西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告

1、1 / 46 文档可自由编辑打印目录目录第一章第一章 总总 论论 -3一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位 -3二、项目概况二、项目概况 -3三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据 -3四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 -4五、结论五、结论 -5第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 -6一、户县概述一、户县概述 -6二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析 -6三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析 -7四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结 -9第三章第三章 地块分析地块分析-11一、土地现状及区域环境一、土地现状及区域环境-11二、地块二

2、、地块 SWOTSWOT 分析分析 -12第四章第四章 项目定位体系项目定位体系-15一、整体定位一、整体定位-15二、核心形象二、核心形象-15三、客户定位三、客户定位-15四、产品定位四、产品定位-16第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划-18一、建设方式一、建设方式-18二、项目开发实施进度二、项目开发实施进度-18第六章第六章 项目投资估算及销售收入项目投资估算及销售收入-19一、项目投资估算一、项目投资估算-19二、静态销售收入及成本利润率计算二、静态销售收入及成本利润率计算-222 / 46 文档可自由编辑打印三、销售计划与销售收入三、销售计划与销售收入-24

3、第七章第七章 项目经济效益评价项目经济效益评价-25一、盈利能力分析一、盈利能力分析-25二、资金来源与二、资金来源与运运用分析用分析-27第八章第八章 项目的不确定性分析项目的不确定性分析 -30一、盈一、盈亏亏平衡分析平衡分析-30二、敏感性分析二、敏感性分析-32第九章第九章 社会效益及环境效益评价社会效益及环境效益评价-35一、项目社会效益评价一、项目社会效益评价-35二、环境效益评价二、环境效益评价-36第十章第十章 可行性结论与建议可行性结论与建议-37一、结论一、结论-37二、建议二、建议-37附件一：项目总体规划图附件一：项目总体规划图-38附件二：项目开发进度计划表附件二：项

4、目开发进度计划表-40附件三：投资估算表附件三：投资估算表-41附件四：销售计划及收入表附件四：销售计划及收入表-42附件五：全投资现金流量表附件五：全投资现金流量表-43附件六：资金来源与运作表附件六：资金来源与运作表-44附件七：自有资金现金流量表附件七：自有资金现金流量表-45附件八：损益表附件八：损益表-463 / 46 文档可自由编辑打印4 / 46 文档可自由编辑打印第一章第一章 总总 论论一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位项目名称： 户县沣京路风景洋房项目项目地址： 户县沣京路项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司二、项目概况二、项目概况沣京路风景洋房项目位于户县城东沣

5、京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“户县首席洋房社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席名流高尚社区。项目占地约 73.686 亩，容积率 2.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑面积 11 万，主力户型在 125左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约 770 户，鼎力打造 2007 年户县首席高尚住宅项目之杰作。三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据1 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编2 西安市城市总体规划5 /

6、46 文档可自由编辑打印3 户县城市发展规划4项目周边房地产实地调查情况5 房地产项目可行性研究指南6户县城建局城市配套费用征收标准7陕西省现行相关工程定额标准四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标1 本项目主要基础参数指标：项目指标备注1.占地面积73.686 亩2.总建筑面积11000含地下人防及设备用房 2.1 多层住宅76000带电梯 7 层 2.2 高层住宅1700018 层一梯四户 2.3 沿街商业7000两层小开间底商 2.4 写字楼800016 层写字楼 2.5 地下建筑面积200050作为设备用房，可公摊销售3.容积率2.24.绿化率35%5.总户数770 户平均每户面积为

7、 1206 / 46 文档可自由编辑打印2 项目主要技术经济指标项目总投资19531 万元建设周期、施工周期30 个月/18 个月电梯多层 1850 元/高层住宅 2150 元/北侧商业 7500 元/销售单价西侧商业 5500 元/销售收入（扣除两税一费后）23859 万元税前利润4503.39 万元所得税后利润2957 万元成本利润率23.27%基准收益率（年）8%2762 万元（税前）25.19 个月（税前）财务净现值1484 万元（税后）静态投资回收期25.48 个月（税后）5.81（税前）26.57 个月（税前）项目融资前指标全投资内部收益率（季度）4.20（税后）动态投资回收期27

