紧邻全国四大航空港之一的成都双流国际机场，距成都市中心约15公里，距双流县东升镇约4公里。规划区东至成雅高速公路，南至规划成环路，西至双流机场，北至外环路，面积约39平方公里。一、西南航空港经济开发区概况 西南航空港经济开发区是1992年经省人民政府批准的省级重点开发区，是成都市发展战略规划中南部副中心的重要组成部分，担负着产业载体的重要功能，是城市化、工业化的承载基础，是西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的开发区。它东至

2、成都高新区，南至成都五环线，西临双流国际机场，北靠成都武侯区。规划面积60平方公里（其中科教新城规划面积32平方公里，工业集中区规划面积28平方公里），建成面积21.36平方公里。14年来共引进企业248家，协议总投资356亿元，到位资金220亿元，建成投产企业145家，已形成了制药、光电、机械、绿色食品、教育科研五大支柱产业。现有世界500强企业2家，高新技术企业23家，上市公司5家，总投资在5000万元以上的企业68家。经过十余年的开发建设，开发区累计投入基础设施建设资金5.5亿元，初步完善了交通、通讯、能源、宽带网络和市政设施系统，建立起文、卫、科、教和餐饮娱乐、运动休闲等社会支撑体系。

3、初步形成了以四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院、中科院光电技术研究所、西南技术物理研究所、西南化工研究院、核工业部西南物理研究院等为龙头的教育、科研产业基地；以德国拜耳动物保健、华神科技制药、四川太极制药、康弘制药、广松制药等为龙头的医药产业；以东方光盘、希望变频、长江通信、科维电子、海力电子仪表等为龙头的光电产业；以KTM球阀、阿尔法麦克斯驱动装置、西梅卡气体分离、四川客车厂、珠峰摩托等为龙头的机械产业；以西航食品、川航汉莎食品、嘉里粮油为龙头的绿色食品加工产业。二、西南航空港支撑体系1、市政设施基础设施投入：累计投入建设资金4.61亿元管网建设：日供水20万立方米，日供气20万立方米

4、，架设通讯管网50公里。电力建设：110千伏变电站一座生态建设：绿化面积47万平方米；完成江安河段5公里整治工程供水系统天燃气配气站交通运输：航空：成都双流国际机场是国内第四大门户机场。2001年进行全新改造，与大陆48个城市及香港、新加坡、曼谷、汉城、巴黎、东京、大板等通航共240条航线。机场年运输逾500万人次，货运量逾3万吨。铁路：开发区紧邻成都火车北站和火车南站。成都火车北站和南站是西南地区最大的客货运输中心。区内有处在成都-昆明铁路干线上的双流火车站。公路：开发区是全国公路密度最大的地区之一。成雅、成乐高速公路、成都绕城高速公路、机场高速公路、成乐大件路穿越开发区。区内临港路、学府路

5、、川大路、长城路、长江路构成了五纵三横的交通骨架。港口：距开发区较近的内陆河运港有乐山港和重庆港。到达其他国际港口所需时间：上海港（空运2小时），深圳盐田港（空运2小时），广州港（空运2小时）。成雅高速路成都绕城高速路 双流国际机场 机场高速公路双流火车站 大件路 2、大专院校及科研机构大专院校：区内有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学校、四川师范大学创业学校等中央部属和省属高校4所。在校学生达5万余人。科研机构：区内有中国科学院光电技术研究所、核工业西南物理研究院、西南技术物理研究所、西南化工设计研究院等国家和省级重点科研机构6个。中小学校：区内有棠湖中学外国语学校、盐道街中学两所国家级

6、示范中学，全日制小学3所。西南民族大学成都信息工程学院核工业西南物理研究院西南化工研究院3、宾馆酒店区内有全国第一家民营五星级酒店一家园国际酒店和万贯宾馆、紫荆花酒店等各类宾馆10家。 4、娱乐健身中心有四川高尔夫国际俱乐部和大卫营国际俱乐部等娱乐等健身中心4家。5、金融网点国家各大商业银行在区内均设有分支机构，开展各类经营业务。各类商业网点13个。6、医院有三级甲等的四川大学华西医院和二级甲等的省司法厅警官医院、双流县人民医院。三、西南航空港用地布局规划1、结构规划用地分为近期，远期，与远景三部分。原西南航空港经济开发区为近期，用地约13平方公里；双华路北侧为远期，用地约15平方公里；双华路

7、南侧为远景，用地约11平方公里。近期，远期用地分为六个片区。居中为科研片区；东侧沿成雅高速公路为产业东片，居住片区；南侧为产业西片区；西侧为配套片区；北侧为综合片区。2、布局科研片区主要包括黄河路以西，川大路以北，川齿路以东，大件路以南用地及大件路以北江安河西侧用地，依托现状四川大学，西南民族学院，棠湖实验中学及规划中科院成都分院高技术产业基地而成。本片区用地约5.8平方公里。产业东片区主要包括：长城路以东，大件路两侧用地，棠湖路以南，黄河路东侧用地；产业西片区主要包括：川大路以南长城路两侧用地。东片区现状较多，用地需要整合；西片区除川齿厂，川棉厂以外用地均为农田，适合布局大型项目形成产业园区

