超市专卖店管理韩国树一派皮具专卖店选址分析报告

1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632韩国树一派皮具专卖店选址分析报告04工商（1）班 周竹珊 8号 张家烨 35号目录一、调查概述3（1）调查背景3（2）调查目的4（3）调查简介4二、调查结果分析 41、地理位置42、交通状况43、升值潜力与投资回报能力44、店铺种类分布65、租金66、竞争者分析77、街头访问结果分析98、经济效益评估 109、未来前景 11一、调查概述：调查背景：树一派为1994年由龙小羽小姐在中国广州所创办的一个护肤品牌。凭着其别树一格的品牌形象，独特的产品设计，以及创新的营销模式，受到消费者的欢迎。 树一派的设计风格不是深沉的，收

2、缩的内向型或是抗击的运动型风格，而是一种娇美、乐观、明朗、轻松的风格。而且，树一派主张的个性不是小气的，被动的个性，而是阳光、大方、充满希望和享受生活情趣树一派采用复合式商品经营理念，在商场专柜和专卖店内，除销售手袋外，也配搭韩国时尚配衬，摆设和精品销售，通过这样的搭配和架构使消费者充分体验韩国树一派时尚，品味消费的文化理念。 “C调青春，我型我树”“树一派”，凭借成熟的设计制作与市场运作经验，带着它潮流、轻松的风格与大方、时尚的品位款款走进了人们的视野，成为国内皮业界的宠儿，为其它皮业树立了成功的品牌运作典范，打造了一个与时俱进的强势皮业品牌。韩国“树一派”的消费主体为年青、娇美、自信、乐观

3、、明朗的时尚现代女性。 但是令人感到奇怪的是，这个的一个品牌居然没有在广州设店，在调查的过程中发现曾经在荔湾广场的店也销声匿迹。其中最重要的原因是选址不当，没有针对品牌本身的目标人群。调查目的：根据调查所知，现在广州没有“树一派”的皮具专营店，其护肤品虽然广为人所知，但其兼营皮具的情况知道的人相对比较少。本调查旨在探讨树一派的皮具专卖店能否在广州的北京路步行街设店，打造其专业的品牌。调查简介：调查时间：2007-4-21到2007-5-27调查地点与调查对象：广州北京路步行街。调查方法：1、资料搜集分析方法：实地考察、电话访问、参考文献搜集、网上资料搜集、现场消费者的随机调查； 2、预测方法：

4、资料评估、专家对两个步行街的升值潜力预测。二、调查结果分析：北京路步行街：地理位置：北京路步行街地处越秀区，范围由省财政厅至沿江路天字码头，全长近1200米，是广州历史上最繁华的商业旺地。交通情况：北京路地处广州市中心，交通十分便利。它位于广州地铁一、二号线的交汇点，在广州百货大厦附近的地铁公园前站是东南亚最大的地铁站。而且，便利的公交车路线连通市区各地。另外，在广百广场、北京路东北端的外商投资一条街和广州大厦设置了三个大型停车场，同时在周边地区还有五个临时停车场。升值潜力与投资回报能力： 北京路商圈是广州的老字号，具有浓厚历史气息，以文化广场、现代化都市打造广州商圈新名片，是北京路商圈发展的

5、杀手锏。集购物、娱乐、休闲与饮食于一体的北京路商圈处处蕴含着商机。广州商业旗舰北京路交通发达，人流集中，日均达到35万人次，最高峰达60万人次以上，而节假日则可高达80万人次，是广州人流集中地。按照最保守的估计，如果每人次消费一元的话，北京路每天至少要消费35万元以上。如果加上其他的广告效应，其商机更是无限大。 北京路强大人流，消费需求使北京路成为商家必争之地，名盛广场、光明广场等品牌商厦拔地而起，许多品牌发展屯兵于此，北京路是品牌、名牌的代表，是集购物、娱乐、休闲与饮食于一体化商业旗舰。 投资回报逐年上升，北京路商铺不仅仅是商铺商圈理解北京路的经营模式，北京路铺位有两种功能与效应，除了作为零

6、售批量形式存在，也就是传统的商铺价值，而北京路的商铺更突出的商业功能是以专卖店形式存在的，这些专卖店其实就是形象店，概念店，它的宣传广告效应比投入十几万的广告费用还值钱。 近期北京路商铺租赁市场，成交较好，目前有大量的投资者前去北京路寻觅商机，商铺是供不应求，步行街的商铺租金回报也保持着上涨的趋势，保守一点有5%的回报率，好一点可以达到9%-10%。由于北京路强大消费力租金回报率一般可高达9-10厘，而升值空间更大，北京路某铺位10年前价值180万元，而今天却值1700万元，具有很强的升值潜力。 4、 店铺种类分布：某大型商业企业集团战略投资部曾对北京路的临街商铺做过一次统计，结果显示经营服装

7、类的专卖店占34%，百货类占17%，皮革鞋业占15%，餐饮类占14%，珠宝类占11%，文化类占5%，医药保健类占3%，服务类占1%。租金：综合网上发布消息与向相熟的店主打听得知，北京路步行街商铺眼下平均每月的租金在20005000元/平方米之间。名盛广场一家建筑面积9平方米、实用面积为5平方米的商铺，每月的租金高达5万元，另外该铺还有5万元的顶手费。到目前为止，北京路商铺的售价已经在2.7万元到4万元/平方米左右。虽然这里的店铺租金比较贵，但是这里具有足够的消费人群和消费能力。在现今巿场上大部份品牌皆以广告宣传及明星代言人作招徕的时候，树一派却反其道而行，以简约自然的品牌形象打进巿场，没有花费