8、.25 个月（税后）税前资本金利润率163.09%税后资本金利润率94.11%9104 万元（税前）15.23 个月（税前）财务净现值5071 万元（税后）静态投资回收期15.33 个月（税后）21.85（税前）15.60 个月（税前）融资后指标全投资内部收益率（季度）15.60（税后）动态投资回收期15.86 个月（税后）五、结论五、结论本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。7 / 46 文档可自由编辑打印第二章第二章 项目市场研究项目市场研究一、户县概述一、户县概述户县是中国农民画之乡，被誉为

9、“中国第一画乡”，自古有“银户县”的美名。随着撤县设区的实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有 166000 平米的开发量，加之西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为 20%。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着“第一画乡”的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城市副中心，发展前景十分诱人。二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产

10、市场发展有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。1、西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。2、在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。3、西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。4、 西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。5、 西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。8 / 46 文档可自由编辑打印6、 市场走势

11、趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。7、 新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。 8、 内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。9、 在购房区位选择方面，城南,依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地的热土。城西,老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分流其他区域的部分客群，但总体升温还

12、有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。10、 随着西安城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心”的规划定位布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的空间。11. 面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房 80135，三房 120160平米的奢华型，逐步向两房 7595 平米，三房 110135 的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的 3 室的面积在 150左右，后来的紫薇田园都市的 3 室的面积在 130左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在 115

13、左右，就反映了这种趋势。三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析1 1、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。户县建设局资料统计显示，户县 2005 年的房地产开发量约为 166000，估计商品房的开发约占 70%，其余为单位集资建房等。2005 年在交易所办理商品房备案的大约有 550 户左右，总建筑面积大约在 65000（含二手房交易） 。据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈 10%递增。从以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是 05 年户县房地产市场均

14、价在 1600 元/平方米左右，较上年同期上涨 20%，增长幅度较大。9 / 46 文档可自由编辑打印2 2、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。截至目前,户县房地产开发企业约为十几家，1993 年至 2005 年开发的楼盘面积达到 238258.1 平方米，投资金额 4 亿元以上，年开发面积平均保持在 19000 平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由 2000 年的 11000 平方米提升到 2004 年的 37708.1 平方米，投资额由 4000 余万元提升到 1.2 亿元，上缴财政的

15、税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到 2000 余人，特别是 2004 年全县信贷达到 1 亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。3 3、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。统计资料显示，县城城镇居民户为 26360 户（包括东街居民） ，余下镇约为 12412 户，93 年至今，户县建房总面积为 1060836.25 平方米，按户均 100 平方米计算，可安置 10608 户，从理论上讲，仍需解决 14496 户住房问

16、题，结合户县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房户 7248 户住房，以 10 年均衡计算，每年需解决 725 户住房。同时户县周边如大王、余下镇属于户县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。4 4、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求的一种趋势，而户县的集资建房主要集中在 93 年到98 年间，推移

17、到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足 100 平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相统一。另外以购买商品房作为一种投资也是户县房地产市场新兴的一种方式，这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。户县城镇居民住房水平还不高，2004 年底人均居住面积仅为 21.5 平方米，离国家要求标准（人均 35 平方米）距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。10 / 46 文档可自由编辑打印5 5、城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段 户县最高行政机关-

18、县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷、生活配套齐全、距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。6 6、户县涝河治理带动城镇化进程。户县涝河治理带动城镇化进程。西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各 1500 米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水 500 亩形成水上公园，河堤东岸东移扩30

19、米，加宽涝河河道，修滨河大道 38 米宽，种植绿化灌木，安装城市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地 2250 亩。该项目的实施目标是建设“园林城市，生态户县” 。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结1、 户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。2、 整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。3、 居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。4、