8、的起步区。东片区用地约3平方公里；西片区用地约4平方公里。居住片区主要依托文星，白家场镇布局，包括长城路以东，川大路南侧用地。本片区用地区2.2平方公里。综合片区主要包括：江安河以东，棠湖路北侧用地，现状极复杂，涉及居住，商贸，餐馆，教育及工业生产等多种功能用地，近期以用地整合为主，考虑逐步清除对规划区功能布局不利的项目，安排兼容性较好的项目。本片区用地约7平方公里，现已建成5平方公里。配套片区布局在规划快速通道以东，大件路以南，川齿路以西及川大路以北用地，为双流机场，规划区及成都市相关组团货物运输，加工及其配套用地。本片区用地约1.3平方公里。第二章 项目所在区域商业市场情况本项目所处区域商

9、业的现状及未来消费者的分析，是需要了解的一个基础情况，对于项目的定位及业态规划有一定的参考意义。一、航空港部分大中型商家情况商家名称所在项目经营面积主营业态月租金客流量客单价经营状况德克士金色校园广场240平米快餐20元/平米30-50人/小时10-15元良好殷商时代金色校园广场380平米网吧18元/平米8-10人/小时6-8元良好红旗超市文星生活广场1000平米超市20元/平米50人左右/小时3-5元良好锦玉大超市金色校园广场2000平米超市30元/平米50人左右/小时3-5元良好二、区域商业地产项目情况1、现有商业地产项目编号项目名称地址商业体量(平方米)项目形态均价(元/平方米)租金水平

10、（元/月）业态规划营运状况1金色校园广场长城路28万3层局部4层纯商业1F：6180 2F：4000 3F：30001F：302F：153F：10快餐、火锅、歌城、钟点房、网吧、超市、服装、餐饮2005年10月交房。大型商家经营尚可，但是小型商铺很多都存在转让情况。2文星生活广场长城路7000多1-2层商业1F：4000-60002F：4000 1F：20-402F：20超市、通讯产品、服装、小商品2006年9月交房。红旗超市新近开业。3光明村小区底商长城路数万1层底商当地村民自建10以下超市村民安置小区自建,95%空置。4江安花园底商川大南大门1万余独栋3层1层底商2层底商不详1F：10餐饮

11、、杂货、美容美发、水产批发、商务酒店经营相当差，70%空置。5新川大校内商业街新川大宿舍区2.5万2层商业校产，不销售1F： 5090餐饮，健身俱乐部、超市，理发、服装、音像、书店、文具用品店、饰品店、化妆品、水果、通讯、电脑配件，水吧，邮局，蛋糕店，照相馆，银行，租修车店，眼镜行，送水站，民族乐器学校，小型药房一家满租，经营情况良好2、区域重点商业地产项目解析金色校园广场项目名称金色校园广场业态比例在已经经营的商铺中餐饮占25%，服装占25%，网吧占20%，其余的部分为超市、饰品店、眼镜行、文具、药店、杂货、花店、化妆品、农村信用社、药房、电讯营业厅等。项目基本状况描述整个项目完成招商1万平

12、方米，空置率仍然超过70%。经营状况描述以川大学生为主要经营对象，经营面积较大，存在多种商业业态，不乏德克士、殷商时代、阿伦故事、李宁等知名品牌。其经营过于依靠川大学生，在寒暑长假时生意相当冷清。与本案相似之处同处一个大学商圈，同为集约型商业广场与本案相比的优势规模大，业态全，能独立形成一个商圈处在文星镇的商业中心，除了川大的消费群体之外，还有文星镇的消费群体作支撑早开业，已经被广大消费群体所习惯中海物业、专业经营公司，利于后期保障有产权，使用期长租金、售价1F售价600012000元/平米月租金20、25、30、35、40元/平米月2、3F售价30004000元/平米租金1417元/平米/月

13、免租期1个月销售方式分析可选择自己经营，也可选择租期25年 承诺回报率6%的产权式销售（优惠：可一次性返两年租金）物业管理费每平米2.8元/月（中海物业）情况说明：由于该项目所处地理位置以及商业构成情况对我项目各项工作具有积极的参考价值和指导意义。新川大校内商业街项目名称新川大校内商业街业态比例餐饮30%40%，健身俱乐部（含台球室），15%超市（和互惠同等规模的中型超市两家），理发10%，服装8%，音像、书店7%，文具用品店7%，饰品店7%，化妆品，水果，手机，电脑配件，水吧，邮局，蛋糕店，照相馆，中国银行，租修车店，眼镜行，送水站，民族乐器学校，小型药房一家项目基本状况描述现在川大尚未开放

