关于物业税计税依据的思考

1、关于物业税计税依据的思考 (1)2008-07-21 22:09:09  作者：李林根  来源：广东地方税务  浏览次数：14  文字大小：【大】【中】【小】 改革现行房地产税制，构建适应我国经济发展要求的物业税制已迫在眉睫，是我国地方税制、财产税制改革的重要内容。财产税制改革的难点和重点之一是计税依据的改革。从某种意义上说计税依据改革的成败，决定了房地产税制改革的成败，本文主要立足于我国房地产税制有关计税依据的实际情况，提出了改革我国物业税应考虑的若干问题。一、国外房地产税计税依据的情况和我国目前房地产税计税依据

2、的现状世界上几个主要国家和地区确定房地产计税依据的基本做法见下表：可见，世界上一些主要国家和地区的基本做法是以房地产的评估值作为计税依据。评估值是以一定的评估原则和评估方法求得评估价值的。从理论上讲，以房地产的评估价值为基础的市场价值作为财产课税的计税依据应该说是比较科学的，这也是世界上许多国家采用这种计税方法的主要原因。主要国家（地区）物业税的计税依据一览表国家或地区0x20计税依据美国0x20经评估的财产价值日本0x20应税财产评估价值加拿大0x20评估的不动产价值新加坡0x20房屋、建筑、公寓和土地等财产的年值香港0x20所有房地产的评税租值我国目前的房地产税计税依据存在许多不足：计税依

3、据不合理，财产评估制度、财产登记制度不健全，与有关部门的协作不够，征管漏洞较大。市场价值反映了土地、房产作为经济资源的价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房屋的时间价值。在市场经济下，任何土地、房产都有一个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易体现，越容易得到认可。但是，我国目前的房地产税制是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据的，存在着多种计税依据，且不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其职能作用。现行土地使用税以土地使用面积为计税依据，由于土地面积不能反映土地价值，因此，为调节土地的级差收益

4、，土地使用税采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，并且随意性大，操作起来缺乏客观标准。现行的房产税有着两种计税依据分别为房屋原值和租值，其税率分别为1.2和12，没有考虑各地区的经济发展差别，也就使各地区不能依据本地经济发展水平灵活调节使用税率，并且在这两种计税方法下，税负差异明显，导致自用和出租房产间税负失衡。因此房地产税不能正确反映不动产的现有价值，不符合财产税的本质特征。另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全，尤其是私人财产登记制度，还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收入的流失

5、。二、以评估价值征税为主体，建立新的物业税计税依据在训划经济条件下，土地使用权不能买卖，只能划拨或征用，土地使用是不计价的；由于企业绝大部分都是国有企业，其财产属于国有财产，私有财产极少，几乎不存在房地产交易行为，没有房地产市场，也没有房地产市场价值，因此，当时规定依房产原值或租金以及土地的使用面积为计税依据是适应当时情况的。进入20世纪90年代后，随着我国市场经济的建立和完善，房地产市场逐步发展起来，除国家的财产继续增长外，企业、个人的财产成倍增长，房地产交易迅速发展，房地产估价机构中介机构也发展到了一定程度，这不仅为房地产计税依据改革提供了条件，而且客观上要求进行房地产计税依据改革使计税依

6、据能反映征税时财产的现实价值。由于房地产的价格会经常波动，要体现财产税的特性，物业税就不能以不动产的原始价值或面积为计税依据，应对纳税人的真实财产进行征税，纳税人的真实财产会随着房地产价格的波动而变动，所以只有科学的评估价值才能反映纳税人的实际财产。评估价值是以一定的评估原则和评估方法求得的评估价值。从理论上讲，以房地产的评估价值作为其计税依据是比较科学的。实践中，许多国家为适应征收财产税的需要，一般每隔3-5年就对土地，房屋等重要的非金融资产进行-次周期性的价值评估，并且这种评估由具备权威性和公正性的专门机构来开展。在市场经济下，任何土地、房产都有个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易