20、目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。5、 因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。11 / 46 文档可自由编辑打印6、 市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价 1500 元/，小高层均价 1800 元/。7、 整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产品需求更大。大三室、四室、跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求尚未得到有效释放。8、 绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者

21、主要是对项目的交通和周边环境比较满意。9、 价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。 10、 消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。 11、 建筑新颖，必受追捧。户县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。12 / 46 文档可自由编辑打印第三章第三章 地块分

22、析地块分析一、土地现状及区域环境一、土地现状及区域环境1 1地块现状地块现状本项目位于户县城东板块，距新城区人民路 150 米左右，项目地块北临沣京路、西临朝阳路。“政府向东、经济向东” ，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，沣京路以北已建成西安沣京工业园。沣京路是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的 CLD。 项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技术推广中心、科学技术学会等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。 13 / 46 文档可自由编辑打印 2 2区域环境区域环境项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐

23、、教育配套齐全，生活便利。二、地块二、地块 SWOTSWOT 分析分析通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下 SWOT 所示：1 1STRENGTHSTRENGTH 优势分析优势分析1) 大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段 ，其区域化竞争优势明显。2) 板块内竞争较小板块内楼盘6 家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。14 / 46 文档可自由编辑打印仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。3）

24、沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。2 2WEAKNESSWEAKNESS 弱势分析弱势分析1）周边环境较差项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成一定难度。 2) 地块不规则项目用地地形不够规整，对产品的设计有一定影响。3) 异地开发风险开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有一定难度。4) 前期工作多项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。3 3OPPORTUNITYOPPORTUNITY 机会分析机会分析1）市场空白点多板块内产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。2）营销的差异化存在板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传

25、包装水平较低。3）东城的发展规划整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。4）政府东迁的借势政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。15 / 46 文档可自由编辑打印4 4THREATENTHREATEN 威胁分析威胁分析1）御苑新城经济实用房带来的影响。2）宏观经济形式的变化。3）在售和潜在项目之间的激烈竞争。 综合分析：综合分析：户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到 2020左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移的形式下，前景看好。但同时地块不左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移的形式下，前景看好。但同时地块不规

26、则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。应抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。16 / 46 文档可自由编辑打印第四章第四章 项目定位体系项目定位体系一、整体定位一、整体定位 电梯花园洋房二、核心形象二、核心形象户县首席名流社区，国际标准人居典范三、客户定位三、客户定位1.个体私营业主个体私营业主多为周边市场的经商者，经济状况较好。有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居

27、所。2.国企中层国企中层福利待遇逐年提升，收入稳定。有较高的文化程度，以中年为主。虽然单位拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所，属于购买力较强的特殊群体。3.教师教师文化程度较高，福利待遇稳定。对高质量的生活品质有不懈的追求。以中青年两口之家或孩子较小的三口之家为主。受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。17 / 46 文档可自由编辑打印4.企事业单位员工企事业单位员工周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。多为两口之家或孩子较小的三口之家，第一次置业，但

28、受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。但整体购买力较薄弱，不是本项目的主力客群。5.周边乡镇潜在客群周边乡镇潜在客群周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。四、产品定位四、产品定位1 1产品定位产品定位简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅2 2户型定位户型定位舒适型两房及三房住宅户型 两室三室四室复式面积区间80-90120-140155-165165以上配比30%60%5%5%注：顶层部分根据实际需要布置“机动复式产品”并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。3.3. 价格定位价格定位根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层

29、1850 元/，小高层 2150 元/，北侧沿街商业 7500 元/，西侧沿街商业 5500 元/，写字楼价格 3500 元/。18 / 46 文档可自由编辑打印4 4规划布局规划布局 地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。 各项技术指标如下表所示：（接下页）项目指标备注1.占地面积73.686亩2.总建筑面积1100002.1 住宅93000多层 7F76000高层 18F17000不包括地下面积