14、，该商业街为垄断商业区。由于地处校内学生公寓区，购物方便，而且开业较早已经被学生所接受，所以即使是周末该商业街也比校外的金色校园广场人气旺盛。商业街两端均有大型食堂，餐饮体量较大，但是餐饮无特色与本案相似之处同处一个大学商圈，同为集约型商业广场与本案相比的优势地处校内学生公寓区，购物方便开业较早已经被学生所接受现阶段川大未开放，该商业街为垄断性商圈与本案相比的劣势餐饮无特色业态受限制，无网吧、酒吧当代学生多数有叛逆的心理，更喜欢在校外消费每到暑假、寒假等长假期间消费量几乎为零租金、售价1F 每月租金5090元/平米销售方式分析校产，只租赁文星生活广场 以文星镇居民为主要经营对象，经营面积狭小，

15、但是商业业态单调，缺乏知名品牌入驻，目前只有1家红旗连锁超市新近开业，2楼所有商铺待售，1楼仍有3个商铺未售出。来此处消费的人较少。三、本项目所在地消费者情况1、本区域的目标消费者主要分为四大类，第一类是高校学生，第二类是新建住宅区居民，第三类是开发区内企业员工，第四类是文星镇、白家镇、黄甲乡原有农业、非农业居民。这四类消费者的分布及构成情况如下：（1）高校学生区内有四川大学、西南民族大学、成都信息工程学校、四川师范大学创业学校等中央部属和省属高校4所。现有在校学生达5万余人，预计1-2年内会增加达到7万人以上。（2）新建楼盘居民据统计，航空港区域内目前住宅价格在2000元/平方米-3700元

16、/平方米之间，这些楼盘业主入住后势必要带动航空港当地经济的发展。长城路沿线及川大新校区周边有 近20个已建、建设中和拟建小区，总户数2万 户，按每户3人计算，仅这部分2年内人口共计将会达到 6万 人。主要楼盘情况表：楼盘名称开发商项目地址总套数销售率建筑形态面积范围入住时间（入住率）项目点评上锦雅筑成都市桂溪房产机场路28号500户售完小高层电梯公寓50-123 M22007年初中高档楼盘,1500人,有比较高的消费能力。离项目交通距离稍远欧景蓝天四川攀峰房地产机场路大卫营俱乐部对面22户售完别墅200-300M2独幢别墅高档别墅住宅区, 消费能力，但住户不多。南丽湾成都皇朝置业航空港省警官总

17、医院旁360户售完多层40-140 M22006年9月新建中高档楼盘，预计消费人群1000人，驱车到本项目方便。温哥华花园四川温资房地产航空港长江路1号1400户售完多层、小高层、高层89160 M21期06年9月； 2期07年底新建大型楼盘，入住人数有较高的消费能力，预计消费人群4000人太禾水晶城太禾房产机场路辅道与文昌路交汇处660户小高层,多层,双拼别墅90-130M22007年中高档楼盘，业主消费能力强，入住后对项目有利。学府新城兴宸房产双流县区西南航空港黄河北路150户售完多层70-110 M280%小型楼盘，人口不多。翰林南城四川中盛房地产航空港长江路2段5号1000多户售完多层

18、75-150 M22006年12月中档楼盘，距项目交通方便，人口较多，有一定消费能力。学府嘉苑润扬房产航空港长江路信息工程学院旁1200多户售完多层80-200 M2前三期80%成熟楼盘，已有相当的业主入住，消费人群4000人，距项目近。学府润园劲崴房地产航空港开发区长城路400多户售完多层37-140M22005年7月成熟楼盘，有稳定的消费人群，离项目交通距离近。川大河畔成都屹立房地产双流县区白家镇光明村880户售完多层76-170 M22007年12月新建大型楼盘，紧邻本项目，潜在消费人群3000人，消费能力较强。上优水岸利通房产航空港长江路江安河畔460户1、2售完多层70-160 M2

19、2007年5月中档楼盘，消费人群1800人，有一定消费能力，离项目较近。蜀星花园成都贵豪建设实业双流县区文星镇川大西路1100户售完多层80-150 M280%成熟楼盘，消费人群3000人，有一定消费能力，距离项目近。三和天骄年华成都市三和房地产双流县区文星镇（新）西川大路300户售完多层80-145 M2已有40%交房入驻中档楼盘，消费人群1000人，有一定消费能力。和贵久福居和贵实业有限公司长城路大件路口3419户住余30%高层电梯70-160 M22008年该楼盘规模大，离本项目较近。书香尚品成都加贝置业长城路大件路口800户接受咨询电梯50-125 M22008年离本项目较近（3）开发

20、区、文星镇、白家镇、黄甲乡原有农业、非农业居民。西南航空港经济开发区农业人口24000人，非农业人口5400人；文星，白家人口约33600人，其中农业人口13600人，非农业人口20000人；黄甲人口约4000人。该项合计人口 67000人（2）商务办公区工作人员：迄今共引进企业248家，建成投产企业145家，包括现有世界500强企业2家，高新技术企业23家，上市公司5家，总投资在5000万元以上的企业68家。开发区内企业多为高科技企业，员工人数较少，但收入水平较高，是开发区内不可忽略的消费群体。2、项目所在地人车流量情况统计：调查地点： 长城路光电产业园路口调查日期：2007年2月7日（星期