7、体现，越容易得到认可。按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题。按评估值征税还能比较准确地反映土地的级差收益以及土地、房屋的时间价值，保护土地资源，促进纳税人合理利用房地产资源，同时规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。以评估价值为计税依据，是房地产税计税依据改革的方向，必须坚定不移，但是我国幅员辽阔，地方差异非常大，经济发展很不平衡，有的地区经济发达，具备评估房地产计税价值的拄术条件和物质基础，而有的地区又十分落后，房地产市场发展还不充分，其房地产未形成当地的一个产业，房地产市场尚未建立起来，房地产交易也很少

8、，房地产估价机构、中介机构及房地产相关的从业人员少，短期内要求其与沿海发达地区一样均实施以房地产评估价值征税是不现实的。因此，就目前的情况，对房地产的计税依据的确定应充分考虑中国国情，允许多种计税依据在过渡期内存在，使房地产税计税依据的确定与当地房地产业发展、房地产市场建立和完善、房地产相关机构和人员发展情况相适应，不能为了改革而改革，也不要指望一步到位。要在以评估价值征税为主的前提下，允许一部分尚不具备条件的地区继续保留按时产原值或租金征税，甚至允许这些地方探讨征税成本更低，效率更高，纳税人能接受的其他计税依据。待条件成熟后逐步过渡到按评估价值征税。已经按评估价值征税的地区，也要依据各地房地

9、产市场及相关的因素发展的程度，采用不同的评估方法确定评估价值。如有的地方政府官方定期公布所辖区域的上地和房屋的指导价格，则可以此价格为基础评估征税：有的地方房地产市场交易比较活跃，则采用市场比较法比较方便：有的地力整片属于新述房尾（如高新区），成本核算资料比较齐全，则采用成本法比较可行；有的地方（如城中村）整片房屋既无房地产建造成本资料，又无市场交易资料，但租房市场活跃，相关信息充分，则采用租值收益法评估房地产价值比较可行。三、实施以评估价值为计税依据征收物业税，需解决好的几个相关问题房地产税计税依据的改革，是建立新的物业税制的重点和难点。房地产价值评估能否做到科学、公正、合法，评估价值能否全

10、面、真实、准确反映房地产的现实价值，能否得到纳税人和社会各界的认可，是关系到房地产按评估价值征税成败的问题。要降低房地产按评估价值征税的风险，必须解决好以下几个相关问题。1.建立严密的房产登记制度。进步掌握应税房地产税源数据，规范市场经济下的财产关系，是改革和完善财产税制的前提和基础，也是房地产价值评估的必备条件。建立房地产登记制度，形成健全的协税扩税网络是我国征收房地产税必然采取的配套措施。物业税的纳税人是房地产的所有人或使用人，包括单位和个人。纳税户众多，而且，我国产权关系不明确。以深圳为例，深圳全市办理过房地产产权登记的业主约 50万户，至少有10万户拥有房地产没有办理产权登记手续。单由

11、税务机关直接向如此庞大的纳税户征收物业税，征税成本高，征管漏洞大。建立房地产登记制度，形成健全的协税护税网络是我国开征物业税必然采取的配套措施。从我国目前的情况看，一要建立和完善房地产产权登记制度，明确产权关系，对产权不清楚的，按照实事求是的原则解决历史遗留问题。二要推行房地产实名登记制度，建立房地产信息库，信息库应当包括房产位置、类别、所有人、面积、结构、楼层、购置成本等详细资料，这些信息库资料既可用于征税核查，还可作为房地产评估的依据和参考因素，同时加大税法宣传力度，提高国民自觉纳税意识。强化房地产产权登记制度。首先要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；其次，对集资房、城中村、军产房、

12、农民房等现行规定不能上市交易的房产，也应逐一登记，并尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。2.建立和完善信息采集和共享制度。房地产按评估值征税，房地产信息数据的搜集变得至关重要，直接影响到评估的准确性以及纳税人的申诉比例。目前，房地产信息数据比较缺乏，尤其是一些公益、事业单位及居民用房的信息比较匮乏，且大量的房地产数据信息掌握在不同的政府部门及企业手中，如：企业有竣工、空置、销售价格等信息；中介机构有部分三级市场转让价、租金、最新的市场成交价等信息；租赁管理部门有房屋租赁登记信息；国土部门有房产登记信息；建设部