30、，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房2.2 商业7000北侧3000西侧40002.3 沿街 16 层办公楼8000不包括地下面积，地下做设备用房2.4 地下建筑面积2000其中 50作为设备用房，可公摊销售3.容积率2.22面积不包含配套公建及地下部分4.绿化率35%5.住宅总户数770户平均每户面积为 1206.可售面积109000规划布局图详见附件一附件一。19 / 46 文档可自由编辑打印第五章第五章 项目开发建设及实施计划项目开发建设及实施计划一、建设方式一、建设方式沣京路项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进行招标。择优选择具备一流技术

31、装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。切实贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家质量振兴纲要和建设工程质量管理条列 ，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。二、项目开发实施进度二、项目开发实施进度充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。项目拟定 2007 年 3 月正式开工建设

32、，6 月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，2008 年 11 月交工，地上工程施工周期 18 个月。2007 年 10 月开盘销售，销售周期 21 个月，到 2009 年 6 月末全部销售完毕。具体开发进度计划详见附件二附件二。20 / 46 文档可自由编辑打印第六章第六章 项目投资估算及销售收入项目投资估算及销售收入一、项目投资估算一、项目投资估算 1 1投资估算的原则投资估算的原则本项目的投资估算遵循以下原则：1) 规划设计及开发销售组织；2) 陕西省建筑工程有关规定及定额；3) 户县城建费用统一收费标准；4) 户县天然气入网收费标准5）房地产市场项目类似工程的参考成

33、本及市场销售参考价格。2.2. 投资估算取费说明投资估算取费说明1）土地费用土地费用按 50 万元每亩计算，出让金比例 24.6，过户契税按 3计算。2）前期费用前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项目实际发生额及行业标准确定。21 / 46 文档可自由编辑打印3）建安费用建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合确定。4）其他费用户县消费水平较低，媒体投入较西安小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为 2.5、2；监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的 0.6。3.3

34、. 投资估算投资估算总投资估算 = 土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费注：销售收入来源详见“ 销售收入估算表”22 / 46 文档可自由编辑打印项目投资估算表项目投资估算表序号项目数量小计（万元）取费标准及备注1 1土地取得成本土地取得成本4701.174701.17 分摊到可售建筑面积楼面地价为 431.30 元1.1土地出让费73.686 亩3684.303684.30 1.2出让金3684.30 万元906.34906.34 1.3契税3684.30 万元110.53110.53 2 2前期费用前期费用1253.57125

35、3.57 2.1城建费用939.372.2前期工程费314.203 3建筑安装工程费建筑安装工程费10197.0010197.00 4 4基础设施基础设施108000 270.00270.00 红线范围内供电、给水、排水、暖气管道等5 5公共配套费及绿化公共配套费及绿化461.23461.23 6 6设备及工器具购置费设备及工器具购置费972.50972.50 7 7其他费用其他费用539.97539.97 7.1管理费17855.46 万元446.39 取 1-6 项之和的 2.57.2监理费10197.00 万元61.18 按市场取低于国家标准7.3沉降观测费108000 10.80 市场

36、价7.4决算费108000 21.60 市场价8 8销售及推广费用销售及推广费用25247.50 万元504.95504.95 市场推广、宣传、代理等为销售收入 29 9财务费用财务费用18347.66 356.64356.64 详见资金运作表1010不可预见费不可预见费13694.26 万元273.89273.89 取 2-7 项之和的 2合计合计19530.9119530.91 总投资分摊到可销售面积单方成本为 1792 元/(含垫付天然气初装费） 详细见附件三附件三23 / 46 文档可自由编辑打印4 4土地增值税计算土地增值税计算 1）扣除项目 根据土地增值税暂行条例和实施细则的规定：

