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文档简介

1、 4.2 总体定位推导 n4.2.3 项目理想体量计算 通常计算一个地区的商业项目体量有以下两种方法： 饱和系数法： 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业 面积）*修正系数 租金反推法： 新增商业面积=<人均年消费支出*人口数量/（平均租金/3%）-现 有商业面积>*修正系数 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算 饱和系数法推算本地块理论体量 u 新增商业面积=（人均年消费支出*人口数量/商业平效-现有商业面积）*修正 系数 (11945×763000/13087-600000*(1.2-1.5 1863523293平方米 u 备注：

2、 Ø 人均年消费支出以2006年青岛市人均年消费支出为参考； Ø 人口数量以城阳户籍人口463000，另附加300000外来人口计算； Ø 商业平效是指区域内每平方米商业面积上所能创造的年销售额。皓天根 据2006年青岛市年消费品零售总额/青岛市商业面积推算而得； Ø 现有商业面积是指城阳地区现有的营业中的商业面积，皓天根据市调推 算约为60万平方米； Ø 年平均租金是指区域内每平方米商业面积年租金：元*m2/日×365。 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算（续） 租金反推法推算本地块理论体量 u 新增商业面积=<人均年消费支出*人口数量/（年平均租金/3%）-现有 商业面积>*修正系数 11945*763000/(584/3%-600000*1.2-1.5 18839 23548平方米 4.2 总体定位推导 4.2.3 项目理想体量计算（续） 通过上述推算，我们可以看到本项目的理想体量在18000 24000平方米之间，综合考虑远景规划，项目的体量也不会超过 20000 30000平方米范围。 推算方法 饱和系数法 推算结果 18635232

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