8、一分一毫去作广告宣传，绝对有能力将省回来的成本投资到专卖店上，在消费者心中打造专业的形象。6、竞争者分析：根据上面列出的北京路步行街店铺分布图可以看出，北京路步行街的皮具专营店并不多，且针对的目标人群有所差别。经调查，树一派的目标消费者是：年轻、娇美、自信、乐观、明朗的现代时尚女生。其主要的市场竞争者是Mickey皮具专卖店和PUCCA专卖店。（1）Mickey皮具专卖 Mickey皮具专卖起步比较早，而且市场开拓非常成功，具有雄厚的资金，而且其贯穿的迪士尼形象深得人心，消费者从小朋友时期就树立起品牌的忠诚度。其下产品更新速度快，深受年轻消费者的喜爱。但其消费人群非常集中，目标人群是18-25

9、岁具有活力的年轻一代，因为Mickey的形象比较卡通，步入成熟期的消费者一般不选择这个品牌。虽然树一派的目标人群跟Mickey有部分的重叠，但是树一派的产品形象更注重优雅的一面，而且追求时尚，所以树一派有能力保留自己的一群消费人群，就是踏入社会工作的白领女性。Mickey的产品明显的分为低中高档，其中档水平的产品比较受欢迎，因为低挡产品款式不够吸引，而高档产品又比较贵，其中档产品的价格在148-218之间浮动。面对这一情况，树一派就更有市场可言，因为其产品普遍在132-178之间，具有价格优势。（2）PUCCA专卖店 PUCCA是一个原产自韩国的卡通人物，但她的中文名字却叫做“中国娃娃”。PU

10、CCA的诞 生其实还源自于一个真实的故事呢。 PUCCA是一家韩国中国餐馆老板的小千金，最爱吃韩国炸酱面。小男生GARU成为PUCCA的邻居之后，PUCCA就将自己的爱倾注到了GARU身上，执着而开放，甚至有些疯狂。一位韩国画家知道这个真实的故事之后，创作了PUCCA这样一个可爱的卡通形象，成为现代版女追男故事的代表人物，之后在全亚洲广为流行。 同Mickey一样，PUCCA的形象也是可爱活力型，她的目标消费者跟Mickey相差不远，但是她的品牌所突出的除了卡通的可爱形象之外，还突出她的热情奔放，主动追求所爱的勇气与执着。于是作为了一个敢于追求所爱的代表广为年轻的女性消费者所喜爱与认同。PUC

11、CA的价格定位也没有Mickey那么高，而且近年来价格定得比较低，而且常有打折和促销的活动吸引消费者的眼光，对Mickey造成一定的冲击力。 树一派的品牌定位与PUCCA也是有比较大的区别，相信可以与其和Mickey分享市场。7、街头访问结果分析 调查过程中，在北京路步行街中随机访问了30个年轻的女性消费者，调查结果如下；（1）品牌的知名度品牌树一派MickeyPUCCA人数133027虽然只是局部性的调查，但是我们仍然发现，树一派的品牌知名度不高，相比之下远赶不上Mickey与PUCCA。所以十分有需要设立专卖店，提升知名度，开拓市场。 （2）最可接受品牌定位价格价格110-130130-1

12、60160以上人数18102 看到我们的产品图片以后，她们全部表示愿意尝试接受树一派这一个品牌的产品，而且其中有10个人表示比较喜欢这个品牌的女装手袋，但是苦于没有找到专卖店。（3）普遍的消费水平消费水平300以下300-500500以上人数13125从上面的数据可以看出，消费者比较愿意在北京路步行街上消费，消费的数额也不少，与树一派的价格定位不相冲突。这对树一派在此建立品牌形象比较有利。8、经济效益评估（1）新店的位置： 优势：北京路步行街是经过政府规划的并集中管理的购物中心商店群，协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施、宽敞的停车场，具有特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈

13、，适合家庭购物及休闲，所以每天都吸引可观的人流到这里消费，并且到这里消费的人消费能力都比较高。 北京路步行街总体上来说方便消费者的购买，方便货物的运送，而且有利于竞争，可以迅速提高品牌的知名度。 劣势：北京路步行街的店铺租金比较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。必须要有自己明确的市场定位和经营特色，才容易被消费者所接受，特别是作为树一派这个知名度不是很高的品牌，经营更需如此。 因为租金比较贵，预期前期的投入会比较大，要求必须有足够的流动资金。（2）物业成本： 新店的租赁成本，对新店的选址具有决定意义。如果物业成本与销售潜力不相上下，就不值得去开发，而物业面积和形状也要与零售商的设计思路相吻合。因为树一派的皮具还没有开专门的形象店，所以其投入成本无从估计，但是从店铺租金这一方面来看，北京路的店铺面积比较少，租金每月一般在2-5万之间（视店铺的面积的大小而定），这个价格对树一派集团来说，绝对是可以承担的，而且形象店的设立，就是很好的宣传手段，可以提高品牌的知名度和美誉度。 初期的固定投资，品牌的专卖店一般要投入8-10万左右。纵观Mickey和PUCCA的专卖店，初期的投入并需要好多，而且它们的专买店的面积都比较大，收入可观。这就说明了树一派只要能够经营出自己的特色，在北京路步行街设店的投资回报