21、三）、2007年2月8日（星期四）调查时间段内 容2月7日10：48-11：482月8日10：09-11：092月8日16：22-17：22私 家 车696732985出 租 车764824公交车客运856148货车157133216摩 托 车、电动自行车、自行车420288275行人372563合计147112871611本项目所在地路口车流量较大，从私家车车流量占当天总车流量的47%-61%。3、项目消费者机会分析 项目针对三类消费人群，分别为在校学生，本地长驻居民，新来购房居民。在校学生以新川大学生为主，附近的西南民族学院、成都信息工程学院和棠湖中学外语学校的学生目前都没有来项目这里消费

22、的习惯。新川大学生给附近的商家带来了很大的利益，像网吧、歌城、钟点房、小商品等的经营完全就是针对学生的。由于存在周一至周四川大学生不能随便外出的学校规定，附近商家平日的销售完全不如周末，如果是寒暑假到来时，更是生意冷清。可见川大学生对附近商家的影响是非常大的。所以，如果目前要在这里投资经商，肯定要把川大学生作为经营重点。本地长住居民基本是当地村民，他们数量众多，但是消费力不强，消费理念也落后，超市类商家可以将其作为经营对象，但是其他休闲、娱乐或者餐饮类商家不会把他们作为主要经营对象。在项目附近存在大小20个楼盘，而且销售情况很好，也就是说有未来会增加很多新居民（据说在航空港未来会容纳18万新居

23、民入住）。这些新购房的居民大多比较年轻，有消费理念和消费能力，他们注重的是商家品牌、质量和服务，对餐饮、休闲、娱乐等类型的消费尤其需求。他们肯定是未来几年整个航空港的支柱消费人群。从以上三种消费人群的类型可以看出，目前该地区消费能力不强，而且不稳定，但是在今后几年到十年内是有很大的上涨空间。如果现在做这个项目的话，那么重点针对人群应该是新川大学生，同时还要将新来购房居民争取为未来的消费者。有可能的话，通过项目定位打造，突出自身特色，吸引城南市民和过往人车流消费。第三章 可类比校园经济商圈及商业广场项目状况一、可类比校园经济商圈情况1、业态分布情况校园经济商圈业态分布共性成都各校园经济商圈尽管处

24、于不同区域，但都是以校园师生为主力消费人群或依托校园经济的辐射型商业，其业态分布现状有一定共性。楼层业态主力业态1F餐饮店、服饰店、鞋店、书店、小型超市、药店、眼镜店、移动通信服务点、化妆品店、数码影像处理店等；主力经营项目为餐饮店和服装，其次是饰品、眼镜行、文具店等。2F餐饮、网吧、酒吧、发廊、美容店、影楼、台球室、影楼、水吧、休闲浴足、旅馆等；主力经营项目为网吧、酒吧、茶坊、其次是水吧、发廊、美容店3F网吧、茶坊、酒吧、KTV、健身馆、培训学校、旅馆等；主力经营项目为网吧、酒吧、茶坊、旅馆高校经济商圈业态详列注：按业态比例从大到小排序餐饮、休闲服装店、个性服饰店、运动用品店（含户外用品店）

25、、网吧、酒水吧、理发、饰品店、眼镜行、超市、银行、邮局、文具店、茶坊（含浴足、保健）、KTV、小型旅馆、租书店、公话超市、化妆品店（含美容店）、礼品店、百货、照相馆（包含艺术摄影）、副食品店、蛋糕店、水果店、健身俱乐部（含台球室、乒乓球）、音像店、电脑维修（含电器维修）、数码产品店（含手机店）、药房、干洗店、驾校、小型电影院（录象厅）、电玩城（逐渐被淘汰）、旱冰场、花店、艺术学校、修车店、打印复印店、乐器店等2、租金价格情况（单位：元/平米月）项目名称1F2F3F经营状况打分（满分10分）备注培根走廊（川大望江）70-13050-6040-507招商中科技展业大厦（川大望江）90-12040-

26、6040-50-未竣工校园广场(川师)20-6020-3015-209.5规模大，业态齐全校园春天(川师)25-5020-3015-2092、3F为KTV月楿广场(新成大)10-252-52-371F经营状况较好明珠商业楼(新成大)3-201-2-5空置率高注：上表中川大望江校区的中海格林威治城“培根走廊”是市区项目，且属于典型依托校园经济的辐射型娱乐商业；区域位置上，与本案不具可比性，但是其业态定位、业态规划应该是本案的一个方向。3、所依托校园基本情况可比高校商圈川大江安校区川大望江校区川师大成都大学占地面积3641亩2100亩1390亩师生数量2.5万人1万人专业局限综合性大学综合性大学师

27、范专业为主综合性大学学校级别部属重点大学部属重点大学省属重点大学市属大学校门开放时间23：30关校门半封闭式管理23：30关校门晚间不关校门23：30关校门熄灯时间0：000：0023：0023：30周边商业楼盘列表金色校园广场、文星商业广场、在建商业楼、本项目培根走廊、香街、好望角、蓝色加勒比、川大展业大厦等校园广场、校园春天月楿广场、明珠商业楼4、校园经济商圈特点及规律（1）人流量各大高校人流量最大的校门至少要满足以下三个条件之一：离学生公寓最近；离校园内垄断商业、或校园外大型商业中心最近；离公交车站点最近；（2）消费者购物心理由于人们心里潜意识存在的懒惰心理，所以如果在其他条件相同的情况