13、门有建安造价；规划部门有土地使用年限、建筑物容积率等信息。其实，所有这些都是以房地产作为对象产生的数据信息，因此应建立完善的房地产估价数据采集制度，包括市场数据和税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场信息资料。对于信息共享机制要在法律上作出有关明确规定，以便保障能够及时、合法地取得有关房地产评税所需的信息数据。同时要强制中介机构提供房地产交易的真实信息，否则，中介机构对纳税人偷逃的税收应承担连带责任。在此基础上，还应建立一个统一的数据信息平台，将各部门与房地产有关的数据信息归集到一起，各部门可从该信息平台各取所需，实现数

14、据资源共享从而充分发挥该平台数据信息资源的作用。从市场经济的角度看，可通过增值服务最大限度的挖掘政府建立的数据信息平台的商业潜力，以市场经济手段来管理数据信息平台的运作。市场数据不完善或者不能及时更新，就不能建立有效的评估数学模型，评估结果就会过多偏离市场价值，不被公众和政府接受。因此，完善的基础数据采集资源共享制度是房地产评税工作的前提。3.建立和完善房地产估价制度。物业税的计税依据为房地产的评估价值，这是房地产税制适应市场经济发展，适应房地产市场发展的客观要求。按评估价值征税的国家无不建立完善的房地产评估体系。房地产估价历来是一个棘手的问题，我国的房产估价刚刚起步，我国房地产的市场化程度还

15、不高，房地产估价制度很不完善。要按财产的评估值征税，就必须从以下几方面建立和完善房地产评估体系：一要完善房地产评估法规体系，为房产税的计征提供科学的依据。国家要出台房地产评估相关的法律法规，各地要建立房地产评估制度和具体的操作规程。二要设置房地产评估机构，配备评估专业人员。房地产价值评估是一项专业性、技术性非常强的工作，要按评估价值征税就必须建立一套适应市场经济发展的房产专门估价机构和一支富有实践经验素质高的专职估价人员，提高专门估价人员的业务素质和职业道德。香港一个仅有 7007人口的城市，管理差饷物业税设置了专门机构，有904名工作人员，其中，专业评估价是116人，计算机技术人员385人（

16、2005年3月的调查数据）。从我国情况看，推行按评估价值征税，要根据我国的实际情况出发设置房地产价值评估机构，配备评估专业人才。目前，大家对如何设置评估机构实施房地产的价值评估，有几种不同意见：一种意见是将评估机构设在税务机关，这样有利于一体化执法和管理；另一种意见是将评估机构和人员设在国土房产部门，这样有利于利用国土房产部门的现有资源；还有一种意见是政府机构委托社会专业评估机构估价，税务部门监管和确认。哪一种方法更适合我国情况需要继续认真研究，权衡利弊。三要完善房地产评估方法体系。加强对房地产评估方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产评价方法体系，我国应建立和完善房地产评估方法体系，实

17、现评估价值的客观、公正、准确，尽可能做到税负公平。特别是对市场化程度低的农村及城市边远地区房产的评估，要寻找合理评估方法。同时，应尽量减轻房地产评估工作量，降低物业税的征收成本。借鉴英国做法，可以每 3年评估一次，每年可以根据物价变动指数、通货膨胀系数等指标作适当的修正，而且不必一户一户评估，可以将全市房产按类型分为若干片区，将房产分豪宅、普通住宅、店铺、写字楼、商业楼、厂区等类别分别评估。四要建立和完善房地产价值评估信息系统。房地产数量多，如深圳房地产至少在300万套（间、宗）以上，估价指标多，信息量大，情况复杂，房地产价值评估单靠人工是难以完成的，必须建立和完善一套科学、实用的批量评估房地产价值的信息系统。对评估所需的原始数据要进行核实以保证准确性，同时加强对评估过程和结果的监督和管理。4.做好新的物业税计税依据实施的规划。物业税计税依据改革不能急于求成，要作好规范，稳步推进。我国开征物业税应当坚持稳定、便利、量能负担的原则。一是进行模拟评估征税。考虑到物业税计税依据特殊，各地在真正推行物业税计税依据改革前，可依托计算机系统对虚