撑得住的十只地产股

1、年撑得住的十只地产股作者:日期:2011年撑得住的十只地产股满心期待在2010年等待房价下跌而出手的人们又失望 了，过去一年中，中国的房价在严厉的政策调控下依然在涨。未来一年，中国的房地产市场将如何演变？在这个偏重 于政策导向的市场，了解政府的意图，我们就会知道，中国 的房价不会跌，而是将继续上涨，只不过不会大幅上涨。2011年，地产调控政策势必延续， 在1月27日国务院 再次出台地产调控的“新国八条”，但即便是房产税的开征也难以对房价和房市产生趋势性的影响。经验告诉我们，观 望期过后，将会是成交量的上升，这意味着房地产股票或许 会迎来不曾有过的投资机会。房产税是最后的牌目前，对于房地产市场的

2、最大压力来自可能愈发严厉的 行业调控政策，然而，在经济增长的目标下，调控政策在 2011年将存在放松的较大可能性。2011年，中国在出口、消费、投资这三大方面的增长都 将面临压力。这将使得政府不得不继续依赖房地产行业作为 经济增长的实际“支柱”，尽管在“十二五”规划中，敏感 的房地产行业并未列入支柱产业。出口方面，人民币升值将仍是比较确定的事件，按照目 前的市场预期，2011年人民币升值幅度预计将达到5%左右。再加上全球经济的不确定性，中国的出口将继续面临压 力。消费方面，物价过快上涨使得居民消费意愿下降，尽管 物价高企使得消费名义依然有高增长，但扣除物价因素的实 际增长率存在下滑风险。投资方

3、面，城镇固定资产投资增速 连续13个月逐月放缓，房地产投资、新开工增速已连续6个月逐月放缓。通胀的压力不容小视，若政府继续严控房地产，将会使 得房地产市场的资金继续流向其他领域，从而加剧其他产业 的流动性，导致通胀的进一步恶化。另一方面，为了控制通 胀，政府正采取行政手段控制物价，而这必然是以牺牲部分 产业的增长为代价的，构成对经济增长的压力。在这种局面下，适当放松房地产调控力度，保证经济的 增长和物价的稳定，也许会成为管理层不得不做出的选择。实际上，除了处于试点阶段的房产税，房地产调控政策 的靴子基本已经落地，在限购、限贷、土地购置等现有政策 基础上进行针对落实情况的巩固相对可靠，即使出台更

4、严厉 的措施，效果也未必佳。至于房产税的开征，预计其对于房地产市场的影响也将有 限，毕竟政府在考虑征收标准时依然要考虑到对经济增长的 负面影响。另外，加息虽然会提高房地产企业的融资成本，但是， 在目前开发商负债率和资金链不成问题的情况下，高企的融 资成本只会让开发商将这一块转移到购房者身上，从而进一 步推高房价。房价依然不会跌尽管在2010年的大多数时间中都处于严厉的政策调控 之中，但房价仍在上涨。去年12个月中，全国70个大中城 市房屋销售价格只在 6月份环比出现了 1%的小幅下跌，其 余月份有9个月为环比上涨，两个月环比持平。这不免让期待房价下跌而观望的人们失望，2011年，根据多部委的官

5、方表态，房地产调控政策还将延续，并且部 分地区已经试点开征房产税，调控力度有更加严厉的趋势。 这是否意味着2011年的房价将下跌呢？首先，政府希望房价下跌吗？答案并不一定是肯定的。在中国，居民的所有资产中，房产占所有资产名义价值 的62% ；在各级政府所拥有的实际资产中，土地使用权是仅次于税权的一块资产，甚至在某些地方政府，土地使用权的 出让收益超过了地方税收收入。2010年前11个月，北京、上海、大连、天津和杭州五大城市的土地出让金总额与财政 收入之比分别达到了 44%、48.9%、84%、94%和133%。房价下跌，意味着地方财政收入的大幅缩水，也意味着 大部分中国居民名义财富的大幅萎缩，