28、下，人们愿意选择离自己最近的消费场所；大型、业态齐全的集约型商业对学生吸引力很大；（3）业态特点餐饮是在校园周边商业项目中市场表现最好的业态之一，但从总体经营表现来看，也构成以下显著特点：一楼餐饮经营状况明显优于二、三楼餐饮；小型特色餐饮优于大型餐饮，因为学生们更多是解决如何在同等消费下吃得更好的问题，对档次、规模要求不高；餐饮集中区域普遍经营较好，相对独立的餐饮口岸经营困难；低档及中低档次餐饮在校园经济中有最广泛的市场，快餐经营状况普遍优于传统中餐、西餐；露天餐饮不仅有效使用建筑外面积，并且人气比较旺；大学生对服饰需求较大，但绝大部分消费能力处于中低档次。而如果购买中高档服饰，更多的学生消费

29、者则会选择在市中心购物，市中心的商业氛围和档次是大学周边商业不具备的。各大高校内都有大量的书籍、音像、文具类业态存在，而在商品价格方面学生往往还可取得一定优惠，故选择在校园内购置学习类消费品的学生仍占绝大多数。每个高校周边都至少有一个中型超市、邮局、银行、旅馆。大学校园比较流行韩国饮食、韩国饰品，哈韩情节处于顶峰期。个性服装、极限运动、户外用品及CS野战用品正越来越受大学生们的喜爱、普及，呈上升趋势。随着大学生数量的增加以及可供支配金额增长，大学生娱乐休闲型消费呈递增趋势，KTV、酒吧、假日旅游、看电影、运动健身等消费为大学生所热衷。这部分消费主要消费者以谈恋爱的学生居多。总结：校园经济的商业

30、现象和规律绝大部分都是“美女经济”或者“校园爱情经济”衍生出来的，具体的商业业态也跟这两大经济现象相关连的；在一定程度上并非仅依赖学生有限的消费能力，而是通过校园经济、美女经济拉动辐射面更大的区域消费人群，典型如中海格林威治的培根走廊。二、成都具参考性商业广场项目调查（一）项目情况1、置信逸都广场项目位于二环路西一段西侧，是号称“吃在逸都、玩在逸都、乐在逸都”的美食休闲中心。主要商家以餐饮酒楼为主，汇集了数以十计的酒楼，如红满天、官府家常菜、高丽轩韩国烤肉、七里乡村鸭、玉芙蓉酒楼、黄桷树渔庄、喜庆坊、大卫营蓝色海岸、新天府大酒楼、凯悦家宴、七星咖啡等等。其他大型商家有阿波罗休闲会所、飞蓝网吧、

31、苏宁电器等。2、 紫荆好来坞广场1楼、2楼、4楼没有空置物业，3楼有1500左右的空置物业。主要业态为大型餐饮、高档娱乐。是成都夜间娱乐的圣地。楼层业态和位置主力商家及其面积物管费月租1楼酒吧（临街）、美食吧（内街）、烧烤（内街）、电玩城（内街）、紫荆电影城售票大厅BABI俱乐部酒吧面积为400、Munchen1810德国啤酒美食吧面积为600、六本木电玩城面积为300多6元/月100-120元/月（六本木电玩城面积300多，位置内街，月租30000多）2楼景立KTV歌城、悄江南中餐景立KTV歌城和悄江南中餐各有2000多的面积6元/月60-80元/月3楼培训公司、电影城东方伊甸园模特形象培训

32、有限公司、紫荆电影城6元/月不详4楼娱乐会所、电影城东方伊甸园国际俱乐部、紫荆电影城6元/月不详位于成都市二环路南三段与紫荆北路交汇处的好莱坞广场，紧临皇城老妈火锅总店、紫荆花园、银都花园。好莱坞广场分为A、B两个区，其功能定位为：电影城、酒吧城、高档用品商场、迪吧、KTV歌城、酒店式小户公寓，地下停车场可提供车位300个。其中的紫荆电影城是由四川紫荆影业有限公司投资，兴建的五星级新概念影城。经营面积约6000平方米。设有7个标准电影厅，共计1000余个观众座席。3、百联天府购物中心（二环路）项目定位：是西部第一家现代化Shopping Mall，总投资约5.5亿元人民币。项目占地面积85亩，

33、建筑面积15.1万平方米，共计4个楼层，是目前我国中西部尤其是成都地区与国际接轨的集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、办公于一体的最大社区型购物中心。业态分布：1F 上海友谊百货、西餐厅、演播厅、服装专卖店、银行、邮局、彩扩、珠宝2F 上海友谊百货、世纪联华超市、服装专卖店、咖啡厅、内衣风尚馆3F 世纪联华超市、手机卖场、家电卖场、书城、家居用品、数码摄照、美容、电玩城、网吧4F 培训中心、美食广场、健身中心、休闲中心主要商家：上海友谊百货、世纪联华超市、迪信通手机卖场、海龙王戏水休闲港、川野山珍大酒楼、花舞圣焰会所、文轩书城、必胜客、德克士4、 培根走廊临太平南街部分全部以酒吧