37、纳税人开发建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税。同时规定纳税人为房地产开发企业，扣除项目可按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和加计 20扣除。本项目按上述规定计算扣除项目为 24585.64 万元，增值额为 1012 万元，为扣除项目的 5，低于 20，所以本项目可免交土地增值税。 二、静态销售收入及成本利润率计算二、静态销售收入及成本利润率计算1销售价格经过详细市场调查，本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确定本项目各建筑形式销售价格如下表单价高 层2150元/电梯多层1850元/北侧商业7500元/西侧商业5500元/写 字 楼3500元/2

38、4 / 46 文档可自由编辑打印2销售收入测算面积单价小计(万元）可售高层17500 2150元/3762.50 电梯多层76000 1850元/14060.00 北侧商业3000 7500元/2250.00 西侧商业40005500元/2200.00 写字楼8500 3500元/2975.00销售合计25247.50 3成本利润率计算1项目全部销售收入25247.50 万元2与转让房地产有关税金1388.61 万元两税一费 5.53项目可实现开发价值23858.89 万元4项目总投资19355.50 万元扣除垫付天然气入网费5实现税前利润4503.39 万元6成本利润率23.27%扣除两税一

39、费后可以看出本项目全部销售完毕销售收入为 25247.50 万元，扣除营业税金及附加后为 23858.89 万元，税前利润为 4503.39 万元，成本利润率为 23.27，处于房地产行业较高水平，项目具有很强的盈利能力。25 / 46 文档可自由编辑打印三、销售计划与销售收入三、销售计划与销售收入本项目物业涉及多层住宅、高层住宅、商业、写字楼，户县当地目前高层住宅销售缓慢，写字楼市场几乎空白，市场接受抗性较大，尽管本项目面世在一年以后，但为避免风险，避免乐观给项目决策带来失误，为尽力将所有不可预见风险含概在内，我们设定项目的销售周期定为21 个月，2007 年 10 月开盘销售，2009 年

40、 6 月底销售完毕。本项目涉及高层住宅和写字楼、商业，建设周期稍长，为了增强客户对项目的信心，宜把项目开盘时间稍往后压，使客户真正看到入住在即，达到热销场面，烘托人气，带动销售。前期通过营销推广，内部认购，聚集大量人气，在开盘日形成旺销场面。本项目为目前户县唯一多层带电梯花园洋房社区，根据户县市场自身特点及公司销售经验，开盘后的第一个季度可实现前期积蓄客户及现场新客户签约达到总销售面积的 15左右，以后销售量逐渐稳定在每月 12左右，在项目竣工后，用半年时间完成全部销售任务。详见附表四附表四：销售计划及销售收入表26 / 46 文档可自由编辑打印第七章第七章 项目经济效益评价项目经济效益评价对

41、本项目实行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版以及由建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 ，建标2000205 号，并参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，为了更客观的评价项目自身经济效益，我们重点分析项目融资前现金流量。计算设定前提条件：1.土地费、前期费用年初一次性投入，户外基础设施在主体完工后投入；2.中央景观区在开盘前提前兑现投入，天然气入网费在竣工后投入；3.建安投资及管理费按比例投入，设定建设期间各季度资金投入比例分别为 14、15、15、15、15、14、12；4.本表为项目融资前财务分析，建设投资不含建设期利息；5.结合银行

42、贷款利率及行业特点，设定项目年基准收益率为 8，则计算用季度折现率8/42。一、盈利能力分析一、盈利能力分析财务内部收益（FIRR） 、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其年利润率没有实际意义，故没有选取这项指标。评价指标的计算过程详见附表。1 1、财务内部收益率（、财务内部收益率（FIRRFIRR）是指项目在整个计算期内年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评27 / 46 文档可自由编辑打印价指标。当 FIRR 大于基础收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表计算可得：全部投资

43、的财务内部收益率为：所得税后所得税后： 4.20%4.20%； 所得税前：所得税前： 5.81%5.81%。项目自有资金财务内部收益率：所得税后所得税后： 15.60%15.60%； 所得税前：所得税前：21.85%21.85%。可见项目税前、税后财务内部收益率均大于设定的基准季度收益率 2，项目风险较小。2、财务净现值（、财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率 Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0 的项目是可以考虑接受的。本项目选取的年基准收益率为 8%，则季度基准收益率为 2，

