资产评估案例分析

1、资产评估案例分析房地产评估班级： 姓名： 学号：房地产评估案例评估对象为X X有限公司位于上海市X X开发区X X路XX号 工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法 院提供财产担保，委托X X评估机构对该房地产的公开市场价值进行 评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加 总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市x x开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地x字（2002）第xxx号房地产权证 及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：XX有限公司 坐落：XX路XX号

2、土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止土地总面积：29,032 m2建筑面积：6,791 m2房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市x x开发区x x路x x号， 土地等级属上海 市基准地价十级地段。距奉浦大桥 30公里，距虹桥机场52公里，距 上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至：东为 待租土地，西为xx路，北为XX路，南为xxx有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为 6,791平方

3、米的厂房，估价 对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大 型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析(1)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品 仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层局(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥

4、水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗铝合金 门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好(2)厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整,能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。(3)交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，

5、距上海火车 站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主 干道为XX公路。(4)基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善2、区域因素估价对象所在的xx区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。XX区历史悠久， 人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海 市的南大门。近年来x x区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向， 以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电 设备、汽

6、车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相 对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商 务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国 10家小 康县之一。X X区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建 设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络， 与X X港、乂X运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低 迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政 治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据 统计国民经济的增长速度

7、已达到 8%。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了 2010年世 博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发 展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到 2010年，把上海 建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持 二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家（地区）水平。要 基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入 WTO作为国家最大经济中心的上海市与国际间 的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加，使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳 步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示

8、的是x x有限公司位于上海市x x开发区x x 路XX号的房地产（建筑总面积 6,791m2, 土地总面积29,032 m2） 在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调 查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照 物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、 区域因素和个别因素分别进行比较和修正， 计算得出估价对象房地产 在估价期日的比准

9、价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用 地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格2、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以上海市同类地区建筑行业 造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工 程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安 费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利 息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象 建筑物的现实价格。四、评估技术说明（一）土地使用权价

10、值估算（市场比较法）1、计算公式估价对象比准价格=比较案例价格x交易日期修正指数x交易 情况修正指数x区域因素修正指数x个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相 同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因 素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例(1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1表1 土地比较因素条件说明表'、对象因素条件'.，.一、待估土地实例AX X工业区X X镇土地实例BXX开发区 土地实例CX X工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日

11、期2003.22003.22003.2交易单价(元/m2)210190180交易情况正常正常正常区 域 因 素道路级别主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路产业聚集度较局较局较小距火车站、机 场、码头距离距火车站较远， 机场、码头较近距火车站较远， 机场、码头较近距火车站、机场 较远，码头较近距火车站较远， 机场、码头较近环境状况优劣较好较好较好较好个 别 因 素容而小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦 适于建厂地势平坦 适于建厂地势平坦 适于建厂地势平坦 适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建 大

12、型厂房较大，适宜建 大型厂房较大，适宜建 大型厂房较大，适宜建 大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套 齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”(2)编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区 域 因 素道路级别100100100100产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离1001021001

13、02环境状况优劣度100100100100个 别 因 素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积100100100100宗地形状100100100100市政配套齐至度100100100100交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。表3 土地比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C市场销售单价（元/m2）210190180交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区 域 因 素

14、道路级别100/100100/100100/100产业聚集度100/97100/100100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/100100/102环境状况优劣度100/100100/100100/100个 别 因 素容积率100/100100/100100/100使用年限100/100100/100100/100宗地自然条件100/100100/100100/100宗地临路条件100/100100/100100/100宗地面积100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/100市政配套齐全度100/100100/100100/100修正

15、后的单价（元/m2）212190186（4）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权）对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格， 采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价=（212元/m2+ 190元/m2+ 186元/m2）/3=196 元/m2合13.07万元/亩（5）估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业 用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用 年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正， 计算 年期修正系数为：式中：Ry：年期修正系数；r : 土地折现率，取r =6%n： 土地剩余有效使用年限（43.11年）；N : 土地法定最高使用年限（工业用地50年）。经计算，Ry = 0.97,则：估价对象土地评估单价=196元/m2x 0.97 = 190元/m2估价对象土地总价=29,032m2X190元/m2 = 5,516,080元，取整 为551.61万元五、估价结论本次估价根据估