34、、KTV歌城和娱乐会所形式存在，1楼商家占地面积较小，普遍为400-500；2楼商家占地面积很大，甚至达到4000。是继紫荆电影城好来坞广场后成都有一块夜店圣地。楼层业态主力商家及其面积物管费月租1楼只有酒吧、超市BABI俱乐部面积有400，1楼所有的十多家酒吧面积几乎都是400-5006元/月70-130元左右/月2楼KTV歌城、酒吧嘎纳国际会所面积有4000左右6元/月60-70元左右/月培根走廊原规划外街底楼以时尚、运动、旅游零售为主，二、三楼以品牌餐饮和娱乐休闲店为主。商业内街广场为酒吧休闲街，休闲广场以南规划为社区配套型商业，二层为品牌餐饮，商铺面积约1400平米左右。该项目从200

35、4年开始进行招商工作，目前临太平南街商铺目前已经基本完成招商，汇集了成都乃至全国最专业的酒吧经营商。内街部分大部分空置，项目整体入驻率不到60%。临太平南街酒吧经营情况良好，现在的口岸转让价（仅仅是转让，租金由受让方照付）已接近10000元/平。5、好望角生活广场位于一环路和培根走廊之间，建筑形态呈环状，有内街。靠近一环路的商家普遍较小，多为发廊、小酒吧之类。而内街2侧的商家较大。从楼层来看，1楼是冷淡杯、快餐之类的小型业态，这里就不主要描述，其主要商家集中在2楼，大多是150-200面积的酒吧，而3楼主要是2楼的主力商家的延续，大型商家有凡提芭咖啡、侬情会所KTV歌城、月皇浴足。该广场和培根

36、走廊连成一体，共同形成商业氛围，但是商家规模相比较小，而且有发廊、冷淡杯之类的低档业态。详见下表楼层业态主力商家及其面积物管费月租2楼酒吧、咖啡吧、茶吧、KTV歌城声雅坊酒吧150、一杯香茶茶吧150、凡提芭咖啡280、侬情会所KTV歌城8002元/月50-70元3楼咖啡吧、KTV歌城、浴足凡提芭咖啡加露天楼顶共5-600、侬情会所KTV歌城1500、月皇浴足大概10002元/月40元左右6、 水木光华水木光华位于光华大道和青羊大道路口，紧邻西南财大学生宿舍区、四川省行政学院、省委党校等单位，附近有众多中高档楼盘，口岸位置极佳。商业楼定位为大型或特色餐饮，引入主要商家有建设银行、孔亮火锅（茶楼

37、）、峨眉山大酒楼、芙蓉凰花园酒楼、世友网吧、中国移动营业厅、阳光茶楼、宴遇餐厅、重庆香天下火锅（茶楼）等。从光华片区商业的经营状况来看，水木光华项目的商业部分经营状况较好，商业楼目前入住率均达到90以上。（二）综合分析1、广场分析（1）功能使用分析所考察项目广场主要用途有以下几种，停放车辆、消费者休憩、露天经营、为商业活动提供场地、消费者通道、景观塑造、广告和导视系统放置。（2）景观利用分析广场面积较小的项目：置信逸都广场、培根走廊，这两个项目都只能把十分有限的广场空地用作停车使用，根本没有任何景观。 广场面积中等的项目：紫荆好来坞广场、好望角生活广场，这两个项目的广场则通过部分或者全部使用露

38、天茶吧、酒吧的方式来为广场增加景观，提升了项目本身的商业氛围。这两个项目还通过绿化对项目广场划分为停车区和露天经营、通道等几个功能区。广场面积很大的项目：百联天府购物中心，它的广场则通过整体较好的装修来有效提升了项目的自身形象；同时划分较小区域来做街头篮球场使用，为项目增加了更多人文色彩；正门和侧门都规划出大块空地来作为促销路展的用途，为项目提升了商气。如上述，利用好景观可以对整个项目起到提升形象、营造氛围的作用，为消费者提供良好的消费环境；为后期需要露天经营的业态和商业活动提供良好的场地环境；此外还可以通过绿化、雕塑等景观利用对广场的使用功能分区进行划分。（3）广场与经营业态的互动分析紫荆好

39、来坞广场的部分广场划分给酒吧和咖啡吧作为露天经营场地，面积分别在150左右，这样既满足了消费者的不同需求，又增加了商家的营业面积，同时还为广场带了更多的时尚氛围和生活气息。百联天府购物中心拥有16000平方米广场。任何商家都喜欢利用这么大型的广场来进行促销路展活动，因为能吸引到更多的人气，达到更好的商业效果。好望角生活广场的正前方空地被完全租给“一米阳光”来做露天茶吧经营，这样一方面增加了租金收入来源，另一方面因为广场的露天使用和项目主体的经营形成一体，拓展了经营规模，增强了整个项目的人气和商业氛围。综上所述，广场的有效利用对商业的作用重大，如大型商业需要充分考虑停车的便利和停车位的充足，具有