44、由此可计算得：全部投资的财务净现值：税前全部投资的财务净现值：税前 2762 万元；税后为万元；税后为 1484 万元；万元；自有资金的财务净现值：税前自有资金的财务净现值：税前 9104 万元；税后为万元；税后为 5071 万元；万元；可见项目税前、税后财务净现值均大于零且较高，经济效益显著。3、资本金利润率、资本金利润率资本金利润率是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。税前成本利润率为：税前成本利润率为：163.09163.09税后成本利润率为：税后成本利润率为：94.1194.114 4、静态投资回收期、静态投资回收期全投资税前全投资税前 25.1925.19 月；月； 税后税

45、后 25.4825.48 月。月。自有资金税前自有资金税前 15.2315.23 月；月； 税后税后 15.3315.33 月。月。28 / 46 文档可自由编辑打印5 5、动态投资回收期、动态投资回收期全投资税前全投资税前 26.5726.57 月；税后月；税后 27.2527.25 月月自有资金税前自有资金税前 15.6015.60 月；税后月；税后 15.8615.86 月月项目静态、动态投资回收期均小于设定的项目建设周期 30 个月，所以风险较小。 融资前现金流量分析表详见：附件五附件五自有资金现金流量分析详见：附件七附件七二、资金来源与运用分析二、资金来源与运用分析资金来源与运用表集

46、中体现了项目资金平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。29 / 46 文档可自由编辑打印1 1 资金来源与运用表（财务平衡表）资金来源与运用表（财务平衡表）2007 年2008 年2009 年 时间项目1234123412合计一、资金来源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 37110.50 1.销售收入0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 25247.50 2.自有资金4034 899 1930

47、0 0 0 0 6863.00 3.银行借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000.00 二、资金运作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 27465.44 1.土地及前期费5955 5954.73 2.基础设施及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 731.23 3.建设投资2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 12041.92 4.经营成本49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 446.39 5.销售税金及附加0 0 0 202 196

48、 202 209 208 198 173 1388.61 6.所得税0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 1545.93 7.还本付息0 0 0 0 0 0 5357 5356.64 三、盈余资金0 0 0 1672 1581 1789 -2860 3182 2310 1971 9645.06 四、累计盈余资金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 从资金平衡表可以看出，在项目开工的后两个季度因为没有销售收入，需靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付地价款，前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需 6863 万元，占项目总投资的 35.14，

49、需借助银行贷款 5000 万元。从本项目 2007 年 10 月开盘销售后，有销售收入，此时可实现滚动开发，用销售收入偿还借款本息及投入下期建设。30 / 46 文档可自由编辑打印资金平衡表详见附表六附表六 2 2借款还本付息表借款还本付息表2007 年2008 年 时间项目12341234合计季初本息累计4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 季末本息累计4060 5122 5199 5277 5357 5437 本季借款4000 1000 0 0 0 0 0 5000 本季应计利息60.3 61.2 77.2 78.4 79.6 80.8 356.6 本息偿还

50、0.00 0.00 0 0 0 0 5357 5357 其中：还本5000 5000 付息356.64 356.6 季末借款余额4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 注： 1.贷款年利率取6； 2.利息按月付息计算； 3.到期一次还本付息；31 / 46 文档可自由编辑打印在本项目建设周期内共需借助银行借款 5000 万元，贷款期 1.5 年，在 2008 年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计356.6 万元。第八章第八章 项目的不确定性分析项目的不确定性分析通过以上财务分析可知本项目的开发风险很小，影响其利润的因素存在以下几个方面：建造成本、售价、开发