6、这不符合政府自身和 经济发展的根本利益诉求。在中短期内，房地产是政府必须 依赖的重要产业。因此，让房价下跌绝非政府的意愿和目的，之所以目前 政府采用了严厉的调控政策，正如调控目的所言，是为了避 免房价过快上涨。而之所以防止房价过快上涨，并非政府害 怕房价的上涨，而是政府担心过快上涨后的大幅下跌，那是 政府避免要出现的状况。房价持续而缓慢的上涨，才是政府最希望看到的房地产 市场。其次，房地产商会降价吗？这个答案是否定的。房地产商降价的前提是成交量的极度萎缩导致大量开 发商资金链吃紧，而现在的情况远不至于如此，甚至说，开 发商的负债和现金状况非常良好。到2010年第三季度末，在扣除预收款后，房地产

7、上市 公司的资产负债率仅有47%，净负债率也只有 58%，均低于风险境界线。短期现金流方面，货币资金/短期有息负债为 1.75，远远高于2008年0.81的水平，表明全行业有着非 常良好的短期和长期偿债能力。同时，我们还计算了上市房企对经营的保障能力，2010年第三季度末，行业现金/上一年营业收入为 0.73，虽然低 于2009年同期的0.89，但要远远高于2008年同期的0.52， 也要高于2007年同期的0.68.因此，从房地产开发商的角度来看，他们并不需要为了 缓解现金压力或偿债风险而降价销售。至于需求，这从来不是个问题，只要中国的城镇化没有 结束，城乡二元经济依然存在，社会保障的差距依

8、然巨大， 城市的住房需求就依然是刚性的。在经过了近一年的观望之 后，购房需求可能在 2011年上半年再次集中释放。综合以上，政府并不希望房价下跌，开发商也不存在降 价销售的必要，调控政策保持严厉但预计将出现一定放松， 在刚性需求依然强劲的基础下，2010年中国房价有望继续保持小幅稳定的上涨。两大投资方向成交量是衡量房地产公司业绩预期的晴雨表，2011年，我国房市成交量大幅上升的概率较大。根本的原因在于，城镇化发展、城乡保障体系差距以及 人口红利等多因素使得城市新增住房需求保持强劲，而直接 原因是，2010年处于观望的购买需求将在 2011年释放。事实上，在2010年12月，我国商品房销售面积就

9、达 到了 1.87万平方米，在年内首次超过了房屋新开工面积， 表明市场开始走向活跃，潜在需求开始释放。因此，2011年房地产公司的业绩在房价小幅平稳增长、 交易量上升的情况下，将取得优于2010年的表现。这对房地产上市公司构成了投资机会。具体来看，房地产上市公司存在两个方面的投资机会， 其一，为二三线城市开发商，其二，商业地产有望迎来繁荣 期。目前，我国的城市化率约为 45%，远低于欧美发达国家， 城镇化建设加速将大幅提高城镇居民购房需求。“十二五”规划提出，“要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城 镇居民”、“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成 辐射作用大的城市群，促进大中小城市和

10、小城镇协调发展”。在这样发展方向指引下，中小城市的发展提速将提高二 三线城市的房地产行业发展速度。2010年，中国二三线城市及中西部地区的房地产市场明显好于一线城市。2011年，这一趋势预计将延续并进一步巩固。因此，二三线城市的优势开发商在2011年将具有不错的投资机会，此外，商业地产有望迎来繁荣期。一方面，商业地产基本不会受到目前的政策调控影响， 更重要的是，受到通胀的影响，商业地产无论是交易量还是 租金价格水平，都将存在很大的提高潜力。10只地产股可期待根据券商分析师一致盈利预期，2011年，上市房地产企业营业收入将同比增长 34%，净利润的同比增幅则将达到 40%。在机构方面，2009年

11、二季度末，基金对地产股的配置 额占股票持仓市值的比重超过 10%，随着严厉的调控政策展 开，机构从2009年下半年开始纷纷降低地产股配置比重， 至2010年三季度末，机构持仓比重大幅降至 3.7%，比标配 低了 0.5个百分点，居历史低点。因此，2011年地产股将不存在机构的抛售压力，一旦市场回暖引发机构增持，板块 行情值得期待。房地产公司的增长潜力，就其自身而言，主要决定于项 目的储备量，然而，受数据获得所限，我们无法获得各上市 公司的项目储备数据。退而求其次，我们认为，决定项目储 备量的仍为公司的资金实力。因此，我们将房地产上市公司资金对销售的保障能力作 为衡量增长潜力的重要依据，结合当前估值水平，我们筛选 出2011年最值得期待的10只地产股，它们是：万科A、保利地产、金融街、华发股份、荣盛发展、滨江集团、万通 地产、栖霞建设、中天城投、格力地产