40、一定面积的广场为大型商业的规划提供了良好的先天条件。大面积广场为项目景观塑造提供了场地条件，便利于后期情调、氛围营造，也有利于为酒吧类业态的露天经营提供场地。大面积的广场有利于开展各种商业活动，为消费人群提供游玩休憩场地，提高消费者的滞留时间，积聚一定量的人群，凝聚人气。2、业态定位及规划分析以上六个商业项目分别分布在城西、城南和城东的具有一定知名度，经营情况良好的项目，面积大部分都在1万平米以上3万平方米以下。其中的好来坞广场因为拥有紫荆电影城以及与之结合的众多酒吧、歌城和精品餐饮而成功。培根走廊和水木光华都紧邻高校，但又非完全定位为学生消费的商业项目，培根走廊以品牌酒吧一条街闻名，而水木光

41、华是以高档特色餐饮见长。这三个项目其定位和业态规划都有一定的可取之处。（1）打造专业街区：对同一或类似业态商家集中经营，形成一定的规模，产生群聚效应，便于共同打造街区商业形象和品牌效（2）选择品牌商家：目前的商业的竞争是品牌的竞争，服务行业更是品牌的年代，吸引消费者的不在仅仅是具体的物质性商品，而是品牌、文化、情调等精神层面的商品和服务。（3）实现业态之间的互补和互动：业态规划的目的在于实现项目的定位的同时使不同的业态之间实现互补和良性的互动。（4）充分考虑停车位的充足和停车位的便利性：中高档餐饮娱乐项目辐射性强，消费群体很大部分为驱车消费，需要考虑停车的便利和停车位的充足。第四章 项目分析及

42、定位思路一、项目SWOT分析1、项目优势分析（S）项目东临的长城路200米临街面，具有一定的商业价值；本项目是离西大门最近的大型集约型商业广场，虽然离金色校园广场仅5分钟的路程，但是从心理学的角度上讲却是优势非常明显的首选之地。目前到川大唯一的公交线路要从本项目经过。本项目周边住宅社区江安花园、学府润园、润扬川大河畔及文星镇居民将成为商业目标消费者；本项目整体规划科学、合理，垂直交通和平面交通处理得当，停车位充足，广场面积大，商业分区明确，设施齐备；拥有影城这一独一无二的业态。处在校外，即使是学校放长假也不会出现“零消费量”的情况2、项目劣势分析（W）作为消费支柱的新川大师生群体目前处于半封闭

43、式管理，只逢周、日可随意外出，学校学生大一大二居多，恋校情结较重；单靠周边的住宅楼盘的消费群体远远不能支撑本项目以及周边的商业楼盘，并且周边楼盘入住率不高。本案与西大门之间有一条马路，一定程度上阻断了人气。周边商业氛围不成熟，金色校园广场片区和本项目之间的商气尚未连成一片。本项目自身规模不大，不能形成一个独立的商圈，商气的向心力不强，商业氛围要靠周围的商业共同支撑3、项目机会（O）教育部有文件规定禁止高校实行封闭式管理，根据新川大的发展，预计明年将取消半封闭式的管理方式，实行学生自由出入，届时将大大提高对经营商家的吸引力地处航空港、大学城双核心区经济区本项目侧对规划中的西大门和学生宿舍区，未来

44、一旦开放，学生流量大。项目区域随着当地整体环境的升级换代，区域内的校园经济将使得该区域的商业价值不断升值，未来升值空间不可限量4、项目威胁（T）规划中的西大门的具体位置以及修建时间无法得到校方的书面保证，不确定因素大金色校园广场的大规模商业面积，复合式商业经营模式消化了大量校园经济业态经营商家已有大型商业广场，并且已经被消费群体所习惯，消费群体的消费习惯不容易被改变。二、中档餐饮、娱乐、休闲项目定位思路有利条件：1、从项目的硬件设施和规划看，比较适合大中型餐饮、休闲、娱乐的的经营。项目前广场可以规划足够的停车位和进行景观塑造；建筑形态也显得的美观大气。2、从交通条件看，位与长城路沿线，连接大件

45、路、机场路、川大路、双华路、武侯大道等，交通便利，有利于项目向整个航空港开发区和双流-牧马山片区、城南-机场路沿线片区、武侯大道-武侯国际新区三大片区的辐射。3、从潜在的消费者看，紧临川大宿舍区，川大数量庞大的师生群体是项目的主要目标客户。开发区内高新企业的员工收入水平较高。附近有中科院光电所、核物理研究所等科研院所，如果能吸引这部分人来进行商务、公务和个人消费，对项目将是一个有力的支撑。通过人车流的统计，长城路作为开发区骨干道路，每小时车流量可达到1000辆以上。不利条件：1、目前川大周边的商业地产已经严重过剩。位置最好的金色校园广场空置率就达60%以上，新建成的光明小区底层全部设计为商业铺