51、周期、贷款利率、可建面积等。这些因素受国家西部内地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益的实现。为此我们还需进一步进行项目不确定性分析，不确定性分析盈亏平衡分析和敏感度分析。一、盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析1 1动态考虑固定成本动态考虑固定成本盈亏平衡分析是在一定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，企业的盈利与亏损会有一个转折点，称为盈亏平衡点 BEP。在这一点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力。1）假设条件：产量等于销售量；产量变化，单位可变成

52、本不变，从而总成本费用是产量的线性函数；销售收入或总成本费用销售量盈亏平衡点盈利区亏损区总成本费用销售收入-销售税金及附加固定成本32 / 46 文档可自由编辑打印产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数；多种产品换算为单一产品计算。2）计算公式：利润=总固定成本 -（单位价格-单位可变成本单位产品销售税金及附加）BEP0BEP=总固定成本/（单位价格-单位可变成本单位产品销售税金及附加） 固定成本土地费用+前期费用+基础设施费+配套费+绿化费设备费7658.46 万元 可变成本总投资-固定成本11872.45 万元单位变动成本变动成本/销售面积1089.32 元/M2BEP（产

53、量）7658.4610000/2100（1-5.5）-1089.3285542M2盈亏销售率BEP/销售面积78.48本项目盈亏平衡点的销售率为 78.48，低于行业基准水平，开发风险较小。2 2静态计算静态计算由于房地产商品的特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。不考虑建设过程，在项目竣工后以一定销售面积的销售收入可达到总投资时的面积百分比来表示盈亏平衡点。 总成本费用销售率的平衡点= 销售收入营业税及附加 = 81.12 %此方法表明，当项目销售 81.12时净销售收入刚好与投资持平，余下的 18.88面积为本项目税前利润部分。保守按平均 2100 元/计算，项目

54、税前利润为：10900018.8821004321 万元。33 / 46 文档可自由编辑打印二、敏感性分析二、敏感性分析为了更客观的评价项目自身的抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发面积、开发面积、开发成本和容积率开发成本和容积率。根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累的经验得知：开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。1 1单因素敏感性分析单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时,财务内部收益率 FIRR（季度）的变化。售价变化税前 IRR-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%-10%5

55、.81%7.36%8.85%10.27%11.64%-5%4.26%5.81%7.28%8.69%10.05%02.81%4.34%5.81%7.21%8.55%5%1.43%2.96%4.41%5.81%7.14%投资变化10%0.13%1.65%3.09%4.48%5.81%34 / 46 文档可自由编辑打印敏感性分析图0%3%6%9%12%-10%-5%0%5%10%敏感性因素变化内部收益率投资不变，售价变化售价不变，投资变化基准收益率通过以上分析图表可以看出：当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。当投资增加10时，内部收益率为3.09，仍

56、大于设定的季度收益率2，抗风险性很强；当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。当售价降低10时，内部收益率为2.81，仍大于设定的基准收益率，抗风险性很强；从单因素敏感性分析中得出：该项目抗风险性很强。该项目抗风险性很强。35 / 46 文档可自由编辑打印2 2 双因素敏感性分析双因素敏感性分析双因素敏感性分析0%3%6%9%12%-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%收入变化内部收益率IRR-10%-5%05%10%基准收益率从双因素敏感性分析中得出：当销售收入减少当销售收入减少 5 5且建设投资增加且建设投资增加 5 5时，内部收益率为

57、时，内部收益率为 2.962.96，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强；，曲线位于基准收益率上方，大于基准收益率，抗风险性很强；除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时的内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益除深褐色线以外，其余双因素在设定范围内同时变化时的内部收益率曲线均位于基准收益率曲线上方，表明内部收益率大于基准收益率。率。收入减少收入减少 5 5，投资增加约，投资增加约 1010时，收益率曲线与基准收益率相交，达到动态盈亏平衡。时，收益率曲线与基准收益率相交，达到动态盈亏平衡。综合上述，本测算研究的结论是：根据本部分投资、收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行的。根据本部分投资、收益及风险模拟测算和评估，项目开发是可行的。36 / 46 文档可自由编辑打印第九章第九章 社会