46、面，总面积也有数万平方米也几乎全部空置，加上天骄年华、星语楠城、江安花园的商业部分，川大周边商业用房空置面积近10万平方米。可以预计即使按照开发区目前的发展速度，这部分商业用房需要至少还需要3-5年的时间来消化。因此如果将川大学生确定为主要目标客户，如何和金色校园广场等项目避免同质化竞争，进行错位经营，有效的吸引以川大学生为主的消费群体，为项目定位成功与否的关键。2、学生餐饮和休闲娱乐消费是中低挡次的大众化消费，一般愿意选择近便的地点，考虑价格因素较多。从这些特点看，本项目都不具备和金色校园广场竞争的优势。3、从调查结果可以发现，航空港区域内商业铺面租金水平低，一般在10-20元/平方米，金色

47、校园广场一楼部分口岸最好的小型商铺实际租金也只能达30元/平方米.月。第二部分、项目商业定位报告第一章 项目定位 功能定位：一座以国际院线和高档餐饮领衔，以休闲文化为核心，汇集时尚娱乐、商务休闲为一体的复合性的都市休闲娱乐广场目标定位：城南商圈首座时尚文化娱乐不夜城航空港经济圈商务消费首选目的地区域定位：全面覆盖大学城-航空港片区，并形成对双流-牧马山片区、城南-机场路沿线片区、武侯大道-武侯国际新区三大片区的有效辐射。第二章 业态规划本案分A、B栋，A栋侧对规划中的川大西大门，相对位置较好，通过B栋的影院引进能有效引导人流动线经A栋到达，有效提升本案整体商业价值。在业态规划中，我们建议以影院

48、、海鲜酒楼和KTV歌城作为本项目的三大主力商家，给予最大的招商优惠政策进行重点引进，依靠其良好的市场口碑和品牌号召力来提升本项目的档次和消费，最终带动整个商业的繁荣和成功。业态楼层A栋B栋1F知名特色中餐、高档海鲜酒楼经典咖啡吧、德国啤酒吧、情调西餐厅、慢摇吧2F高档海鲜酒楼、大型商务茶楼大型网络会所、美容美体SPA馆、动漫游戏中心3F大型KTV量贩歌城文星国际影院A栋定位规划说明：（1）A栋的业态规划主要针对航空港及周边片区的高校、机关、企事业单位、科研院所的公务、商务消费。目前航空港片区还缺乏这样具备一定规模和档次的中高档商务、公务消费场所，这一定位正好可以填补这个市场空白。（2）商务、公

49、务消费群体消费水平高并且稳定，能在高校周边寒、暑假淡季期间为整个项目保持一定的消费支撑。（3）A栋餐饮和B栋的休闲娱乐业态能实现互补，形成完整一体。 （4）A栋以高档海鲜酒楼和大型KTV量贩歌城为主力店，确立高档餐饮和娱乐的定位，以高档次、好品牌和上规模三个特点吸引目标消费群体前来消费。B栋定位规划说明：（1）项目地处大学城，高校众多，学生消费群体庞大，其中不乏具有高消费水平的学生，以及由此衍生的高档休闲娱乐消费需求非常可观。以校园经济为背景，打造出主要针对周边高校学生、居民等较年轻的群体消费休闲娱乐港湾。 （2）规划以影院为龙头，通过品牌酒吧、情调西餐厅等业态和广场景观塑造突出时尚浪漫情调，

50、共同营造B栋的休闲文化氛围，吸引年轻活力消费人群。 通过以上规划，实现A栋餐饮休闲和B栋文化娱乐业态之间的互补和A、B栋之间不同消费群体的良性互动，最终实现整个项目的复合性的都会休闲娱乐广场的定位，最大程度的聚集商气、人气，确保项目后期的良好运营和持续发展。第三章 业态规划图第三部分、商业运作计划第一章 招商政策建议对于项目的各种问题及难点我们已经有了充分的认识，在未来的招商执行阶段，建议开发商采用如下的招商政策，以利于较快聚集商气、培育市场、形成项目影响力，便于招商工作的顺利进行和完成。1、免租期建议（包含装修期）：影院、海鲜酒楼、KTV歌城三类业态为1年2年其余商家免租期为半年左右2、签约

51、期限建议：影院、海鲜酒楼、KTV歌城三类业态签约期为510年其余商家签约期最长为5年3、租金起价建议：影院、海鲜酒楼、KTV歌城三类主力商家视招商具体情况而定；其他商家的租赁条件为：楼层每层租金均价（元/平方米.月）一层22二层14三层104、物业管理费：前二年为0.8元/平米.月，二年后为1.2元/平米.月5、保证金：一个月房租作为保证金。6、递增率：租金前三年不变，从租赁起始时间的第4年起，租金隔年递增_5_。第二章 全程运作计划按商业用房建筑约14000平方米计算，如项目整体竣工验收交付时间为2007年4月15日前，商业运作周期和后续经营管理期为十年。招商筹备期工作计划： 制定本项目的招商策划报告、招商工作计划、商业定位、招商策略分析、相关优惠政策及人员培训，并与开发公司签定合作合同； 现场招商部装饰装修完成，户外广告及项目导视牌设计安装完毕，现场招商人员和各办公用品等物资到位。 收集本项目的商业辅助资料、准备各类招商道具，制定项目的租赁合同书文本，并与开发商共同确